ADMINISTRAÇÃO DE IMOVEIS E LOCAÇÃO 2021

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Introdução à Administração 
Imobiliária e à locação 
Alexandre Junqueira Gomide*
Neste capítulo vamos trabalhar temas relacionados com os requisitos legais e práticos para que 
a locação de imóveis possa ser considerada um sucesso. Não há dúvidas que o mercado imobiliário 
vem crescendo no Brasil nos últimos anos. Para que as negociações imobiliárias sejam bem-sucedidas, 
devemos observar determinados pontos que doravante trataremos.
Prospecção de imóveis
O primeiro tema a ser tratado será a prospecção de imóveis. Segundo o dicionário Aurélio (1986, 
p. 1.405), o verbo prospectar significa calcular o valor econômico de algo.
Dessa forma, um dos pontos mais importantes na comercialização de imóveis para a locação diz 
respeito ao estudo da localização do imóvel, que possibilita assim antever pontos que, muitas vezes, 
dificultam a sua comercialização e também aqueles que a favorecem.
Segundo Lindemberg Filho (2006, p. 66-69), ruas com trânsito intenso, ruas com feiras livres, ruas 
próximas a boates ou bares da moda, ruas que se tornam intransitáveis por causa das escolas, locais 
dependentes de apenas uma avenida ou estrada, gerando frequentes congestionamentos, poluição 
sonora ou ambiental, são pontos negativos que devem ser estudados com cautela antes da comerciali-
zação de determinado imóvel.
Para tanto, o estudo da localização demonstra-se imprescindível. Ainda de acordo com Lindemberg 
Filho (2006), os principais pontos a serem analisados serão: segurança; comércio; serviços; transporte; 
educação; áreas de lazer e serviços públicos. Dependendo do tipo de locação (residencial, não residencial 
* Mestrando em Ciências Jurídicas pela Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa. Graduado em Direito pela Fundação Armando Alvares 
Penteado (FAAP-SP). Advogado.
8 | Introdução à Administração Imobiliária e à locação
ou mesmo para temporada), cada ponto terá maior ou menor importância. Podemos citar como exemplo 
uma empresa que busca abrir um posto de gasolina. Essa empresa provavelmente terá mais interesse em 
alugar um imóvel próximo a grandes avenidas com intenso movimento de veículos. Parques próximos e 
lugares de lazer podem, nesse caso, ficar em segundo plano. O contrário será observado na situação de 
uma família buscar um imóvel para constituir a sua residência. Neste caso, as citadas facilidades comer-
ciais podem ser vistas de forma negativa. Parques, escolas e opções de lazer serão os atrativos nesse tipo 
de locação. De qualquer forma, vamos tratar de maneira individualizada os pontos que devem ser analisa-
dos antes da comercialização de um imóvel.
Segurança
No que diz respeito à segurança podemos citar a localização da delegacia mais próxima, a exis-
tência ou não de serviço de vigilância nas proximidades, radiopatrulha, emergências médicas, hidran-
tes, câmeras de monitoramento 24 horas e iluminação.
Comércio e serviço
É conveniente estudar a disposição do comércio e serviço no local. Devemos providenciar um 
levantamento dos estabelecimentos existentes nas redondezas, tais como: supermercados, mercearias, 
quitandas, padarias, lanchonetes, bares, restaurantes, pet shops, lojas (em geral), lojas de conveniência, 
videolocadoras, bancas de revistas, livrarias, farmácias, sapatarias, tinturarias, lavanderias, serviços de 
fotocópia, quadra de esportes, museus, clínicas médicas, ambulatórios, hospitais, clínicas veterinárias, 
hotéis, garagens, postos de gasolina, shoppings, bancos, caixas eletrônicos, entre outros. 
Transporte
No que se refere aos transportes, devemos verificar as linhas de ônibus e de metrô que circulam 
nas imediações e os pontos de táxis existentes. Podemos fazer referência às condições de trafegabilida-
de, ao tipo de pavimentação existente e facilidades de estacionamento. 
Áreas de lazer
As áreas de lazer, como parques, praças e áreas verdes, podem valorizar determinados imóveis. 
Já vimos que parques e praças são atrativos para imóveis residenciais.
Serviços públicos
É importante ressaltar a existência desses serviços como iluminação pública, estrutura viária, 
 pavimentação, coleta de lixo (orgânico e seletivo), telefone público, saneamento, calçamento, ruas ar-
borizadas, preservação ambiental, urbanismo, entre outros.
9|Introdução à Administração Imobiliária e à locação
Avaliação de imóveis
A avaliação de imóveis é imprescindível na Administração Imobiliária, pois por meio dela esta-
belecer-se-á o valor patrimonial dos imóveis. O valor de um aluguel ou o preço de um imóvel pode ser 
sugerido, ou opinado por um corretor de imóvel. 
Já para a avaliação judicial, ou seja, aquela realizada em juízo, muito utilizada nas ações renovató-
rias, por exemplo, é necessário que o profissional tenha capacitação técnica. 
Esse é o disposto na Lei Federal 5.194/66 em seus artigos 7.º e 13.º. A lei determina que somen-
te os profissionais habilitados podem realizar a avaliação de imóveis. Nessa esteira concordam Nelson 
Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery, senão vejamos:
 Com o devido respeito, segundo a Lei 5.194/66, art. 7.º, alínea c, a função de avaliar imóveis é prerrogativa de enge-
nheiro civil, arquiteto e engenheiro agrônomo. O corretor de imóveis não está habilitado para exercer a função de 
avaliador, privativa por lei dos profissionais do CREA. A avaliação de imóveis requer conhecimentos específicos em 
matemática financeira, estatística e domínio dos métodos avaliatórios bem como conhecimentos acerca de fundações, 
estruturas e coberturas de imóveis. Todas essas técnicas são específicas do conhecimento científico do profissional 
superior formado em engenharia ou arquitetura. (NERY JUNIOR; NERY, 2006, p. 361)
Verifica-se, portanto, que somente profissionais habilitados estão aptos a realizar as avalia-
ções de imóveis em juízo, vez que possuem conhecimentos específicos e domínio dos métodos 
avaliatórios.
Por outro lado, outros profissionais como os corretores de imóveis estão habilitados a dar 
opiniões ou estimativas quanto a determinados valores no que tange à comercialização desses 
imóveis.
Assim, quando duas pessoas, por exemplo, querem alugar um imóvel, ele poderá dar a sua suges-
tão quanto ao valor de aluguel. Entretanto, somente os profissionais habilitados deverão fazer as avalia-
ções, que poderão ser utilizadas por juízes. Avaliação é diferente de opinião. Os corretores de imóveis po-
derão opinar, sugerir valores de mercado, mas somente profissionais técnicos poderão fazer avaliações. 
A jurisprudência já admitiu a avaliação de imóveis por corretores, entretanto, acreditamos que 
esse caminho poderá ser prejudicial às avaliações, pois os profissionais técnicos possuem técnicas cien-
tíficas para tal procedimento.
Normalmente, as agências imobiliárias conseguem estimar determinados valores para a comer-
cialização de um ou outro imóvel. Trata-se de uma estimativa de mercado, que grosso modo determina 
um valor que pode ser atribuído àquele imóvel e, de certa maneira, facilita, ou mesmo nos dá ideia do 
valor locatício daquele determinado imóvel.
Contrato de locação
Introdução sobre os contratos
O contrato, em seu sentido amplo, designa todo negócio jurídico que se forma pelo concurso de 
vontades. Embora o novo Código Civil (CC) não traga uma definição de contrato, podemos conceituá-lo 
10 | Introdução à Administração Imobiliária e à locação
como o acordo de vontades de duas ou mais pessoas tendente a construir, regular ou extinguir uma 
relação jurídica patrimonial (LOUREIRO, 2007, p. 333-336).
O CC traz disposições gerais que os contratantes devem observar durante a execução de um con-
trato. Assim, os contratantes devem conduzir, por exemplo, a execução do contrato aplicando sempre a 
boa-fé. O CC também regula diversos tipos de contrato, por exemplo, compra e venda, mútuo, comoda-
to, fiança, empreitada, entre outros. 
O contrato de locação também é regulado pelo CC. Entretanto, quando tratamos da locação de 
bens imóveis urbanos, deveremos aplicar a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91),em razão de sua especiali-
dade sobre a lei geral, que é o CC. 
Aspectos práticos sobre o contrato de locação de bens imóveis urbanos
Vamos então fazer algumas abordagens práticas sobre o contrato de locação. O contrato de 
locação não exige forma legal e solene, como a compra e venda de imóveis requer, nos termos do 
artigo 108 do CC. 
O contrato de locação pode ser convencionado até mesmo pela forma verbal. Entretanto, concor-
damos que a forma escrita traz uma segurança jurídica maior às partes, principalmente se esse contrato 
for devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis, tornando alguns direitos mais seguros 
de serem exercidos, como é o direito de preferência. 
Caso o locatário disponha de contrato registrado em cartório, poderá utilizar-se da faculdade 
prevista no artigo 33 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) para haver para si o imóvel, caso deposite o 
preço e demais despesas do ato de transferência. Ademais, nos termos do artigo 71, I, da Lei do Inqui-
linato, somente os contratos escritos podem dar o direito à ação renovatória.
As partes devem ainda ter certos cuidados quanto à documentação necessária para que o acordo 
seja seguro. O locatário deve preocupar-se com o imóvel em si. Deve exigir uma certidão de proprieda-
de (matrícula) do imóvel, devidamente atualizada e válida. Nesse documento, deve averiguar se não há 
hipoteca, penhora, ou qualquer outra restrição sobre o imóvel e que o venha privar da posse no futuro. 
O interessado deve ainda certificar-se de que o imóvel é de propriedade do locador e de que não haja 
outros proprietários. Por fim, no caso de contrato de locação para fins não residenciais, o locatário deve 
certificar-se de que naquela região é lícita a atividade comercial. 
Por outro lado, o locador deverá ter cautela na situação jurídica do locatário. Investigar se o inte-
ressado em seu imóvel encontra-se em situação regular com as suas obrigações financeiras. Torna-se 
imperiosa uma pesquisa na justiça estadual e federal, constatando se a pessoa possui um bom históri-
co ou não. Também deve ser realizada uma busca nos Cartórios de Protesto de Títulos e Documentos, 
como forma de proteção ao locador. 
A vistoria também é fundamental no contrato de locação. Nela deverão constar as condições do 
imóvel, seus pertences, entre outros pormenores. Tal assertiva nada mais é do que uma importante for-
ma de segurança para ambas as partes. 
11|Introdução à Administração Imobiliária e à locação
Solução de con)itos extrajudiciais 
de litígios envolvendo a locação
Atualmente, com a crise do Poder Judiciário Brasileiro, os litígios judiciais podem demorar anos a 
serem julgados. Dessa forma, a população acaba desacreditando na justiça para a solução de conflitos.
Nesse panorama, foi aprovada em 23 de setembro de 1996 a Lei Federal 9.307 – A Lei da Arbitra-
gem. Esse importante diploma legal tem como principal escopo o desafogamento do Poder Judiciário. 
São inúmeros os benefícios para as partes que buscam uma solução de conflitos por meio da arbitra-
gem, entre eles: celeridade do processo, baixo custo envolvido, escolha dos árbitros, entre outros. 
Mas o que exatamente é a arbitragem? Para o jurista Carlos Alberto Carmona (2004, p. 56), a ar-
bitragem é um meio alternativo de solução de controvérsias por meio de uma ou mais pessoas que 
 recebem seus poderes de uma convenção privada, decidindo com base nela, sem intervenção estatal, 
sendo a decisão destinada a assumir a mesma eficácia da sentença judicial.
De forma um pouco mais sumária, porém não menos brilhante, José Eduardo Carreira Alvim (2004) 
nos ensina que a arbitragem é a instituição pela qual as pessoas capazes de contratar confiam a árbitros, 
por elas indicados ou não, o julgamento de seus litígios relativos a direitos transigíveis, ou seja, disponíveis.
Observa-se, portanto, que a arbitragem transfere a função de julgar (exclusiva do Estado) para 
terceiros, desde que os litígios sejam relativos a direitos patrimoniais disponíveis (conflitos familiares, 
por exemplo, são considerados direitos indisponíveis e não podem ser julgados pela arbitragem).
As partes poderão, dessa forma, escolher livremente as regras de direito que serão aplicadas, des-
de que não haja violação aos bons costumes e à ordem pública (art. 2.º, §1.º da Lei 9.307/96). 
Art. 2.º 
§1.º Poderão as partes escolher, livremente, as regras de direito que serão aplicadas na arbitragem, desde que não haja 
violação aos bons costumes e à ordem pública.
Para que seja instituída a arbitragem, as partes devem constituir cláusula compromissória ou 
compromisso arbitral. A cláusula compromissória é a convenção que as partes celebram em um de-
terminado contrato, por exemplo, o contrato de locação de imóveis, comprometendo-se a submeter à 
arbitragem os litígios que possam surgir em razão daquele contrato (art. 4.º da Lei 9.307/96).
Já o compromisso arbitral é a convenção por meio da qual as partes submetem um litígio à arbi-
tragem, podendo ser judicial ou extrajudicial. Pode se dar antes ou mesmo durante um determinado 
litígio. A principal diferença entre a cláusula compromissória é que ela não é realizada no momento da 
assinatura do contrato, mas somente após a conclusão do contrato.
No que tange à seleção dos árbitros, as partes podem selecionar livremente qualquer pessoa 
capaz e que seja de confiança das partes (art. 13.º da Lei 9.307/96), desde que não estejam impedidas 
de atuar como árbitros. Os impedimentos estão dispostos na Lei Arbitral (Lei 9.307/96). 
O procedimento arbitral também é rigorosamente descrito na lei, assim como os requisitos da 
sentença. Vale ressaltar que a senteça emitida por um Tribunal Arbitral possui os mesmos efeitos da 
sentença proferida pelos órgãos do Poder Judiciário e, sendo condenatória, constitui título executivo.
12 | Introdução à Administração Imobiliária e à locação
Feita essa introdução sobre a arbitragem, não podemos deixar de manifestar que atualmente a 
arbitragem é utilizada em grande escala no mundo inteiro. Conforme constatou o português Luís de 
Lima Pinheiro (2005, p. 23), estima-se que 90% dos contratos do comércio internacional possuem cláu-
sulas arbitrais. 
No Brasil, a arbitragem vem crescendo em larga escala, mas ainda assim consideramos ser pou-
co utilizada. A falta de câmaras arbitrais especializadas e um certo preconceito torna a arbitragem 
pouco popular em relação aos Estados Unidos da América ou países da Comunidade Europeia. De 
qualquer forma, acreditamos ser uma importante forma de solução de conflitos e que deve crescer 
muito nos próximos anos. Nas questões imobiliárias, não restam dúvidas de que se trata de um impor-
tante instrumento de proteção às partes, já que há inclusive no Brasil tribunais especializados nesse 
tipo de litígio.
Texto complementar
Arbitragem e mediação
(CAETANO, 2002, p. 23-25)
Introdução 
A arbitragem, sistema entre nós codificado pela Lei 9.307/96, trata do modo, meio e forma de 
pessoas, empresas ou instituições particulares poderem (e deverem) dirimir, resolver e, assim, dar 
fim aos eventuais conflitos oriundos do relacionamento entre elas, sejam pessoais ou negociais, fora 
do Poder Judiciário. 
Verdadeira justiça privada praticada por e para particulares.
Seu uso no mundo é muito antigo. Sua prática é muito anterior ao Estado como único prove-
dor da Justiça. 
Em Dalloz, podem-se ver textos que documentam haver recorrido à arbitragem povos como os hebreus, os hindus, 
os atenienses, os espartanos. Lembra Frances Kellor que a arbitragem comercial era conhecida dos caravaneiros 
do deserto ao tempo de Marco Pala e que também havia sido uma prática frequente entre os mercadores fenícios 
e gregos.
Em nosso Direito positivo, a arbitragem já era referida no Decreto (Regulamento) 737, de 25 
de novembro de 1850. Mas, desde então, entre nós tornou-se impraticável pelo formalismo de ho-
mologação da sentença arbitral pelo Juiz de Direito para sua exequibilidade (v. art. 463 do Regula-
mento), bemcomo reservava às partes o direito de apelarem dela (v. art. 468, idem); assim era muito 
demorada a solução do conflito.
13|Introdução à Administração Imobiliária e à locação
Ocorria desinteresse pelo uso e prática da arbitragem. 
Era tanto quanto o mesmo uso de solução de qualquer questão pelo Poder Judiciário. Esses 
obstáculos de ordem processual legal perduraram até o advento de nossa atual Lei de Arbitra-
gem, também denominada Marco Maciel, promulgada a 23 de setembro de 1996, que tomou o 
9.307 como o modo e meio mais prático e adequado de solução de conflitos e controvérsias entre 
particulares. 
Essa nossa lei conferiu à sentença arbitral os mesmos efeitos da sentença judicial do Poder 
Judiciário bem como conferiu ao árbitro os poderes de juiz de fato e de direito, e ainda estatuiu que 
a sentença arbitral não está sujeita a recurso ou a homologação do Poder Judiciário. 
A resolução dos conflitos mediante o procedimento arbitral realizado para e pelos particulares, 
na conformidade de nossa atual lei, como qualquer estrangeira, passou a ter as propriedades de 
rapidez, oralidade, eficácia, sigilo, informalidade, economia e precisão. 
Anote-se que há controvérsia entre os doutos do uso da arbitragem pelo Estado em suas rela-
ções negociais com os particulares. Por exemplo: licitações, concessões, fornecimentos etc., o que 
está amenizado pelos órgãos reguladores de serviços públicos concedidos. 
Assim, no Brasil, a arbitragem já pode e deve ser praticada como Justiça privada que é. Tal 
como é utilizada em todo o Hemisfério Norte e no Oriente. 
Nos contratos internacionais de comércio, a arbitragem é usada com total exclusividade para 
solução de seus conflitos ou controvérsias. Até mesmo quando uma das partes é brasileira. 
Todavia, a aceitação de nossa Lei de Arbitragem, promulgada desde 1996, em nosso mundo 
jurídico e mesmo entre comerciantes, grandes ou pequenos, ou as pessoas em geral, não ocorre 
como seria desejável e necessário. Nem mesmo outros modos e meios alternativos de solução 
de conflitos ou controvérsias entre particulares, como a negociação, conciliação e mediação, têm 
recepção no público em geral. 
Há organizações de projeção internacional, até centenárias, que atuam no campo da arbitra-
gem, e, no Brasil, já não são poucos os órgãos, instituições e entidades especializadas, isto é, firmas 
ou empresas sob a forma jurídica de sociedade civil, com ou sem fins lucrativos, que prestam servi-
ços de assistência, gerência e administração do procedimento arbitral. 
A nós, todavia, falta e muito, além da ignorância, no sentido próprio de desconhecer o tema, a 
cultura do uso dos meios alternativos de solução de conflitos, excluindo-se o Poder Judiciário. 
Só se tem em mente que a solução dos conflitos se resolve com a intervenção de advogados e 
perante o Poder Judiciário, na figura do Dr. Juiz de Direito, perante a autoridade.
Daí essa pretensão de oferecimento de apreciações simples e diretas sobre os meios adequa-
dos de solução de conflitos entre particulares, fora do Poder Judiciário, em especial a arbitragem e 
a mediação. Produto mais de vivência, experiência, algum estudo e reflexão. 
Não há intenção mínima em alcançar os doutos, letrados, mestres e cultores do Direito. É dirigida 
a cidadãos sem formação acadêmica ou jurídica que têm a humildade dos sábios de que pouco ou 
nada sabem. Mas têm curiosidade. 
14 | Introdução à Administração Imobiliária e à locação
Atividades
1. O que deve ser levado em consideração para se aferir o valor econômico de um imóvel?
2. Quem está habilitado a avaliar um imóvel?
3. Para evitar surpresas futuras, quais medidas devem ser adotadas pelo futuro locatário de um 
imóvel?
4. Para evitar surpresas futuras, quais medidas devem ser adotadas pelo futuro locador de um 
imóvel?