DIREITO CIVIL V

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UNIVERSIDADE DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO 
CENTRO DE CIÊNCIAS SOCIAIS
FACULDADE DE DIREITO
DIREITO CIVIL V
PROFESSOR: ANDERSON SCHREIBER 
5º PERÍODO
2016.1
AULA 1 – 01/03/2016
 Revisão
- Direito dos contratos (continuação)
- Autonomia privada e contrato
- Liberalismo x Dirigismo contratual
Ato jurídico é um ato que produz efeitos jurídicos, ou seja, é relevante para o direito (ex.: casamento – sujeita cônjuges a deveres de fidelidade conjugal, efeitos em regime de bens, no regime sucessório etc.). Atos não jurídicos, ao contrário, são aqueles que não produzem consequências à luz do direito (ex. pessoas que “ficam” em uma festa).
Negócio jurídico é um ato jurídico em que os efeitos despertados pelo ato são perseguidos pelas partes, de modo que elas podem, inclusive, moldá-los. No ato jurídico estrito senso, ainda que a parte queira os efeitos, os mesmos não podem ser moldados por ela (já estão determinados). Logo, o negócio jurídico é o instrumento, por definição, de exercício genuíno da autonomia privada. 
Há dois tipos de negócios jurídicos: bilateral e unilateral. O negócio jurídico unilateral é aquele que precisa de apenas uma vontade para produzir efeitos (ex.: testamento e promessa de recompensa[footnoteRef:1]). Já o negócio jurídico bilateral precisa da confluência de, no mínimo, duas vontades para que produza efeitos. [1: O efeito jurídico de criar a obrigação de recompensar é criado a partir do anúncio, ou seja, da emissão de uma só vontade.] 
O contrato é um negócio jurídico bilateral; um acordo de vontades que busca alcançar determinados efeitos jurídicos. É importante perceber que a existência de duas vontades não basta, é preciso que essas vontades estejam em acordo.
Há duas visões em torno do direito contratual: (i) a liberal e (ii) a do dirigismo contratual. De acordo com a visão liberal, o contrato é instrumento da realização da liberdade das pessoas; todos são livres para contratar em pé de igualdade (contrato como símbolo da autonomia do ser humano). O dirigismo contratual, por sua vez, indica que existem forças desequilibradas no mercado – não havendo igualdade, não há realmente liberdade em sentido pleno. Logo, embora teoricamente seja símbolo de autonomia, em um cenário em que as relações não são paritárias – e no mundo capitalista raramente serão –, o contrato acaba sendo instrumento de dominação. Isso se agrava com os contratos massificados, estandardizados, de adesão, ou com condições contratuais gerais prévias, muito comuns atualmente. Por isso, é preciso que se desenvolvam mecanismos para proteger as partes mais vulneráveis. A autonomia se dá apenas em relações contratuais mais próximas do igualitarismo (ex. empresa-empresa; indivíduo-indivíduo possibilidade de discussão de cláusulas e condições contratuais).
 
No tocante ao contrato de locação, essa dualidade também se faz presente. Na disciplina geral do Código Civil, o legislador criou alguns direitos para o locatário, mas deixou, de maneira geral, algum espaço para a negociação entre as partes (prevalência da liberalidade). Já na Lei do Inquilinato (imóveis urbanos) e no Estatuto da Terra (imóveis rurais), o legislador adotou uma postura mais ligada ao dirigismo contratual, criando direitos grandes (até mesmo exageradamente grandes) para o locatário. Dado interessante é que, nas locações urbanas, quando o preço do aluguel diminui, flexibiliza-se os direitos do locatário (e vice-versa) para evitar o desestímulo à locação.
*Caso emblemático: Precedente judicial impediu o despejo de idosa (mesmo tendo o proprietário observado todos os deveres legais). Como consequência, pessoas hesitavam em alugar imóveis para pessoas mais velhas. Isso mostra que o dirigismo extremado, em lugar de ajudar, como se pretende, pode acabar por desestimular o negócio e prejudicar quem se quer beneficiar.
Contrato de Locação
2.1 conceito 
O contrato de locação tem imensa relevância prática em nosso cotidiano (ex.: aluguel de casas, de cadeiras de praia etc.). Logo, esse contrato abrange uma série de objetos, alguns dos quais possuem regulação por lei especial e outros que são regidos pela disciplina geral do Código Civil. Esse é o grande desafio do contrato de locação: a exemplo da compra e venda, é difícil imaginar a detalhada disciplina desses contratos sendo aplicada a objetos muito simples de nosso dia-a-dia. A rigor, a disciplina normativa é idêntica, apesar de sabermos que, a depender do objeto, o risco envolvido, a necessidade de informações etc, serão diferentes.
*Essa é uma grande ficção jurídica: criar disciplinas normativas que se aplicam a objetos muito diferente entre si. 
	
	Na disciplina da locação há uma vantagem em relação a esse problema: para a locação de imóvel urbano há lei especial (Lei do Inquilinato – lei n. 8.245/	1991). Logo a locação de imóveis urbanos tem disciplina específica que respeita as regras gerais do Código Civil, mas que resolve série de problemas particulares que são comuns nesse objeto. 	O mesmo acontece com o arrendamento[footnoteRef:2] de imóvel rural, que é regulado pelo Estatuto da Terra (Lei n. 4.504/1964). [2: A locação de imóveis rurais é denominada arrendamento] 
	De resto, a tudo é aplicada disciplina da locação do Código Civil. 
No Direito Romano (que só abrigada contratos típicos), contrato de locação tinha conceito bem mais amplo do que atualmente, e era dividido em três espécies:
- Locatio conductio rei/rerum: Locação de coisas
- Locatio conductio operarum: Locação de trabalho e serviços prestados
- Locatio conductio operis faciendi: Locação de obra feita.
* O direito civil sofre uma grande influência do direito romano, o que gerava algumas injustiças graves em nossa disciplina, pois o direito romano era muito individualista. Isso vem sendo superado pouco a pouco pela doutrina civilista.
	No Direito Contemporâneo, entretanto, o contrato de locação corresponde basicamente à locação de coisa – locatio rei, já que só a locação de coisas é admitida em nosso ordenamento. As demais categorias se transformaram em tipos contratuais diversos, que não de locação:
	- Locatio operarium: Contrato de trabalho ou o contrato de prestação de serviços. [footnoteRef:3] [3: O contrato de trabalho é regido pela CLT, a prestação de serviços não. Em razão disso, muitos empregadores usam de fraudes para transformar regime trabalhista em meros serviços, a fim de não oferecer as garantias legais do trabalhador. O contrato de trabalho é como uma espécie do contrato de serviços em que há subordinação, caráter temporário, ] 
	- Locatio operis faciendi: Contrato de empreitada[footnoteRef:4]. [4: É o contrato por meio do qual um empreiteiro se obriga perante o dono da obra a fazer e entregar uma obra pronta.] 
	Contrato de locação, no direito contemporâneo, é o contrato por meio do qual uma pessoa (locador) se obriga a transferir o exercício das faculdades de uso e gozo de um bem infungível[footnoteRef:5] a outra pessoa (locatário), temporariamente e mediante retribuição. [5: Bem que não pode ser substituído por outro de mesmo gênero e qualidade e em mesma quantidade.] 
* No direito brasileiro, em regra, o contrato, por si só, não transfere nada, mas, sim, cria o dever de transferir (cria a obrigação). A transferência do domínio, em realidade, ocorre pela tradição (bem móvel) ou tradição qualificada/transcrição/registro (bem imóvel).
* Direito de Propriedade se divide em: 
Uso – dar finalidade que quiser Essas duas faculdades são
Gozo – fruir, extrair frutos transferidas no contrato de locação
Disposição – alienar Essa faculdade não se transfere na locação.
* Insta salientar que apenas se consegue aferir a fungibilidade ou infungibilidade observando a relação (classificar em abstrato não é o mais adequado). 
* A locação é temporária, mas isso não significa que tenha um prazo determinado (pode ser determinado ou indeterminado).
* Ademais, sempre há retribuição, o pagamento de um valor chamado tecnicamentede aluguel. Portanto, o nome “aluguel” não é o contrato, mas sim o valor pago no contrato de locação.
AULA 2 – 01/09/2016
* Breve desenvolvimento sobre as tendências recentes no Direito: existe uma dupla tendência no ordenamento que faz a importância do direito contratual se espraiar para todas as searas jurídicas. Em primeiro lugar, há o que chamamos de “Contratualização”, que consiste no movimento que abarca todos os campos do Direito para a inclusão de negócios jurídicos bilaterais em sua sistemática (ex.: acordos de delação premiada no Direito Penal). Ao lado dessa primeira propensão, vemos, também, a “Consensualização” dos contratos já que, diante das relações de poder e iniquidade que se apresentam no mundo jurídico, se tenta remediar os desequilíbrios através de uma normativa contratual mais flexível.
* Breve nota sobre a classificação dos contratos: Contratos típicos são aqueles que têm sua tipologia prevista na legislação (basicamente no Código Civil), enquanto atípicos seriam aqueles que não têm previsão legal. Entretanto, há casos limítrofes que põem em cheque essa classificação estanque: há contratos que são mencionados em lei especial, mas não possuem uma normativa organizada. Surge, portanto, a dúvida em relação a classificação dessas figuras, que, apesar de não estarem com sua tipologia cem por cento fornecida pela lei, se afastam também daqueles contratos aos quais não há nem menção no ordenamento. Por conta dessa dificuldade classificatória a doutrina critica essa distinção por carência de sentido e precisão. 
	Já mencionamos (item 2.1 supra) que o contrato de locação atual corresponde basicamente à locatio rei/rerum do Direito romano, por meio do qual se fazia a locação de uma coisa. Hoje, porém, esse objeto ganhou uma especificidade: a locação deve ser de coisa infungível. Frise-se que, para tal fim, a infungibilidade deve ser aferida com base na natureza do contrato e na intenção das partes e não com base em critérios físicos e naturais. 
Elementos
Contrato de locação é aquele por meio do qual uma parte – locador – cede, temporariamente, e mediante retribuição, o uso e o gozo de uma coisa infungível a outra parte – locatário.
	Os sujeitos, são, portanto, o locador (aquele que cede o imóvel) e o locatário (aquele que recebe, também chamado de inquilino pela lei do inquilinato). O que é cedido é o uso e o gozo do objeto, ou seja, a propriedade não é cedida pois não é conferido ao locatário o poder de disposição, apenas a posse. O caráter é temporário, admitindo-se a locação a tempo indeterminado. O objeto do contrato deve ser coisa infungível, ou seja, que não pode ser substituída por outra de igual gênero e qualidade. A depender do objeto, a locação pode ter a normativa geral do Código Civil ou ser regida por alguma lei especial (ex: locação de imóvel urbano – lei do inquilinato – e locação do imóvel rural – estatuto da terra). A remuneração é essencial a esse tipo contratual. 
* É importante frisar que, apesar de o direito de propriedade (que envolve a faculdade de usar, gozar e dispor) ser mais amplo do que o direito de posse (que só envolve as duas primeiras faculdades), há situações em que esse prevalece sobre aquele. É o caso do locador que decide reaver seu imóvel antes de findo o contrato de locação. Apesar de proprietário do bem, o direito do locatário prevalece. 
Figuras semelhantes
Há alguns tipos contratuais que se parecem com a locação, mas, por certas especificidades, possuem normativa específica:
A) Prestação de serviço x Locação:
	A prestação se serviços e a locação possuem algumas similitudes. Há famoso caso concreto em que se ilustra a controversa caracterização: uma empresa que cede satélites para o uso de sociedades de telecomunicações declara sua atividade como locação de satélite. Para o fisco, porém, trata-se de uma prestação de serviço de comunicação, na qual incide ICMS – comunicação. A tese mais técnica parece ser a do fisco, uma vez que a locação pressupõe a posse física/material da coisa e na atividade em questão não há transferência de uso e gozo.
B) Mútuo x Locação:
	Se o bem cedido for fungível, trata-se de um contrato de mútuo, tipo de empréstimo. O contrato de mútuo pode ser gratuito, ou ser feito mediante remuneração. 
C) Comodato X Locação:
	Se o empréstimo for de coisa infungível e for gratuito, estaremos diante de um contrato de comodato. 
D) Parceria rural X arrendamento rural:
	Se a locação do imóvel rural (sujeita ao Estatuto da Terra), for feita com remuneração paga em frutos percebidos na terra, tratar-se-á de contrato de parceria rural, no qual os riscos da coisa (colheita) são divididos entre o cedente da terra e o locatário. 
	Na locação, a remuneração é, em geral, fixada em dinheiro, mas isso não é regra. Caso o pagamento seja feito com bens, a análise deve ser criteriosa para não desvirtuar o tipo contratual. 
AULA 3 – 06/09/2016
A PLURALIDADE DE FONTES NORMATIVAS PARA O CONTRATO DE LOCAÇÃO
Como visto, a locação é uma espécie de contrato que vive sob pluralidade de fontes normativas, ou seja, não há uma única lei sobre esse contrato. O Código Civil traz a disciplina geral da locação e, ao lado dele, há várias leis especiais, que trazem disciplinas específicas, seja de modo detalhado, seja de modo pontual (ex. lei do inquilinato regulando a locação de imóvel urbano em caráter residencial, temporário ou comercial; estatuto da terra regulando o arrendamento rural etc).
	Para as matérias que não são objeto de lei específica, aplica-se a normativa geral do CC. Quando houver locação de massa a configurar relação de consumo, o CDC também será aplicável. 
	Quando a lei especial e o CC se contradisserem, haverá hipótese de conflito de lei. Tal antinomia deverá ser resolvida pelo critério da especialidade, prevalecendo, portanto, a lei especial frente ao Código.
o conceito de locação no cc
O artigo 565, CC, traz o conceito de contrato de locação e seus elementos, já vistos supra. 
“Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição”.
	Trata-se, portanto, da cessão de uso (utilização) e gozo (fruição, possibilidade de extrair frutos) de coisa infungível temporariamente e mediante retribuição. 
* É preciso abandonar a ideia de que a falta de um elemento essencial leva à nulidade e a falta de um elemento acessório leva à anulabilidade. Essa dicotomia é falsa. O certo é o seguinte: quando falta elemento essencial nulidade; quando falta elemento acessório nulidade, anulabilidade ou comprometimento da eficácia (depende do caso e da definição legal). Além disso, é importante destacar que saber o conceito de um contrato é mais importante do que tentar fixar seus elementos essenciais, pois contratos diferentes podem ter os mesmos elementos.
* As leis especiais têm preocupação concentrada em um tipo contratual específico, por tal razão, elas tendem a ser mais protetivas que o regramento geral do CC, que foi inspirado por ideologia liberal pautada no consensualismo. 
*O CC tem uma estrutura básica na disposição dos artigos dos contratos em espécie: primeiramente descreve seu objeto, seguido dos deveres das partes e, por fim, seu modo de extinção. Esse método não é o mais adequado para a redação contratual na prática advocatícia, já que é interessante que o instrumento disponha as obrigações das partes de maneira a correlacionar uma obrigação a outra, de forma a tornar evidente o sinalagma contratual. 
DEVERES DO LOCADOR (ARTS. 566 E 568 cc)
Nos artigos 566 e 568 o Código Civil lista as obrigações daquele que cede o uso e gozo do objeto do contrato.
“Art. 566. O locador é obrigado:
“I - a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário”;
	A locação não é um contrato real, mas consensual, ou seja, a tradição de seu objeto não é condição para sua formação, que se concluiapenas com o acordo de vontades. Dessa forma, a entrega da coisa figura efetivamente como uma obrigação do locador. 
“II - a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa”.
	O uso pacífico da coisa consiste no dever do locador de proteger o locatário de eventuais turbações do próprio locador ou de terceiros. Tal dever é aplicável tanto a problemas póstumos como supervenientes (ex.: vazamentos em caso de imóvel). 
* Exemplo: Se o locatário está com problema de vazamento no apartamento de cima, deve avisar o locador que, se necessário, entrará na justiça contra o vizinho. Isso porque é responsabilidade do locador garantir que o problema será resolvido.
	A falha em tal dever de garantia do uso pacífico pode fazer com que o locador incorra em pagamento de indenização por perdas e danos (que podem se consubstanciar no abatimento do aluguel, por exemplo), ou mesmo que seja obrigado à execução específica da obrigação. 
* A locação não é um contrato formal / solene, que só pode ser pactuado por escrito. No entanto, a forma escrita confere maior segurança. Além disso, para ter certos direitos especiais o registro é necessário.
* Exemplo: o contrato prevê que o aluguel será pago dia 01, sob pena de multa. Entretanto, o locatário sempre pagou até dia 5, durante 3 anos, e o locador nunca cobrou multa. Houve uma novação tácita, pelo comportamento das partes. Tal situação não chega nem a ser verbal, configurando-se modificação contratual meramente tácita.
	No artigo 568 CC temos a consolidação dessas obrigações, abarcando a evicção e o uso pacífico da coisa. 
“Art. 568. O locador resguardará o locatário dos embaraços e turbações de terceiros, que tenham ou pretendam ter direitos sobre a coisa alugada, e responderá pelos seus vícios, ou defeitos, anteriores à locação”.
DEVERES DO LOCATÁRIO (ARTS. 569 e 570 CC)
Os deveres do locatário estão listados nos arts. 569 e 570 do CC:
“Art. 569. O locatário é obrigado”:
“I - a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse”;
	Tal inciso prevê o dever de uso conforme a finalidade. Ou seja, apesar de as faculdades de uso e gozo da coisa serem transferidas ao locatário, ele não pode modificar a finalidade do bem. A destinação do objeto só pode ser alterada mediante anuência expressa do locador. Importante ressaltar que a “expressa” anuência pode se dar de diversas formas, incluindo a modalidade oral, já que significa apenas a manifestação exterior, que pode ser feita de várias maneiras. É interessante que, para melhor proteger a segurança das partes, o contrato já preveja a necessidade de consentimento por escrito, por escrito. Isso facilita questões probatórias. 
* Nesse mesmo sentido, o formato ideal para notificações é a cópia com contrafé, que consiste na cópia da notificação com aviso de recebimento assinado. O mero AR não é suficiente quando não há descrição do documento que foi recebido e de seu conteúdo. 
“II - a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar”;
	O pagamento do aluguel, é, naturalmente, um dos principais deveres do locatário no contrato de locação, que tem na retribuição um de seus elementos essenciais. A fixação de multa para o pagamento impontual é fundamental para proteger o interesse do locador. 
* É prática comum entre os contratantes que no instrumento se descreva o preço conferindo um desconto para o pagamento até o vencimento. Na prática o que se está pactuando é uma multa para atraso (ex.: Custa 1500 reais, mas, em caso de pagamento até o dia 5, o valor é de 1000 reais). Esse mecanismo é positivo para o locador pois evita discussões sobre a proporcionalidade da multa. Na prática judicial, as partes devem interpretá-lo conforme seu interesse e fazer um embate argumentativo.
“III - a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito”;
	Como é dever do locador garantir ao locatário a posse pacífica do bem locado é fundamental que o locatário comunique a ele quaisquer turbações de terceiros e problemas jurídicos. 
“IV - a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular”.
	Encerrado o contrato de locação, o locatário tem o dever de restituir a coisa ao locador. O bem deve ser devolvido no estado em que recebido, ressalvadas as deteriorações advindas do uso normal da coisa. Entretanto, é prática comum que os negociantes pactuem deveres adicionais ao lado do previsto em lei (ex.: entregar o apartamento pintado em caso de locação de imóveis urbanos). 
	Existem várias maneiras de se provar o estado original de recebimento da coisa. O mais comum é que seja realizado um laudo de vistoria assinado e datado pelas partes em que estejam descritas as condições do bem. No caso de locação de imóvel urbano, as administradoras e imobiliárias ficam, em geral, responsáveis por tal processo de checagem. Ao contrário do que ocorre na prática, tal levantamento não deveria ser negligenciado pois é fundamental que as partes tenham acordado sobre as condições do imóvel para que o dever de restituição seja corretamente adimplido. 
	Atualmente, as fotos datadas fazem bem esse papel de levantamento e por vezes suprem o laudo de vistoria. 
	
“Art. 570. Se o locatário empregar a coisa em uso diverso do ajustado, ou do a que se destina, ou se ela se danificar por abuso do locatário, poderá o locador, além de rescindir o contrato, exigir perdas e danos”.
	O uso diverso do ajustado é vedado. Em caso de quebra desse dever, o locador tem direito a rescisão contratual e também faz jus as perdas e danos dele decorrentes. 
a venda rompe locação? (art. 576 CC)
Como visto, a faculdade de disposição não é transferida no contrato de locação, permanecendo com o locador o poder de alienar o imóvel. Via de regra, portanto, a venda do bem a terceiros rompe o contrato de locação. Tal é a regra, inclusive, na protetiva lei do inquilinato (art. 8º da Lei do Inquilinato[footnoteRef:6]). [6: “Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel”.] 
Tal disposição está consoante o brocardo res inter allios acta, que frisa o princípio da relatividade contratual ao fixar que o contrato só tem eficácia entre as partes. O terceiro adquirente pode, portanto, notificar o locatário para que ele libere o uso da coisa. 
A exceção a essa regra já foi prevista pelo legislador: pode ser estabelecida no contrato uma cláusula de vigência que determine que a despeito da alienação o contrato de locação permanecerá ativo. Para opor tal disposição a terceiros, porém, é fundamental que o instrumento seja registrado a fim de lhe conferir publicidade. Em caso de bens imóveis, o registro será feito no RGI (Registro Geral de Imóveis); se bem móvel, será procedido no RTD (Registro de Títulos e Documentos). 
	No caso de bens imóveis, o legislador conferiu ao locatário o prazo de 90 dias para deixar o bem. 
AULA 4 – 08/09/2016
direito de retenção
Em alguns tipos contratuais do CC, o legislador confere a uma parte o direito de retenção, que consiste na faculdade de reter o bem que não é seu, como forma de forçar a outra parte a adimplir sua obrigação devida. Esse direito excepciona a regra geral segundo a qual quem tem um bem de outrem tem o dever de restituí-lo. Ou seja, mesmo a outra parte esteja em mora com alguma obrigação, a parte que possui coisa alheia deve restituir, sob pena de estar sujeita a alguns remédios legais para tal como a busca e apreensão. Dessa forma, o direito de retenção não é a regra, e só é conferido quando a lei autoriza. No contrato de locação há disposição legal concedente ao locatário o direito de locação, com menor frequência, atéao locador é dada tal prerrogativa. 
A principal concessão desse direito no contrato de locação está no art. 578, que diz que, extinto o contrato, o locatário poderá reter o bem até que seja ressarcido pelas benfeitorias, a depender de sua natureza:
Art. 578. Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador.
	Por esse artigo se extrai a regra para ressarcimento de benfeitorias feitas pelo locatário:
· Benfeitorias necessárias: em relação a estas o locatário tem direito de retenção até que seja ressarcido pelo locador dos gastos dispendidos. A natureza necessária e inafastável da benfeitoria faz com que tal direito não dependa da prévia anuência do locador em relação a realização da benfeitoria.
Ex.: Em um aluguel de carro, o automóvel quebra por fortuito (acaba a bateria, por exemplo). O locatário realiza o conserto. Quando ele for devolver o veículo, pode cobrar o ressarcimento do locador e, enquanto ele não pagar, o locatário poderá manter o carro em sua posse. 
· Benfeitorias úteis: nesse caso o direito de retenção até o ressarcimento só será conferido caso o locador tenha anuído com a inserção da benfeitoria. 
· Benfeitorias voluptuárias: para esse tipo de benfeitoria, o ressarcimento só é possível se pactuado com o locador. Em nenhuma hipótese haverá direito de retenção para tal categoria de benfeitoria. 
Essa norma é dispositiva, de modo que pode ser afastada pela vontade das partes, ou seja, o contrato pode pactuar o afastamento da regra do direito de retenção. Contudo, se foi feito um conserto necessário no bem, gerando um incremento patrimonial, pode-se pedir o ressarcimento, em razão da vedação do enriquecimento sem causa.
extinção do contrato de locação
O regramento para a extinção do contrato de locação depende do regramento quanto ao prazo do contrato. A regra geral contida no Código Civil é a de que, quando há determinação de prazo no contrato, ele funciona como um dever contratual, de modo que, se houver descumprimento do prazo, haverá inadimplemento, ensejando perdas e danos. Por outro lado, não havendo prazo assinalado, não há obrigação. Assim, o contrato poderá ser encerrado a qualquer tempo sem o pagamento das perdas e danos. 
No Direito Brasileiro não há especificação de prazo máximo possível para um contrato. No âmbito do CC/1916, se considerava que o maior prazo de vinculação contratual possível era o de 20 anos, há que esse era o maior prazo prescricional vigente. Havia, ainda, doutrina defendendo o uso do prazo de 100 anos por uma analogia com os direitos reais. 
De todo modo, há uma obrigação no direito brasileiro que impede contratos e vínculos eternos (ou se fixa prazo ou não se determina prazo), assim, é comum que se estabeleça um prazo e se defina que ele é renovável.
Como visto, o contrato de locação tem em um de seus elementos, a temporariedade, ou seja, ou o contrato é por prazo determinado ou indeterminado.
*Há uma tendência atual de que a fixação de prazos determinados grandes demais, a jurisprudência e a doutrina podem fazer uma analogia com a vinculação por prazo indeterminado. 
	Ainda na regra geral do CC, temos que um contrato com tempo indeterminado pode ser resilido a qualquer tempo. Tal regra, entretanto, gerava algumas complexidades e injustiças por quebra da legítima confiança do contratante que realizava despesas com o a expectativa de que a relação fosse duradoura. Para proteger as partes afligidas por tal situação se criou a regra do parágrafo único, art. 473 CC[footnoteRef:7] segundo a qual o contrato por tempo indeterminado repentinamente rompido deve ser mantido até que a parte que sofreu o prejuízo possa recuperar os gastos de grande monta que dispendeu para a realização de um contrato que julgou ser duradouro. Frise-se que tal dispositivo não é uma exceção à regra da possibilidade da resilição unilateral, mas apenas como uma defesa da parte contratante que muito tenha dispendido na expectativa de permanência do vínculo. [7: “Art. 473. A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte. Parágrafo único. Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos”.] 
	A prática jurisprudencial mostra que, muitas vezes, a solução proposta pela norma não é sustentável por falta de relacionamento entre as partes que possibilite, a manutenção do pacto. Muitas vezes, portanto, se aplica a indenização nesses casos. 
Vista a regra geral para extinção do contrato, passemos ao contrato de locação:
Com prazo indeterminado
Assim como na regra geral, pode-se resilir contrato a qualquer tempo sem o pagamento das perdas e danos. Segue-se a regra geral do art. 473. 
*É muito melhor ter um prazo, pois, caso contrário, as partes podem terminar o contrato a qualquer momento sem pagar nada. Isso pois ninguém pode ser compelido a ficar em um contrato para sempre. Não há prazo máximo estabelecido pelo ordenamento jurídico. Entretanto, por analogia com a prescrição de até 20 anos do Código Civil de 1916, uma corrente entendia que o prazo máximo seria de 20 anos. Por isso, era recomendável que se utilizasse esse prazo no contrato. Hoje, esse costume se manteve.
COM PRAZO DETERMINADO
ANTES DO PRAZO (art. 571 CC):
Art. 571. Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato.
Para locações feitas com prazo determinado, portanto, o locador que deseje reaver o bem antes de findo o prazo deve pagar perdas e danos. Se for o locatário quem quiser devolver o bem antes de finalizado o prazo, ele deve pagar a multa prevista contratualmente (cláusula penal) ou, em sua ausência, dar ao locador o valor equivalente às perdas e danos. 
* Como visto na disciplina geral, a cláusula penal pode ser cumulada com perdas e danos contando que haja expressa previsão nesse sentido (a cláusula penal funciona, assim, como uma primeira indenização inicial). Na doutrina recente, se entende que pode-se renunciar a multa e cobrar só as perdas e danos, já que a multa de faz em favor de quem estipula. 
* Na lei do inquilinato, o locatário pode restituir o imóvel, mas não o locador. Ou seja, não há possibilidade de reaver o imóvel nem mediante pagamento de perdas e danos, salvo se o inquilino quiser sair do imóvel.
	Enquanto não for ressarcido das perdas e danos devidas pelo locador, o locatário tem direito de retenção do bem até que lhe sejam pagos os valores. 
NO VENCIMENTO
Art. 573. A locação por tempo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
	Findo o prazo estipulado no contrato, cessa a locação. Tal tipo contratual, portanto, segue a regra geral de qualquer contrato. 
	
Art. 574. Se, findo o prazo, o locatário continuar na posse da coisa alugada, sem oposição do locador, 	presumir-se-á prorrogada a locação pelo mesmo aluguel, mas sem prazo determinado.
	Se, por outro lado, após o fim do prazo do contrato, o locatário permanecer na posse do bem, o contrato se prorroga por prazo indeterminado, se não houver oposição do locador, pelo mesmo aluguel que era cobrado na vigência do prazo. Em verdade, trata-se de uma conversão de não de uma prorrogação, já que o contrato passa a ser por prazo indeterminado. A ideia do legislador é que a locação é movida por dois interesses básicos: o do locador de explorar economicamente o bem e o do locatário de usar o bem; se tais interesses convergirem para a manutenção do contrato, essa conversão será automática. 
*O ideal, porém, é que as partesfirmem novo pacto, uma vez que, convertido em contrato por prazo indeterminado, ele fica mais suscetível a rescisões unilaterais a qualquer tempo. 
*. Em casos diversos da locação, deve-se analisar o comportamento das partes para verificar se houve novação ou algum outro tipo de modificação contratual com permanência do vínculo.
	A “prorrogação” automática prevista em lei é uma peculiaridade do contrato de locação. Nos demais tipos, findo o prazo estipulado, o contrato se resolve. 
Art. 575. Se, notificado o locatário, não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito.
Parágrafo único. Se o aluguel arbitrado for manifestamente excessivo, poderá o juiz reduzi-lo, mas tendo sempre em conta o seu caráter de penalidade.
	Se, findo o contrato, houver oposição do locador a sua prorrogação, o locatário que não respeita sua notificação, permanecendo com a posse da coisa, incorrerá em aluguel punitivo, além das hipóteses de despejo ou apreensão. O aluguel punitivo, portanto, é o arbitramento por parte do locador de um novo valor para o aluguel. Naturalmente, o juiz avaliará o valor de acordo com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. 
* É interessante que, na notificação em que o locador indicar o final do vínculo (e sua oposição à possível prorrogação), já haja a menção do valor do aluguel punitivo, que deve ser maior que o valor do aluguel normal pelo caráter de sanção, mas não pode ser desproporcional sob pena de reforma pelo judiciário. 
MORTE DO LOCADOR ou DO LOCATÁRIO (ART. 577 CC)
Há grande polêmica no Brasil sobre a extinção ou transmissão do contrato para herdeiros com a morte de uma das partes. Isso porque, apesar de haver o princípio da relatividade, as obrigações produzem direitos patrimoniais, que, em geral, se transmitem aos herdeiros. O legislador procurou reger tal situação em cada tipo contratual. A regra geral é que, caso o contrato não seja intuito personae, o vínculo se transmitirá aos herdeiros. Se for personalíssimo, apenas se transmitirão os efeitos patrimoniais. 
No regimento específico da locação, o legislador diz que, em caso de contrato por tempo determinado, o vínculo será transmitido aos herdeiros. O presente artigo não faz menção ao contrato por tempo indeterminado, mas a doutrina entende que ela também se transmitirá, apesar de a possibilidade de rescisão unilateral a qualquer tempo fragilizar o vínculo. 
AULA 05 – 13/09/2016
	Lei do Inquilinato
A lei 8.245 foi editada em 1991, em um contexto em que se buscava o aquecimento do mercado imobiliário, além de promover medidas protetivas aos locatários por conta de sua vulnerabilidade em relação aos poderes econômico e de propriedade do locador. Apesar desse caráter pró-locatário (por conta da tentativa de equilibrar suas forças com o forte poder negocial do locador), a lei do inquilinato não chega a ser tão protetiva quando o CDC. 
As leis de locação de imóveis urbano são muito influenciadas pelos ciclos imobiliários de superaquecimento e esfriamento de mercado. Em 2008, por exemplo, os alugueis subiram por conta de aquecimento, enquanto hoje há uma estagnação no mercado, de forma que os valores tendem a permanecer baixos. Tais ciclos influenciam fortemente a produção legislativa, variando o grau de proteção às partes. No Brasil, tal situação se dá com relativa estabilidade, a lei do inquilinato vige desde 1991 apenas com modificações pontuais e inclusões modernas.
* Um exemplo de mudanças no tratamento das locações urbanas é o surgimento do “build to suit”, que passou a existir no Brasil apenas a partir de 2001, quando foi incluído no art. 54-A.
* Por conta das defasagens, se estudou a elaboração de um novo projeto de locações urbanas, que não seguiu no Congresso. 
abrangência da lei
O art. 1º da LI elenca os casos aos quais a lei se aplica, delimitando sua abrangência. O objeto, portanto é regular locação de imóveis urbanos a exceção dos casos que o próprio dispositivo excepciona:
Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:
Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:
a) as locações:
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
A locação de imóveis de propriedade da administração pública direta são regidos por Lei Federal ou Estadual de bem público, a depender do ente detentor da propriedade. Se a administração pública for locatária, lei do inquilinato se aplicará já que o imóvel é particular e a exceção só se aplica a imóveis de propriedade pública. 
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
	Para a exceção se aplicar, a vaga de garagem não pode ser vinculada a uma unidade residencial. O aluguel de uma vaga no Edifício Garagem, por exemplo, é regido pelo Código Civil. 
3. de espaços destinados à publicidade;
	Esse caso segue o mesmo raciocínio das vagas de garagem, de modo que a exceção só se aplica se os espaços publicitários forem desvinculados de unidades habitacionais. 
Exemplo em que não se aplica lei do inquilinato: Locação de placas publicitárias em estádios de futebol ou locação de um outdoor.
Exemplo em que se aplica lei do inquilinato: inquilino usa a parede do imóvel da casa para fazer publicidade, como propagandas eleitorais.
* Frise-se que publicidade é diferente de propaganda, já que a primeira não tem fins comerciais.
4. em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;
	Existe uma grande polêmica na vida prática, pois não há diferenciação exata entre imóvel urbano e apart-hotel. Tal dificuldade se coloca com maior intensidade atualmente, afinal, há prédios residenciais que oferecem alguns serviços a seus moradores. O espírito da distinção, porém, é excepcionar da aplicação da LI com base no tempo e no ânimo de permanência. As locações curtas, temporárias e não duradouras, portanto, são regidas pelo regime geral, ou por contrato de hospedagem. 
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
	O arrendamento mercantil é o leasing de imóvel. Uma parte recebe da outra bem para utilização, pagando remuneração periódica. Ao fim da relação, há opção de “compra”, ou seja, de aquisição pelo valor residual.
Fora das hipóteses da exceção, toda locação de imóvel urbano é regida pela lei do inquilinato.
Diferenças entre o regime geral do cc feitas pela li aos casos que ela abrange
É fundamental distinguir se a locação será regida pela LI ou pelo CC pois os dois regimes, têm normas e escopos diferentes. O CC é mais sintético, enquanto a LI é mais detalhada e protetiva ao locatário. 
Direito de preferência do locatário (art. 27 LI)
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
	
	O locatário de imóvel urbano tem preferência na aquisição do imóvel caso locador decida aliená-lo. Isso significa que, caso o locatário consiga igualar as condições da oferta de terceiro, é ele quem comprará o bem. No Código Civil não há menção ao direito de preferência ao locatário, peculiaridade da LI. Há, porém, instituto semelhante no regramento geral, consistente na preempção, também chamada de direito de preferência, que é um pacto adjeto de compra e venda.[footnoteRef:8] [8: “O Vendedor, segundo o direito comum, pode estipular que, em caso de alienaçãopelo adquirente, aquele tenha preferência, bem como pactuar de melhor comprador ou reservar-se o direito de retracto”. (Pontes de Miranda, Tratado de Direito Privado: Parte Especial, t. XIII, São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2012, p. 103). No mesmo sentido: “Preempção ou preferência é o pacto, adjeto à compra e venda, em virtude do qual o comprador de uma coisa, móvel ou imóvel, fica com a obrigação de oferece-la a quem lhe vendeu, para que este use do seu direito de prelação em igualdade de condições, no caso de pretender vendê-la ou dá-la em pagamento” (Caio Mário da Silva Pereira, Instituições de Direito Civil: contratos, vol. III, Rio de Janeiro: Forense, 2014, p. 191).] 
	O direito de preferência do locatário leva ao raciocínio de que o locador pode vender o imóvel objeto de contrato de locação, afinal ele conserva o poder de disposição. Todavia, para tanto, ele deve disponibilizar ao locatário todas as condições de venda, o preço e a documentação do imóvel através de notificação a fim de permitir o consciente exercício do direito de preferência por parte do locatário. 
* Não basta que apenas o preço seja igualado, todas as condições devem ser equiparadas, para que se confirme o direito de preferência. Portanto, a notificação do locador deve ser completa, informando todas as condições que o locatário deve seguir. 
	O locatário tem prazo de trinta dias para manifestar inequivocamente sua aceitação integral à proposta do locador (art. 28 LI[footnoteRef:9]). Se transcorrido esse prazo, o direito caduca. [9: Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.] 
	O locatário preterido no direito de preferência pode:
(i) Reclamar perdas e danos; 
(ii) Haver para si imóvel alienado por meio de ação reivindicatória (art. 33 LI[footnoteRef:10]). [10: Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel. Parágrafo único. A averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.] 
O art. 33 da LI dá eficácia real ao direito de preferência, protegendo o locatário em desfavor do terceiro adquirente. Para haver para si o imóvel alienado, o locatário deve, requerendo no prazo de 6 meses contados a partir do registro do ato no cartório, pagar o preço e as custas de transferência. Para tanto, o contrato de locação deve estar averbado pelo menos 30 dias antes da alienação. 
Por evidente, o terceiro adquirente que perdeu o bem pode pleitear indenizações frente do locador. 
* Ao determinar a eficácia real do direito de retenção, a lei, estimula o comprador de um imóvel a investigar se o locatário foi informado da venda e efetivamente renunciou ao seu direito de preferência (é interessante que o comprador sempre peça essa comprovação de notificação). 
* Se não houvesse esse dispositivo, prevaleceria a regra da relatividade dos contratos e só restaria ao locatário a cobrança de perdas e danos. 
	No art. 32 da LI, o legislador expressamente exclui algumas situações da incidência do direito de preferência:
Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
Parágrafo único. Nos contratos firmados a partir de 1o de outubro de 2001, o direito de preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica.
	Estão expressamente excluídos, portanto, do direito de preferência as hipóteses listadas no caput. 
* Em relação à doação, parece natural que não se possa considerar o direito de preferência do locatário pois, enquanto liberalidade, não há condições para serem igualadas entre o adquirente e o locatário. De todo modo, havendo cláusula de vigência nas condições legais, o donatário deve respeitar eventual permanência do contrato de locação. 
	A lista de exclusões do art. 32 abre margens para fraudes à lei: para afastar direito de preferência, locador pode vir a simular negócio jurídico pela aparência de uma das operação listadas no art. 32, nas quais não incide esse direito. 
	É muito comum no mercado a fraude com permuta:
Ex.: Uma construtora deseja comprar uma casa que é objeto de contrato de locação. Para evitar o direito de preferência, a construtora propõe uma troca de imóveis (permuta) com o locador. Mais tarde, porém, e por intermédio da incorporadora, as unidades são vendidas e o locador se remunera pela cessão do imóvel. Fica clara a fraude pois que a venda posterior das unidades evidencia que o interesse do locador era n	o valor financeiro.
	Pode até haver conclui entra as partes locador e locatário, caso em que haverá nulidade por simulação e não haverá que se falar da possibilidade de despesas e danos do terceiro contra locador. 
	Existe uma grande discussão sobre conta e venda com pagamento feito em dinheiro e bem: a doutrina se divide em relação a qualificação dessa operação, mas se defende, majoritariamente, que a distinção entre permuta e compra e venda dependerá da finalidade das partes no negócio. Portanto, se o interesse for receber bem e vende-lo para remunerar-se, funcionará como preço, será compra e venda e incidirá o direito de preferência. Se a finalidade for de permuta, não incidirá o direito de preferência. 
AULA 6 – 22/09/2016
ESTABILIDADE DA LOCAÇÃO
No regime geral do Código Civil, o locador e o locatário podem encerrar a locação antes do prazo mediante indenização. Na Lei do Inquilinato, a regra geral é diferente. O Locatário sempre pode interromper a locação, e, como regra geral, ele pagará multa proporcionalmente, ou, na ausência de sua estipulação, arcará com as perdas e danos. 
Sobre a proporcionalidade da multa, note-se: Era comum que se fixasse uma multa de 3 meses de aluguel, lapso até hoje utilizado nos instrumentos de locação. A Jurisprudência indica a proporcionalidade para dizer o valor a ser cobrado de acordo com o tempo que já decorreu do contrato. Ex: se o contrato é 3 anos e a multa estipulada é de 3 meses de alugue e o contrato teve vigência por 2 anos, significa que 2/3 do contrato foram cumpridos, de modo que somente 1/3 da multa será devida, devendo o locatário pagar 1 mês de aluguel. 
O locador, por outro lado, não pode romper o contrato antes do prazo nem mesmo mediante o pagamento de indenização. Ou seja, havendo objeção do locatário, o locador não poderá reaver o imóvel antes do termo. Esse impedimento é absolutamente excepcional do Direito brasileiro. Tal impossibilidade não se coloca em duas situações: (i) se o locatário concordar em sair, caso em que não haverá conflito e (ii) nos casos das exceções relativas ao descumprimento do locatário. 
Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Vimos, portanto que o locatário pode deixar o imóvel mediante pagamento de multa. Há casos, entretanto, que esse pagamento não é devido, como na hipótese do parágrafo único que prevê a transferência em razão de trabalho[footnoteRef:11]. Tal situação ocorre quando o empregado não poderia resistir ao mandamento de transferênciado patrão, e, para tal, não importa se o locatário quis sair, caso em que, o máximo que se poderia alegar é quebra de boa-fé. [11: É dispositivo de estabilidade da relação locatícia, instituto protetivo do locatário. “ Art. 4º (...) Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência”.] 
divórcio
O divórcio mantem a relação negocial em curso. 
Segundo a Lei do Inquilinato, em caso de separação, divórcio ou dissolução de união estável, relação locatícia prosseguirá com cônjuges ou companheiro que permanecerem no imóvel. 
Art. 12.  Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. (...)
	Nesses casos, a sub-rogação deverá ser comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se houver tal garantia. Via de regra, o fiador prosseguirá obrigado, podendo se exonerar no prazo de 30 dias após comunicação da sub-rogação, permanecendo responsável pelos efeitos da fiança pelos 120 dias subsequentes. 
§ 1o Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
§ 2o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
Sublocação
Sublocação e a cessão dependem de anuência do locador prévia e por escrito[footnoteRef:12]. Na sublocação o locatário transfere o uso e o gozo do imóvel ao todo ou em parte a outra pessoa, configurando locação de segundo grau. Esse terceiro manterá relações apenas com o próprio locatário. Na cessão, ao contrário, há transferência da inteira posição contratual de locatário, de forma que cessionário mantem vínculo diretamente com o locador. [12: A doutrina mostra a diversidade de tratamento em relação ao regimento geral: “Ressalte-se que, no regime do CC, o contrato de locação tem caráter impessoal, não sendo personalíssimo nem para o locador nem para o locatário. Admite-se, pois, em princípio, cessão, sublocação e sucessão em virtde de morte de qualquer dos contratantes (...). As partes podem, porém, convencionar em contrário. (...) Admite-se a cessão da posição contratual somente com o consentimento expresso do locador. No caso da sublocação, no regime do Código Civil, está será permitida se não houver estipulação em contrário”. (Gustato Tepedino et al, Código Civil Interpretado conforme a Constituição da República, vol. II, Rio de Janeiro: Renvoar, 2004, p.255-256). ] 
Se não houver concordância, abrem-se duas hipóteses: locador poderá promover o despejo do sublocatário ou cessionário e cobrar indenização por perdas e danos do locatário. Importantes questões se põem em caso de sublocação ou cessão não autorizada. A primeira é quanto a admissibilidade da cobrança de indenização do sublocatário ou cessionário contra o locatário e a segunda é sobre a possibilidade de resistência ao despejo promovido pelo locador. Passemos às soluções: uma vez solicitado o despejo, o sublocatário deve sair do imóvel, podendo pedir, entretanto, perdas e danos ao locatário. O despejo ocorrerá mesmo nas hipóteses em que o sublocatário não saiba do prévio vínculo de locação, afinal, checar se a pessoa com quem se negocia é mesmo o dono do imóvel é dever de quem pretende alugar o bem. Para isso, basta pedir a certidão de ônus reais no RGI.
* Tanto na sublocação quanto na cessão o fiador pode se desonerar da obrigação de garantia. Se a sublocação for parcial, porém, ele permanecerá proporcionalmente obrigado.
Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.
§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.
§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.
Venda rompe a locação?
Na Lei do Inquilinato, ao contrário da disposição geral do Código Civil, a venda rompe a locação, conforme a primeira parte do caput art. 8º:
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
	Como se vê da própria leitura do dispositivo, não haverá rompimento se:
A) Contrato for por prazo determinado – nos contratos por prazo indeterminado, venda sempre romperá locação. 
B) Houver do contrato cláusula de vigência para caso de alienação. 
C) Houver averbação do instrumento no RGI. 
* Se contrato contar com a assinatura de duas testemunhas, locatário não precisará da presença do locador e poderá proceder à averbação no RGI sozinho. 
* Importante lembrar do direito de preferência: no regime do CC o locatário é avisado de que bem foi vendido, não participando de atos anteriores à alienação. Na locação e imóveis urbanos, locatário já sabia da intenção de venda em razão do oferecimento do imóvel em preferência, que tem eficácia real. A questão do rompimento só é colocada, portanto, após 30 dias da notificação, lapso reservado para o exercício de preferência. 
Deveres do locador
Os deveres do locador estão previstos no art. 22 da LI:
Art. 22. O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
	Os incisos I, II e III são iguais no regime do CC. O V trata do laudo de vistoria, base para indenização na ocasião da devolução do imóvel. No caso do inciso VII, se houver administradora, custo será do locador, podendo atribuí-loao locatário ou embutir no aluguel. Tal disposição, porém, não é comum. Por vezes, a administradora não recebe do locador e passa a cobrar taxas do locatário, erroneamente. Um problema de interpretação surge a partir da análise do art. VIII: aqui o legislador diz “salvo disposição em contrário”, fazendo crer que nos incisos em que tal ressalva não foi feita, não caberia possibilidade de afastamento da norma pelas partes. O inciso X é o que mais causa litígios. A ideia é de que o locatário, usando o imóvel, paga despesas do uso normal, ordinárias, e o locador paga por despesas extraordinárias. Essa diferenciação, porém, gera discussões. O grande problema é que, normalmente, reformas extraordinárias do prédio vêm na conta do condomínio, que é paga pelo locatário. Muitas vezes, vem disfarçada de “fundo de reserva”, e o locador paga por muitos meses ou até mesmo todas as parcelas sem notar que está arcando com algo que não é sua obrigação. Por isso, o inciso X do artigo 22 é muito importante e o parágrafo único define, a título exemplificativo, o que são as despesas extraordinárias.
* Sobre o fundo de reserva: é fundamental saber razão pela qual fundo foi constituído, já que, em geral, é feito para despesas extraordinárias. A ressalva do fundo de reserva é que, se o administrador constituir esse fundo para arcar com despesas ordinárias (Ex. 13º salário dos porteiros), o custo é do locatário. Então, se vier no boleto fundo de reserva, o locatário deve notificar o administrador para saber o motivo da despesa. O fundo de reserva não é uma despesa em si, mas um mecanismo de acumulação de recurso para algum tipo de despesa
	Deveres do locatário
Art. 23. O locatário é obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
§1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
§2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
§3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.
	O inciso I traz o dever de pagar o aluguel até o sexto dia útil do mês, admitindo disposição diversa pelas partes. A obrigação será paga no local do imóvel locado[footnoteRef:13], salvo disposição em contrário. O inciso VIII fala da obrigação de arcar com as despesas ordinárias, já mencionada. O inciso XI só é aplicável se a modalidade de garantia for o seguro. No parágrafo primeiro estão algumas das despesas ordinárias que caberão ao locatário. [13: “Art. 327. Efetuar-se-á o pagamento no domicílio do devedor, salvo se as partes convencionarem diversamente, ou se o contrário resultar da lei, da natureza da obrigação ou das circunstâncias. Parágrafo único. Designados dois ou mais lugares, cabe ao credor escolher entre eles”. Sobre o assunto assinala a doutrina: “As dívidas são portables ou portáveis quando devem ser pagas no domicílio do credor ou onde ele indicar e quérables ou quesíveis quando pagáveis no domicílio do devedor. Em relação às primeiras, a mora surge em virtude de omissão do devedor, por não ter mandado o pagamento ao lugar estabelecido, enquanto nas segundas, a mora depende de recusa do devedor em pagar o débito quando o credor manda recebe-lo. A consequência prática da distinção é que, para evitar a mora, aconselha-se ao devedor de débito portável a consigná-lo, enquanto tal providência não é básica se a dívida for quesível, pois o credor terá que fazer a prova de que mandou receber e de que o devedor se recusou a efetuar o pagamento”. (Arnoldo Wald, Obrigações e Contratos, 13ª. ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, 1998, p. 95). ] 
Modo de extinção
O modo de extinção do contrato de locação do imóvel urbano dependerá do tipo de locação
 Normal 
Residencial
 Por temporada 
Comercial
	Residencial normal
Em primeiro lugar deve-se avaliar o prazo estipulado contratualmente: 
Prazo determinado superior ou igual a 30 meses (art. 46)
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
	Nesses casos o regime será igual ao do CC: findo o prazo, termina a locação. Se prazo acabar e locatário permanecer por 30 dias no imóvel sem oposição do locador, converter-se-á em locação por prazo indeterminado, mantidas demais cláusulas contrautais. 
Prazo determinado inferior a 30 meses (art. 47)
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato detrabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
	A fim de desestimular as locações feitas com prazo inferior a 30 meses o legislador determinou que haverá prorrogação automática para contrato por prazo indeterminado, independente da anuência do locador. Ainda, o locador só poderá retirar o locatário nas hipóteses taxativas de denúncia cheia dispostas nos incisos do caput:
	Sem alguma das razões dos incisos acima, o locador só pode reaver o imóvel ultrapassados 5 anos de locação ininterrupta. 
Residencial por temporada (art. 48)
Art. 48. Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.
	Trata-se da locação por 90 dias com as finalidades descritas no caput. O imóvel pode ser cedido mobiliado ou não; no primeiro caso, parágrafo único prevê a necessidade de descrição dos bens e seu estado, em proteção ao locador. 
	Na locação por temporada, legislador também é duro: se locatário não for retirado findo o prazo, ela se prorrogará e locatário só poderá ser despejado em hipóteses de denúncia cheia previstas no art. 47 ou quando completar 30 meses, conforme disposição do art. 50:
Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir - se - á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.
Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.
AULA 7 – 27/09/2016
Comercial
O regramento da locação comercial é, na verdade, aplicável a toda locação não residencial, seja comercial, industrial, para eventos, shopping centers etc. 
Em relação aos prazos há maior flexibilidade (arts. 56 e 57), equiparando-se ao CC. No final do prazo determinado, locador notificará o locatário e este deve deixar o imóvel. Se o locador não se opuser a permanência, contrato se prorroga para tempo indeterminado, que pode ser denunciado por escrito pelo locador concedido ao locatário prazo de 30 dias para desocupação. 
Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.
Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.
	No contrato de locação de imóvel urbano “comercial” o locatário tem como prerrogativa o direito de renovação: renovar contrato por tempo igual ao do primeiro acordo.
* O locatário comercial não tem direito à prorrogação (quem define se renova ou não é o locador ao se opor ou não à permanência do locatário), mas tem direito à renovação.
* Prorrogação: Prazo determinado X vira prazo indeterminado 
 ---------------------------------------------- ∞
Renovação Prazo determinado X Renovação por prazo x igual
 
	O art. 51 dá os requisitos cumulativos que devem ser observados para direito de renovação: 
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.
§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.
§ 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
	A prática contratual admite que os contratos sejam verbais, feitos pela praxe do mercado, por instrumento particular, por escritura pública e etc. O contrato escrito, porém, garante alguns direitos como o de preferência e o de renovação, mencionado no inciso I. No inciso II, há previsão de que a soma dos prazos da relação seja de 5 anos. É recomendável, portanto, que já na relação inicial se aplique tal prazo, garantindo direito de renovação. 
* O aluguel pode ser reajustado ao valor de mercado contemporâneo à renovação, e modo que não haja prejuízo para o locador. 
* A ação renovatória está prevista no art. 71 e ss.
	O §5º prevê a decadência do direito à renovação: faltando de um ano a seis meses para contrato acabar, locatário deve notificar renovatória, exercendo seu direito. 
Ex: se o contrato for por 5 anos, notificação deverá ser dada entre o quarto ano e quatro anos e seis meses. 
	No art. 52 há previsão de exceções ao direito de renovação. 
Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
1ºNa hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
2º Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.
3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.
* Quando o contrato é renovado por prazo indeterminado cabe direito de renovação? Pela literalidade da lei, não. Mas o advogado pode argumentar que sim com base na proteção ao fundo de comércio. 
Garantias locatícias
Garantia é um assunto muito importante no direito contratual. Existem os direitos reais em garantia (ex.: penhor, anticrese), que são limitadas ao bem oferecido e as garantias pessoais (ex.: aval – avalista para título de crédito – e fiança), nas quais não há dação de bem em garantia e todo o patrimônio do sujeito responderá pelo débito. O fiador – garantia mais comum nos contratos de locação – garante ao credor que pagará todos os créditos do devedor. O afiançado não é parte necessária no contrato de fiança, que se dá entre fiador e credor. 
	As garantias pessoais, mais comuns na locação, possuem a vantagem de oferecer maior segurança na cobertura do crédito, já que valor do bem pode ser inferior ao débito. Por outro lado, patrimônio é intangível e não há mecanismo para saber oscilação patrimonial. Por isso indícios são tão importantes.
	No contrato de locação, várias modalidades de garantia são possíveis, mas não pode haver cumulação (art. 37):
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
I - caução;
II - fiança;
III - seguro de fiança locatícia.
IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
* Nulidade prevista no parágrafo único é da garantia e não do contrato
* A exigência de mais de uma garantia pode ensejar a responsabilidade penal. 
* Caução pode ser oferecida em bem.
* Seguro fiança é serviço remunerado prestado por instituição financeira. 
	É possível que se constituía dois fiadores respondendo por frações do débito. O que configuraria a dupla modalidade é fiadores paralelos cobrindo mesmo montante. Solidariedade é possível e, para dizer a verdade, é a regra. 
* Cláusula penal depositada previamente é garantia. 
Duração da garantia
Qualquer garantia se estende até efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogado por prazo indeterminado, salvo disposição em contrário:
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.
	O art. 40 prevê hipóteses nas quais o locador pode exigir a substituição do fiador ou a substituição da modalidade de garantia:
Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
I - morte do fiador;
II - ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; 
III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;
IV - exoneração do fiador;
V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
VI - desaparecimento dos bens móveis;
VII - desapropriação ou alienação do imóvel.
VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento;
IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei.
X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.
* O caso da ausência é complicado pois é preciso que a ausência seja declarada judicialmente, o que pode implicar grande demora em receber o crédito, especialmente porque credor ter que se habilitar em concurso de credores e, em geral, recebe menos do que lhe era devido.
* Naturalmente, o inciso X só tratará da hipótese de contrato por prazo indeterminado com fiador da fiança por prazo indeterminado. No art. V temos a hipótese de prorrogação do contrato por prazo indeterminado, sendo a fiança por prazo determinado.
Ações
Renovatória
É a ação para renovação do contrato, prevista nos arts. 71 e ss.
Consignatória
Trata-se do depósito do pagamento nas hipóteses de recusa do credor em receber. Está regulada pelo art. 67: 
Art. 67. Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação mediante consignação, será observado o seguinte
I - a petição inicial, além dos requisitos exigidos pelo art. 282 do Código de Processo Civil, deverá especificar os aluguéis e acessórios da locação com indicação dos respectivos valores;
II - determinada a citação do réu, o autor será intimado a, no prazo de vinte e quatro horas, efetuar o depósito judicial da importância indicada na petição inicial, sob pena de ser extinto o processo;
III - o pedido envolverá a quitação das obrigações que vencerem durante a tramitação do feito e até ser prolatada a sentença de primeira instância, devendo o autor promover os depósitos nos respectivos vencimentos;
IV - não sendo oferecida a contestação, ou se o locador receber os valores depositados, o juiz acolherá o pedido, declarando quitadas as obrigações, condenando o réu ao pagamento das custas e honorários de vinte por cento do valor dos depósitos;
V - a contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, a:
a) não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida;
b) ter sido justa a recusa;
c) não ter sido efetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento;
d} não ter sido o depósito integral;
VI - além de contestar, o réu poderá, em reconvenção, pedir o despejo e a cobrança dos valores objeto da consignatória ou da diferença do depósito inicial, na hipótese de ter sido alegado não ser o mesmo integral;
VII - o autor poderá complementar o depósito inicial, no prazo de cinco dias contados da ciência do oferecimento da resposta, com acréscimo de dez por cento sobre o valor da diferença. Se tal ocorrer, o juiz declarará quitadas as obrigações, elidindo a rescisão da locação, mas imporá ao autor-reconvindo a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dos depósitos;
VIII - havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, a execução desta somente poderá ter início após obtida a desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.
Parágrafo único. O réu poderá levantar a qualquer momento as importâncias depositadas sobre as quais não penda controvérsia.
Revisional
Rege a possibilidade de as partes proporem ação para ajuste no valor do aluguel, só podendo ocorrer a cada três anos. Normalmente, no contrato, já há previsão de reajuste ano a ano por índice estabelecido. É mais comum que tal ação seja proposta pelo locatário para baixar valor que se tornou muito alto pelo reajuste. 
Art. 19. Não havendo acordo, o locador