27-O Procedimento extrajudicial de contratos de alienação fiduciaria

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O PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL DOS CONTRATOS DE ALIENAÇÃO 
FIDUCIÁRIA: UMA GARANTIA EFICAZ E CÉLERE DE CONSTITUIÇÃO E 
EXECUÇÃO 
 
 
 
 
Resumo: O presente estudo visa analisar 
as questões referentes ao contrato de 
alienação fiduciária, bem como seu 
procedimento em caso de inadimplência do 
fiduciante. Será possível observar como o 
procedimento ocorre desde o momento do 
registro do contrato de alienação fiduciária 
até onde a propriedade pode retornar ao 
credor através da resolução do contrato. 
Esse procedimento tem necessária atuação 
do Registrador de Imóveis, que é 
responsável pelo trâmite sem necessidade 
de intervenção do Judiciário. Eis o tema de 
estudo que irá demonstrar a celeridade e 
segurança jurídica trazida pelo Oficial 
contribuindo economicamente para a 
celebração e eficácia destes contratos. Para 
esse fim, serão analisados os conceitos e 
trâmites auferidos pela Lei 9.514/97. 
 
 
 
Palavras-Chave: Alienação fiduciária - 
mora -intimação do devedor - consolidação 
da propriedade - execução extrajudicial - 
desjudicialização. 
 
 
Abstract: This study aims to analyze the 
issues related to the fiduciary alienation 
agreement, as well as its procedure in case 
of default of the fiduciante. It will be 
possible to observe how the procedure 
takes place from the moment of 
registration of the fiduciary alienation 
contract until the property can return to the 
creditor through the resolution of the 
contract. This procedure has the necessary 
action of the Real Estate Registrar, who is 
responsible for the process without the 
intervention of the Judiciary. This is the 
subject of study that will demonstrate the 
speed and legal security brought by the 
Official contributing economically to the 
celebration and effectiveness of these 
contracts. For this purpose, the concepts 
and procedures obtained by Law 9,514 / 97 
will be analyzed. 
 
 
Keywords: Fiduciary alienation - arrears - 
subpoena of the debtor - consolidation of 
the property - extrajudicial execution - 
disjudicialization.
2 
 
Sumário: 1. Introdução. 2. Do Contrato de Alienação Fiduciária em Garantia. 2.1. Requisitos 
da Alienação Fiduciária. 2.2. Das Partes. 3. Da Mora. 4. Do Procedimento de Intimação em 
Alienação Fiduciária. 5. O papel do Registrador de Imóveis na Consolidação da Propriedade 
Fiduciária. 6. Conclusão. 7. Referências. 
 
 
1. INTRODUÇÃO 
 
 O presente artigo busca esclarecer e demonstrar a efetivação do Instituto da Alienação 
Fiduciária de Bens Imóveis, bem como sua importância nos dias atuais, além de analisar a Lei 
9.514, de 20/11/1997, seus requisitos, a constituição da mora, o procedimento de intimação, 
consolidação, leilão e etc. Com a referida lei, foi criado o Sistema de Financiamento 
Imobiliário e a Alienação Fiduciária em garantia de bem imóvel. Esta lei é de suma 
importância, pois facilitou o acesso do usuário ao crédito para compra de imóvel, reduzindo o 
risco do credor, pelo fato do bem dado em garantia ficar alienado. 
A alienação fiduciária é uma garantia de fácil e rápida constituição e execução, isso 
porque o procedimento é totalmente realizado no Ofício de Registro de Imóveis e não precisa 
da intervenção do Poder Judiciário. 
 A presente pesquisa tem como tema central esclarecer algumas questões relativas ao 
procedimento da alienação fiduciária em garantia de bens imóveis e sua influência na área 
econômica imobiliária nos dias atuais. 
 A indagação sobre a execução de garantias possui relevância não só acadêmica, mas 
também prática, e reflete diretamente nos registros públicos. 
Por esta razão, a proposta do presente estudo é vislumbrar a este aspecto, conciliando 
as previsões da Lei nº 9.514/97 e o que vem sendo executado pelos Oficiais de Registro de 
Imóveis. Assim, o objetivo é elencar e discutir o procedimento de Constituição e Execução da 
Alienação Fiduciária. 
A escolha do tema deste artigo justifica-se pela incessante evolução do registrador 
como importante ferramenta de desjudicialização e andamento do sistema de Justiça. É 
necessário resolver, o mais rápido possível, o problema da demora judicial nos Tribunais, 
tendo em vista a quantidade de processos que o sistema não consegue vislumbrar em tempo 
razoável. Cada novo passo dado pela legislação no sentido das atribuições sociais das 
serventias extrajudiciais, trazem esperança e benefício a inúmeras pessoas. 
3 
 
Para o desenvolvimento do presente trabalho, serão utilizadas diversas fontes de 
consulta, legislações, expondo opiniões de autores, doutrinas de direito civil, jurisprudências 
presentes em revistas jurídicas, livros e internet. 
 Destarte, cumpre salientar que a presente pesquisa não tem a pretensão de esgotar o 
tema proposto, mas sim contribuir de alguma forma para aprimoramento de conhecimentos 
jurídicos. 
Por fim, será apresentada uma possível solução para o problema relatado acima, 
culminando-se nas conclusões finais. 
 
2. DO CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA 
 
 O artigo 22 da lei 9.514/97 conceitua alienação fiduciária de bens imóveis como 
negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com escopo de garantia, contrata a 
transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. 
 Através da Alienação Fiduciária, o devedor fiduciante transfere a propriedade do 
imóvel para o credor, o que é em caráter fiduciário, até a dívida ser quitada. Após a quitação 
da dívida, a propriedade plena volta ao devedor. Se acontecer o caso do devedor não pagar a 
dívida, a propriedade plena consolida-se para o credor fiduciário. 
 Este instituto pode ser contratado por pessoa física ou jurídica, por se autônomo. A 
Alienação Fiduciária deve ser instrumentalizada por meio de um contrato, mas sua 
constituição, por ser direito real, somente se dá com o registro no cartório de registro de 
imóveis competente, ou seja, o lugar da situação do bem. 
 Como a legislação até então em vigor não presumia alienação fiduciária para bens 
imóveis, antes mesmo da publicação da Lei n. 9.514/97, parte da doutrina e da jurisprudência 
já adotava a possibilidade de alienar fiduciariamente a propriedade imobiliária como garantia 
de uma obrigação sob a figura de negócio fiduciário atípico. 
 Como não existia embargo legal, a solução encontrada pela doutrina era válida. Para 
Moreira Alves, se o devedor quisesse transferir a propriedade de coisa imóvel, para fins de 
garantia, ao credor, teria de valer-se do negócio fiduciário indireto, ou de negócio jurídico 
indireto, e não de alienação fiduciária, o que tornaria o contrato nulo por impossibilidade 
jurídica de seu objeto. Apesar da divergência de expectativas entre os doutrinadores quanto 
aos principais beneficiados da alienação fiduciária, os quais divergiam entre os consumidores 
e a intenção do legislador de beneficiar as instituições financeiras, acredita-se na boa intenção 
do legislador uma vez que a Lei permitiu o acesso da população às duas moradias. 
4 
 
 Após as considerações na esfera da origem histórica da alienação fiduciária e sua 
implantação no ordenamento jurídico brasileiro, passa-se ao conceito propriamente dito do 
regulamento. 
A doutrina assim direciona a Alienação Fiduciária como: 
“contrato mediante o qual o devedor, com intuito de garantia, transmite a propriedade 
de um objeto ao credor, permanecendo com a sua posse direta; recuperará o domínio 
pleno tão logo satisfaça o compromisso 16 pendente. Há dois negócios jurídicos 
diferentes, se bem que conexos. Em primeiro lugar há o mútuo; em segundo, a 
alienação fiduciária, de caráter acessório.”
1
 
A alienação fiduciária é definida como um contrato jurídico pelo qual uma das partes 
adquire em confiança a propriedade de um bem, obrigando-se a transferir de volta quando se 
realizado o acontecimento a que se tenha dependente de tal obrigação. 
Orlando Gomes interpreta que:“a alienação fiduciária é o negócio jurídico pelo qual uma das partes adquire, 
em confiança, a propriedade de um bem, obrigando-se a devolvê-la quando se 
verifique o acontecimento a que se tenha subordinado tal obrigação, ou lhe 
seja pedida a restituição.”
2
 
O artigo 22, caput, da lei 9.514/97 estabelece em seu §1º que a alienação fiduciária 
poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica e podem ter como objeto, além da 
propriedade plena: os bens enfitêuticos, o direito de uso especial para fins de moradia, o 
direito real de uso - desde que suscetível de alienação, a propriedade superficiária ou os 
direitos oriundos da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao 
Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas, e respectiva cessão e 
promessa de cessão. Pode ser contratado para fins de financiamento imobiliário, imóveis 
urbanos ou rurais, com edificações finalizadas ou em andamento. Caso o imóvel esteja em 
comum com outras pessoas, não impende que seja alienado e independe da anuência dos 
condôminos. Entretanto, em casos de inadimplência do devedor e o imóvel for a público 
leilão, terá prioridade pelo maior valor de lance o coproprietário ou em concorrência com o 
credor em caso de leilões frustrados. 
 A jurisprudência propiciou a possibilidade de alienação de bens que já integrava o 
patrimônio do fiduciante, editando a Súmula 28 do Superior Tribunal de Justiça sendo a qual: 
 
1 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil. Volume IV, Direitos Reais, 24ª ed. Forense, 
2017. 
 
2
 GOMES, Orlando, Direitos Reais. 21ª Ed. Forense 2012. 
 
5 
 
“O contrato de alienação fiduciária em garantia pode ter por objeto bem que 
já integrava o patrimônio do devedor”. 
 Ainda, em relação às partes alienantes, o Código Civil de 2002 e a Lei n. 1.076/04, 
que veio a alterar dispositivos da Lei n. 9.514/97, não trazem qualquer requisito no que se 
refere ao credor ou ao devedor, os quais poderão ser pessoas jurídicas ou físicas, nos termos 
do Art. 22, conforme já referido acima. Assim, o contrato de alienação fiduciária em garantia 
de bem imóvel não é privativo de entidades que integram o SFI. 
 Para realizar a securitização dos créditos, todavia, é fundamental que o credor 
fiduciário seja pessoa jurídica vinculada ao Sistema Financeiro imobiliário ou autorizada pelo 
Conselho Monetário Nacional – CMN, sendo que poderá emitir Certificado de Recebíveis 
Imobiliário a companhia que realizar a securitização dos créditos. 
 Destaca-se ainda que o Art. 1.368 do Código Civil permite a sub-rogação da dívida a 
terceiros que pagar o débito do devedor. Dessa forma, qualquer pessoa poderá ser garantidora 
da dívida, gozando dos privilégios do credor. 
O Certificado de Recebíveis Imobiliários – também conhecido como CRI, são títulos 
de créditos emitidos por uma empresa securitizadora, fundamentados em contratos 
de financiamentos, locação, arrendamento ou qualquer outro que tenha como 
finalidade garantir o pagamento do título. 
Art. 1.368. O terceiro, interessado ou não, que pagar a dívida, se sub-rogará de pleno 
direito no crédito e na propriedade fiduciária. 
Art. 1.368-A. As demais espécies de propriedade fiduciária ou de titularidade 
fiduciária submetem-se à disciplina específica das respectivas leis especiais, 
somente se aplicando as disposições deste Código naquilo que não for incompatível 
com a legislação especial. 
Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere 
direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor. 
Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por 
efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, 
dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa 
a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, 
despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes 
sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse 
direta do bem. 
3
 
 Através da Lei 9.514/1997, foi instituída no ordenamento jurídico brasileiro a 
alienação fiduciária de bens imóveis, tendo sido acrescentado aos incisos I e II do art. 167 da 
 
3
 BRASIL. Código Civil, Lei n
o
 10.406, de 10 de janeiro de 2002. 
 
http://legislacao.planalto.gov.br/legisla/legislacao.nsf/Viw_Identificacao/lei%2010.406-2002?OpenDocument
6 
 
lei 6.015/73 (lei de registros públicos), itens relativos a este novo instituto. Encontramos seu 
conceito no art. 22 da lei supracitada, que nos diz: 
 
Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o 
devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, 
ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. 
 
O artigo 1.361 do Código Civil, diz que: 
Art. 1.361. Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel 
infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor. 
Pontes de Miranda, doutrinador de direito, enfatiza sobre o conceito de Alienação Fiduciária: 
“Sempre que a transmissão de um bem tem um fim que não é a transmissão mesma, 
de modo que ela serve a negócio jurídico que não é o da alienação a quem se 
transmite, diz-se que há fidúcia ou negócio jurídico”
4
 (PONTES DE MIRANDA, 
1977, p. 123) 
 
 Embora a lei que regulamenta o instituto, ou seja, a Lei nº 9.514/97, também ser a lei 
que regulamenta o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), entende-se que alienação fiduciária é 
um instituto autônomo, podendo ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo 
privativa das entidades que operam o SFI. 
 O § 1º do citado artigo 1.361 do Código Civil, designa quais os bens que podem ser 
objeto do instituto da alienação fiduciária. Sendo eles: a propriedade plena; os bens 
enfitêuticos, que será devido o laudêmio em casos de consolidação a favor do credor 
fiduciário; os direitos de uso especial para fins de moradia; o direito real de uso (quando 
suscetível de alienação) e também a propriedade superficiária. 
 Trata-se, portanto de negócio jurídico de transmissão condicional, que serve de título 
para a constituição da propriedade fiduciária em garantia, e esta se considera constituída 
mediante registro no Ofício de Registro de Imóveis do lugar da situação do bem. 
 Em virtude do registro, o fiduciário se torna titular de propriedade sob condição 
resolutiva e o fiduciante é investido em direito real de aquisição sob condição suspensiva, 
conservando consigo a posse do bem. 
 No tocante ao instrumento da alienação fiduciária, percebe-se que há divergências 
criadas pelo artigo 38 da Lei nº 9.514/97. O mencionado artigo dispõe que os atos e contratos 
referidos nesta lei ou que resultam de sua aplicação, até mesmo os que visem a constituição, 
 
4
 PONTES de Miranda, p. 123. Tratado de Direito Privado. 1ª Ed. Bookseller, 1977. 
 
7 
 
transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados 
através de escritura público ou qualquer outro instrumento particular com efeitos de escritura 
pública. 
 Analisando este artigo, grande parte da doutrina entendeu que qualquer instrumento 
que constituir alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, independente de escritura 
pública, pode ser realizado por instrumento particular, mesmo que esse materialize também 
outros direitos reais relacionados, como a transmissão da propriedade. 
 Desta forma, a maioria dos contratos de alienação fiduciária envolvem um negócio 
triangular, em que o proprietário aparece transmitindo o bem, enquanto o comprador aparece 
recebendo, e ao mesmotempo dando o imóvel em alienação fiduciária a terceiro, que lhe 
emprestou , total ou parcialmente a quantia usada para a aquisição. 
 Ocorrem então, dois negócios interligados, a compra e venda e a constituição da 
alienação fiduciária em garantia da dívida que se formou pelo mútuo de dinheiro que se 
utilizou na aquisição do imóvel. 
 O contrato de Alienação, assim como qualquer contrato de garantia, tem sua existência 
vinculada a uma obrigação e se extingue pelo adimplemento desta obrigação, ou em outro 
caso, o inadimplemento. 
2.1. Requisitos da Alienação Fiduciária 
 
Na Lei 9.514/97, encontramos no Art. 24, os requisitos que devem constar do título que 
formalizará o negócio fiduciário. 
Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá: 
I - o valor do principal da dívida; 
II - o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário; 
III - a taxa de juros e os encargos incidentes; 
IV - a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel 
objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição; 
V - a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por 
sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária; 
VI - a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos 
critérios para a respectiva revisão; 
VII - a cláusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o art. 27. 
 
É notável, analisando o artigo supracitado, que o contrato que elencará a constituição da 
propriedade fiduciária, convenciona previamente os elementos principais do instituto, com o 
8 
 
intuito de evitar posteriormente possíveis ações judiciais, por causa de discordâncias durante 
sua vigência. 
 
2.2. Das Partes 
 
 Nos termos do art., 2º da lei 9.514/97, poderão operar no SFI as caixas econômicas, os 
bancos comerciais, os bancos de investimento, os bancos com carteira de crédito imobiliário, 
as sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo, as 
companhias hipotecárias e, a critério do Conselho Monetário Nacional - CMN, outras 
entidades. 
Art. 2º Poderão operar no SFI as caixas econômicas, os bancos comerciais, os 
bancos de investimento, os bancos com carteira de crédito imobiliário, as sociedades 
de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo, as companhias 
hipotecárias e, a critério do Conselho Monetário Nacional - CMN, outras entidades. 
 
Companhias securitizadoras de créditos imobiliários tem a finalidade a aquisição, bem 
como a securitização desses créditos e após, a sua aplicação no mercado financeiro de 
certificados de recebíveis imobiliários. Pode também emitir outros títulos de crédito, realizar 
negócios, e está vinculado á prestação de serviços compatíveis com as suas atividades, 
conforme expressa o art. 3º da lei 9.514/97. 
Art. 3º As companhias securitizadoras de créditos imobiliários, instituições não 
financeiras constituídas sob a forma de sociedade por ações, terão por finalidade a 
aquisição e securitização desses créditos e a emissão e colocação, no mercado 
financeiro, de Certificados de Recebíveis Imobiliários, podendo emitir outros títulos 
de crédito, realizar negócios e prestar serviços compatíveis com as suas atividades. 
 
 No caso do fiduciante ser pessoa jurídica, deverá ser apresentada a certidão negativa 
de débitos do INSS e a certidão de quitação dos tributos federais, ainda assim as quitações 
com o município. Parte-se do princípio que, para as pessoas jurídicas venderem ou alienarem 
os seus bens, devem os mesmos estar em dia com suas obrigações fiscais e previdenciárias. 
Uma das vantagens do Instituto da Alienação Fiduciária, é que não impõe limite 
quantitativo, tendo em vista qualquer pessoa poder recorrer ao instituto, independentemente 
da quantidade de imóveis que possua, 
 
 
 
9 
 
3. DA MORA 
 
O devedor fiduciante se obriga a pagar a dívida estipulada no contrato geralmente em 
parcelas mensais. O atraso ou não pagamento das parcelas, pode gerar a extinção do contrato 
com sua consequente consolidação, entretanto, é facultada ao devedor a purgação da mora.
 O simples vencimento do prazo para pagamento da parcela já enseja a mora, ou seja, 
caso não se efetue o pagamento da parcela na forma, época, valor e lugar estipulados no 
contrato, daí já se encontra constituída a mora. 
 A lei exige que o devedor seja notificado apenas para efeitos de comprovação da 
mora, para que o credor tenha algo documentado, deixando claro aqui que o devedor já 
incorre na mora no dia do vencimento da dívida, no caso de não paga e não no dia da 
expedição da intimação. 
O procedimento de notificação do devedor fiduciante, previsto no artigo 26, da lei 
9.514/97 não visa constituir o devedor em mora, mas apenas comprovar a mora e dar 
oportunidade para purgação. 
O devedor tem ciência que o credor quer ser satisfeito prontamente porque tem ciência 
das datas de vencimentos das prestações desde o momento da assinatura do contrato, pois já 
vem estabelecidos os prazos e vencimentos no instrumento. 
 A lei 9.514/97 exige que o credor, após o vencimento, aguarde o decurso do prazo de 
carência constante do instrumento contratado entre as partes, para após este prazo, haja a 
comunicação ao devedor fiduciante para que efetue o pagamento no prazo de 15 dias, 
conforme §1º do art. 26. O art. 401 do Código Civil dispõe: 
 
Art. 401. Purga-se a mora:I - por parte do devedor, oferecendo este a prestação mais 
a importância dos prejuízos decorrentes do dia da oferta;II - por parte do credor, 
oferecendo-se este a receber o pagamento e sujeitando-se aos efeitos da mora até a 
mesma data. 
 
4. DO PROCEDIMENTO DE INTIMAÇÃO EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA 
 
Existem duas formas de extinção do contrato que, por ato contínuo, levará à extinção 
da propriedade fiduciária: adimplemento do devedor fiduciante em relação à obrigação 
principal contratada e o inadimplemento do devedor fiduciante em relação à obrigação 
principal contratada. 
http://www.jusbrasil.com.br/topicos/10705699/artigo-401-da-lei-n-10406-de-10-de-janeiro-de-2002
http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/111983995/código-civil-lei-10406-02
10 
 
A principal forma de extinção da modalidade desse contrato, e a que normalmente é 
esperada pelas partes, é o adimplemento da obrigação pelo devedor fiduciante. Com o 
pagamento da dívida e mediante a apresentação do termo de quitação e autorização do 
cancelamento concedidos pelo credor fiduciário, é cancelado através de averbação o registro 
da propriedade fiduciária pelo oficial do Registro de Imóveis. 
Todavia, quando não extinto o contrato por adimplemento da obrigação e o devedor 
atrasa as prestações, este é constituído em mora e inicia-se o procedimento previsto na Lei 
9.514/97. 
Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em 
mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel 
em nome do fiduciário. 
A Lei 9.514/97 trouxe consigo muito mais eficácia, efetividade e seriedade aos 
contratos de Alienação Fiduciária de bem imóvel, uma vez que, os efeitos da inadimplência, 
incentivam ao bom cumprimento das obrigações, e preceitua que vencida e não paga a dívida 
em todo ou parcialmente, encontra-se o devedor em mora com suas obrigações contratuais, 
havendo a possibilidade de o credor fiduciário consolidar a propriedade em seu nome. 
Assim sendo, ressalta Eduardo Takemi, citado por Cristiano Chaves de Farias e Nelson 
Rosenvald: 
“A grande facilitação da retomada e consolidação da propriedade do imóvel pelo 
credor, em caso de inadimplemento, inclusive com a dispensa do processo – ao 
contrário da lenta execução que ocorre no sistema hipotecário, torna-se um fator de 
estímulo à construção civil, pois incita o financiador a buscar a atividade cujo risco é 
mitigado pelo ordenamento jurídicopela célere recuperação do crédito, 
reflexamente, esta confiança conduzirá a uma redução nas taxas de juros, muito 
influenciadas pelo fator de risco”
5
. 
 
O procedimento é extrajudicial e é realizado no Ofício de Registro de Imóveis da 
localidade onde se situa o imóvel objeto da garantia, porém pode o Oficial do Registro de 
Imóveis delegar ao Oficial de Títulos e Documentos, ou ainda, ao Correios, onde será 
encaminhada a notificação com aviso de recebimento e somente poderá ser entregue ao 
destinatário/fiduciante, através da modalidade mão própria. 
 
5 FARIAS, Cristiano Chaves de. ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil, 14ª Ed. Juspodivm, 2017. 
 
11 
 
Contudo, o parágrafo 1º do artigo 26, da Lei 9.514/97 impõe a necessidade de o 
procedimento de execução extrajudicial ser iniciado através do oficial de registro de imóveis. 
Vejamos: 
§ 1º. Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou 
procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo 
oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a 
prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros 
convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, 
inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das 
despesas de cobrança e de intimação. 
Desta forma, o devedor será notificado pessoalmente pelo Oficial do Registro de 
Imóveis ou por delegação deste ao Oficial do Registro de Títulos e Documentos para 
purgação da mora mediante requerimento devidamente assinado pelo credor, demonstração de 
já haver transcorrido o prazo de carência estipulado no contrato, os possíveis endereços de 
residência ou domicílio do devedor, além de planilha atualizada demonstrando diariamente o 
valor do débito em atraso. O devedor terá a opção de efetuar o pagamento diretamente ao 
credor, ou até mesmo no Ofício de Registro de Imóveis, através de cheque administrativo com 
cláusula não à ordem. 
 Se frustradas as tentativas de intimação pessoal, estando o devedor em local 
inacessível, desconhecido, incerto ou não sabido, far-se-á a intimação por edital a 
requerimento do credor fiduciário, realizado no mínimo por três dias consecutivos, em jornais 
de grande circulação na comarca da situação do imóvel. Não havendo imprensa diária na 
localidade, o Edital poderá ser publicado em comarca próxima e de fácil acesso. No caso de o 
fiduciário não ter requerido intimação por Edital, o Oficial de Registro de Imóveis lhe 
informará da não localização do devedor, para que, caso queira o fiduciário, arcar com as 
despesas para o procedimento de Intimação por Edital. 
Uma repercussão econômica recentemente atribuída pela Lei 13.465/17 que alterou a 
Lei 9.514/97 foram as mudanças que possibilitaram de forma análoga ao procedimento de 
citação no Código de Processo Civil, a intimação por hora certa, quando motivada a ocultação 
do fiduciante. Sem dúvida alguma, essa novidade elencada pela Lei, demonstra e deposita 
ainda mais confiança, eficiência e celeridade aos procedimentos de execução extrajudiciais 
conferidos ao registrador de imóveis, além de contribuir para o “desafogamento” do 
judiciário. 
§ 3
o
-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de 
títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o 
12 
 
intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita 
motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer 
vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a 
intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 
252, 253 e 254 da Lei n
o
 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo 
Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) 
§ 3
o
-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com 
controle de acesso, a intimação de que trata o § 3
o
-A poderá ser feita ao funcionário 
da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 
13.465, de 2017) 
Concluída a notificação e intimado o fiduciante, este tem o prazo legal de quinze dias 
para purgar a mora. 
Não purgada a mora, o Oficial do Registro de Imóveis certificará esse fato e o credor 
poderá requerer a consolidação da propriedade fiduciária. 
§ 7
o
 Decorrido o prazo de que trata o § 1
o
 sem a purgação da mora, o oficial do 
competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na 
matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista 
da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o 
caso, do laudêmio. 
Nos termos do art. 865, § 2º, do Provimento 260/CGJ/2013, com redação pelo 
Provimento 306, de 30/09/2015, decorridos 120 (cento e vinte) dias da certidão expedida pelo 
Oficial de registro de imóveis, sem as providências para consolidação da propriedade 
fiduciária em nome do credor exigir-se-á novo e integral procedimento de execução 
extrajudicial para a consolidação da propriedade fiduciária. 
No caso de financiamento com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial 
(inclusive Minha Casa Minha Vida), a consolidação da propriedade se dá em 45 dias, 
levando-se em conta os 15 dias da notificação e 30 dias previstos no art. 26-A, § 1º da Lei. 
E, na hipótese de o fiduciante purgar a mora, o Oficial de Registro entregará ao credor 
a quantia recebida no prazo de três dias, e assim, convalescerá o contrato de alienação 
fiduciária, que retomará seu curso normal. 
§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação 
fiduciária. 
§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, 
entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança 
e de intimação. 
Por último, depois de demonstrado como funciona essa execução extrajudicial se faz 
necessário destacar que a celeridade do procedimento e a eficácia cumprida pelo registrador 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art67
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art67
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art67
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de imóveis, atinge a celebração de contratos e acelera a construção civil, os projetos de 
incorporações e construtoras, e em contrapartida dificulta a vida do comprador no sentido de 
ter que cumprir rigorosamente as prestações assumidas. 
 
5. O PAPEL DO REGISTRADOR DE IMOVÉIS NA CONSOLIDAÇÃO DA 
PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA 
 
A consolidação é uma etapa do procedimento da execução extrajudicial previsto na 
Lei nº 9.514/97, que é quando o credor, em ato contínuo, retoma de forma resolúvel a 
propriedade. Esta etapa é realizada mediante averbação na matrícula do imóvel, caso em que 
o devedor não purgou a mora após os quinze dias da notificação. 
Trata-se de propriedade resolúvel, e por essa natureza, essa consolidação se dá 
independente de intervenção judicial. 
Possuindo a certidão de inadimplemento que é emitida pelo Ofício de Registro de 
Imóveis, no procedimento de Intimação em Alienação Fiduciária, o credor deverá recolher o 
Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e solicitar ao registrador a consolidação da 
propriedade do imóvel em seu nome. 
Uma vez consolidada a propriedade em nome do fiduciário, em 30 dias este 
promoverá público leilão para a alienação do imóvel. De modo que o imóvel ira a leilão 
para sua venda. É o teor da Lei 9.514/97: 
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de 
trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, 
promoverá público leilão para a alienação do imóvel. 
O primeiro leilãoserá pelo valor do imóvel indicado no contrato ou sobre o valor de 
referência para o ITBI, o que for maior (inovação do art. 39, parágrafo único da Lei). Se 
neste primeiro leilão o maior valor oferecido for inferior ao valor do imóvel será feito um 
segundo leilão em até 15 dias do primeiro. No segundo leilão, será aceito o maior lance 
oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de 
seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. 
Caso o valor da arrematação seja superior ao da dívida e das despesas, ocorre a 
entrega do valor que sobejar ao devedor. Portanto, verificando-se um saldo, este será 
entregue pelo fiduciário ao fiduciante a título de benfeitorias porventura realizadas no 
imóvel. 
14 
 
Caso o valor da arrematação seja inferior ao da dívida e das despesas, fica o devedor 
exonerado, recebendo quitação da dívida em 05 (cinco) dias. 
As datas e locais dos leilões serão comunicados ao devedor, mediante 
correspondência dirigida ao endereço constante do contrato. 
 
 
6. CONCLUSÃO 
 
Demonstrado o conceito de alienação fiduciária e o procedimento de execução 
aplicado nesta modalidade de garantia real, fica visível que a alienação fiduciária de bem 
imóvel é uma das modalidades de garantia mais segura, célere e eficaz no ordenamento 
jurídico atual. Por possuir leilão extrajudicial, traz o benefício de não exigir a prestação do 
Poder Judiciário, diferentemente de outras modalidades de garantia que se mostram muito 
mais burocráticas, como a hipoteca, por exemplo. 
Atualmente é notório o fortalecimento de atribuições que vêm sendo conferidas às 
serventias extrajudiciais. Um exemplo disso é a matéria que foi objeto do presente artigo, 
que é a execução dos contratos de alienação fiduciária. Se, por exemplo, comparado à 
hipoteca que está cada vez mais decrescente na prática, o procedimento da alienação é 
extremamente rápido e eficiente, levado a cumprimento apenas no cartório do Registro de 
Imóveis, sem necessidade de processo judicial. 
A presente pesquisa demonstrou a evidente necessidade de iniciativas legislativas que 
visem a transformar o atual cenário jurídico brasileiro, trazendo mais efetividade e 
credibilidade à solução das questões de caráter não contencioso. 
No Brasil, o poder judiciário não tem conseguido dar respostas rápidas e satisfatórias 
às demandas das partes, em razão de fatores diversos, dentre os quais se destaca o número 
excessivo de ações que poderiam ser evitadas caso houvesse um meio alternativo para os 
jurisdicionados resolverem suas questões. 
Fato é que, a eficácia no procedimento de alienação fiduciária de imóveis auxilia para 
a desjudicialização, confirmando ainda mais a segurança jurídica e a responsabilidade 
delegada aos registradores, contribuindo para que o Estado possa efetivamente prestar uma 
digna Justiça, em tempo razoável e com qualidade. 
Especificamente, conclui-se que, atribuir funções as serventias extrajudiciais pode 
cada vez mais alcançar um compromisso com a proteção e a concretização de todos os 
direitos fundamentais. A atuação do registrador imobiliário vem se expandindo, como se vê 
15 
 
pela evolução legislativa. Reconhece o legislador federal, portanto, serem os profissionais 
adequados, em razão de sua tradição e de sua independência jurídica, a colaborar para a 
solução mais célere de diversas questões, sem que se prescinda da segurança jurídica e da 
eficácia. 
Com isso, apresenta solução no sentido de que cada vez mais, é certo que as 
serventias extrajudiciais apresentam com resguardo e confiança a desjudicialização trazendo 
atribuições que antes eram apenas da esfera judicial, como por exemplo, inventário e 
partilha, divórcio, usucapião e a matéria do presente artigo. 
Finalmente conclui-se que, desafogar o sistema econômico judicial e conferir maior 
celeridade, economia e segurança jurídica devem ser uma meta urgente do legislador 
brasileiro, posto que, evitar conflitos e procurar solucionar os já existentes da forma mais 
simples, rápida e segura possível é o desejo maior de todos os cidadãos brasileiros. 
 
 
7. REFERÊNCIAS 
 
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Registral.1. ed. – São José dos Campos, São Paulo: Editora Crono, 2015. 
 
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 13.105, de 16 de março de 2015. 
 
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CHALHUB, Melhim Namem. Alienação fiduciária, incorporação imobiliária e mercado de 
capitais. Estudos e pareceres. Rio de Janeiro: Renovar 
 
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DINIZ, M. Helena. Sistema de Registros de Imóveis. 10. ed. São Paulo: Saraiva, 2012. 
 
FILHO, B. Nicolau. Registro de Imóveis: Doutrina, Prática, Jurisprudência. 16ª Ed. São 
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FARIAS, Cristiano Chaves de. ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil, 14ª Ed. 
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TUTIKIAN. F. C.; TIMM. B. L.; PAIVA, L. P.J. Novo Direito Imobiliário e Registral. 2º 
edição. São Paulo: QuartierLatin, 2010.