AULA 5 - AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE

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AULA 5 - Modos de aquisição da propriedade imobiliária 
 
5.1 - Registro de título 
5.2 - Acessões imobiliárias 
 
3.4.1 Registro de título 
 
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante registro do título translativo no Registro de 
Imóveis. 
§1°. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. 
§2°. Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o 
respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel. 
 
Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este 
o prenotar no protocolo. 
 
Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou 
anule. 
Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da 
boa-fé ou do título do terceiro adquirente. 
 
No sistema imobiliário brasileiro, o registro tem natureza aquisitiva do domínio (forma derivada de 
aquisição da propriedade imóvel). Sem registro, o direito do adquirente não é direito real, e sim direito 
pessoal de eficácia relativa entre os negociantes (adquirente e alienante), não produzindo efeitos, pois, 
contra terceiros. A eficácia erga omnes da propriedade imóvel só é atingida pelo registro, que confere a 
publicidade necessária à relação dominial. 
 
A publicidade das situações jurídicas que afetam terceiros é instituto jurídico inserido no âmago do direito 
civil. A necessidade de se tornar cognoscíveis as relações jurídicas que produzam, ou devam produzir 
efeitos perante terceiros, sejam de caráter real, sejam de caráter pessoal, é uma realidade jurídica e que 
encontrou diferentes respostas ao longo da evolução do Direito (...) Os direitos reais, somente serão 
efetivamente direitos reais, dotados da característica da oponibilidade erga omnes, se o di reito fornecer 
algum instrumento adequado de publicidade que permita à coletividade tomar conhecimento da 
existência de tal direito, sem o que, não poderá afetar a terceiros de boa fé, sob pena de haver afronta ao 
princípio da segurança jurídica, da boa fé objetiva, e até mesmo da justiça. Assim, sem um meio eficaz de 
publicidade, não se terá um efetivo direito real, oponível a terceiros, uma vez que estes o desconhecerão; 
poder-se-á chamar de direito real, mas em verdade não o será, ou não o será em sua plenitude por 
encontrar sérias restrições jurídicas decorrentes da ignorância de sua existência por terceiros. O mesmo se 
diga a respeito dos direitos puramente obrigacionais que devam ser oponíveis em relação a terceiros, 
como certos direitos de preempção, por exemplo: se não forem publicizados, sua oponibilidade esvai-se 
(...) Inegável a tendência civilista e registral mundial de se levar ao registro imobiliário todos as situações 
jurídicas imobiliárias, reais e pessoais, que tenham vocação para atingir terceiros. Sem o registro, os 
terceiros de boa fé não pode ser atingidos porque não se lhes pode exigir o conhecimento da situação 
jurídica sobre a qual não se lhe deu cognoscibilidade (a não ser que se prove que a conhecia de fato, 
embora a não-publicidade). (Leonardo Brandelli. Justificativa do enunciado apresentado na Comissão de 
Direito das Coisas da IV Jornada de Direito Civil, realizada em Brasília entre os dias 24 e 26 de Outubro de 
2006, promovida pelo Conselho da Justiça Federal e pelo Superior Tribunal de Justiça.) 
 
Legislação pertinente: Lei de Registros Públicos (LRP) - Lei n° 6.015/73. 
 
Súmula n° 84, STJ: É admissível a oposição de Embargos de Terceiros fundados em alegação 
de posse advinda de compromisso de compra e venda, ainda que desprovida de registro. 
Acepções da palavra registro: 
 
O vocábulo registro não é unívoco. Inserido no contexto do registro de imóveis (LRP 167 a 171), ele é 
utilizado pela LRP em duas acepções: 
 
a) a primeira, referente ao ofício público determinadora da publicidade dos direitos reais; 
b) a segunda, relacionada ao ato ou assento praticado em livro desse ofício para realizar o referido fim. 
(NERY JUNIOR, Nelson e NERY, Rosa Maria de Andrade. Código civil comentado. 4.ed. São Paulo: Revista 
dos Tribunais, 2006. p. 752.) 
 
Finalidade do Registro Imobiliário: conferir publicidade ao estado dos imóveis para que tal estado adquira 
eficácia perante terceiros. 
 
Atributos do Registro: 
 
1) Publicidade; 
2) presunção relativa de veracidade (exceção: registro Torrens) - fé pública; 
3) legalidade; 
4) obrigatoriedade; 
5) continuidade; 
6) força probante; 
7) prioridade; 
8) especialidade. 
 
Efeito: aquisição de direitos reais (propriedade, servidão, hipoteca etc.). 
 
Atos de Registro de Imóveis: 
 
1) Matrícula: 
 
Disciplinada pela LRP em seus arts. 227 a 235, a matrícula é o registro inaugural do imóvel, consistindo na 
especificação do estado de um imóvel, tanto em seus aspectos físicos (localização, dimensões etc.) quando 
jurídicos (proprietário, forma de aquisição etc.). Este é o teor do art. 228, LRP: 
 
Art. 228. A matrícula será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser lançado na vigência desta lei, 
mediante os elementos constantes do título apresentado e do registro anterior nele mencionado. 
 
A matrícula só pode ser cancelada por determinação judicial, pelo desdobro ou pela fusão. 
 
Desdobro: subdivisão de lotes. 
 
Fusão: unificação de imóveis contíguos. No caso de fusão, o cancelamento da matrícula anterior e abertura 
de nova matrícula é uma faculdade do proprietário dos imóveis contíguos. 
 
2) Registro 
 
Em conformidade com o art. 167, I da LRP, devem ser registrados todos os atos que influenciem no uso, 
gozo e disposição de um imóvel. Em outros termos, o registro será feito sempre que houver alteração na 
titularidade de um imóvel ou quando houver limitação da propriedade pela formação de direitos reais 
limitados. 
 
Desta feita, devem ser registrados atos como: instituição de bem de família, hipotecas, servidões, usufruto, 
uso, habitação, contratos de compromisso de compra e venda, anticrese, superfície, incorporações, 
instituições e convenções de condomínio, compra e venda de imóvel, permuta, dação em pagamento, 
doação etc. 
 
3) Averbação 
 
Através da averbação é feita alteração em registro já existente. Assim, o art. 167, II da LRP determina que 
serão averbados atos como: mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da 
reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis; restabelecimento da 
sociedade conjugal; sentenças de separação judicial, de divórcio e de nulidade ou anulação de casamento, 
quando nas respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro; contrato de 
locação, para fins de exercício do direito de preferência; extinção do direito de superfície; cláusulas de 
inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas a imóveis. 
 
Procedimento registral (síntese) 
 
- Prenotação: é o protocolo de apresentação do título para registro. A prenotação é de fundamental 
importância para que seja determinada a preferência, eis que uma vez efetuado o registro, este retroagirá 
à data da prenotação. Tendo em vista a preferência, na prenotação deve conter data (e se possível, até 
hora) e número de ordem. 
 
- Registro: feita a prenotação do título instruído com todos os documentos necessário e o pagamento dos 
emolumentos, o registro (ou a averbação, ou ambos, quando for o caso) deverá ser efetuado em até 30 
(trinta) dias. 
 
A apresentação do título não significa que o registro será efetuado. Com efeito, deverá o oficial do registro 
proceder análise acurada a respeito da validade e da possibilidade do título a ser registrado (respeito ao 
princípio da legalidade, atributo dos registros). Caso não haja qualquer óbice legal, o registro será 
regularmente feito. Na hipótese de conter alguma irregularidade no registro, o oficial redigirá nota 
explicativa e fornecerá asinstruções necessárias para que tal irregularidade seja superada. Superando a 
irregularidade, o título poderá ser novamente apresentado e o procedimento será iniciado novamente 
desde a prenotação. 
 
Há, também, a possibilidade de o requerente não se conformar com a exigência do oficial do registro. 
Neste caso, deverá o requerente suscitar a chamada dúvida, cabendo ao oficial encaminhá-la ao juiz 
competente para resolvê-la. O interessado pode impugnar a dúvida em 15 dias; a ausência de impugnação 
não obsta o julgamento da dúvida através de sentença. A dúvida é procedimento de jurisdição voluntária. 
 
O procedimento de dúvida é meramente administrativo, devendo, mesmo quando haja interesse da União, 
ser decidido pelo juiz corregedor competente de acordo com a lei de organização judiciária do Estado.( 
RSTJ 6/120) 
 
Obs: dúvida inversa, admitida pela doutrina e pela jurisprudência, é procedimento de jurisdição voluntária 
suscitada diretamente pelo interessado ao juiz, quando o oficial do registro se recusa a, ele mesmo, 
suscitá-la. 
 
Em princípio, a dúvida é do Oficial, devendo ser por ele suscitada. Admite-se, no entanto, a dúvida inversa 
quando haja omissão do apresentante que não requer a suscitação ao Oficial, ou omissão deste que não a 
suscita. (CSM SP, Ac. 755-0 Monte Alto). 
 
 
3.4.2 Acessões imobiliárias 
 
Inicialmente cumpre esclarecer que a rigor do Código Civil as acessões são consideradas como formas de 
aquisição da propriedade imóvel (art. 1.248, CC). Todavia, a doutrina destaca que a acessão pode ocorrer: 
 
 
- de imóvel em imóvel; 
- de móvel em imóvel; 
- de móvel em móvel. 
 
Essa última situação refere-se às hipóteses de confusão, comistão e adjunção, tratada pelo Código Civil em 
seção própria dentro do Capítulo sobre aquisição da propriedade móvel. Assim, para o Código acessão 
ocorre somente na forma do art. 1.248; para a doutrina, há outras espécies de acessão também previstas 
no Código Civil, muito embora não tenha este assim categorizado 
 
A aquisição por acessão pode ocorrer por: 
 
1) formação de ilhas; 
2) aluvião; 
3) avulsão; 
4) álveo abandonado; 
5) construções e plantações. 
 
As quatro primeiras formas de acessão são as chamadas acessões naturais. As construções e plantações 
são consideradas acessões artificiais. 
 
Essa última situação refere-se às hipóteses de confusão, comistão e adjunção, tratada pelo Código Civil em 
seção própria dentro do Capítulo sobre aquisição da propriedade móvel. Assim, para o Código acessão 
ocorre somente na forma do art. 1.248; para a doutrina, há outras espécies de acessão também previstas 
no Código Civil, muito embora não tenha este assim categorizado. 
 
a) Formação de ilhas 
 
Art. 1.249. As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particulares pertencem aos proprietári os 
ribeirinhos fronteiros, observadas as regras seguintes: 
I - as que se formarem no meio do rio consideram-se acréscimos sobrevindos aos terrenos ribeirinhos 
fronteiros de ambas as margens, na proporção de suas testadas, até a linha que dividir o álveo em duas 
partes iguais; 
II - as que se formarem entre a referida linha e uma das margens consideram-se acréscimos aos terrenos 
ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado; 
III - as que se formarem pelo desdobramento de um novo braço do rio continuam a pertencer aos 
proprietários dos terrenos à custa dos quais se constituíram. 
 
Este artigo deve ser interpretado à luz da Constituição da República. Com efeito, o art. 20, IV determina 
serem da União as ilhas fluviais e lacustres nas zonas limítrofes com outros países , bem como as ilhas 
oceânicas e as costeiras, excluídas, destas, as que forem de propriedade dos Estados. Também a 
Constituição identifica como sendo de propriedade dos Estados as áreas, nas ilhas oceânicas e costeiras, 
que estiverem no seu domínio, excluídas aquelas sob domínio da União, Municípios ou terceiros e as ilhas 
fluviais e lacustres não pertencentes à União (art. 26, II e III). 
 
Em outros termos, as ilhas formadas em águas públicas pertencerão ao Poder Público, enquanto que as 
ilhas formadas em águas privadas serão do domínio privado, na forma do art. 1.249, CC/2002, supracitado. 
Além das águas particulares, o Código Civil preceitua que as ilhas formadas em correntes comuns também 
serão do domínio privado. 
 
Os conceitos de águas públicas, águas comuns e águas privadas são encontrados no Código de Águas 
(Decreto n° 24.643/34). O Código de Águas determina que as águas públicas são de uso comum ou 
dominiais (art. 1°). 
 
Águas comuns: correntes não navegáveis ou flutuáveis e de que essas não se façam. (art. 8°, Código de 
Águas). 
 
Águas particulares: São particulares as nascentes e todas as águas situadas em terrenos que também o 
sejam, quando as mesmas não estiverem classificadas entre as águas comuns de todos, as águas públicas 
ou as águas comuns. (art. 8°, Código de Águas). 
 
b) Aluvião 
 
Art. 1.250. Os acréscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por depósitos e aterros naturais ao 
longo das margens das correntes, ou pelo desvio das águas destas, pertencem aos donos dos terrenos 
marginais, sem indenização. 
Parágrafo único. O terreno aluvial, que se formar em frente de prédios de proprietários diferentes, dividir-
se-á entre eles, na proporção da testada de cada um sobre a antiga margem. 
 
Conceito de aluvião: art. 16 do Código das Águas - Constituem "aluvião" os acréscimos que sucessiva e 
imperceptivelmente se formarem para a parte do mar e das correntes, aquém do ponto a que chega o 
preamar médio, ou do ponto médio das enchentes ordinárias, bem como a parte do álveo que se descobrir 
pelo afastamento das águas. 
 
A aluvião pode ser: 
 
- própria: formada por depósitos de materiais trazidos das águas. 
- imprópria: formada quando parte do álveo é descoberto pelo afastamento das águas. 
 
c) Avulsão 
 
Art. 1.251. Quando, por força natural violenta, uma porção de terra se destacar de um prédio e se juntar a 
outro, o dono deste adquirirá a propriedade do acréscimo, se indenizar o dono do primeiro ou, sem 
indenização, se, em um ano, ninguém houver reclamado. 
Parágrafo único. Recusando-se ao pagamento de indenização, o dono do prédio a que se juntou a porção 
de terra deverá aquiescer a que se remova a parte acrescida. 
 
Há uma impropriedade terminológica no tratamento da avulsão feito pelo Código Civil, pois o caput do art. 
1.251 induz que a avulsão ocorre apenas quando uma porção de terra se deslocar abruptamente de um 
imóvel para outro. Todavia, é consolidado o entendimento de que ocorre avulsão quando qualquer parte 
de um imóvel é violentamente arrancado e transportado, por força natural, a outro imóvel. Assim também 
é o que dispõe o art. 19 do Código de Águas: 
 
Art. 19. Verifica-se a "avulsão" quando a força súbita da corrente arrancar uma parte considerável e 
reconhecível de um prédio, arrojando-a sobre outro prédio. 
 
 
 
 
d) Álveo Abandonado 
 
Art. 1.252. O álveo abandonado de corrente pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens, sem 
que tenham indenização os donos dos terrenos por onde as águas abrirem novo curso, entendendo-se que 
os prédios marginais se estendem até o meio do álveo. 
 
Distinção entre álveo abandonado e aluvião imprópria. 
 
Obs: álveo abandonado em decorrência de obra pública pertence ao ente público que realizou a obra. 
Processo Civil. Agravo no Recurso Especial. Ação de divisão. Desvio do curso do rio. Utilidade pública. Álveo 
abandonado. Propriedade do Estado. Código de Águas, art. 27. Litigância de má-fé. Atentado à verdade dos 
fatos. Reexame de prova. Prova do prejuízo e julgamento extra petita. Prequestionamento. Ausência. 
- Se o rio teve seu curso alterado por ingerência do Poder Público, e não por fato exclusivo da natureza, 
pertence ao expropriante a fração de terra correspondente ao álveo abandonado. 
- É inadmissível o recurso especial na parte em que dependa de reexame de prova e se não houve o 
prequestionamento do direito tido por violado.- Agravo no recurso especial a que se nega provimento. 
(AgRg no REsp 431698 / SP. Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI. TERCEIRA TURMA. Publicação DJ 30/09/2002 
p. 259) 
 
e) Construções e Plantações 
 
Art. 1.253. Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à 
sua custa, até que se prove o contrário. 
 
Art. 1.254. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno próprio com sementes, plantas ou materiais 
alheios, adquire a propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, além de responder por 
perdas e danos, se agiu de má-fé. 
 
Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as 
sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização. 
Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele 
que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização 
fixada judicialmente, se não houver acordo. 
 
Art. 1.256. Se de ambas as partes houve má-fé, adquirirá o proprietário as sementes, plantas e 
construções, devendo ressarcir o valor das acessões. 
Parágrafo único. Presume-se má-fé no proprietário, quando o trabalho de construção, ou lavoura, se fez 
em sua presença e sem impugnação sua. 
 
Art. 1.257. O disposto no artigo antecedente aplica-se ao caso de não pertencerem as sementes, plantas 
ou materiais a quem de boa-fé os empregou em solo alheio. 
Parágrafo único. O proprietário das sementes, plantas ou materiais poderá cobrar do proprietário do solo a 
indenização devida, quando não puder havê-la do plantador ou construtor. 
 
Art. 1.258. Se a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade solo alheio em proporção não 
superior à vigésima parte deste, adquire o construtor de boa-fé a propriedade da parte do solo invadido, 
se o valor da construção exceder o dessa parte, e responde por indenização que represente, também, o 
valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente. 
Parágrafo único. Pagando em décuplo as perdas e danos previstos neste artigo, o construtor de má -fé 
adquire a propriedade da parte do solo que invadiu, se em proporção à vigésima parte deste e o valor da 
construção exceder consideravelmente o dessa parte e não se puder demolir a porção invasora sem grave 
prejuízo para a construção. 
 
Art. 1.259. Se o construtor estiver de boa-fé, e a invasão do solo alheio exceder a vigésima parte deste, 
adquire a propriedade da parte do solo invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que 
a invasão acrescer à construção, mais o da área perdida e o da desvalorização da área remanesc ente; se de 
má-fé, é obrigado a demolir o que nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que serão devidos 
em dobro. 
 
O art. 1.253, em atendimento ao princípio da gravitação jurídica, fixa presunção relativa de propriedade 
das construções e plantações ao proprietário do imóvel. 
 
As normas contidas nos arts. 1.254 a 1.259 têm utilidade para as hipóteses em que ficar comprovado que o 
solo e as sementes ou materiais utilizados nas plantações ou construções pertencem a pessoas distintas. A 
regra geral é a de que o proprietário do imóvel, dada a natureza acessória das plantações/construções com 
relações ao solo, adquirirá a propriedade das acessões. O Código Civil contempla quatro situações 
distintas: 
 
1ª situação: pessoa que planta/constrói em solo próprio com matéria-prima alheia 
 
- se há boa-fé: aquisição da propriedade das construções/plantações, com ressarcimento do valor da 
matéria prima. 
- se há má-fé: aquisição da propriedade das construções/plantações, com ressarcimento do valor da 
matéria prima, mais indenização pelas perdas e danos (se for o caso). 
 
2ª situação: pessoa que planta/constrói com matéria-prima própria em solo alheio 
 
- se há boa-fé: o proprietário do imóvel adquire as construções/plantações, mas terá que ressarcir o 
proprietário da matéria-prima pelas despesas. A lei fala em indenização, o que revela a possibilidade de 
ressarcimento por eventuais perdas e danos existentes. 
- se há má-fé: se o valor agregado ao solo superar de maneira desproporcional o preço do terreno, o 
plantador/construtor de má-fé poderá adquirir a propriedade do imóvel, mediante pagamento de 
indenização, que será fixada judicialmente se não houver acordo entre as partes. Se a má-fé for bilateral, 
aplica-se o disposto no art. 1.256. 
 
3ª situação: pessoa que planta/constrói com matéria-prima alheia em imóvel alheio 
 
- se há boa-fé: o proprietário do imóvel adquire a propriedade das construções/plantações e deverá o 
plantador/construtor ressarcir o valor da matéria-prima. 
- se há má-fé: por analogia, o proprietário do imóvel adquire a propriedade das construções/plantações e 
deverá o plantador/construtor ressarcir o valor da matéria-prima, mais as eventuais perdas e danos. 
Obs: a responsabilidade do proprietário do imóvel pela reparação é subsidiária. 
 
4ª situação: construção parte em imóvel próprio, parte em imóvel alheio 
Regas dos arts. 1.258 e 1.259. 
Obs: autores há que visualizam nessa situação hipóteses de desapropriação por interesse privado.