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DIREITO	CIVIL	–	CAROLINE	ANDRIOTTI
60018	AULA15	-	DIREITO	CIVIL	IV	-	PROPRIEDADE	RESOLÚVEL
1.	DA	PROPRIEDADE	RESOLÚVEL
O	 tema	 insere-se	 no	 estudo	 do	 direito	 real	 das	 coisas.	 Portanto,	 modalidade	 de
propriedade	específica,	tratada	no	Capítulo	VIII	do	Título	III	do	Código	Civil	(CC).	Caracteriza-se
como	modalidade	especial,	considerando	que,	apesar	da	propriedade	ser	plena,	no	sentido	de
reunir	nas	mãos	do	proprietário	os	poderes	de	usar,	gozar,	fruir	da	coisa,	dispô-la	e	reivindicá-
la	de	quem	a	injustamente	possua	ou	detenha,	a	modalidade	possui	originariamente	em	seu
título	constitutivo	o	germe	de	sua	extinção,	por	força	da	existência	de	condição	resolutiva	ou
de	um	termo	extintivo	nesse	sentido.
Dessa	forma,	a	propriedade	é	tida	como	resolúvel	na	medida	em	que,	no	momento	de
sua	 constituição,	 há	 transferência	 plena	 do	 direito	 real	 de	 propriedade	 -	 todavia,	 sujeita	 à
condição	 resolutiva	 ou	 termo	 extintivo.	 Pode-se	 dar	 por	 ato	 inter	 vivos	 ou	 mortis	 causa,
aquele,	 por	 exemplo,	 quando	 constante	 em	 cláusula	 de	 retrovenda,	 e	 este,	 nos	 casos	 de
fideicomisso	-	institutos	que	serão	estudados	mais	adiante.
Cumpre	 ressaltar	 que	 é	 de	 grande	 importância	 a	 transcrição	 do	 título	 no	 registro	 de
imóveis,	tendo	em	vista	que	a	propriedade	resolúvel	possui,	como	uma	de	suas	características
fundamentais,	a	retroatividade,	no	caso	do	implemento	da	condição	ou	no	advento	do	termo
extintivo.	 Nesse	 sentido,	 uma	 vez	 verificado	 um	 dos	 eventos,	 operam-se	 efeitos	 ex	 tunc
(retroativos)	desfazendo	a	propriedade	ab	initio,	 excluída	 a	 proteção	 de	 eventuais	 terceiros
adquirentes,	o	que	importa	no	registro	para	oponibilidade	erga	omnes.
Observa-se	 que	 os	 efeitos	 retroativos	 da	 propriedade	 resolúvel	 ocorrem	 no	 plano	 da
eficácia	do	negócio	jurídico,	e	não	da	validade,	já	que	produz	efeitos	sobre	eventuais	terceiros
adquirentes	do	imóvel.
Sobre	as	limitações	da	propriedade	resolúvel,	remetemos	ao	art.	1.359,	do	CC,	o	qual
dispõe	que:
Art.	 1.359.	 Resolvida	 a	 propriedade	 pelo	 implemento	 da	 condição	 ou	 pelo
advento	do	termo,	entendem-se	também	resolvidos	os	direitos	reais	concedidos
na	 sua	 pendência,	 e	 o	 proprietário,	 em	 cujo	 favor	 se	 opera	 a	 resolução,	 pode
reivindicar	a	coisa	do	poder	de	quem	a	possua	ou	detenha.
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Nota-se	 que	 a	 força	 da	 resolução	 atinge	 não	 somente	 os	 direitos	 obrigacionais	 que
tenham	se	constituído	durante	a	vigência	da	propriedade	resolúvel,	como	também	eventuais
direitos	reais	constituídos	sobre	a	coisa.
Todavia,	para	os	atos	de	execução	continuada	ou	diferida	no	tempo,	deve-se	aplicar	o
art.	128,	do	CC,	o	qual	estabelece	que:
Art.	128.	Sobrevindo	a	condição	resolutiva,	extingue-se,	para	todos	os	efeitos,	o
direito	 a	 que	 ela	 se	 opõe;	 mas,	 se	 aposta	 a	 um	 negócio	 de	 execução
continuada	ou	periódica,	a	sua	realização,	salvo	disposição	em	contrário,
não	tem	eficácia	quanto	aos	atos	já	praticados,	desde	que	compatíveis	com
a	natureza	da	condição	pendente	e	conforme	aos	ditames	de	boa-fé.
Dessa	 maneira,	 entende-se	 que,	 excepcionalmente,	 salvo	 disposição	 em	 contrário	 e
desde	 que	 adequada	 a	 natureza	 da	 condição	 pendente	 e	 os	 ditames	 da	 boa-fé,	 é	 possível
preservar	 atos	 já	 praticados	 com	 o	 objetivo	 de	 temperar	 a	 irretroatividade	 restrita	 da
propriedade	resolúvel,	inclusive	em	atenção	à	boa-fé.	Obviamente,	tais	efeitos	dependerão	do
que	consta	do	título,	bem	como	da	existência	ou	não	de	registro.
Deve-se	esclarecer,	ainda,	que	a	propriedade	resolúvel,	considerando	sua	aparição	pelo
implemento	 de	 condição	 resolutiva	 ou	 de	 termo	 extintivo,	 faz	 com	 que	 ambos	 produzam
efeitos	ex	tunc,	embora	a	disciplina	geral	do	termos	e	encargos	seja	diversa,	tendo	em	vista
que	os	arts.	127	e	128,	do	CC,	estabelecem	que	para	o	implemento	da	condição	resolutiva	os
efeitos	são	ex	tunc.	Todavia,	para	o	termo,	operam-se	efeitos	ex	nunc	(não	retroativos).	Desse
modo,	apesar	da	disciplina	geral	do	termo	ser	diversa,	nos	casos	de	propriedade	resolutiva	do
art.	1.359,	do	CC,	termo	e	condição	resolutiva	se	equiparam	na	produção	de	efeitos,	ambos	ex
tunc.
1.1	EXEMPLOS	DE	PROPRIEDADE	RESOLÚVEL
A	primeira	e	mais	mencionada	em	livros	de	manuais	e	cursos	é	a	retrovenda,	cláusula
especial	 dos	 contratos	 de	 compra	 e	 venda,	 regulada	 pelo	 art.	 505,	 do	 CC,	 nos	 seguintes
termos:
Art.	 505.	 O	 vendedor	 de	 coisa	 imóvel	 pode	 reservar-se	 o	 direito	 de
recobrá-la	no	prazo	máximo	de	decadência	de	três	anos,	 restituindo	o
preço	recebido	e	reembolsando	as	despesas	do	comprador,	inclusive	as
que,	durante	o	período	de	resgate,	se	efetuaram	com	a	sua	autorização
escrita,	ou	para	a	realização	de	benfeitorias	necessárias.
Art.	 506.	 Se	 o	 comprador	 se	 recusar	 a	 receber	 as	 quantias	 a	 que	 faz	 jus,	 o
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vendedor,	para	exercer	o	direito	de	resgate,	as	depositará	judicialmente.
Parágrafo	 único.	 Verificada	 a	 insuficiência	 do	 depósito	 judicial,	 não	 será	 o
vendedor	restituído	no	domínio	da	coisa,	até	e	enquanto	não	 for	 integralmente
pago	o	comprador.
Art.	 507.	 O	 direito	 de	 retrato,	 que	 é	 cessível	 e	 transmissível	 a	 herdeiros	 e
legatários,	poderá	ser	exercido	contra	o	terceiro	adquirente.
Art.	508.	Se	a	duas	ou	mais	pessoas	couber	o	direito	de	retrato	sobre	o	mesmo
imóvel,	 e	 só	 uma	 o	 exercer,	 poderá	 o	 comprador	 intimar	 as	 outras	 para	 nele
acordarem,	prevalecendo	o	pacto	em	 favor	de	quem	haja	efetuado	o	depósito,
contanto	que	seja	integral.
Nesse	sentido,	a	cláusula	permite	a	possibilidade	de	resgatar	(retrovenda)	e	recobrar	a
coisa	 ao	 anterior	 alienante	 torna	 a	 propriedade	 resolúvel,	 uma	 vez	 que	 consiste	 em	direito
potestativo	que	confere	a	possibilidade	do	alienante	de,	no	prazo	decadencial	de	3	(três)	anos,
exercer	a	faculdade	de	recobrar	a	coisa.
Outro	exemplo	refere-se	ao	art.	509,	do	CC,	o	qual	trata	sobre	a	venda	a	contento.	Em
regra,	 segundo	 a	 disciplina	 do	 Código,	 o	 instituto	 se	 daria	 por	 condição	 suspensiva.	 No
entanto,	 a	 doutrina	 admite	 que	 as	 partes	 estabeleçam	 o	 negócio	 sob	 condição	 resolutiva,
hipótese	em	que	teríamos	um	caso	de	propriedade	resolúvel.
Art.	509.	A	venda	 feita	a	contento	do	comprador	entende-se	realizada
sob	condição	suspensiva,	ainda	que	a	coisa	lhe	tenha	sido	entregue;	e
não	 se	 reputará	 perfeita,	 enquanto	 o	 adquirente	 não	 manifestar	 seu
agrado.
Art.	 510.	 Também	 a	 venda	 sujeita	 a	 prova	 presume-se	 feita	 sob	 a	 condição
suspensiva	de	que	a	coisa	tenha	as	qualidades	asseguradas	pelo	vendedor	e	seja
idônea	para	o	fim	a	que	se	destina.
Art.	 511.	 Em	 ambos	 os	 casos,	 as	 obrigações	 do	 comprador,	 que	 recebeu,	 sob
condição	suspensiva,	a	coisa	comprada,	são	as	de	mero	comodatário,	enquanto
não	manifeste	aceitá-la.
Art.	 512.	 Não	 havendo	 prazo	 estipulado	 para	 a	 declaração	 do	 comprador,	 o
vendedor	terá	direito	de	intimá-lo,	judicial	ou	extrajudicialmente,	para	que	o	faça
em	prazo	improrrogável.
Portanto,	embora	o	Código	disponha	que	o	negócio	se	realiza	sob	condição	suspensiva,
nada	 impede	 que	 as	 partes	 exerçam	 a	 venda	 a	 contento,	 sob	 condição	 resolutiva,	 ou	 seja,
considerada	 realizada	 desde	 logo	 e,	 posteriormente,	 caso	 haja	 o	 desagrado	 do	 comprador,
seja	resolvida	a	propriedade	em	favor	do	alienante	original.
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Ademais,	menciona-se	a	 instituto	da	venda	 com	 reserva	de	domínio,	 prevista	no	art.
521,	também	inserida	no	seção	das	cláusulas	especiais	do	contrato	de	compra	e	venda:
Art.	521.	Na	venda	de	coisa	móvel,	pode	o	vendedor	reservar	para	si	a
propriedade,	até	que	o	preço	esteja	integralmente	pago.
Art.	522.	A	cláusulade	reserva	de	domínio	será	estipulada	por	escrito	e	depende
de	registro	no	domicílio	do	comprador	para	valer	contra	terceiros.
Art.	 523.	 Não	 pode	 ser	 objeto	 de	 venda	 com	 reserva	 de	 domínio	 a	 coisa
insuscetível	 de	 caracterização	 perfeita,	 para	 estremá-la	 de	 outras	 congêneres.
Na	dúvida,	decide-se	a	favor	do	terceiro	adquirente	de	boa-fé.
Art.	 524.	 A	 transferência	 de	 propriedade	 ao	 comprador	 dá-se	 no	momento	 em
que	o	preço	esteja	integralmente	pago.	Todavia,	pelos	riscos	da	coisa	responde	o
comprador,	a	partir	de	quando	lhe	foi	entregue.
Art.	525.	O	vendedor	somente	poderá	executar	a	cláusula	de	reserva	de	domínio
após	 constituir	 o	 comprador	 em	 mora,	 mediante	 protesto	 do	 título	 ou
interpelação	judicial.
Art.	526.	Verificada	a	mora	do	comprador,	poderá	o	vendedor	mover	contra	ele	a
competente	ação	de	cobrança	das	prestações	vencidas	e	vincendas	e	o	mais	que
lhe	for	devido;	ou	poderá	recuperar	a	posse	da	coisa	vendida.
Art.	527.	Na	segunda	hipótese	do	artigo	antecedente,	é	 facultado	ao	vendedor
reter	as	prestações	pagas	até	o	necessário	para	cobrir	a	depreciação	da	coisa,	as
despesas	 feitas	 e	 o	 mais	 que	 de	 direito	 lhe	 for	 devido.	 O	 excedente	 será
devolvido	ao	comprador;	e	o	que	 faltar	 lhe	 será	cobrado,	 tudo	na	 forma	da	 lei
processual.
Art.	 528.	 Se	 o	 vendedor	 receber	 o	 pagamento	 à	 vista,	 ou,	 posteriormente,
mediante	 financiamento	 de	 instituição	 do	 mercado	 de	 capitais,	 a	 esta	 caberá
exercer	 os	 direitos	 e	 ações	 decorrentes	 do	 contrato,	 a	 benefício	 de	 qualquer
outro.	A	operação	 financeira	e	a	 respectiva	ciência	do	comprador	constarão	do
registro	do	contrato.
Outrossim,	tem-se,	ainda,	a	doação	com	cláusula	de	reversão.	Encontra-se	disposta	no
art.	547,	do	CC:
Art.	547.	O	doador	pode	estipular	que	os	bens	doados	voltem	ao	seu	patrimônio,
se	sobreviver	ao	donatário.
Parágrafo	único.	Não	prevalece	cláusula	de	reversão	em	favor	de	terceiro.
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Dessa	 forma,	 se	 na	 instituição	 de	 doação	 for	 prevista	 cláusula	 de	 reversão,	 para	 os
casos	 em	que	 o	 donatário	 falecer	 antes	 do	 doador,	 a	 propriedade	 voltará	 ao	 doador.	 Até	 o
implemento	 do	 evento	morte	 do	 doador	 (nota:	 donatário),	 a	 propriedade	 era	 plena	 (porém
resolúvel)	em	favor	do	donatário.
Cita-se,	também,	a	figura	do	fideicomisso,	regulamentado	a	partir	do	art.	1.951,	do	CC,
o	qual	se	institui	mortis	causa:
Art.	 1.951.	 Pode	 o	 testador	 instituir	 herdeiros	 ou	 legatários,
estabelecendo	que,	por	ocasião	de	sua	morte,	a	herança	ou	o	legado	se
transmita	ao	fiduciário,	resolvendo-se	o	direito	deste,	por	sua	morte,	a
certo	 tempo	 ou	 sob	 certa	 condição,	 em	 favor	 de	 outrem,	 que	 se
qualifica	de	fideicomissário.
Nota-se	que	o	que	ocorre	no	fideicomisso	é	quase	como	uma	propriedade	subsequente,
observado	através	das	 figuras	do	 fideicomitente,	 o	qual	 realiza	disposição	 testamentária	no
sentido	de	deixar	certos	bens	para	o	fiduciário,	segundo	uma	propriedade	resolúvel,	até	que
esses	 bens	 sejam	 adquiridos	 pelo	 fideicomissário.	 Dessa	 maneira,	 o	 fiduciário	 possui	 uma
propriedade	 plena,	 porém	 resolúvel,	 tendo	 em	 vis	 que	 o	 CC	 estabelece	 que	 o	 fideicomisso
somente	poderá	ser	instituído,	nos	termos	do	art.	1.952:
Art.	1.952.	A	substituição	fideicomissária	somente	se	permite	em	favor
dos	não	concebidos	ao	tempo	da	morte	do	testador.
Parágrafo	 único.	 Se,	 ao	 tempo	 da	 morte	 do	 testador,	 já	 houver	 nascido	 o
fideicomissário,	 adquirirá	 este	 a	 propriedade	 dos	 bens	 fideicometidos,	 convertendo-se	 em
usufruto	o	direito	do	fiduciário.
Nesse	sentido,	o	instituto	visa	beneficiar	a	prole	eventual	de	alguém,	considerando	que
o	 fideicomitente	deixa	os	bens	para	o	 fiduciário	para	que,	uma	vez	nascida	a	prole	 (sequer
concebida	 ao	 tempo	 de	 sua	 morte),	 seja	 a	 propriedade	 resolvida	 em	 favor	 dos
fideicomissários,	 a	 quem	 se	 destinavam	 desde	 o	 início	 os	 bens	 do	 fideicomitente.	 Vê-se,
portanto,	espécie	de	propriedade	resolúvel	do	fiduciário.
A	professora	apresenta,	ainda,	o	seguinte	julgado:
FIDEICOMISSO.	 TESTADOR.	 SUCESSÃO.	 CAPACIDADE.	 HERDEIRO	 LEGÍTIMO.
IRMÃO	 SOLTEIRO.	 NETOS.	 A	 Turma	 entendeu	 que,	 no	 caso,	 morrendo	 o
fideicomissário	 antes	 do	 fiduciário,	 a	 propriedade	 consolida-se	 na	 pessoa	 do
fiduciário,	 deixando	 de	 ser	 restrita	 e	 resolúvel	 (arts.	 1.952,	 1.955	 e	 1.959	 do
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CC/2002).	 (REsp	 820.814-SP,	 Rel.	 Min.	 Nancy	 Andrighi,	 julgado	 em	 9/10/2007.
Informativo	nº	0335).	-	Art.	1.958,	CC
O	 julgado	 entendeu	 que,	 se	 por	 algum	 motivo	 o	 fideicomissário	 falece	 antes	 do
fiduciário,	a	propriedade	deixa	de	 ser	 restrita	e	 resolúvel	e	 se	 torna	absolutamente	plena	e
consolidada	na	pessoa	do	fiduciário.
O	 Código	 ainda	 trata	 da	 propriedade	 fiduciária	 em	 garantia,	 a	 qual	 será	 tratada	 em
próxima	aula,	considerando	sua	semelhança	com	os	direitos	reais	de	garantia.
1.2	RESOLUÇÃO	POR	CAUSA	SUPERVENIENTE	NÃO	CONSTANTE	NO	TÍTULO
Adiante,	o	Código	trata,	no	art.	1.360,	sobre	causas	supervenientes	não	constantes	do
título,	ou	seja,	resoluções	por	causas	estranhas	às	previstas	no	título.	Portanto,	não	se	trata	de
propriedade	propriamente	 resolúvel,	 já	que,	para	esta,	 tanto	a	condição	 resolutiva	quanto	o
termo	extintivo	devem	constar	no	título	desde	o	início,	com	o	fim	inclusive	de	proteção	contra
terceiros,	do	contrário	a	transmissão	da	propriedade	se	consideraria	plena.
Na	hipótese	do	art.	1.360,	há	uma	resolução	por	causas	estranhas	e	supervenientes	ao
título,	 fazendo	 com	que	a	 regra	 seja	 invertida	nesses	 casos,	 operando	efeitos	ex	nunc,	 não
retroativos.	Nesse	sentido,	o	seguinte	Enunciado	esclarece	a	diferenciação:
V	Jornada	de	Direito	Civil	-	ENUNCIADO	509:	A	resolução	da	propriedade,	quando
determinada	por	causa	originária,	prevista	no	título,	opera	ex	tunc	e	erga	omnes;
se	decorrente	de	causa	superveniente,	atua	ex	nunc	e	inter	partes.
No	ponto,	um	dos	exemplos	citados	pela	doutrina	refere-se	à	revogação	da	doação	por
ingratidão	(art.	555,	CC):
Art.	 555.	 A	 doação	 pode	 ser	 revogada	 por	 ingratidão	 do	 donatário,	 ou	 por
inexecução	do	encargo.
Art.	 556.	 Não	 se	 pode	 renunciar	 antecipadamente	 o	 direito	 de	 revogar	 a
liberalidade	por	ingratidão	do	donatário.
Art.	557.	Podem	ser	revogadas	por	ingratidão	as	doações:
I	 -	 se	 o	 donatário	 atentou	 contra	 a	 vida	 do	 doador	 ou	 cometeu	 crime	 de
homicídio	doloso	contra	ele;
II	-	se	cometeu	contra	ele	ofensa	física;
III	-	se	o	injuriou	gravemente	ou	o	caluniou;
IV	 -	 se,	 podendo	 ministrá-los,	 recusou	 ao	 doador	 os	 alimentos	 de	 que	 este
necessitava.
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Sendo	assim,	todas	as	situações	dos	incisos	do	art.	557,	do	CC,	são	supervenientes	e
estranhos	ao	título	originário	(doação),	aplicando-se	o	art.	1.360.	Contudo,	os	atos	praticados
na	 propriedade,	 considerada	 plena,	 devem	 ser	 protegidos	 em	 face	 de	 terceiro	 adquirentes,
diante	da	boa-fé	e	da	aparência,	por	força	dos	efeitos	ex	nunc	produzidos	pelo	instituto,	sendo
imprescindível	a	verificação	caso	a	caso.
De	 toda	 sorte,	 a	 doutrina	 entende	 que,	 apesar	 do	 instituto	 encontrar-se
topograficamente	 localizado	 no	 Código	 no	 Capítulo	 da	 propriedade	 resolúvel,	 há	 o	 que
denomina-se	de	propriedade	ad	tempus,	ou	seja,	uma	propriedade	a	termo,	não	resolúvel	mas
revogável.	 A	 posição	 não	 é	 majoritária,	 tendo	 em	 vista	 que	 a	 maioria	 dos	 doutrinadores
enxerga	 o	 estudo	 dentro	 da	 propriedade	 resolúvel,	 com	 as	 devidas	 ressalvas	 quanto	 às
distinções	dos	institutos.
Art.	 1.360.	 Se	 a	 propriedade	 se	 resolver	 por	 outra	 causa	 superveniente,	 o
possuidor,	 que	 a	 tiver	 adquirido	 por	 título	 anteriorà	 sua	 resolução,	 será
considerado	proprietário	perfeito,	restando	à	pessoa,	em	cujo	benefício	houve	a
resolução,	ação	contra	aquele	cuja	propriedade	se	resolveu	para	haver	a	própria
coisa	ou	o	seu	valor.
QUESTÃO
2013	-	TRF5	-	XII	-	JUIZ	FEDERAL	SUBSTITUTO
Em	relação	ao	direito	de	propriedade,	assinale	a	opção	correta.
(a)	Segundo	a	jurisprudência	do	STJ,	é	possível	a	usucapião	de	bem	móvel	em	contrato
de	alienação	 fiduciária	 em	garantia	quando	a	aquisição	da	posse	por	 terceiro	ocorre	 sem	o
consentimento	do	credor,	desde	que	preenchidos	os	pressupostos	legais.
(b)	 O	 Código	 Civil	 de	 2002	 introduziu	 instituto	 jurídico	 inédito	 ao	 prever	 que	 o
proprietário	poderá	ser	privado	de	coisa	imóvel,	desde	que	constitua	área	extensa	e	esteja	na
posse	 ininterrupta	e	de	boa-fé,	por	mais	de	cinco	anos,	de	considerável	número	de	pessoas
que	 tenham	 nela	 realizado	 obras	 e	 serviços	 considerados	 pelo	 juiz	 de	 relevante	 interesse
social	e	econômico.
(c)	A	propriedade	pode	ser	resolvida	pelo	implemento	da	condição	ou	pelo	advento	de
termo.	Assim,	no	caso	de	doação	com	cláusula	de	reversão,	como	regra	geral,	a	resolução	da
propriedade	tem	efeitos	ex	nunc.
(d)	Em	qualquer	das	hipóteses	de	usucapião	previstas	no	Código	Civil,	exige-se	a	posse
de	boa-fé	e	justo	título.
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(e)	A	escritura	pública	é	suficiente	para	a	aquisição	da	propriedade	imobiliária,	sendo
uma	formalidade	situada	no	plano	de	validade	dos	contratos	de	constituição	ou	transmissão
de	bens.
COMENTÁRIO	DA	QUESTÃO
A	análise	será	restrita	ao	tema	da	propriedade	resolúvel,	já	que	outros	itens	tratam	de
usucapião.
(c)	 A	 doação	 com	 cláusula	 de	 reversão,	 prevista	 no	 art.	 547,	 do	 CC,	 é	 exemplo	 de
propriedade	 resolúvel	 prevista	 no	 Código.	 Portanto,	 via	 de	 regra,	 os	 efeitos	 são	 ex	 tunc
(retroativos),	 justamente	 por	 se	 tratar	 de	 exemplo	 de	 propriedade	 resolúvel	 do	 art.	 1.359.
Assertiva	incorreta.