Aula14 (1)

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Curso	Ênfase	©	2018
DIREITO	CIVIL	–	CAROLINE	ANDRIOTTI
60018	AULA14	-	DIREITO	CIVIL	IV	-	CONDOMÍNIO	EM	LOTES	URBANOS	SIMPLES
1.	CONDOMÍNIO	E	LEI	13.465/2017
Nesta	 aula,	 serão	 tratadas	 as	 inovações	 trazidas	 pela	 Lei	 nº	 13.465/2017,	 a	 qual
estabeleceu	 duas	 novas	 modalidades	 na	 disciplina	 legal	 do	 condomínio,	 além	 de	 ter
regulamentado	 outros	 novos	 institutos	 sobre	 a	 regularização	 fundiária	 e	 urbana,	 inclusive
objeto	de	grande	discussão,	os	quais	serão	tratados	em	aula	específica.
Preliminarmente,	 abre-se	 um	 capítulo	 para	 tratar	 de	 algumas	 modalidades	 de
condomínio	especial,	estudadas	pelas	doutrina.
1.1	CONDOMÍNIOS	ESPECIAIS:	MULTIPROPRIEDADE	IMOBILIÁRIA,	FLAT	SERVICE,
SHOPPING	CENTER
Além	do	condomínio	edilício,	considerado	condomínio	especial,	a	doutrina	também	faz
menção	 à	 multipropriedade	 imobiliária:	 aquelas	 em	 que	 o	 condomínio	 não	 diz	 respeito	 à
fração	da	utilização	de	um	bem,	mas	sim	em	frações	de	tempo	-	como	é	o	caso	das	casas	de
veraneio,	 de	 utilização	 fracionada	 no	 tempo,	 por	 períodos	 do	 ano.	 Apesar	 disso,	 não	 há
configuração	 legal	 da	 multipropriedade	 imobiliária	 no	 ordenamento	 jurídico,	 o	 que	 causa
entraves	na	utilização	desse	 instituto,	 fruto	da	autonomia	privada,	em	razão	de	dificuldades
para	proceder	ao	registro	e	fornecer	garantias	do	ponto	de	vista	do	direito	real.
Outrossim,	 tem-se	como	especiais	o	 flat	service,	modalidade	que	 combina	elementos
de	condomínio	com	serviços	de	hotelaria,	além	dos	shopping	centers,	os	quais	possuem	uma
multiplicidade	 de	 interesses,	 desde	 os	 lojistas,	 passando	 pelos	 proprietários	 até	 a
administração	do	shopping,	de	composição	bem	diferente	do	condomínio	especial	edilício.
1.2	CONDOMÍNIO	EM	LOTES
A	 disciplina	 do	 condomínio	 em	 lotes	 encontra-se	 dentro	 do	 tratamento	 legal	 do
condomínio	edilício,	inserido	pelo	art.	1.358-A	do	Código	Civil	(CC).
No	tema,	a	professora	recomenda	a	leitura	de	um	artigo¹,	o	qual	faz	a	distinção	entre
as	modalidades	de	condomínio	criadas	pela	Lei	nº	13.465/2017.
De	todo	modo,	o	condomínio	em	lotes	apresenta	característica	especial	na	medida	em
que	dispõe	que:
Art.	 1.358-A.	 Pode	 haver,	 em	 terrenos,	 partes	 designadas	 de	 lotes	 que	 são
propriedade	exclusiva	e	partes	que	são	propriedade	comum	dos	condôminos.
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Aproximou-se	o	condomínio	de	 lotes	dos	condomínios	edilícios,	o	que	 fez	pensar	que
houve	a	regulação	dos	condomínios	de	acesso	controlado	por	associações.	Contudo,	conforme
abordado	 em	 aula	 passada,	 as	 praças	 e	 vias	 públicas	 pertencem	 à	 municipalidade,
vislumbrando	a	possibilidade	do	condomínio	em	 lotes	para	novos	projetos,	mediante	acordo
com	o	Município	ou	até	mesmo	conversão	dos	anteriores	para	essa	modalidade.
Nesse	 sentido,	 sobreleva	 a	 característica	 de	 que	 a	 fração	 ideal	 de	 cada	 condômino
poderá	 ser	 proporcional	 à	 área	do	 solo	 de	 cada	unidade	autônoma,	 ao	 respectivo	potencial
construtivo	ou	a	outros	critérios	indicados	no	ato	de	instituição	(§1º),	com	aplicação,	no	que
couber	das	normas	sobre	condomínio	edilício	(§2º).
§	1º	A	fração	ideal	de	cada	condômino	poderá	ser	proporcional	à	área	do	solo	de
cada	unidade	autônoma,	ao	respectivo	potencial	construtivo	ou	a	outros	critérios
indicados	no	ato	de	instituição.	
§	 2º	 Aplica-se,	 no	 que	 couber,	 ao	 condomínio	 de	 lotes	 o	 disposto	 sobre
condomínio	edilício	neste	Capítulo,	respeitada	a	legislação	urbanística.		
No	 que	 tange	 à	 aplicação	 das	 normas	 sobre	 condomínio	 edilício,	 dispostas	 no	 CC,
estaria	superada	a	visão	de	que	não	seria	possível	cobrar	o	pagamento	de	cotas	condominiais
em	 condomínios	 de	 fato,	 restando,	 portanto,	 válida	 a	 obrigação	 da	 contribuição	 com	 as
despesas.	O	assunto	ainda	é	polêmico	em	vista	da	novidade.
Ademais,	 se	 o	 condomínio	 em	 lotes	 for	 inserido	 por	 incorporação	 imobiliária,	 a
implantação	de	toda	a	infraestrutura	ficará	a	cargo	do	empreendedor	(§3º).
§	3º	Para	fins	de	incorporação	imobiliária,	a	implantação	de	toda	a	infraestrutura	ficará
a	cargo	do	empreendedor.
De	toda	forma,	o	enunciado	625,	do	CJF,	entende	que:
VIII	 Jornada	 de	 Direito	 Civil	 –	 ENUNCIADO	 625:	 A	 incorporação	 imobiliária	 que
tenha	 por	 objeto	 o	 condomínio	 de	 lotes	 poderá	 ser	 submetida	 ao	 regime	 do
patrimônio	de	afetação,	na	forma	da	lei	especial.
Vale	lembrar	que	o	patrimônio	de	afetação	é	justamente	a	separação	do	patrimônio	do
incorporador,	vinculado	a	toda	a	obra	do	empreendimento	imobiliário,	que	serve	para	garantir
a	segurança	dos	consumidores	com	relação	ao	empreendimento	imobiliário,	mesmo	em	caso
de	falência	ou	insolvência	do	incorporador.
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A	 doutrina	 que	 entende	 existir	 certa	 distinção	 entre	 o	 condomínio	 em	 lotes	 e	 os
condomínio	 de	 acesso	 controlado,	 não	 obstante	 haver	 entendimento	 pela	 identidade	 dos
institutos,	 realiza	 tal	 diferenciação	 ao	 estabelecer	 que,	 com	 o	 advento	 da	 nova	 lei,	 seria
possível	criar	novos	condomínios	em	lotes	ou	converter	os	existentes	para	essa	modalidade.
Sem	 a	 conversão,	 os	 condomínios	 de	 fato	 continuariam	 a	 existir.	 Contudo,	 sem	 a
discriminação	de	áreas	comuns,	somente	com	as	propriedades	exclusivas	e	praças	e	ruas	da
municipalidade.
1.3	CONDOMÍNIO	URBANO	SIMPLES
O	instituto	encontra	amparo	no	art.	61,	da	Lei	nº	13.465/2017,	o	qual	estabelece	que:
Art.	61.	Quando	um	mesmo	 imóvel	contiver	construções	de	casas	ou	cômodos,
poderá	ser	 instituído,	 inclusive	para	 fins	de	Reurb,	 condomínio	urbano	simples,
respeitados	 os	 parâmetros	 urbanísticos	 locais,	 e	 serão	 discriminadas,	 na
matrícula,	a	parte	do	terreno	ocupada	pelas	edificações,	as	partes	de	utilização
exclusiva	e	as	áreas	que	constituem	passagem	para	as	vias	públicas	ou	para	as
unidades	entre	si.		
Parágrafo	 único.	 O	 condomínio	 urbano	 simples	 será	 regido	 por	 esta	 Lei,
aplicando-se,	 no	 que	 couber,	 o	 disposto	 na	 legislação	 civil,	 tal	 como	 os	 arts.
1.331	a	1.358	da	Lei	no	10.406,	de	10	de	janeiro	de	2002	(Código	Civil).	
De	 igual	modo,	nesta	modalidade	 também	 remete-se	à	aplicação,	 no	que	 couber,	 às
normas	referentes	aos	condomínios	edilícios.
O	condomínio	urbano	simples	seria	o	caso	dos	terrenos	em	que	há	mais	de	uma	casa
construída	e	seja	do	interesse	do	proprietário	cindir	a	propriedade	para	estabelecer	unidades
autônomas	 de	 casas,	 bem	 como	 a	 utilização	 de	 áreas	 comuns,	 nos	 moldes	 do	 condomínio
edilício,	 inclusive	 quanto	 à	 possibilidade	 de	 acesso	 à	 via	 pública.	 O	 instituto	 viria	 para
regularizar	 determinadas	 situações	 que	 poderiam	 ser	 entendidas	 como	 um	 condomínio	 de
fato,	 com	 a	 diferença	 de	 que	 no	 condomínio	 urbano,	 dada	 sua	 simplicidade,	 dispensa-se	 a
existência	de	convenção.
trata-se,	 na	 realidade,	 de	 uma	 espécie	 do	 condomínio	 edilício	 que	 dispensa
algumas	 formalidades	 em	 razão	 de	 sua	 pequena	 dimensão	 (...);	 situações	 de
terrenos	onde	haja	mais	de	uma	construção	e	em	que	o	titular	queira	tornar	cada
um	 dessas	 construções	 uma	 unidade	 autônoma	 de	 condomínio.	 Diante	 de	 sua
simplicidade,	 o	 condomínio	 urbano	 simples	 dispensa	 a	 apresentação	 de
convenção	de	condomínio	-	Carlos	Eduardo	Elias	de	Oliveira,	op.	cit.
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¹OLIVEIRA,	Carlos	Eduardo	Elias	de.	Novidades	da	Lei	nº	13.465/2017:	o	condomínio	de
lotes,	 o	 condomínio	 urbano	 simples	 e	 o	 loteamento	 de	 acesso	 controlado.	 Disponível	 em
https://flaviotartuce.jusbrasil.com.br/artigos/478658357/novidades-da-lei-n-13465-2017-
ocondominio-de-lotes-o-condominio-urbano-simples-e-o-loteamento-de-acesso-controlado.
Acesso	em	12/12/2018.