Direitos Reais - Usucapião

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Usucapião
A usucapião é também chamada de prescrição aquisitiva. Regulada no direito das
coisas, é um modo originário de aquisição da propriedade e de outros direitos reais
suscetíveis de exercício continuado pela posse prolongada no tempo, acompanhada de
certos requisitos exigidos pela lei. O fundamento da usucapião está assentado, assim, no
princípio da utilidade social.
Podem ser objeto de usucapião bens móveis e imóveis, mas a destes é, no entanto,
bem mais frequente.
→ Usucapião extraordinária:
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu
um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo
requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no
Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor
houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços
de caráter produtivo.
Requisitos: - posse de quinze anos (que pode reduzir‐se a dez anos se o possuidor
houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou nele realizado obras ou serviços
de caráter produtivo);
- posse exercida com ânimo de dono, de forma contínua, mansa e
pacificamente. Dispensam‐se os requisitos do justo título e da
boa‐fé.
Corresponde à espécie de usucapião mais comum e conhecida. Bastam o ânimo de
dono e a continuidade e tranquilidade da posse por quinze anos. O usucapiente não
necessita de justo título nem de boa‐fé, que nem sequer são presumidos: simplesmente
não são requisitos exigidos.
→ Usucapião ordinária
A usucapião ordinária apresenta os seguintes requisitos:
- posse de dez anos;
- posse exercida com ânimo de dono, de forma contínua, mansa e pacificamente;
- justo título e boa‐fé.
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e
incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido
adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada
posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou
realizado investimentos de interesse social e econômico.
→ Usucapião especial rural
A usucapião especial rural ou pro labore surgiu, no direito brasileiro, com a
Constituição Federal de 1934. A Constituição Federal de 1988, no art. 191, aumentou a
dimensão da área rural suscetível dessa espécie de usucapião para cinquenta hectares,
tendo o parágrafo único proibido expressamente a aquisição de imóveis públicos por
usucapião. O usucapiente não pode ser proprietário de qualquer outro imóvel, seja rural ou
urbano.
Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua,
por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a
cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua
moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
A usucapião especial rural não se contenta com a simples posse. O seu objetivo é a
fixação do homem no campo, exigindo ocupação produtiva do imóvel, devendo neste morar
e trabalhar o usucapiente. Constitui a consagração do princípio ruralista de que deve ser
dono da terra rural quem a tiver frutificado com o seu suor, tendo nela a sua morada e a de
sua família. Tais requisitos impedem que a pessoa jurídica requeira usucapião com base no
dispositivo legal em apreço, porque ela não tem família nem morada. Tal modalidade não
exige, todavia, justo título nem boa‐fé.
A doutrina e a jurisprudência não agasalham, todavia, a soma ou adição da posse,
denominada accessio possessionis. Não pode, assim, o possuidor acrescentar à sua posse
a dos seus antecessores, uma vez que teriam de estar presentes as mesmas qualidades
das posses adicionadas, o que seria difícil de ocorrer, visto que há requisitos
personalíssimos incompatíveis com a aludida soma, como produtividade do trabalho do
possuidor ou de sua família e morada no local.
→ Usucapião especial urbana
A Constituição Federal regula em seu artigo 183:
Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros
quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua
moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de
outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou
a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.
Tal espécie, por um lado, não se aplica à posse de terreno urbano sem construção,
pois é requisito a sua utilização para moradia do possuidor ou de sua família; e, por outro,
não reclama justo título nem boa‐fé, como também ocorre com a usucapião especial rural e
já foi dito. Tem legitimidade para usucapir o possuidor, como pessoa física. A lei exige do
prescribente que utilize o imóvel para sua moradia ou de sua família. A pessoa jurídica,
tendo sede, e não residência, não tem família e, portanto, não está legitimada para arguir a
prescrição aquisitiva. Previsão no Código Civil:
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros
quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia
ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel
urbano ou rural.
§ 1o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou
a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor
mais de uma vez.
Quanto à extensão do imóvel, a área urbana de “até duzentos e cinquenta metros
quadrados” (CC, art. 1.240) representa um tamanho máximo, fixado pelo legislador
constitucional como suficiente à moradia do possuidor ou de sua família. Tal metragem
abrange tanto a área do terreno quanto a construção, vedado que uma ou outra ultrapasse
o limite assinalado. Ademais, não se soma a área construída à do terreno. Nada obsta que
se adquira pela usucapião especial imóvel urbano inserido em área maior, delimitada a
posse ao limite de duzentos e cinquenta metros quadrados.
Usucapião urbana individual do Estatuto da Cidade
O Estatuto da Cidade estabelece:
Art. 9o Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinqüenta
metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua
moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de
outro imóvel urbano ou rural.
§ 1o O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos,
independentemente do estado civil.
§ 2o O direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de
uma vez.
§ 3o Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de
seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.
O §3° do Estatuto da Cidade estabelece uma restrição para a accessio possessionis,
dizendo que “o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor,
desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão”. A soma das posses
não era admitida pela jurisprudência, por se tratar de ocupação pessoal do imóvel para fins
de moradia. Ao falar em herdeiro legítimo, o dispositivo em tela afasta o herdeiro
testamentário e também outros que não estejam residindo no imóvel usucapiendo na data
da abertura da sucessão.
O § 1° do art. 9° do Estatuto da Cidade preceitua que o título de domínio será
conferido ao homem ou à mulher. Visa à proteção da entidade familiar decorrente do
casamento ou da união estável. O estado civil de cada um dos possuidores é secundário,
pois se objetiva beneficiar a família que reside no imóvel objeto de usucapião.É afastada a
exigência de outorga do cônjuge, na hipótese de pessoa casada que viva com outra, por
exemplo, a título de companheira, e que visem a usucapir. O uso para fins outros que não o
residencial é vedado pela própria lei, não estando afastada hipótese de utilização de parte
do imóvel para pequeno comércio (oficina de pequenos consertos, bar, microempresa), com
moradia do usucapiente ou de sua família no local.
Usucapião urbana coletiva
O Estatuto da Cidade prevê também, no art. 10, a usucapião coletiva, de grande
alcance social, de áreas urbanas, ocupadas por população de baixa renda para sua
moradia por cinco anos, onde não for possível identificar os terrenos ocupados
individualmente. Essa modalidade não é prevista no Código Civil.
Art. 10. Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e
cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta
metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde
que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1o O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua
posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.
§ 2o A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante
sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis.
§ 3o Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor,
independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo
escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.
§ 4o O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo
deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de
execução de urbanização posterior à constituição do condomínio.
§ 5o As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por
maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou
ausentes.
A inovação visa à regularização de áreas de favelas ou de aglomerados residenciais
sem condições de legalização do domínio. Segundo o magistério de Benedito Silvério
Ribeiro, trata‐se de nova figura ou modalidade de usucapião, cuja contagem do prazo
prescricional deve ocorrer a partir da vigência do art. 10 do Estatuto da Cidade. Não há um
limite do tamanho da área, que deve ser de propriedade particular, uma vez que é proibido
usucapir terras públicas (CF, art. 183, § 3o; CC, art. 102; STF, Súmula 340).
O art. 10 do Estatuto da Cidade menciona áreas urbanas ocupadas por população
de baixa renda, “onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor”.
Não se trata de composse, em que um terreno é ocupado por várias pessoas, que exercem
sobre ele posse em comum. A expressão foi usada em referência ao núcleo habitacional
desorganizado como uma unidade, na impossibilidade de destacar parcelas individuais. Nos
aludidos núcleos habitacionais não há propriamente terrenos identificados, mas, sim,
espaços que não seriam passíveis de regularização pela via de usucapião individual.
Na ação judicial de usucapião especial de imóvel urbano, o rito processual a ser
observado é o sumário (Estatuto, art. 14). Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de
terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe,
salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais
diferenciadas (art. 10, § 3°).
→ Usucapião familiar
A Lei n. 12.424, de 16 de junho de 2011, criou uma nova modalidade de usucapião
especial urbana — também denominada usucapião pró‐moradia e que vem sendo chamada
de usucapião familiar —, inserindo no Código Civil o art. 1.240‐A e seu § 1°, do seguinte
teor:
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição,
posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta
metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que
abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio
integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma
vez.
Na usucapião familiar, ao contrário do que sucede na usucapião especial urbana
disciplinada no art. 1.240 do Código Civil, exige‐se, além dos requisitos mencionados
(pessoa de baixa renda, que não tem imóvel próprio, exercer posse mansa, pacífica, e
ininterrupta sobre imóvel urbano de até 250 metros quadrados, para fins de sua moradia ou
de sua família, não sendo permitida a concessão da medida mais de uma vez em favor da
mesma pessoa), que o usucapiente seja coproprietário do imóvel, em comunhão ou
condomínio com seu ex ‐cônjuge ou ex‐companheiro. Exige-se, também, que estes tenham
abandonado o lar de forma voluntária e injustificada. O tempo necessário para usucapir é
flagrantemente inferior às demais espécies de usucapião, consumando‐se a prescrição
aquisitiva no prazo de dois anos.
A separação de fato poderá ser o marco inicial da contagem do prazo da usucapião
familiar, uma vez caracterizado o abandono voluntário do lar por um dos cônjuges ou
companheiros (vide STJ em RE 1.065.209‐SP, 4a T., rel. Min. João Otávio de Noronha).
→ Usucapião indígena
“O índio, integrado ou não, que ocupe como próprio, por dez anos consecutivos, trecho de
terra inferior a cinquenta hectares, adquirir‐lhe‐á a propriedade plena”.
A área usucapienda é somente a rural e particular, uma vez que a própria
Constituição Federal proíbe a usucapião de bens públicos (art. 191, parágrafo único).
Também o parágrafo único do retrotranscrito art. 33 da Lei n. 6.001/73 enfatiza que “o
disposto neste artigo não se aplica às terras do domínio da União, ocupadas por grupos
tribais, às áreas reservadas de que trata esta Lei, nem às terras de propriedade coletiva de
grupo tribal”. Com efeito, as terras habitadas pelos silvícolas, constituindo bens públicos
federais, são intangíveis, insuscetíveis de serem adquiridas por usucapião. A ocupação a
que alude o mencionado art. 33 do Estatuto do Índio tem o significado de posse, que deve
ser exercida por dez anos seguidos com animus domini, ou seja, com a intenção de ter a
coisa para si, na condição de verdadeiro proprietário. Daí a expressão “como próprio”,
empregada no dispositivo em apreço. O trecho de terra usucapível não pode ultrapassar
cinquenta hectares, estabelecido como limite máximo. Não há previsão para um tamanho
mínimo.
→ Usucapião extrajudicial
Processada diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em
que estiver situado o imóvel usucapiendo. Lei dos Registros Públicos:
“Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento
extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro
de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do
interessado, representado por advogado, instruído com:
I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus
antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;
II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova
de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização
profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados
na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;
III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio
do requerente;
IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade,
a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que
incidirem sobre o imóvel.
§ 1º O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o
acolhimento ou a rejeiçãodo pedido.
§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de
outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula
dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou
pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15
(quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.
§ 3º O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e
ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos,
ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias,
sobre o pedido.
§ 4º O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande
circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que
poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.
§ 5º Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas
diligências pelo oficial de registro de imóveis.
§ 6º Transcorrido o prazo de que trata o § 4º deste artigo, sem pendência de diligências na
forma do § 5º deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da
concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou
averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o
oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições
apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.
§ 7º Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos
termos desta Lei.
§ 8º Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro
de imóveis rejeitará o pedido.
§ 9º A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.
§ 10. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião,
apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou
averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por
algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis
remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao
requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.”
Verifica‐se que o reconhecimento extrajudicial da usucapião será efetivado perante
o Registro de Imóveis, com apresentação de documentos e uma ata notarial lavrada pelo
tabelião de notas. A ata notarial, regulada no art. 384 do Código de Processo Civil, é o
instrumento público pelo qual o tabelião atesta “a existência e o modo de existir de algum
fato”, ou seja, é o documento público que tem por finalidade comprovar um fato do
conhecimento do tabelião.
A inovação da via extrajudicial é facultativa, pois o interessado poderá optar pela
propositura da ação judicial ainda que não haja litígio, e integra o fenômeno da
desjudicialização do direito.
O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando‐se o prazo da prenotação até o
acolhimento ou a rejeição do pedido. O oficial do registro de imóveis dará ciência à União,
ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, para que se manifestem, em quinze dias,
sobre o pedido, bem como promoverá a publicação de edital em jornal de grande
circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que
podem manifestar‐se em quinze dias.
Encontrando‐se em ordem a documentação e não havendo impugnação, o oficial do
registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas. A
rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento da ação de usucapião. Em caso
de impugnação ao pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião, o oficial de registro
de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel,
cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá‐la ao procedimento comum.
→ Considerações finais sobre usucapião
A ação de usucapião é de natureza meramente declaratória. Preliminarmente, é
necessário verificar se o bem que se pretende usucapir é suscetível de prescrição aquisitiva
(res habilis), pois nem todos se sujeitam a ela, como os bens fora do comércio e os bens
públicos.