Direitos Reais II - Aula 04 - Servidão

Prévia do material em texto

Direitos Reais II
Aula 04 – Servidão
A servidão também é um direito real sobre coisa alheia, ligada às características de gozo e fruição, mas também tem particularidades próprias. Alguns autores dizem que a natureza jurídica da servidão é de ônus, de encargo e faz assistir razão a essa doutrina, no momento que a gente passa a entender qual é a funcionalidade da servidão.
	Muita gente se refere às servidões tão somente quanto às estruturas das servidões prediais, onde a pessoa, seja solo urbano, seja solo rural, em que a pessoa tem direito de passagem. Mas a servidão é muito mais que isso, não é uma mera passagem, muito embora tenha servidão de passagem. Como talvez essa seja uma das mais comuns, vem aquela ideia do leigo de que a servidão seja só de passagem, e não é.
	Então na verdade, quando os autores dizem que a servidão ela é um gravame sobre um bem cujo proprietário é distinto, é porque grava um prédio que vai servir a um prédio dominante.
	O prédio serviente pode ser contíguo (vizinho, colado):
		 s
D
 servidão
Prédios contíguos
	Ou ele pode ser não contíguo:D
S
		
Não tem problema, ele não precisa ser exatamente do lado, tem que ser próximos. Não pode ser prédio dominante em um bairro e o outro do outro lado da cidade. Tem que haver uma certa utilidade praquela estrutura.
Então, o prédio dominante e o serviente tem que ser de diferentes proprietários, contíguos ou não.
Então a servidão ela é um encargo, que gera utilidade para o prédio dominante e grava o prédio serviente.
De quem é o ônus? Do prédio serviente
De quem é a utilidade? Do prédio dominante
Muito embora todos os autores digam que servidão é um direito real sobre coisa alheia, porque o próprio código diz no art. 1205 que a servidão é um Direito Real, só que além de ser um direito real sobre coisa alheia, é um ônus que grava o prédio serviente, seja ele contíguo ou não, e que traz benefícios ao prédio dominante.
Artigo 1378, CC: A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Então o prédio dominante é aquele que detém para sua utilidade a servidão, só que a servidão ela é inserida como um gravame, como um ônus real sobre o prédio serviente.
A servidão também pode se dar por meio judicial, apesar de não estar no artigo. 
Então, além de existir contrato entre o(s) dono(s) do prédio dominante e o(s) dono(s) do prédio serviente, mera relação contratual. Nessa situação eu vou ter ambos proprietários, se valendo. 
Então é um acordo? É um acordo, simplesmente uma manifestação de vontade dos proprietários.
Exemplo prático: Essa servidão pode ser uma servidão de passagem, por exemplo, facilita o prédio dominante ter um acesso à determinada rua, passando por dentro do prédio serviente.
 
Pode ser também de servidão de aqueduto, onde a água para passar do prédio A para o prédio M, tem que passar pelo B, C..., muito utilizado antigamente quando não existia energia elétrica.
 
 Aqueduto bonitinho pra vcs visualizarem <3
Pode ser também servidão de pastagem, que é muito comum no Centro Oeste brasileiro. Eu, prédio serviente, concedo uma servidão ao prédio dominante para que em certas épocas do ano o gado do meu vizinho ou o de fazendas próximas venham pastar no meu terreno. Mas por que eu faço isso? Porque eu quis! (ok)
Bônus, diálogo de Carlinha e Luísa:
Carla: Por que vc ta linda de amarelo hoje?
Luísa: Obrigada
Carla: Por que, me diz? Por que vc vestiu esse vestido amarelo hoje? Por que ela quis.
		Fim da conversa.
Diferenças entre direito de passagem e servidão de passagem:
O direito de passagem é potestativo, é imposição quando eu não tenho acesso, ou o acesso é dificultoso, não é contrato. Na servidão a relação é contratual. Direito de passagem tem natureza de direito de vizinhança, servidão é um direito real sobre coisa alheia.
Então verifiquem que uma das formas de constituir a servidão é por contrato (jura?). Nesse contrato, eu vou interferir na utilização de um direito real? Eu vou interferir, eu vou criar um direito real entre as partes, previsto na lei, por força do contrato? Esse contrato ele é solene ou não solene?
Leiam o art. 108, CC: Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Eu sou obrigada a fazer escritura pública? Somente quando o bem imóvel tiver valor superior à 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país. Na maioria das vezes tem, por isso que na prática, dizer que o contrato tem que ser feito de forma solene não é incorreto, mas tecnicamente, dizer que sempre tem que ser feito por escritura pública vai contra o disposto no art. 108.
Então, sempre vou ter que fazer por escritura pública? Depende. Se a constituição do direito real, que seria a servidão, ela está atrelada à uma relação contratual cujo valor do bem imóvel ultrapassa o valor correspondente a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país, claro que eu vou precisar fazer escritura pública. Se for abaixo, eu faço por escritura pública se eu quiser.
Quando a lei não exige, eu posso fazer por instrumento particular? Posso. Seja por instrumento particular ou público, para constituir eu tenho q levar a registro? Tenho.
O registro precisa de um título. O título vai ser formal quando a lei diz que é formal. Mas a constituição se dá com o registro.
OBS: Pode ser tanto oneroso quanto gratuito, geralmente há uma certa onerosidade para o prédio dominante, mas não é obrigatório. 
E o testamento? Ele tem que ser público? Não, ele pode atingir qualquer uma das suas formas, só não pode ser codicilo (testamento de menor monta).
Preciso levar o testamento a registro para constituir a servidão? Apesar de não unânime, é majoritário o entendimento que não. Na estrutura do testamento, não se aplica o art. 108, uma vez que morto não contrata e que o testamento só possui eficácia após a morte do autor da herança. Para o direito sucessório se aplica o principio do saisine, art. 1784, CC:
Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários. 
É no momento que o autor da herança morre que o bem é transferido, essa é a regra do direito sucessório. 
Mas eu tenho que registrar o formal de partilha, ou a sentença de adjudicação, simplesmente para me valer da disposição do bem de uma forma ampla, mas o princípio do saisine, no 1784, já me transfere o domínio, não é só a posse.
Então quando a servidão é constituída por testamento, público ou privado, nesse caso, há quem entenda, que eu não precisaria levar a registro.
Porém, há quem entenda que eu posso fazer o testamento por instrumento particular, mas eu tenho que fazer o registro para dar publicidade e cognoscibilidade, que é a publicidade ligada ao registro de imóveis, senão não vai constar na certidão de ônus reais.
Então vejam que se é contrato, eu preciso ver as regras do 108. E tenho que registrar? Tenho porque foi convenção entre as partes.
Se é testamento, há quem entenda que eu não precisaria registrar, porque se aplica o princípio do saisine, e a servidão estaria constituída com a eficácia do testamento. E qual o momento que o testamento começa a produzir eficácia? Com a morte do testador. Como eu dou publicidade disso? Registrando o testamento, ou registrando o formal de partilha com referência à servidão no testamento. 
E eu ainda posso constituir a servidão por sentença judicial, apesar de não estar diretamente no art. 1378, no 1379, nós vamos perceber que é possível a usucapião da servidão.
Eu posso usucapir um direito real que não sejaa propriedade? Pode. Eu posso usucapir servidão, posso usucapir usufruto. Por que? Porque são direitos reais. Lógico que ao usucapir a servidão eu não estou usucapindo a propriedade do prédio serviente, eu apenas estou me valendo da servidão.
Art. 1.379. O exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por dez anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a sentença que julgar consumado a usucapião.
Parágrafo único. Se o possuidor não tiver título, o prazo da usucapião será de vinte anos.
O 1282 é aquele artigo que exige boa-fé e justo título. E se não tiver boa-fé e justo título, aplica-se o parágrafo único, que seria praquele que usou a servidão de má-fé.
Então ele pode usucapir a servidão? Pode. Agora, cuidado, só cabe usucapião da servidão aparente!!!!!!!! Servidão que é visível a utilização. 
Então você sempre usa, sem ter um contrato, sem ter um testamento, aquela passagem lá, e o dono acaba sendo serviente, mas nada fala. Com o tempo você pode usucapir a servidão, e ter eficácia erga omnes na estrutura. Dez anos com justo título e boa-fé, e 20 anos se não tiver justo título e boa-fé, ou se não tiver como provar.
Pausa pra Carla admirar os ovos de páscoa de Sophia.
A servidão pode ter o aspecto negativo? Pode. Eu me comprometo a te conceder uma servidão no sentido de que eu não vou construir um muro, um prédio, com altura acima de Xm². Então digamos que eu esteja vendo o mar daqui, mas os terrenos que estão em frente, entre o meu terreno e o mar, não são meus. Eu quero ter uma vista direta para o mar. Eu posso contratar com os proprietários dos terrenos que estão entre o meu e o mar, uma servidão? Posso, servidão negativa.
Ninguém esta vendo essa servidão. Eu quero ter o acesso à vista, para eu ter o acesso à vista, os prédios que estão à minha frente não podem construir acima de uma altura X, ou não pode ter um muro acima de uma altura X. Se eles me conferirem isso, eles se obrigam a não construir acima daquela altura? Sim.
Mas isso não é uma obrigação de fazer? É uma obrigação de fazer sob a égide do Direito Real, sob a égide de uma servidão. Essa eu não posso usucapir.
Se essa servidão NÃO for feita de forma convencional, ou deixada em testamento, levando-se a registro, o adquirente de boa-fé ele pode construir e não pode sofrer as sanções, porque não foi dada a ele publicidade daquela servidão não aparente.
Na servidão, você não tem o domínio, você tem o direito real sobre coisa alheia, você tem um gravame sobre o prédio serviente pela necessidade de utilização melhor do prédio dominante.
Características básicas da servidão:
Constitui um gravame, tanto pode ser para efeitos de pasto, para efeito de aqueduto, pode ser a servidão não aparente, a de passagem;
OBS: A servidão vem garantir a imóveis contíguos ou não, mas próximos, as facilidades que outro terreno possui que o meu não. A água é um deles.
Diferente do direito de vizinhança pelos motivos já apresentados;
Proprietários tem que ser distintos, diferentes. Eu não tenho como ser dominante de um prédio serviente quando eu sou dona dos dois, não faz sentido, passa a ser mero direito sobe coisa própria;
Servidão nunca se presume, ou se constitui por acordo, por testamento ou por decisão judicial;
Inalienável. A propriedade (bem) pode ser alienada, mas a servidão não, uma vez que pertence ao dominante;
Duração indeterminada. Em regra, a servidão e constituída para prazos indeterminados, alguns autores citam o termo perpétuo, perpétuo significa que dura para sempre, que não pode ser extinta e, por isso, há quem critique essa característica da perpetuidade. Mas se eu falar que tende à perpetuidade dado o caráter permanente daquele direito, estaria melhor. Para alguns, eu tenho um caráter permanente num prazo indeterminado de tempo. Por que indeterminado? Daqui a pouco na extinção veremos que isso pode ser mitigado.
Obras necessárias ou de manutenção geralmente ficam a cargo do dominante.
Deveres básicos do prédio dominante:
Custos da servidão;
Não abusar do direito da servidão;
Utilizar a servidão de forma que a sua utilidade não crave mais do que deveria o prédio serviente;
Se for necessária a mudança da servidão, por exemplo, meu gado passava aqui, ou o escoamento da minha produção passava aqui e há uma necessidade de mudança pro outro lado, todos os custos são a cargo do prédio dominante e deve sempre se buscar, quando houver mudança, a forma de menor prejuízo/incômodo ao serviente;
A natureza, finalidade e utilidade de um não pode ser tão grande de modo que aniquile o direito de propriedade do prédio serviente, senão eu estou confiscando a propriedade do outro, então a servidão tem limites;
Art. 1.380. O dono de uma servidão pode fazer todas as obras necessárias à sua conservação e uso, e, se a servidão pertencer a mais de um prédio, serão as despesas rateadas entre os respectivos donos.
Então cada prédio dominante vai ter que arcar com o custo daquela servidão.
Art. 1.382. Quando a obrigação incumbir ao dono do prédio serviente, este poderá exonerar-se, abandonando, total ou parcialmente, a propriedade ao dono do dominante.
Se ele não quiser arcar com os custos da servidão que ele assumiu, ele abandona. Na hora que eu abandono algo que é de minha propriedade, eu a perco. Se eu perdi, outro achou. Então o abandono é forma de perda da propriedade, mas também é forma de aquisição.
A regra é que a despesa cabe ao prédio dominante, mas o contrato pode prever que o serviente é que arcará com os custos. Mas tem que estar no contrato, caso contrário aplica-se o 1381.
Art.1381. As obras a que se refere o artigo antecedente devem ser feitas pelo dono do prédio dominante, se o contrário não dispuser expressamente o título.
Posso mudar o local da servidão? Posso. Vide o art. 1384:
Art. 1.384. A servidão pode ser removida, de um local para outro, pelo dono do prédio serviente e à sua custa, se em nada diminuir as vantagens do prédio dominante, ou pelo dono deste e à sua custa, se houver considerável incremento da utilidade e não prejudicar o prédio serviente.
Verifiquem que a lei já dispõe toda essa noção de possibilidade da mudança do local da servidão. Posso restringir o exercício da servidão? Posso, então a restrição do direito à servidão também é um dever imposto ao prédio dominante.
Art. 1.385. Restringir-se-á o exercício da servidão às necessidades do prédio dominante, evitando-se, quanto possível, agravar o encargo ao prédio serviente.
§ 1o Constituída para certo fim, a servidão não se pode ampliar a outro. 
Por isso que não se pode presumir a servidão. 
§ 2o Nas servidões de trânsito, a de maior inclui a de menor ônus, e a menor exclui a mais onerosa.
Por conta desse parágrafo é que todo mundo acha que só existe servidão de passagem, de trânsito.
OBS: servidão de luz: o prédio serviente se obriga a abrir uma janela, varanda, uma porta para que a luz do sol que está impedindo bater no meu prédio por conta de uma parede ou muro lá no prédio serviente, me permita uma entrada de luz.
§ 3o Se as necessidades da cultura, ou da indústria, do prédio dominante impuserem à servidão maior largueza, o dono do serviente é obrigado a sofrê-la; mas tem direito a ser indenizado pelo excesso.
Aí se eu tenho um ônus a mais, eu tenho uma indenização a mais.
	Extinção da servidão:
	Por poder ser extinta é que ela não tem o caráter perpétuo absoluto, por isso que o melhor é dizer que ela é permanente por tempo indeterminado.
	
	Art. 1.387. Salvo nas desapropriações, a servidão, uma vez registrada, só se extingue, com respeito a terceiros, quando cancelada.
	Salvo desapropriação porque aí é interesse público sobre o privado e aí o Estado manda. Salvo isso eu tenho que levar essa extinção a registro.
	Parágrafo único. Se o prédio dominante estiver hipotecado, e a servidão se mencionar no título hipotecário, será também preciso, para a cancelar, o consentimentodo credor.
	Do credor hipotecário, porque a utilidade da servidão deixa o valor do prédio dominante maior, se eu tiro a servidão, perde valor de mercado.
Art. 1.388. O dono do prédio serviente tem direito, pelos meios judiciais, ao cancelamento do registro, embora o dono do prédio dominante lho impugne:
I - quando o titular houver renunciado a sua servidão;
II - quando tiver cessado, para o prédio dominante, a utilidade ou a comodidade, que determinou a constituição da servidão;
III - quando o dono do prédio serviente resgatar a servidão.
O prédio dominante, expressamente, através de escritura pública,	 distrata (distrato está no art. 472, ou perto) o acordo previamente feito, renuncia a servidão. Se ele renunciou à servidão, se ele tinha direito e renunciou, então a servidão está extinta. (inciso I)
Eu tenho na minha fazenda, gado. Então eu precisava daquela servidão pro meu gado pastar, porque as minhas terras não eram boas de pasto. Daí um belo dia eu resolvo que não vou mais criar gado. Decidi agora que vou lotear o meu terreno e vou vender. Preciso da servidão? Não acabou o motivo que gerou a necessidade? Posso com isso buscar a extinção? Posso. (inciso II)
Resgatar a servidão, geralmente é de forma onerosa. Essa estrutura que envolve o resgate, ela pode estar atrelada a uma situação motivada ou até imotivada. Quando for motivada, eu tenho q explicar os motivos.
Quando tem resgate, a doutrina entende que gera um ônus ao prédio serviente, porque há uma utilidade ou houve um investimento que está em curso. Então nesse caso é que nem a enfiteuse, poderia efetivamente buscar a propriedade plena, com todas as faculdades jurídicas do proprietário, retirando o gravame. Só que pra isso eu tenho que resgatar. 
Agora, esse resgate pode ser minimizado quando há um descumprimento de uma obrigação do prédio dominante, caberia a ele pagar relativamente os custos dos impostos proporcionalmente da área utilizada e ele não faz. Ele faz parcialmente. Nesse caso, em tese, caberia o resgate, proporcionalmente à obrigação, então no caso é aquela compensação. Mas quando se fala em resgate, se pressupõe que eu quero a busca. 
Agora, quando a situação do prédio dominante for de solvente, está de acordo com o contrato. Eu simplesmente não quero mais a servidão. Dificilmente isso acontece sem que haja uma previsão legal de possibilidade de utilização ilícita, ou a renuncia ou inadimplemento. (inciso III)
Art. 1.389. Também se extingue a servidão, ficando ao dono do prédio serviente a faculdade de fazê-la cancelar, mediante a prova da extinção:
I - pela reunião dos dois prédios no domínio da mesma pessoa;
II - pela supressão das respectivas obras por efeito de contrato, ou de outro título expresso;
III - pelo não uso, durante dez anos contínuos.
O mesmo dono compra todos os prédios, já perdi a característica básica de que são donos diferentes. (inciso I)
Descumprimento da parte, que deveria ter feito a obra que seria o prédio dominante, e não fez. Por força do contrato (inciso II)
A criatura tem o direito de servidão e ela não usa. O gado dele há dez anos não vem pastar. Ele precisa disso? Não. Então não precisa daquele gravame na minha propriedade.
Então raciocinem sempre, servidão, primeiro não é só de passagem, não é só de trânsito, e é sempre um gravame sobre a propriedade alheia.