Propriedade final

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Propriedade
 A concepção individualista marca o conceito tradicional de 
propriedade como garantia da liberdade individual, promotora 
do desenvolvimento da sociedade moderna.
 Apesar de se admitirem algumas limitações ao direito de 
propriedade (como as limitações administrativas e os direitos 
de vizinhança), essas limitações não poderiam ser de forma tal 
a anular a total liberdade do/a proprietário/a.
 A Constituição Federal de 1988, conhecida como Constituição-
Cidadã, teve uma participação fundamental na formação da atual 
concepção do direito de propriedade (refletida, posteriormente, 
pelo Código Civil de 2002).
Propriedade
 O grande mérito da Constituição de 1988 foi estabelecer não só 
a propriedade privada mas o atendimento à sua função social 
como direito e garantia fundamentais (art. 5º, incisos XXII 
e XXIII).
 A Constituição manteve ainda a função social da propriedade 
como princípio norteador das políticas:
 econômicas – art. 170, inciso III –;
 urbanas – art. 182 – e
 agrárias – art. 184, 185 e 186.
Direito de propriedade
 O art. 5º da Constituição de 1988 determina que todas as 
pessoas são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer 
natureza, garantindo-se a brasileiros/as e a estrangeiros/as 
residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à 
liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade.
 O art. 5º elenca, nos seus setenta e oito incisos, o rol de 
direitos individuais e coletivos tutelados. O seu inciso XXII 
determina que é garantido o direito de propriedade, e o inciso 
XXIII garante também que a propriedade atenderá a sua função 
social. 
Em que consistiria a função social da propriedade
conforme os ditames da Constituição de 1988?
Conteúdo social
O conteúdo da função social da propriedade encontra-se no próprio texto 
constitucional, que consagrou, nos seus artigos 1º e 3º, os seguintes 
fundamentos e objetivos da República:
 “Artigo 1º – A República Federativa do Brasil, formada pela união indissolúvel 
dos Estados e Municípios e do Distrito Federal, constitui-se em Estado 
Democrático de Direito e tem como fundamentos:
I. a soberania;
II. a cidadania;
III. a dignidade da pessoa humana;
IV. os valores sociais do trabalho e da livre iniciativa;
V. o pluralismo político.
 Parágrafo único. Todo o poder emana do povo, que o exerce por meio de 
representantes eleitos ou diretamente, nos termos desta Constituição.”
Conteúdo social
 “Artigo 3º – Constituem objetivos fundamentais da República 
Federativa do Brasil:
I. construir uma sociedade livre, justa e solidária;
II. garantir o desenvolvimento nacional;
III. erradicar a pobreza e a marginalização e reduzir as 
desigualdades sociais e regionais e
IV. promover o bem de todos, sem preconceitos de origem, 
raça, sexo, cor, idade e quaisquer outras formas de 
discriminação.”
Conteúdo social
 Esses são os interesses sociais a serem almejados e 
perseguidos por toda a coletividade no cumprimento da função 
social da propriedade. O objetivo é servir como uma espécie de 
bússola para orientar todos/as os/as destinatários/as da norma 
constitucional (proprietário/a, terceiros/as não proprietários/as, 
legislador/a e juiz/a).
 Ainda nessa mesma ordem, a nossa Constituição Federal 
incluiu, no seu art. 5º, inciso XXII, que a propriedade atenderá a 
sua função social. Também determina que a ordem econômica 
observará a função da propriedade, impondo freios à atividade 
empresarial (art. 170, inciso III).
Propriedade urbana
 O § 2º do art. 182 determina que a propriedade urbana cumpre a 
sua função social quando atende as exigências fundamentais 
de ordenação da cidade expressas no plano diretor. A 
regulamentação posterior sobre a função social da propriedade 
urbana deu-se com a Lei nº 10.257/01, criando o Estatuto da 
Cidade.
 Por sua vez, o § 4º do art. 182 estabelece as penalidades para a 
propriedade urbana que não atenda a sua função social:
Propriedade urbana
 “Parágrafo 4º – É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei 
específica para área incluída no plano diretor, exigir, nos termos da lei 
federal, do proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou 
não utilizado, que promova seu adequado aproveitamento, sob pena, 
sucessivamente, de:
I. parcelamento ou edificação compulsórios;
II. imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo 
no tempo e
III. desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública 
de emissão previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo 
de resgate de até dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, 
assegurados o valor real da indenização e os juros legais.”
A Constituição de 1988, ao determinar o cumprimento da 
função social das cidades, estabeleceu também as 
penalidades que poderão ser aplicadas pelos municípios (de 
acordo com o que vier a ser estabelecido no plano diretor) às 
propriedades urbanas que não atendam a sua função social. 
Essas penalidades culminam com a perda da propriedade, por 
meio da chamada desapropriação-sanção.
Propriedades rurais
Da mesma forma que estabeleceu para os imóveis urbanos, o constituinte 
especificou também os requisitos necessários ao cumprimento da função 
social da propriedade rural:
 “Artigo 186 – A função social é cumprida quando a propriedade rural 
atende, simultaneamente, segundo critérios e graus de exigência 
estabelecidos em lei, aos seguintes requisitos:
I. aproveitamento racional e adequado;
II. utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e 
preservação do meio ambiente;
III. observância das disposições que regulam as relações de trabalho e
IV. exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos 
trabalhadores.”
Propriedades rurais
 Os artigos de 184 a 191 da Constituição de 1988 foram regulamentados 
pela Lei nº 8.629/93. Essa Lei produziu, no seu art. 9º, os requisitos 
necessários ao cumprimento da função social do imóvel rural 
(especificando, nos seus parágrafos, a dimensão de cada um deles). A 
Lei estabeleceu ainda os procedimentos para desapropriação-sanção, 
prevista no art. 184 da Constituição, para fins de reforma agrária.
 O art. 185 da Constituição determina que não podem ser 
desapropriadas para fins de reforma agrária:
 a pequena e média propriedade rural, conforme definidas em lei 
(no caso, a Lei nº 8.629/93), desde que o seu proprietário não 
possua outra propriedade – inciso I – e
 a propriedade produtiva – inciso II.
Direito de propriedade e função social
O Código Civil de 2002 (Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002), 
apesar de não ter conceituado o direito de propriedade, inovou 
ao determinar expressamente que tal direito deve ser exercido 
em consonância com a sua função social. Desse modo, o Código 
Civil consagrou de vez a nova concepção do direito de 
propriedade, fundada pela Constituição de 1988, conforme 
podemos interpretar do artigo 1.228:
 “Artigo 1.228 – O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e 
dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer 
que injustamente a possua ou detenha.
Direito de propriedade e função social
 § 1º O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com 
as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam 
preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a 
flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio e o patrimônio 
histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.
 § 2º São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer 
comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de 
prejudicar outrem.
 § 3º O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de 
desapropriação, por necessidade ou utilidade pública ou interesse 
social, bem como no de requisição, em caso de perigo público 
iminente.
Direito de propriedade e função social
 § 4º O proprietário também pode ser privado da coisa se o 
imóvelreivindicado consistir em extensa área, na posse 
ininterrupta e de boa-fé, por mais de 5 (cinco) anos, de 
considerável número de pessoas, e estas nela houverem 
realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços 
considerados pelo juiz de interesses social e econômico 
relevante.
 § 5º No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa 
indenização devida ao proprietário; pago o preço, valerá a 
sentença como título para o registro do imóvel em nome dos 
possuidores.”
Aquisição da propriedade
 O Direito Brasileiro adota o sistema romano com relação à aquisição da 
propriedade.
 Não basta um ato jurídico para transferir a propriedade; é necessária a 
observância de determinada formalidade jurídica para transferir ao 
adquirente tal direito.
O Código Civil de 1916 trazia, expressamente no seu art. 530, as seguintes 
modalidades de aquisição da propriedade imóvel:
 a transcrição do título de transferência no Registro de Imóvel, que é um modo 
peculiar de transferir a propriedade imobiliária;
 a acessão;
 a usucapião e
 o direito hereditário.
Aquisição da propriedade
Já o Código Civil de 2002 distribuiu os modos de aquisição da propriedade 
imobiliária nos seguintes artigos:
 art. de 1.238 a 1.244: regulam as modalidade de usucapião; 
 art. de 1.245 a 1247: regulam a aquisição pelo registro do título e
 art. de 1.248 a 1.259: regulam a aquisição por acessão.
Embora não tenha tratado expressamente sobre o direito 
hereditário como modo de aquisição da propriedade no seu 
Livro III (Direito das Coisas), em obediência à nossa tradição 
jurídica, o Código Civil de 2002 manteve a sucessão 
hereditária como modo de aquisição de propriedade, 
tratando-a em Livro próprio (Livro V – Direito das Sucessões).
Aquisição da propriedade por usucapião
O procedimento para reconhecimento da aquisição da 
propriedade por usucapião, atualmente, pode ser feito na esfera 
tanto judicial quanto extrajudicial. O procedimento extrajudicial 
foi criado pelo Código de Processo Civil de 2015 (art. 1071, que 
criou o art. 216-A da Lei nº 6.015/73, com redação alterada pela 
Lei nº 13.465/2017) e deve ser conduzido diretamente no cartório 
de Registro de Imóveis, mediante a apresentação de ata notarial 
atestando o tempo de posse e outros documentos.
Aquisição da propriedade por usucapião
Quanto à procedência da aquisição da propriedade imóvel, ela 
pode ser:
 originária – não há transmissão de uma pessoa para outra, 
como ocorre na acessão natural e na usucapiã, ou
 derivada – aquisição resultante de uma relação negocial entre 
o/a proprietário/a anterior e o/a adquirente.
Perda da propriedade
O Código Civil estabelece, em um só dispositivo, as suas modalidades: 
 “Artigo 1.275 – Além das causas consideradas neste Código, perde-
se a propriedade:
I. por alienação;
II. pela renúncia;
III. por abandono;
IV. por perecimento da coisa;
V. por desapropriação.
 Parágrafo único. Nos casos dos incisos I e II, os efeitos da perda 
da propriedade imóvel serão subordinados ao registro do título 
transmissivo ou do ato renunciativo no Registro de Imóveis.
Perda da propriedade
 Artigo 1.276 – O imóvel urbano que o proprietário abandonar, com a intenção de não 
mais o conservar em seu patrimônio, e que se não encontrar na posse de outrem, 
poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, 3 (três) anos depois, à 
propriedade do Município ou à do Distrito Federal, se se achar nas respectivas 
circunscrições.
 § 1° O imóvel situado na zona rural, abandonado nas mesmas circunstâncias, 
poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, 3 (três) anos depois, à 
propriedade da União, onde quer que ele se localize.
 § 2° Presumir-se-á de modo absoluto a intenção a que se refere este artigo, 
quando, cessados os atos de posse, deixar o proprietário de satisfazer os ônus 
fiscais.”
 O § 2º do art. 1.276 consagra uma das mais relevantes inovações do Código Civil, 
derrubando um dos dogmas do direito privado: a propriedade não se perde pelo não 
uso.
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