Módulo 6 - Avaliação de Imóveis pelo Método Evolutivo

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6Módulo
Avaliação de bens e 
imóveis com foco no 
método evolutivo
Avaliação de Imóveis pelo Método Evolutivo
Infraestrutura
Enap, 2021
Fundação Escola Nacional de Administração Pública
Diretoria de Desenvolvimento Profissional
SAIS - Área 2-A - 70610-900 — Brasília, DF
Fundação Escola Nacional de Administração Pública
Diretoria de Desenvolvimento Profissional
Conteudista/s 
Antônio Sérgio Costa Amorim, 2021.
Diretoria de Desenvolvimento Profissional.
Sumário 
Unidade 1: Método evolutivo na prática ............................................4
1.1 Considerações Iniciais ................................................................................................ 4
1.2 Metodologia ................................................................................................................ 6
1.3 Fator de Comercialização .......................................................................................... 7
1.3.1 Calculando o Fator de Comercialização ............................................................... 8
1.4 Especificação da Avaliação pelo Método Evolutivo .............................................. 10
Referências ..................................................................................................................... 13
Unidade 2: Elaborando um laudo de avaliações ............................14
2.1 Elaboração do Laudo de Avaliação ........................................................................ 14
2.2 Roteiro para Elaboração de um Laudo de Avaliação ........................................... 16
Referências ..................................................................................................................... 23
4Enap Fundação Escola Nacional de Administração PúblicaEnap Fundação Escola Nacional de Administração Pública
 Módulo
Avaliação de Imóveis pelo 
Método Evolutivo6
Neste módulo, você aprenderá mais sobre o tópico que é foco deste curso: a 
aplicação do Método Evolutivo na avaliação de imóveis.
Estamos quase terminando nossa viagem com muito conhecimento acumulado na 
bagagem, não é mesmo?
1.1 Considerações Iniciais
Unidade 1: Método evolutivo na prática
Objetivo de aprendizagem
Ao final desta unidade, você será capaz de reconhecer as etapas de uma avaliação 
planejada pelo Método Evolutivo e a classificação do resultado.
O Método Evolutivo é aplicado preferencialmente em casos de 
imóveis especiais, quando não existem dados de mercado de 
imóveis semelhantes ao avaliando ou em quantidade suficiente 
para que seja utilizado o Método Comparativo Direto de Dados de 
Mercado (MCDDM).
Em geral, utiliza-se o método evolutivo quando se faz uma avaliação de imóveis 
residenciais de alto padrão, prédios, galpões e plantas industriais, dado que estes 
guardam poucas semelhanças entre si, o que inviabiliza a utilização do MCDDM 
para formar o valor do imóvel.
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O método é utilizado também quando há a intenção de estimar o valor de um bem 
pelas somas de suas partes, terreno e benfeitorias. É o caso para aplicação nas Plantas 
de Valores Genéricos (PVG) nos órgãos públicos para cobranças de taxas e impostos, e 
também como é tratado no Sistema SPIUnet da Secretaria do Patrimônio da União.
Destaca-se que a simples soma dos valores das partes que compõem um imóvel 
(terreno e benfeitorias) não representa obrigatoriamente o valor de mercado do bem. 
Para encontrar esse valor, será necessário aplicar o fator de comercialização.
Entende-se por benfeitoria qualquer melhoramento, 
incorporado permanentemente ao solo pelo homem, 
que não pode ser retirado, sem destruição, fratura 
ou dano. Tendo em vista que estas benfeitorias não 
poderão ser separadas do todo e por não serem 
encontradas à venda isoladamente, seria impossível 
sua exclusiva avaliação pelo método comparativo de 
dados de mercado.
Antônio Pelli Neto (2014)
Entretanto, diferentemente do que pensa a maioria das pessoas, o valor 
de mercado do imóvel não deve ser obtido somente somando o valor 
do terreno ao custo das benfeitorias, pois é necessário quantificar o 
valor que o mercado acrescenta ou desconta da soma das parcelas de 
terreno e benfeitorias, em razão das condições de mercado vigentes, 
tipologia e adequabilidade das edificações na localização do imóvel.
Para exemplificar, sob o ponto de vista de um investidor/construtor 
imobiliário, imagine, como no exemplo de Medvid e Righi (2018), que 
uma determinada casa tenha um custo para execução das benfeitorias 
de R$ 100.000,00, sendo que estas se encontram construídas sobre um 
terreno com valor atribuído de R$ 50.000,00. Assim, o somatório das 
partes totaliza R$150.000,00, que é o valor a ser investido no negócio. A 
pergunta que poderia ser feita é a seguinte: O investidor venderia esta 
casa por R$150.000,00?
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Se o valor de mercado da casa a ser construída for de exatos R$ 
150.000,00 ou menos, em nada seria atrativa a construção da casa pelo 
investidor, pois não haveria retorno financeiro algum, representando 
que a conjuntura do mercado imobiliário vigente em nada remunera 
o capital investido no negócio. Em suma, o investimento não possui 
viabilidade econômica.
A situação favorável para o investidor ocorre quando o valor 
de mercado atribuído ao imóvel ultrapassa a soma do capital 
investido (neste caso, R$ 150.000,00), representando retorno 
financeiro positivo no negócio.
Dessa forma, quanto mais positiva a diferença entre o valor de mercado 
e o capital investido, mais atrativa é a construção, face à tendência de 
valorização dos preços dos imóveis no mercado local.
Portanto, para determinação do valor de mercado do imóvel, o Método 
Evolutivo necessita aplicar o fator de “conversão” denominado Fator de 
Comercialização (FC) no valor resultante da soma das partes do imóvel 
(terreno e benfeitorias), para se levar em conta a situação em que se 
encontra o mercado imobiliário local, em função das características 
físicas e de localização do imóvel. O valor de mercado pode ser menor, 
igual ou maior ao atribuído às suas partes individuais.
1.2 Metodologia
O Método Evolutivo é um método analítico que identifica o valor 
de um bem pela somatória de suas partes, levando em conta 
também a conjuntura do mercado por meio da apliação do Fator 
de Comercialização (FC). 
Ou ainda uma conjugação de métodos, em que o valor do terreno 
é determinado de forma direta (método comparativo) ou indireta 
(método involutivo), e o valor das benfeitorias determinado 
pelo método comparativo direto de custo ou pelo método da 
quantificação de custo, devidamente depreciadas. Sobre a soma 
dessas partes aplica-se o Fator de Comercialização (FC) para obter 
o valor de mercado do imóvel.
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A fórmula para o cálculo do valor de mercado pelo Método Evolutivo é bastante 
simples e dada por:
Vi=(Vt+Vb )×Fc
 
Onde:
 Vi: valor do imóvel;
 Vt: valor do terreno (obtido pelo método comparativo ou involutivo);
 Vb: valor das benfeitorias (devidamente depreciadas);
 Fc: Fator de Comercialização.
1.3 Fator de Comercialização
O Fator de Comercialização (FC) é a razão entre o valor de mercado 
de um bem e o seu custo de reedição ou de substituição, que pode 
ser maior ou menor do que 01.
O FC visa retratar o comportamento do mercado imobiliário local na época da avaliação, 
indicando o potencial de atratividade de um tipo de imóvel, onde valores menores que 
01 indicam um mercado (vendedor) recessivo, com baixa liquidez, enquanto valores 
maiores que 01 indicam um mercado (comprador) aquecido e valorizado.
Recomenda-se que o FC seja estimado como resultante de pesquisa de mercado da 
região, a partir de imóveis similares, observando-se o mínimo de três elementos.
No entendimento de alguns avaliadores, o conceito do Fator de 
Comercialização se consolidou a partir da constatação de que 
o investimento em imóveis era a melhor alternativaaos ativos 
financeiros. Comprava-se o imóvel na planta, na maioria dos casos 
apartamentos, visando vender depois de pronto com uma margem de 
lucro acima de 30%, dependendo das condições do mercado, existindo, 
portanto, uma diferença entre o custo e o valor de mercado. Entretanto, 
essa diferença deve ser percebida como lucro do incorporador, pois a 
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norma trata especificamente do custo de reprodução das benfeitorias 
devidamente depreciado.
O professor Sérgio Antônio Abunahman caracteriza o Fator de 
Comercialização como sendo a “Vantagem da Coisa Feita” e define 
o conceito da seguinte forma: “é o acréscimo do valor que tem um 
determinado imóvel pela sua vantagem de estar construído e pronto 
para ser utilizado em relação a outro semelhante, mas ainda por 
construir” (PERFECTUM ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES, [201-]).
1.3.1 Calculando o Fator de Comercialização
O Fator de Comercialização é aplicado sobre o somatório do valor total do terreno 
com o valor das benfeitorias.
A equação para determinar o FC é obtida isolando o fator na fórmula do método 
evolutivo:
Para determinação do Fator de Comercialização, de forma simplificada, podem-se 
considerar imóveis transacionados, com tipologias, características construtivas e 
localizações semelhantes ao avaliando, para os quais são calculados os preços de 
reedição e estes, são comparados aos preços de venda (transação). Após o cálculo 
do Fator de Comercialização desses imóveis, individualmente, é estimado um FC 
médio para o avaliando.
As principais condições que interferem na determinação do fator de comercialização são:
a) localização do imóvel;
b) arquitetura compatível com o padrão local do imóvel;
c) funcionalidade;
d) equilíbrio econômico de empreendimento;
e) condições de obsolescência;
f) características geoeconômicas da região;
g) retração ou euforia do mercado local.
O Fator de Comercialização implica diretamente no enquadramento do laudo de 
avaliação de imóveis quanto ao seu grau de fundamentação, quanto ao Método 
Evolutivo, podendo ser:
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- FC arbitrado: Grau I
- FC justificado: Grau II
- FC inferido em mercado semelhante: Grau III
O Fator de Comercialização é determinante na qualidade de 
fundamentação de um laudo de avaliação e, consequentemente, 
em sua consistência. Devido às dificuldades para se determinar 
esse valor corretamente, é comum encontrar FCs arbitrados ou 
até mesmo ignorados, seja por inexperiência do avaliador ou por 
ausências de dados. É preciso ter cuidado com essa prática, agir 
com bom senso e ser criterioso para que o resultado da avaliação 
não represente a realidade do mercado.
Enquadramento do laudo de avaliação no Grau I
Habitualmente, nos laudos de avaliação de imóveis pelo Método 
Evolutivo, adota-se o Fator de Comercialização com as devidas 
cautelas, na maioria dos casos nos graus I ou II, considerando o custo 
de reprodução das benfeitorias devidamente depreciadas, como 
recomenda a norma. Em se tratando de unidades novas, em que não 
há depreciação a considerar, entende-se que a diferença entre custo 
e valor de mercado, se existir, deve ser levada em conta na parcela 
correspondente ao lucro do incorporador, quando do cálculo do custo 
de reprodução das benfeitorias pelo método da quantificação de 
custo, não havendo, portanto, acréscimos a título de “vantagem da 
coisa feita”. Ao arbitrar o FC, deve-se levar em conta as recomendações 
da norma no pontos em que trata da conjuntura do mercado e da 
adequação das benfeitorias e aproveitamento do terreno, com foco na 
liquidez do imóvel. (PERFECTUM ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES, [201-])
Enquadramento do laudo de avaliação no Grau II
Adota-se o FC justificado (Grau II) quando são avaliados imóveis com 
características sui generis, como postos de gasolina, por exemplo. Para 
quem compra um posto pronto e operando, existe a chamada vantagem 
da coisa feita, pois não precisará arcar com o ônus de licenciamento 
ambiental, aprovações de Corpo de Bombeiros, Agência Nacional 
de Petróleo, Secretaria de Urbanismo da prefeitura local e outros 
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encargos inerentes ao ramo de atividade. Há casos de licenciamentos 
concedidos no passado que seriam negados se solicitados atualmente, 
em decorrência de alterações da legislação. Entretanto, se o objetivo é a 
desmobilização do posto para aproveitamento do terreno na exploração 
de outro tipo de empreendimento, a situação se inverte. Para quem 
comprar, a vantagem da coisa feita se transforma na desvantagem de 
arcar com a desmobilização do posto, podendo incorrer até mesmo em 
passivo ambiental, na hipótese de contaminação do solo. Ou seja, para 
um mesmo imóvel, dependendo da finalidade do laudo de avaliação, 
pode-se aplicar o FC maior ou menor do que a unidade. (PERFECTUM 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES, [201-])
Enquadramento do laudo de avaliação no Grau III
Para o Grau III de fundamentação, o Fator de Comercialização deve 
ser obtido por meio de pesquisa de mercado. A partir de uma amostra 
de imóveis prontos para venda, obtém-se o valor de mercado por 
metro quadrado daquele tipo de imóvel. Uma segunda amostra, 
formada por terrenos na mesma região, permitirá o cálculo do valor 
do metro quadrado de terreno. A próxima etapa é o cálculo do custo 
de reprodução das benfeitorias dos imóveis da primeira amostra. 
Somando o valor do terreno ao custo de reprodução das benfeitorias 
devidamente depreciado e dividindo o resultado pelo valor de 
mercado calculado na primeira etapa, obtém-se o valor do fator de 
comercialização. (PERFECTUM ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES, [201-])
 1.4 Especificação da Avaliação pelo Método Evolutivo
No caso do Método Evolutivo, só se tem a classificação do laudo de avaliação quanto 
ao seu Grau de Fundamentação. Não há classificação quanto ao grau de Precisão.
A Tabela 10 da NBR 14653-2 (ABNT, 2011, p. 29) indica a pontuação obtida de acordo 
com a exigência atingida para cada item, ou seja, I (um ponto) quando atingido a 
exigência do Grau I, II (dois pontos) para o Grau II e III (três pontos) para o Grau III.
Considerando os valores encontrados para o terreno pelo Método Comparativo 
Direto de Dados de Mercado com tratamento por regressão linear: 
Valor médio: R$ 155.315,75
Valor mínimo: R$ 141.739,03
Valor máximo: R$ 170.940,87
Considerando o valor encontrado do custo de reedição das benfeitorias pelo 
Método de Quantificação de Custo: R$ 24.670.229,02. 
Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública 11
Tem-se o valor do imóvel pelo Método Evolutivo como:
Vi=(Vt+Vb )×Fc com FC arbitrado como 1,0
Vi médio= (R$ 155.315,75 + R$ 24.670.229,02) 1,0=R$ 24.825.544,77
Vi mínimo= (R$ 155.315,75 + R$ 24.670.229,02) 1,0=R$ 24.811.968,05
Vi máximo= (R$ 155.315,75 + R$ 24.670.229,02) 1,0=R$ 24.841.169,89
O valor médio será adotado com arredondamento máximo de 1,0 %:
Vi adotado=R$ 24.800.000,00
Classificando o grau atingido no exercício: 
Grau de fundamentação no caso da utilização do método evolutivo
Item Descrição Grau Pontuação 
atingidaIII II I
1 Estimativa do 
valor do terreno
Grau III de 
fundamentação no 
método comparativo 
ou no involutivo
Grau II de 
fundamentação no 
método comparativo 
ou no involutivo
Grau I de 
fundamentação no 
método comparativo 
ou no involutivo
3
2 Estimativa 
dos custos 
de reedição
Grau III de 
fundamentação 
no método da 
quantificação 
do custo
Grau II de 
fundamentação 
no método da 
quantificação 
do custo
Grau I de 
fundamentação 
no método da 
quantificação 
do custo
2
3 Fator de 
comercialização
Inferido em mercado 
semelhante
Justificado Arbitrada 1
TOTAL 6
Grau de fundamentação no caso da utilização do método evolutivo.
Fonte: CEPED/UFSC (2022). Adaptado de ABNT (2011, p. 29) 
A Tabela 11 da NBR 14653-2, reproduzida a seguir, indica o enquadramento atingido 
pelo laudo no método evolutivo segundo a pontuação obtida e em acordo com a 
exigênciade cada grau:
Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação 
no caso da utilização do método evolutivo
Graus III II I
Pontos mínimos 8 5 3
Itens obrigatórios no 
grau correspondente
1 e 2, com o 3 no 
mínimo no Grau II
1 e 2 no mínimo 
no Grau II
Todos, no mínimo 
no Grau II
Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso da utilização do método evolutivo. 
Adaptado de ABNT (2011, p. 29) 
12Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública
O exemplo obteve Grau II de Fundamentação para o Método Evolutivo.
Nos casos em que o grau mínimo I não for atingido, conforme previsto na NBR 
14653-2 – item 9.1.2 (ABNT, 2011, p. 22), devem ser indicados e justificados os itens 
das tabelas de especificação que não puderam ser atendidos e os procedimentos 
e cálculos utilizados na identificação do valor.
Para atingir o Grau III, é obrigatória a apresentação do laudo na modalidade completa.
Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação, devem 
ser considerados os seguintes critérios:
a) na Tabela 9 (ABNT, 2011, p. 28), identificam-se três campos (graus III, II e I) e 
três itens;
b) o atendimento a cada exigência do Grau I terá um ponto; do Grau II, dois 
pontos; e do Grau III, três pontos;
c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos 
para o conjunto de itens, atendendo a Tabela 10 (ABNT, 2011, p. 29).
Quando o terreno ou as benfeitorias, isoladamente, representarem menos de 15% 
do valor total do imóvel, poderá ser adotado para este item, independentemente 
do grau atingido em sua avaliação, dois pontos.
Você chegou ao final desta unidade de estudo. Caso ainda tenha dúvidas, reveja o 
conteúdo e se aprofunde nos temas propostos.
Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública 13
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 14653-2: Avaliação de 
Bens Parte 2: Imóveis urbanos. Rio de Janeiro, 2011.
BRASIL. Ministério da Defesa - Diretoria de Patrimônio Imobiliário e Meio Ambiente. 
Caderno de Orientação Avaliação de Imóveis da União: Teoria e Prática, Brasília, 
2018, 132 p.
BRASIL. Ministério do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão. Secretaria do 
Patrimônio da União. Manual de avaliação de imóveis do patrimônio da União, 
Brasília, DF, 2017. 114 p.
INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS EM ENGENHARIA. Norma para 
Avaliação de Imóveis Urbanos, São Paulo, 2011. 36 p.
MEDVID, Marcelo; RIGHI, Paulo Cesar da Rosa. Método Evolutivo. In: CAIXA ECONÔMICA 
FEDERAL. Coletânea de Artigos de Avaliação de Imóveis da Caixa. Brasília. 2018. p. 181-
202. Disponível em: https://www.ibape-sp.org.br/adm/upload/uploads/1622062218-
1556386390-ebook-avaliacao-imoveis.pdf. Acesso em: 12 jan. 2022.
PELLI NETO, Antônio. Apostila do Curso de Avaliações de Empreendimentos 
Imobiliários, de Base Imobiliária e Industrial. Belo Horizonte, 2014.
PERFECTUM ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES (Rio de Janeiro). Avaliação de imóveis: 
incidência do fator de comercialização no cálculo do valor de mercado do imóvel 
pelo método evolutivo. Incidência do Fator de Comercialização no cálculo do valor 
de mercado do imóvel pelo método evolutivo. [201-]. Disponível em: http://www.
perfectvm.com.br/avaliacao-imoveis-fator. Acesso em: 12 jan. 2022.
Referências 
https://www.ibape-sp.org.br/adm/upload/uploads/1622062218-1556386390-ebook-avaliacao-imoveis.pdf
https://www.ibape-sp.org.br/adm/upload/uploads/1622062218-1556386390-ebook-avaliacao-imoveis.pdf
http://www.perfectvm.com.br/avaliacao-imoveis-fator
http://www.perfectvm.com.br/avaliacao-imoveis-fator
14Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública
2.1 Elaboração do Laudo de Avaliação
Unidade 2: Elaborando um laudo de avaliações 
Objetivo de aprendizagem
Ao final desta unidade, você será capaz de identificar as etapas de elaboração de um 
laudo de avaliação para ser apresentado na modalidade completa.
Apesar de ser um documento técnico, o laudo de avaliação deve 
ser redigido de forma simples e objetiva, em linguagem clara e 
gramaticalmente correta, de forma a facilitar seu entendimento.
Você chegou à última etapa: a elaboração do laudo de avaliação. A NBR 14653-2 
(ABNT, 2011) especifica o conteúdo dessa peça técnica, que pode ser redigida em 
três modalidades: laudo completo, laudo simplificado ou laudo de uso restrito.
Eis o que diz a NBR 14653-2, item 10 (ABNT, 2011, p. 29-30):
• O laudo completo: deve conter no mínimo os seguintes itens:
a) Identificação do solicitante;
b) Finalidade do laudo, quando informado pelo solicitante;
c) Objetivo da avaliação;
d) Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes – atender ao disposto em 7.2 da 
NBR 14653-1:2001;
e) Identificação e caracterização do imóvel avaliando – atender ao disposto em 
7.3 da NBR 14653-1: 2001, no que couber;
f) Diagnóstico de mercado – relatar conforme 7.7.2 da NBR 14653-1;
g) Identificação do (s) método (s) e procedimento (s) utilizado (s) – relatar 
conforme seção 8 da NBR 14653-1: 2001;
Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública 15
h) Especificação da avaliação – indicar a especificação atingida, com relação aos 
graus de fundamentação e precisão, conforme seção 9. Quando solicitado pelo 
contratante, deverá apresentado demonstrativo da pontuação atingida;
i) Planilha dos dados utilizados;
j) No caso de utilização do método comparativo direto de dados de mercado, 
descrição das variáveis do modelo, com a definição do critério de enquadramento 
de cada uma das características dos elementos amostrais. A escala utilizada para 
definir as diferenças qualitativas deve ser especificada de modo a fundamentar o 
correto agrupamento dos dados de mercado;
k) Tratamento dos dados e identificação do resultado – exemplificar os cálculos 
efetuados, o campo de arbítrio, se for o caso, e justificativas para o resultado 
adotado. No caso de utilização do método comparativo direto de dados de 
mercado, deve ser apresentado o gráfico de preços observados versus valores 
estimados pelo modelo, conforme item 8.2.1.4.1;
l) Resultado da avaliação e sua data de referência; e
m) Qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is) 
pela avaliação.
• O laudo simplificado: deverá atender, no mínimo, de forma resumida 
aos itens:
Os itens de a) até h) e o k) da relação dos itens de um laudo completo.
• O laudo de uso restrito obedece a condições específicas pré-combinadas 
entre as partes contratantes e não tem validade para outros usos ou 
exibição para terceiros. Esse fato deve ser explicitado no laudo.
Independentemente da modalidade do laudo de avaliação, poderão ser incluídos 
anexos como documentação dominial, fotografias, plantas, ficha de dados amostrais, 
memória de cálculo, bem como os relatórios extraídos dos softwares computacionais. 
Finalmente, recomenda-se que os laudos de avaliação produzidos no âmbito da 
União devam ser autossuficientes em sua informação, não necessitando remeter 
à consulta de outras fontes para seu entendimento, por exemplo, outras partes 
documentais inseridos ao Sistema Eletrônico de Informações (SEI).
16Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública
2.2 Roteiro para Elaboração de um Laudo de Avaliação
À medida que o engenheiro avaliador vai se aperfeiçoando e se capacitando, vai 
também dando personalidade à apresentação de seus laudos, incluindo logomarcas 
e demais personalizações.
No âmbito da Secretaria do Patrimônio da União (SPU), os servidores utilizam modelo 
próprio do Sistema Eletrônico de Informações (SEI). Para situações menos rígidas de 
apresentação, sugere-se que a apresentação siga um modelo como o da imagem a seguir:
Exemplo de uma capa ou contracapa de um laudo de avaliações, com 
resumo do laudo, e informações que podem conter. 
Fonte: CEPED/UFSC (2022).
Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública 17
• Corpo do laudo:
1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE:
Informar o solicitante, ex.: Superintendência xyz; Departamento xyz.
2. IDENTIFICAÇÃO DO PROPRIETÁRIO:
Informar o proprietárioatual do imóvel.
3. OBJETIVO:
Informar o foco na determinação do valor, por exemplo: valor unitário, valor 
de mercado de venda ou locação etc.
4. FINALIDADE:
Informar o instrumento que será subsidiado pelo laudo, como alienação de imóvel 
da União, doação, locação, reavaliação de imóvel pertencente a União etc.
5. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES:
Para realização do trabalho avaliatório, recomenda-se que a documentação referente 
ao imóvel a ser avaliado esteja disponível. Na ausência de tais informações, caberá 
ao avaliador descrever os fatores limitantes e ressalvas assumidos pela insuficiência 
nas informações, bem como as ressalvas e fatores limitantes.
Exemplo de textos:
Por fugir à finalidade precípua deste trabalho, não foram efetuadas investigações 
relativas as considerações legais de mérito concernentes a títulos, invasões, hipotecas, 
superposição de divisas, áreas de preservação, servidões, áreas non edificandi etc., 
providências estas que consideramos de caráter jurídico.
Admitimos como de boa fé e confiáveis as informações colhidas e documentações que 
nos foram fornecidas, aliadas a informações colhidas de terceiros creditados como 
idôneos, bem como as pesquisas realizadas e necessárias a formação de elementos de 
convicção que possibilitaram a conclusão do presente Laudo de Avaliação.
6. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO:
Lembrando que nenhuma avaliação prescinde de vistoria.
18Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública
Na realização da vistoria (informar a data), fazer observações para descrição das 
benfeitorias de forma a caracterizá-la, bem como a região em que o imóvel está 
situado, adotando procedimentos técnicos como os abaixo relacionados:
• Levantamento fotográfico;
• Verificação dos aspectos físicos, como área, padrão construtivo, idade 
aparente, localização, vagas de garagem e outros;
• Verificação dos aspectos ligados à infraestrutura pública, como energia 
elétrica, telefonia, sistema viário e outros;
• Verificação dos aspectos ligados ao desenvolvimento local, posturas legais 
para uso e ocupação do solo, restrições físicas e ambientais.
6.1. Características gerais do imóvel avaliando:
Pudemos constatar em nossa vistoria in loco, realizada em 07/11/2021, que o imóvel 
avaliando é constituído pelo terreno e benfeitoria situada a Av. Xxxxxxxxxxxxxxx n° xx, 
Bairro Xxxxxxxx, Brasília/DF, conforme caracterizações a seguir:
• Terreno:
Apresentando as seguintes características físicas:
- Forma;
- Área;
- Confinantes e suas dimensões;
- Situação (esquina ou meio de quadra, número de testadas etc.);
- Superfície (seco, inundável, brejoso etc);
- Topografia (plano, acidentado, aclive, declive, abaixo ou acima do logradouro).
• Benfeitoria:
Apresentando as seguintes características gerais:
NBR 14653-1, item 7.3.2: A vistoria deve ser efetuada pelo engenheiro de avaliações 
como o objetivo de conhecer e caracterizar o bem avaliando e sua adequação ao 
seu segmento de mercado, daí resultando condições para a orientação da coleta 
de dados (ABNT, 2019, p. 7).
Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública 19
- Categoria de uso da edificação (comercial, residencial, industrial, misto);
- Número de pavimentos;
- Divisões internas;
- Padrão construtivo (descrevendo acabamentos alvenarias, pisos, forros/lajes, 
esquadrias, instalações etc.);
- Estado de conservação;
- Verificar se a edificação atende às exigências constantes nas normas gerais e 
critérios básicos para a promoção da acessibilidade para pessoas portadoras 
de necessidades especiais ou com mobilidade reduzida, previsto no Decreto 
Lei n° 5.296, de 2 de dezembro de 2004, que regulamenta as Leis n° 10.098, de 19 
de dezembro de 2000, e 10.048 de 8 de novembro 2000.
6.2. Aspectos relativos à infraestrutura urbana
Texto de exemplo:
O imóvel avaliando encontra-se inserido em uma região com ocupação COMERCIAL, 
próximo ao centro comercial propriamente dito da cidade, na qual se encontram 
executadas construções de médio e grande porte, com padrões construtivos entre o 
médio e alto. Encontra-se em uma via secundária da cidade, sendo classificado pela 
Prefeitura Municipal local como Bairro.
A região, por fazer parte do centro administrativo da cidade, é dotada de toda a 
infraestrutura básica de urbanização, como energia elétrica, água potável, rede de 
esgoto sanitário e pluvial, telefonia fixa e móvel, pavimentação, sarjeta, meio-fio etc.
7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO:
Via de regra, o diagnóstico de mercado, em atendimento ao disposto no item 7.7.2 
da NBR 14653-1 (ABNT, 2019, p. 8), visa indicar a expectativa do avaliador em relação 
ao desempenho do bem avaliando no mercado no qual está inserido, indicando 
sua liquidez. A finalização de tal descrito aponta de forma resumida: liquidez baixa, 
média ou alta; desempenho de mercado recessivo, normal ou aquecido; quantidade 
de oferta de bens similares baixa, média ou alta. Caso julgue necessário, o laudo 
poderá se valer de anexo quando for grande o volume de informações.
Texto exemplo:
- A partir da coleta de informações de profissionais que trabalham no ramo imobiliário 
no município, pudemos constatar que o mercado de imóveis da cidade apresenta 
sinais de aquecimento.
- Para a tipologia em questão – prédio –, observa-se a inexistência de dados disponíveis 
para a comercialização.
20Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública
- O imóvel avaliando é valorizado no contexto imobiliário da cidade por estar localizado 
próximo ao centro e ser constituído por prédio.
- O mercado imobiliário local se mostra aquecido. Consideramos o seguinte diagnóstico de 
mercado, assim classificado para o imóvel avaliando:
Absorção e Liquidez: Médios. Número de Oferta e de Demanda: Médios.
8. METODOLOGIA AVALIATÓRIA UTILIZADA:
Descrever e detalhar a metodologia utilizada no laudo, as legislações e instrumentos 
normativos utilizados como embasamento, bem como as ferramentas e/ou 
softwares empregados.
Texto exemplo:
a) A metodologia avaliatória aplicada no presente trabalho se embasou nos preceitos da 
NBR-14.653-1:2019 (Norma Brasileira para Avaliação de bens – Parte 1- Procedimentos 
Gerais) e NBR-14.653-2/2011 (Norma Brasileira para Avaliação de bens – Parte 2) da 
Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Foi utilizado o Método Evolutivo para a 
estimação do valor do imóvel. Dessa forma, tornou-se necessário utilizar, simultaneamente, 
mais de dois métodos avaliatórios, uma vez que o imóvel avaliando é constituído por 
terreno e benfeitorias: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, para o terreno 
com tratamento pelo método científico, e Método da Quantificação do Custo com a 
devida depreciação para benfeitoria.
b) O valor final do imóvel objeto da presente avaliação resultou do somatório dos resultados 
parciais abaixo relacionados, ao qual foi aplicado o Fator de Comercialização, por nós 
justificado como sendo igual a 1,0 em razão da sua tipologia construtiva e localização.
c) Valor do imóvel pelo Método Evolutivo: Vi = (Vt + Vb) x Fc
Valor do imóvel = (Valor do terreno + valor da benfeitoria) x fator de comercialização
Valor da parcela do terreno (Vt): Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, com 
tratamento científico dos dados;
Valor da parcela da edificação (Vb): Método da Quantificação de Custo.
d) Foram adotadas as recomendações da NBR-14.653-2/2011 (Norma Brasileira para 
Avaliação de Bens - Imóveis Urbanos) da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), 
bem como observados os princípios adotados pelos códigos de ética do Conselho Federal 
de Engenharia Arquitetura e Agronomia (CONFEA).
Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública 21
9. VALORES DE MERCADO PARA VENDA DO IMÓVEL:
Os itens A 10.1.1 e A 10.1.2 da NBR-14.653-2 (ABNT, 2011, p. 38-39) prevêm que, 
quando o objetivo do Laudo for estimar o valor de mercado, os valores utilizados 
deverão ser os encontrados no intervalo de confiança. Portanto:
Texto de exemplo
a) Valor médio do imóvel: R$ 24.825.544,77b) Valor mínimo do imóvel: R$ 24.811.968,05
c) Valor máximo do imóvel: R$ 24.841.169,89
Pode-se ainda escolher entre esses três valores o valor adotado, 
arredondando-o em até 1,00%, devendo justificar esse valor quando este não 
for o valor médio. Neste exemplo, tem-se:
Valor Adotado = R$ 24.800.000,00 (vinte e quatro milhões e oitocentos mil reais)
Lembre-se ainda que, a depender do solicitante, pode-se ter apenas um valor 
pontual, e também o valor de liquidação forçada.
10. ESPECIFICAÇÃO DO LAUDO DE AVALIAÇÃO:
Para cada método avaliatório de imóveis, há uma tabela de referência na NBR 14653-
2 (ABNT, 2011) que deve ser consultada para classificar o grau de fundamentação 
e, a depender do método, o grau de precisão que o laudo atingiu.
No presente caso, em que foi utilizado o Método Evolutivo, a tabela de referência é a 
Tabela 10 da NBR 14653-2:
Item Descrição Grau Pontuação 
atingidaIII II I
1 Estimativa do 
valor do terreno
Grau III de 
fundamentação no 
método comparativo 
ou no involutivo
Grau II de 
fundamentação no 
método comparativo 
ou no involutivo
Grau I de 
fundamentação no 
método comparativo 
ou no involutivo
3
2 Estimativa 
dos custos 
de reedição
Grau III de 
fundamentação 
no método da 
quantificação 
de custo
Grau II de 
fundamentação 
no método da 
quantificação 
de custo
Grau I de 
fundamentação 
no método da 
quantificação 
de custo
2
3 Fator de 
comercialização
Inferido em mercado 
semelhante
Justificado Arbitrada 1
TOTAL 6
Grau de fundamentação no caso de utilização do Método Evolutivo. 
Fonte: CEPED/UFSC (2022). Adaptado de ABNT (2011, p. 29)
22Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública
Finalmente, foi apresentado um laudo modelo na modalidade de laudo de 
avaliação de imóveis pelo Método Evolutivo, exemplificando a apresentação de 
todos os itens exigidos pela NBR 14653.
Espera-se que o conteúdo abordado tenha sido compreendido e passado a 
segurança o suficiente para que, caso seja iniciante na Engenharia de Avaliações, 
entenda melhor o trabalho de avaliação de imóveis, ou para que quem já trabalha 
na área tenha reforçado seus entendimentos, lembrando que, neste ramo da 
Engenharia de Avaliações, o aperfeiçoamento vem com a prática.
Que bom que você chegou até aqui! Agora é hora de você testar seus 
conhecimentos. Então, acesse o exercício avaliativo que está disponível no 
ambiente virtual. Boa sorte! 
11. ENCERRAMENTO:
O presente Laudo de Avaliação é composto por xxx páginas, editadas, numeradas, 
impressas e rubricadas, sendo a última assinada por seu responsável técnico, e 
ainda os seguintes anexos:
Anexo I - Levantamento Fotográfico do Imóvel Avaliando 
Anexo II - Elementos da Amostra
Anexo III - Tratamento Estatístico Científico (terreno)
Anexo IV - Quantificação de Custo (benfeitoria) e Cálculo do Método Evolutivo
Anexo V - Mapa de localização do Imóvel Avaliando 
Brasília-DF, 15 de novembro de 2021.
(Nome)
Arquiteto(a) – CAU N° / Engenheiro(a) Civil - CREA Nº 
Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação 
no caso de utilização método da evolutivo
Graus III II I
Pontos mínimos 8 5 3
Itens obrigatórios 1 e 2, com o 3 no 
mínimo no Grau II
1 e 2 no mínimo no Grau II Todos, no mínimo 
no Grau I
Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização método da evolutivo. 
Fonte: CEPED/UFSC (2022). Adaptado de ABNT (2011, p. 29)
Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública 23
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 14653-1: Avaliação de 
Bens Parte 1: Procedimentos gerais. Rio de Janeiro, 2019.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 14653-2: Avaliação de 
Bens Parte 2: Imóveis urbanos. Rio de Janeiro, 2011.
BRASIL. Ministério do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão. Secretaria do 
Patrimônio da União. Manual de avaliação de imóveis do patrimônio da União, 
Brasília, DF, 2017. 114 p.
BRASIL. Instrução Normativa n º 5, de 28 de novembro de 2018. Dispõe sobre as 
diretrizes de avaliação dos imóveis da União ou de seu interesse, bem como define 
os parâmetros técnicos de avaliação para cobrança em razão de sua utilização. 
Diário Oficial da União, Brasília, DF, 06 dez. 2018. Seção 1, p. 74.
BRASIL. Decreto nº 5.296, de 2 de dezembro de 2004. Regulamenta as Leis nos 
10.048, de 8 de novembro de 2000, que dá prioridade de atendimento às pessoas 
que especifica, e 10.098, de 19 de dezembro de 2000, que estabelece normas gerais 
e critérios básicos para a promoção da acessibilidade das pessoas portadoras de 
deficiência ou com mobilidade reduzida, e dá outras providências. Disponível em: 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-2006/2004/decreto/d5296.htm. 
Acesso em: 12 jan. 2022.
Referências 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-2006/2004/decreto/d5296.htm
	Unidade 1: Método evolutivo na prática
	1.1 Considerações Iniciais
	1.2 Metodologia
	1.3 Fator de Comercialização
	1.3.1 Calculando o Fator de Comercialização
	 1.4 Especificação da Avaliação pelo Método Evolutivo
	Referências 
	Unidade 2: Elaborando um laudo de avaliações 
	2.1 Elaboração do Laudo de Avaliação
	2.2 Roteiro para Elaboração de um Laudo de Avaliação
	Referências