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ROTEIRO - GESTÃO IMOBILIÁRIA
Curso Técnico em Transações Imobiliárias
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APRESENTAÇÃO
GESTÃO IMOBILIÁRIA
Este material didático do Curso Técnico em Transações Imobiliárias, modalidade 
EaD foi elaborado especialmente por professores do Centro Paula Souza para as 
Escolas Técnicas Estaduais – ETECs.
O material foi elaborado para servir de apoio aos estudos dos discentes para 
que estes atinjam as competências e as habilidades profissionais necessárias 
para a sua plena formação como Técnicos em Transações Imobiliárias.
Esperamos que este livro possa contribuir para uma melhor formação 
e apefeiçoamento dos futuros Técnicos.
GEEaD - Grupo de Estudo
de Educação a Distância
Centro de Educação Tecnológica Paula Souza
São Paulo – SP, 2020
Expediente
GEEaD – CETEC
GOVERNO DO ESTADO DE SÃO PAULO
EIXO TECNOLÓGICO DE GESTÃO E NEGÓCIO
CURSO TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS
Autora: Meiry Aparecida de Campos
Revisão Gramatical: Juçara Maria Montenegro Simonsen Santos
Editoração e Diagramação: Flávio Biazim
ROTEIRO
GESTÃO
IMOBILIÁRIA
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O síndico desempenha o papel mais importante 
no condomínio, não só porque o representa ati-
va e passivamente em juízo, mas também porque 
exerce as funções executivas de administrador. 
Entre suas principais funções, além da represen-
tação do condomínio, está a de gestor, devendo 
prestar contas à assembleia sobre as ações pro-
duzidas, especialmente sobre receita e despesa.
Cabe-lhe impor multas na forma da convenção e do 
regulamento, além de cumprir e fazer cumprir tais 
atos normativos e zelar pelo patrimônio condominial.
Nos termos do artigo 1.347 do Código Civil, qualquer pessoa poderá ser escolhida pela assem-
bleia para ser síndico sendo ou não condômino; Atualmente existe a figura do síndico profissional, 
ou seja, um terceiro não morador do imóvel. O síndico pode renunciar ao cargo independentemente 
da concordância da assembleia ou dos condôminos, ressaltando que nos termos do art. 186 do Códi-
go Civil, responderá por indenização se ocasionar prejuízo ao condomínio, seja por sua culpa ou dolo.
Os direitos e deveres dos condôminos estão definidos nos arts. 1.335 a 1.347 do Códi-
go Civil e especificamente na “Convenção de Condomínio”, que é um ato-regra gerador de di-
reito estatutário ou corporativo, aplicável não só aos que integram a comunidade, como tam-
bém a todos os que nela se encontrem na condição permanente ou ocasional de “ocupantes”. 
Salvo se houver disposição em contrário equiparam-se aos proprietários os promiten-
tes compradores e os cessionários de direitos relacionados às unidades autônomas (CC, 
art. 1.334, § 2º), logo a Convenção de Condomínio deverá ser seguida por essas pessoas.
Os direitos e deveres dos condôminos estão defini-
dos nos arts. 1.335 a 1.347 do Código Civil e especifi-
camente na “Convenção de Condomínio”, que é um 
ato-regra gerador de direito estatutário ou corpora-
tivo, aplicável não só aos que integram a comunida-
de, como também a todos os que nela se encontrem 
na condição permanente ou ocasional de “ocupantes”. 
Salvo se houver disposição em contrário equipa-
ram-se aos proprietários os promitentes compradores 
e os cessioná¬rios de direitos relacionados às unida-
des autônomas (CC, art. 1.334, § 2º), logo a Convenção 
de Condomínio deverá ser seguida por essas pessoas.
ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO: O SÍNDICO
DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS
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A par desses direitos tem muitas obrigações, as quais cito algumas a saber:
a) observar as regras de boa vizinhança, para evitar conflitos.
b) não alterar a forma externa e a cor da fachada, a não ser com a anuência de todos os
consortes - CC. art. 1.336, III).
c) não decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas
no conjunto da edificação (CC, art. 1.336, III);
d) não destinar a unidade a utilização diversa da finalidade do prédio (CC, art. 1.336, IV);
e) não praticar qualquer ato ou obra que possa ameaçar a segurança do edifício (CC, art. 1.336, II),
ou prejudicar a higiene e limpeza;
O art. 1.336, § 2º prescreve que o transgressor dos deveres do art. 1.336, II a IV aqui elencados no parágrafo 
anterior, ficará sujeito ao pagamento de multa prevista no ato constitutivo ou na convenção. Importante es-
clarecer que a multa estipulada não poderá ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, 
independentemente das per¬das e danos que se apurarem. Se não houver disposição expressa, a assembleia 
geral deliberará por 2/3 no mínimo dos condôminos, sobre a cobrança dessa multa (CC, art. 1.336, § 2º).
Como cada unidade corresponde a uma fração ideal do edifício e do solo (CC, art. 1.331, § 3º), o con-
sorte é obrigado a concorrer com sua quota corrrespondente para as despesas do condomínio, proporcio-
nalmente aos seus quinhões, por ser este o critério mais justo, impedindo assim, o enriquecimento ilícito. 
Pelo art. 1.340 do Código Civil, as despesas alusivas a partes comuns de uso exclu-
sivo de um condômino, ou de alguns deles, como p. ex. loja, escadaria, antena coleti-
va, instalação de TV a cabo ou hall de elevador privativo, incumbem a quem delas se servir.
É possível realizar obras no condomínio edilício. As voluptuárias requerem aprovação de 2/3 dos condômi-
nos e as úteis, da maioria deles (CC, art. 1.341, I e II). As necessárias sem autorização dos condôminos po¬dem 
ser levadas a efeito pelo síndico ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino 
(CC, art. 1.341, § 1º). Não havendo urgência dos reparos necessários, que importarem em dispêndios excessi-
vos, só poderão ser efetuados após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico ou por 
qualquer condômino, diante da inércia ou impedimento daquele (CC, art. 1.341, § 3º). Se algum condômino 
vier a realizar obras necessárias, deverá ser reembolsado das despesas que fez, mas não terá direito à restitui-
ção das efetuadas com reparos de outra natureza, apesar de serem de interesse comum (CC, art. 1.341, § 4º).
A necessidade de proteção aos locatários de apartamentos, trouxe a previsão legal da possibilida-
de destes participarem de assembleias sobre assuntos pertinentes às despesas que lhes dizem respei-
to, através do parágrafo 4º ao art. 24 da lei n. 4.591/64, inserido pela lei n. 9.267/96, que assim prevê:
“Nas decisões da Assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condo-
mínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça”. (sic)
INQUILINO NA UNIDADE AUTÔNOMA: LEI DO INQUILINATO.
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Como as despesas ordinárias são carreadas ao in-
quilino, geralmente o locador não se preocupa com 
a votação delas. No entanto, a participação do loca-
tário na assembleia nem sempre será tranquila, a co-
meçar pelo que se entende por despesa ordinária e 
extraordinária. A Lei nº 8.245/91 ao estabelecer os 
direitos e deveres do locador e do locatário discipli-
nou que as despesas ordinárias de condomínio cabem 
ao inquilino, enquanto as extraordinárias, ao locador.
O parágrafo único do art. 22 da Lei do In-
quilinato entende como despesas extraor-
dinárias, de responsabilidade do locador:
O inciso XII do art. 23 da mesma lei, determina a responsabilidade do inquilino no pagamento das despesas 
ordinárias, esclarecendo no § 1º :
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e ilumina¬ção, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados ocorridas em data anterior
ao início da locação;
e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de
esporte e de lazer;
J) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva”.
a)salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de
segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática
de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente, utilizado no custeio ou complementação das
despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.”
“aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente”:
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Acrescenta o § 2º que o locatário fica obrigado a essas despesas desde que comprovadas em previsão orça-
mentária. 
Verifica-se também que, embora o elenco legal se tenha expandido, não é exaustivo. Sempre haverá zona 
cinzenta sobre a natureza das despesas de condomínio. A questão, no entanto, poderá ser resolvida a nível 
contratual da locação. 
Perante o condomínio será sempre o condômino o responsável pelo pagamento de despesas de qual-
quer natureza, posto que o condomínio não tem legitimidade de cobrar diretamente do inquilino.
Com o direito do inquilino em participar de assembleia de condomínio no tocante às discussões sobre 
despesas ordinárias, quando ausente o condômino, poder-se-á levantar questão prévia de ordem, para de-
finir o âmbito da discussão e se o locatário poderá participar. É dever do condômino, por¬tanto, comunicar 
a locação à administração. Por outro lado, o inquilino so¬mente poderá participar da assembleia provan-
do sua relação ex-locato. A matéria que foge às despesas ordinárias é estranha à participação do inquilino.
Importante destacar ainda que os artigos 22 e 23 prescrevem os deveres do locador e do locatário, a saber: 
Art. 22. O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, 
com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas
as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou
venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
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Art. 23. O locatário é obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no
prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado,
quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste
e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes
do seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja 
reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas
por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito
do locador;
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, 
bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia
e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista
no art. 27;
X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
Além das determinações previstas no Código Civil, convenção de condomínio, regulamentos e de-
cisões de assembleia, cabe ao locatário de unidade condominial discutir a matéria de seu pe-
culiar interesse e colocá-la em contrato de locação, desde que não infrinja nenhuma previsão legal.
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Na legislação temos as espé-
cies de locação residencial e 
não residencial também cha-
mada de comercial, podendo 
ser diferenciada de acordo com 
a finalidade de uso do imóvel:
- locação comercial: destinada à instalação de escritório, comércio, 
 indústria ou qualquer outra atividade que não seja residencial. 
- locação residencial: destinada à moradia do locatário e/ou da família.
 Não há limite de prazo para contrato de locação comercial (ou não residencial), mas geralmente o 
prazo é mais longo do que os contratos residenciais firmados, tendo em vista que o locatário investe em 
adaptações para o seu negócio, realizando até construções, além de adquirir sua clientela no local. As-
sim, poderá pleitear o direito à renovação da locação, obedecendo os requisitos legais, especialmente 
ter cumprido 5 anos de contrato de locação, ou vários contratos ininterruptos que resultem em 5 anos.
É o contrato de locação que se efetiva entre 
o locatário de um bem e terceiro (o sublocatá-
rio), com a prévia permissão do locador, que, 
participando de uma primeira relação jurídi-
ca ex locato (contrato de locação), se vincula a 
uma segunda (contrato de sublocação), tendo-
se em conta, nas duas o mesmo objeto locado.
A relação sublocatícia não passa de uma 
mera permissão do locador, regida no que cou-
ber, pelas mesmas disposições legais relati-
vas à locação (Lei n. 8.245/91, art.14). Equi-
vale a uma nova locação, embora o seu prazo 
não possa ser superior ao da locação originá-
ria, ou seja, entre o locador e o locatário, uma 
vez que a sublocação segue a sorte da locação.
GESTÃO IMOBILIÁRIA
LOCAÇÃO RESIDENCIAL E NÃO RESIDENCIAL
SUBLOCAÇÃO
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A locação por temporada de imóveis urba-
nos também é regulamentada e regida pela Lei 
8245/91, especificamente nos artigos 48 a 50.
A sua definição está prevista no caput do artigo 48:
Art. 48. Considera- se locação para temporada 
aquela destinada à residência temporária do loca-
tário, para prática de lazer, realização de cursos, tra-
tamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, 
e outros fatos que decorrem tão-somente de deter-
minado tempo, e contratada por prazo não superior 
a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
É importante ressaltar que o contrato para temporada possui características peculiares, quais sejam:
- Não pode exceder 90 dias.
- O imóvel pode ou não estar mobiliado.
- O locador poderá receber deuma só vez e antecipadamente os aluguéis.
- O locador pode exigir qualquer modalidade de garantia previstas no artigo 37 da Lei 8245/91
(caução; fiança; seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento).
GESTÃO IMOBILIÁRIA
LOCAÇÃO DE TEMPORADA
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