Direito Imobiliario - Unidade 4

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Núcleo de Educação a Distância
O assunto estudado por você nessa disciplina foi planejado pelo 
professor conteudista, que é o responsável pela produção de conteúdo 
didático, e foi desenvolvido e implementado por uma equipe composta 
por profissionais de diversas áreas, com o objetivo de apoiar e facilitar o 
processo ensino-aprendizagem.
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Coordenação do Núcleo de Educação a Distância: Lana Paula 
Crivelaro Monteiro de Almeida Supervisão Administrativa: 
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de Souza, Viviane Cláudia Paiva Programação/Implementação: 
Jorge Augusto Fortes Moura Editoração: Régis da Silva Pereira 
Revisão Gramatical: Luís Carlos de Oliveira Sousa
Créditos
DIREITO IMOBILIÁRIO
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DIREITO IMOBILIÁRIO
Unidade 4: Serventia Registral Imobiliária
Olá, seja bem-vindo à Unidade 4 do estudo do Direito Imobiliário. 
Nesta unidade daremos continuidade ao conteúdo falando sobre 
Serventia Registral Imobiliária.
Conheça a seguir o objetivo proposto na Unidade 4.
Objetivo
Nesta unidade vamos adentrar na serventia registral imobiliária, conhecer os seus 
trâmites e acompanhar toda a trajetória do título apresentado, desde a prenotação 
até o efetivo ato registral. Teremos ainda a oportunidade de conhecer os livros do 
registro imobiliário, sua importância e destinação.
1 Tramitação do Título na Serventia de Registro de Imóveis
1.1 Considerações Iniciais
Quando um documento é apresentado ao Ofício Imobiliário competente, cumpre um trâmite 
fixado pela Lei 6.015/73, que configura um processo administrativo com fases próprias, prazos 
estabelecidos por lei e algumas peculiaridades a seguir relacionadas: 
• A documentação a ser registrada pode ser apresentada por QUALQUER PESSOA e não 
obrigatoriamente pelas pessoas indicadas na mesma. 
• Ao dar entrada na solicitação de registro ou averbação, o apresentante deverá receber uma 
via do recibo contendo, no mínimo, os elementos identificadores do seu pedido, os atos 
a serem praticados, prazo de entrega, número através do qual a solicitação poderá ser 
localizada na serventia, os valores pagos e o número da prenotação. 
• Quando o interessado apresenta documento na serventia registral, o título passará pelo 
exame da legalidade, o que deverá acontecer nos 15 (quinze) primeiros dias. 
• Os documentos particulares devem ser apresentados em original. Todavia, caso seja 
encaminhada apenas uma via original do documento, esta ficará arquivada na Serventia.
• O oficial de registro deve fornecer recibo dos emolumentos recebidos, observar os emolumentos 
Sumário: 1. TramiTação do TíTulo na ServenTia de regiSTro de imóveiS (3) 1.1. ConSideraçõeS iniCiaiS (3) 1.2. o ProCedimenTo regiSTral (4) 
 1.3. TramiTação do TíTulo na ServenTia de regiSTro de imóveiS (4) 1.4. exame da legalidade do TíTulo (5) 2. ProCedimenTo de SuSCiTação 
de dúvida (8) 3. HiPóTeSeS da aberTura e enCerramenTo de maTríCula (10) 3.1. HiPóTeSeS de aberTura de maTríCula (10) 3.2. HiPóTeSe de 
enCerramenTo de maTríCula (11) 4. livroS da ServenTia regiSTral (12) 4.1. ConSideraçõeS iniCiaiS (12) 4.2. ProToColo (livro 01) (14) 4.3. 
regiSTro geral (livro 02) – maTríCula (15) 4.3.1. requiSiToS da maTríCula (16) 4.4. regiSTro auxiliar (livro 03) (17) 4.5. indiCador real 
(livro 04) (18) 4.6. indiCador PeSSoal (livro 05) (19) 5. CerTidõeS emiTidaS Pelo ofíCio imobiliário (19) referênCiaS (26) anoTaçõeS (28)
Direito Imobiliário
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fixados em lei para todo o Estado e tornar pública a tabela de emolumentos vigente.
• A Serventia Imobiliária tem o prazo legal de 30 (trinta dias) para materialização do ato 
registral requerido. O prazo fixado para efetivar o exame da legalidade está inserido no 
trintídio prefalado.
• Os prazos estabelecidos na Lei de Registros Públicos poderão ser reduzidos, nunca elastecidos.
A Lei 6.015/73 estabelece que todos os documentos apresentados na serventia de registro de 
imóveis devem ser recebidos, embora não possam ser materializados, afinal, o artigo 12 menciona 
que “nenhuma exigência fiscal, ou dúvida, obstará a apresentação de um título e o seu lançamento do 
Protocolo com o respectivo número de ordem, nos casos em que da precedência decorra prioridade 
de direitos para o apresentante”. Lembre-se ainda que independem de apontamento no Protocolo os 
títulos apresentados apenas para exame e cálculo dos respectivos emolumentos.
1.2 O Procedimento Registral
No Brasil, existem muitas leis que abordam a regularização da propriedade imóvel: Lei 6.015/73 
(conhecida como Lei dos Registros Públicos); Lei 8.935/94 (dispõe sobre atividade notarial e de registro); 
Lei 7.433/85 (estabelece normas sobre a lavratura de escritura pública); Lei 10.406/2002 (Código Civil); 
Lei 4.591/61 (estabelece normas sobre Condomínios e Incorporações Imobiliárias); Lei 6.766/79 (trata 
do parcelamento do solo urbano); Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade), dentre muitas outras.
No procedimento registral iremos nos remeter à Lei de Registros Públicos – Lei nº 6.015/73 –
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6015compilada.htm
Na busca para atingir os fins legais da atividade registral, indicados na Lei nº 8.935/94, o 
registrador deve observar a legalidade dos títulos apresentados para atestar sua registrabilidade eficaz, 
o que nos remete a tramitação do título na serventia de registro de imóveis.
1.3 Tramitação do título na serventia de registro de imóveis
Sistematicamente tratando, o procedimento registral inicia-se no momento da apresentação 
do título na serventia registral. Tal momento é registrado de maneira solene, através da realização 
da prenotação ultimada no Livro I – Protocolo, o qual contém a relação de todos os documentos 
apresentados na serventia. Este livro de Protocolo é encerrado diariamente e sua escrituração compete 
ao oficial titular, seu substituto ou escrevente auxiliar expressamente designado e autorizado pelo juiz 
competente (Artigos 184 e 185, Lei 6.015/73).
Conceito
Título é o documento apresentado no ofício de registro de imóveis, cujo intuito é 
de constituir, modificar ou extinguir direitos, podendo ter gênese administrativa 
(pública ou particular) ou judicial. Desse modo, são considerados títulos, por 
exemplo, a escritura pública, um contrato particular de alienação fiduciária, 
uma convenção de condomínio, um mandado de registro, formal de partilha, 
carta de adjudicação, etc.
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A Lei 6.015/73 prevê no artigo 12, parágrafo único, a possibilidade de uma pessoa apresentar um 
título ao registrador apenas para análise e cálculo dos emolumentos. Neste caso, não será assegurado 
o direito de preferência para o interessado, pois a apresentação do título não foi prenotada, ou seja, 
não originou nenhuma anotação no Protocolo, donde se infere que o pagamento dos emolumentos é 
prévio, consoante disposto do artigo 14 da Lei antes mencionada.
Apresentado o título, o oficial de registro possui o prazo de trinta dias para a realização do ato 
registral solicitado (registro ou averbação), conforme dispõe o artigo 188 Lei 6.015/73. O início do prazo 
para a prática do ato registral se dá na data da apresentação do título e lançamento no Protocolo. Podendo 
tal prazo ser reduzido a critério do registrador e à luz do Princípio da Eficiência, mas nunca elastecido, 
sob penas de descumprimento do dever funcional estabelecido no artigo 30, inciso X, Lei 8.935/94. 
A prática registra muitas serventias já efetivando atos registrais em quinze, dez ou até mesmo 
cinco dias, o queé excelente para o Mercado Imobiliário, que reclama por celeridade (agilidade) para 
uma maior circulação de bens e de recursos.
 Analisado o título, o registrador tem dois caminhos a percorrer: registrá-lo ou apontar as 
exigências legais. Estando apto ao registro, o título será registrado e devidamente lançado no Protocolo, 
gerando efeitos desde a data de sua apresentação ao ofício imobiliário, conforme dispõe o artigo 1.246 
do Código Civil Brasileiro.
Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial deverá indicá-la por escrito, de uma única vez, 
fundamentadamente, para que o interessado possa satisfazê-la. Ao sanar as exigências legais apontadas 
pelo registrador, o interessado deverá devolver a documentação para nota análise do registrador.
Caso sejam apresentados novos documentos, pode ocorrer a indicação de novas exigências em 
razão deles. Então, este processo pode andar em círculos por muito tempo ou ser rapidamente efetivado, 
dependendo da complexidade do ato a ser praticado, da legalidade dos documentos apresentados e da 
técnica dos profissionais envolvidos no procedimento (registrador, engenheiro, advogado etc).
Após a realização dos atos registrais, estes se tornam públicos e qualquer pessoa pode solicitar 
certidões referentes aos mesmos, sem a necessidade de motivação do pleito.
Percebe-se que o exame da legalidade do título é a “mola mestra” de todo o procedimento registral 
e da tramitação do título na serventia registral, razão pela qual encaminha-se para a sua abordagem. 
1.4 O exame da legalidade do título
Apresentado o título para registro, o registrador tem quinze dias para efetuar o exame da 
legalidade do mesmo, ou seja, analisar no título apresentado a observância ou não de todas as 
prescrições legais para o ato registral solicitado.
Dentre os requisitos fiscalizados, podem ser citados: o regular pagamento de impostos e seus 
acessórios devidos por força dos atos que forem solicitados ao ofício, o cumprimento do Princípio 
da Especialidade (completa caracterização do imóvel e qualificação das partes), a observância do 
Princípio da Disponibilidade (se o interessado é realmente o titular de direitos), a obediência ao 
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Princípio da Continuidade (se não existe título antecedente não registrado ou se nenhum ato jurídico 
foi desconsiderado), e ainda a existência de gravames que impeçam a transferência, dentre outros.
Atenção
Uma vez apresentado um título para registro, o oficial tem duas alternativas: registrá-
lo ou não. A decisão sobre qual das alternativas serão adotadas repousa no exame da 
legalidade do título levado ao cartório de registro de imóveis. Sabe-se que cada título 
apresentado possui requisitos legais próprios, estabelecidos em leis específicas.
Examinados os requisitos legais do título, o oficial verificará se estão ou não de acordo com 
o que a legislação estabelece. Estando em conformidade com os mandamentos legais, o título é 
registrado e atinge efeito erga omnes, próprio da atividade de registro de imóveis. Efetivado o registro, 
a parte interessada recebe a publicidade do ato registral praticado através da emissão de uma certidão 
contendo o inteiro teor do ato praticado ou a indicação do protocolo, depositada no título apresentado 
para registro, nos termos da previsão contida nos artigos 183 e 211, da Lei 6.015/73.
Por outro lado, se o documento apresentado ao registro imobiliário contiver alguma 
irregularidade, esta deve ser apontada ao interessado, para que este diligencie no sentido de providenciar 
o atendimento das solicitações do oficial de registro, em obediência ao Princípio da Legalidade e em 
defesa da segurança jurídica do registro. A exigência a ser satisfeita deverá ser indicada por escrito, de 
uma única vez, fundamentadamente, para que o interessado possa satisfazê-la. Ao sanar as exigências 
legais apontadas pelo registrador, o interessado deverá devolver a documentação para nova análise deste.
A apresentação de novos documentos pode ocasionar a indicação de novas exigências em 
razão do novo exame de legalidade, podendo o processo registral andar em círculos por muito tempo 
ou ser rapidamente efetivado, dependendo da complexidade do ato a ser praticado, da legalidade dos 
documentos apresentados e da técnica dos profissionais envolvidos no procedimento (registrador, 
engenheiro, advogado etc).
Caso o apresentante não se conforme com as pendências indicadas, a Lei 6.0165/73 concede 
os remédios jurídicos da suscitação de dúvida, nos termos dos artigos 198 e seguintes, como será 
explicado no item Suscitação de Dúvida.
Em resumo, nem sempre o oficial poderá realizar o registro pretendido logo após apresentação do 
documento à serventia registral. Dentro da mesma acepção, pode-se dizer que o exame da legalidade dos 
títulos é tarefa precípua do oficial de registro, pois precede a quase todos os atos registrais por ele realizados, 
com exceção da prenotação, ato registral lançado no Protocolo antes de qualquer exame do registrador.
Sem o exame da legalidade, o oficial estaria sempre no limiar de cometer registros recheados 
de irregularidades, afinal, nem sempre as pessoas que buscam as serventias registrais possuem 
conhecimentos técnicos suficientes para atender os requisitos estabelecidos nas leis específicas que 
norteiam o Direito Imobiliário e os demais ramos do Direito que se relacionam com a propriedade 
imóvel, tais como Direito Civil, Administrativo, Tributário, Constitucional, Ambiental, Comercial 
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etc. Sobre o assunto, Hércules Aghiarian (2001, p. 32), em sua obra Curso de Direito Imobiliário, 
menciona o seguinte: 
Apresentado o título para registro, o mesmo será prenotado, ocasião em que se atribuirá 
eficácia provisória de direitos reais, isto enquanto o oficial, serventuário, chamado conferente 
na linguagem dos cartórios de registro de imóveis, analisa a regularidade do mesmo 
documento apresentado, a fim de certificar-se de que o mesmo atende as exigências (…)
Encontrando-se tudo em ordem técnica, procederá à efetivação do registro, propriamente 
dito. Hodiernamente, a par da técnica, ocorre serem elaborados títulos com inexatidão, 
com erros materiais, que levam à incerteza do bem, das pessoas ou da simples técnica do 
rigor inerente ao registro, no atendimento do princípio da segurança. Nestes casos, o oficial 
devolverá o título ao apresentante, exigindo-lhe que o ratifique ou esclareça a exigência (…) 
(sic)
Ainda sobre o exame da legalidade dos títulos apresentados para registro e a possibilidade 
de indeferimentos dos mesmos, Walter Ceneviva nos explica na obra Lei dos Registros Públicos 
Comentada como se vê: “À pretensão de um registro por parte de alguém contrapõe-se a função do 
oficial: receber, examinar os papéis apresentados e aferir de sua registrabilidade, sem lhes entrar no 
mérito, mas atentando para seus característicos extrínsecos.” (CENEVIVA, 2003, p. 57)
Os títulos que não puderem ser registrados por descumprimento de preceito legal terão os efeitos 
da prenotação cessados automaticamente, se no prazo de 30 dias o título não tiver sido registrado por 
omissão do interessado em atender as exigências legais, como prevê o artigo 205 da Lei 6.015/73.
Desta forma, todos os documentos apresentados ao registrador passarão pelo crivo do exame 
da legalidade, ou seja, o documento será analisado para verificação do cumprimento das exigências 
legais fixadas em todo o ordenamento jurídico. Neste ponto paira a maior dificuldade enfrentada pelo 
registrador de imóveis, pois deve estar atento às atualizações jurídicas de quase todos os ramos do Direito.
Comentário
A Lei 8.935/94 estabelece como requisito do exercício da atividade registral o 
conhecimento da técnica jurídica e esta será aplicada com toda veemência no momento 
do exame da legalidade do título. Desta forma, não é nenhuma hipérbole afirmar queo registrador deve possuir uma vasta visão do conhecimento jurídico, pois dependendo 
na natureza do título apresentado, precisa conhecer Direito Tributário (ITBI, ITCD, 
IPTU), Direito Processual (Formais de Partilha, Carta de Arrematação, Carta de 
Adjudicação, Mandado de Registro, Mandado de Penhora), Direito Civil (Direito das 
coisas, família, sucessões, contratos), Direito Comercial (falência, concordata e os bens 
dos sócios), Direito Administrativo (bens públicos, desapropriações, tombamentos), 
Direito Municipal, Ambiental, Internacional e etc.
O exame da legalidade é realizado em todos os títulos apresentados ao registro, independente 
de sua natureza, até mesmo os títulos judiciais, oriundos de decisões transitadas em julgado, possuem 
sua legalidade examinada da mesma forma que os títulos administrativos (particulares e públicos), 
como uma escritura pública de compra e venda, por exemplo. Todos devem cumprir as determinações 
legais relativas ao registro, mais especificamente, as normas que regem o Direito Imobiliário. Portanto, 
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não se trata de descumprimento de ordem judicial, mas sim de estrito cumprimento do dever legal 
em prol da segurança jurídica e a favor da fortificação do sistema registral imobiliário, o que reflete 
em toda a sociedade.
2 Procedimento de Suscitação de Dúvida
A matéria referente à suscitação de dúvida está devidamente disciplinada nos artigos 198 a 
204 da Lei 6.015/73. A dúvida consiste na faculdade concedida à parte interessada de converter em 
processo judicial os questionamentos quanto à aceitação ou não das exigências apontadas pelo oficial 
registrador ao efetuar o exame da legalidade do título. No processo de dúvida, o prazo da prenotação 
é elastecido até o deslinde do feito, ou seja, até julgamento da dúvida.
Desta forma, após o exame da legalidade do título, se o documento não estiver apto a ser 
registrado e o interessado não se conformando com as exigências apontadas pelo registrador por 
julgá-las sem amparo legal, poderá se socorrer adotando o procedimento de suscitação de dúvida, 
previsto nos artigos 198 e seguintes da Lei de Registros Públicos. Todavia, cumpre lembrar que tal 
procedimento não visa sanar nenhuma irregularidade no título apontada pelo registrador, mas tão 
somente julgar improcedentes as exigências impertinentes, sem amparo legal, totalmente descabidas. 
Assim, é necessário que o interessado saiba que a dúvida será julgada por pessoa tecnicamente 
preparada para analisar assuntos relacionados com o ofício imobiliário e que dará razão a quem estiver 
amparado nas prescrições legais. Portanto, suscitar dúvida sem amparo legal apenas entrava o processo 
de registro e adia a realização do registro desejado, além de gerar mais despesa para o interessado.
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O procedimento da Dúvida se instaura com o requerimento do interessado para que o registrador 
declare a dúvida. De posse de tal requerimento, o registrador prepara as razões da dúvida e lança no 
Protocolo a ocorrência para que a prenotação fique suspensa. Preparar as razões da dúvida significa 
fazer um breve relatório da ocorrência, indicar as exigências legais cuja solução foram solicitadas e 
fundamentar as exigências.
Anotadas as razões da dúvida, o interessado será chamado à serventia registral para tomar 
ciência da dúvida, assinará dando o seu ciente na via que será encaminhada ao juízo competente para 
julgamento e, a partir de então, começará a contar o prazo de 15 (quinze) dias para impugnar, por 
meio de advogado legalmente constituído, as razões da dúvida.
Logo que o interessado emitir sua ciência, deve o registrador encaminhar ao juízo competente, 
de acordo com o Código de Divisão e Organização Judiciaria de cada Estado, os seguintes documentos: 
o título, as exigências legais, o requerimento do interessado para a suscitação de dúvida e as razões da 
dúvida com o ciente do interessado. Normalmente, o juízo competente de acordo com o Código de 
Divisão e Organização Judiciaria de cada Estado é a vara de registros públicos.
Expirado o prazo para apresentar impugnação, inicia-se a contar o prazo de 10 (dez) dias para 
o Ministério Público se manifestar. Se não forem exigidas diligências, o juiz proferirá decisão em 15 
(quinze) dias, com base nos elementos constantes dos autos. Podendo interpor apelação da sentença 
as seguintes pessoas: o interessado, o Ministério Público e o terceiro prejudicado.
Se a dúvida for julgada procedente, a prenotação será cancelada, os documentos serão 
restituídos à parte, que terá que cumprir as exigências apontadas. Sendo julgada improcedente, o 
interessado apresentará novamente os documentos com o respectivo mandado para que se proceda ao 
registro. Trata-se, portanto de um procedimento que se inicial no registro imobiliário e depois passa 
a tramitar no âmbito judicial.
Resumidamente, pode-se relacionar as etapas do procedimento de suscitação da dúvida:
1. Indicação das pendências ou exigências legais – O titular do serviço registral é um delegado 
do Poder Público e a sua responsabilidade é inerente ao exercício das suas atribuições. 
Assim, é correto afirmar que a responsabilidade deste delegado funda-se no dever de 
assegurar o disposto no Art 1º da Lei n° 8.935/94. Então, visando efetivar a segurança 
jurídica, o titular encontra-se obrigado a examinar a legalidade dos títulos apresentados 
ao registro. Tal exame resume-se à análise da observância dos princípios e das normas 
que regem o Direito Imobiliário. Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial indicá-la por 
escrito, fundamentadamente, de uma única vez.
2. Requerimento da dúvida pela parte interessada – a prenotação fica suspensa até a decisão judicial.
3. Declaração da dúvida (Oficial de Registro).
4. Anotação da Dúvida no Protocolo.
5. Certificar no título a suscitação e rubricar todas as folhas.
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6. Ciência da declaração (prazo para a impugnação = 15 dias).
7. Encaminhamento ao juízo competente (Vara de Registros Públicos).
8. Impugnação em juízo.
9. Manifestação do Ministério Públicos (prazo = 10 dias).
10. Decisão (prazo = 15 dias).
11. PROCEDENTE – documentos restituídos à parte e prenotação cancelada.
12. IMPROCEDENTE – nova apresentação dos documentos e REGISTRO.
13. Apelação (partes legítimas = Ministério Público e Terceiro Interessado).
3 Hipóteses da Abertura e Encerramento de Matrícula
3.1 Hipóteses de Abertura de Matrícula
Cada imóvel terá sua própria matrícula. Todavia, em determinadas circunstâncias legais, a 
matrícula poderá ser encerrada e outra ser aberta para assegurar a continuidade do registro.
A) MUDANÇA DE SISTEMA REGISTRAL 
Caso o imóvel ainda esteja registrado no sistema registral anterior, ou seja, em Transcrição ou 
Inscrição, se ocorrer hipótese de registro (art. 167, I, LRP), na vigência da Lei nº 6.015/73-LRP, será 
necessário abrir uma matrícula para concretizar o registro pretendido.
Na mesma hipótese, caso o interessado deseje realizar uma ato de averbação (art. 167, II, Lei 
nº 6.015/73), terá duas possibilidades: se houver espaço no livro de Transcrição/Inscrição, a averbação 
poderá ser procedida no próprio livro; não havendo espaço na coluna de averbação, será necessário 
abrir a matrícula para realizar a averbação pretendida.
B) MUDANÇA DE CIRCUNSCRIÇÃO
Em decorrência do Princípio da Territorialidade, se ocorrer hipótese de registro (art. 167, 
I, LRP) na vigência da Lei nº 6.015/73-LRP, será necessário abrir uma matrícula para concretizar o 
registro pretendido na atual circunscrição do imóvel.
Na mesma hipótese, caso o interessado deseje realizar uma ato de averbação (art. 167, II, Lei nº 
6.015/73), terá duas possibilidades: se houver espaço no livro de Transcrição/Inscrição, a averbação poderá 
ser procedida no próprio livro, na circunscrição anteriormente pertencente, comprovando-se queainda 
não existe matrícula aberta na atual serventia competente. Não havendo espaço na coluna de averbação, 
será necessário abrir a matrícula para realizar a averbação pretendida na serventia atualmente competente.
C) DESDOBRAMENTO DO IMÓVEL
No caso do imóvel ser desdobrado, ou seja, um imóvel que dá origem a outros imóveis, deverá 
ser aberta matrícula individualizada para cada novo imóvel que surgiu. Podemos citar como exemplo 
os terrenos onde são edificados Condomínios Edilícios, os Loteamentos e Desmembramentos. Desta 
forma, cada apartamento vendido originará matrícula própria.
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D) UNIFICAÇÃO/FUSÃO
Na unificação vários imóveis dão origem a um único imóvel. Desta forma, extinguem-se os 
registro originários e surge uma nova matrícula com a totalidade do imóvel. Assim, quando dois ou 
mais imóveis contíguos pertencentes ao mesmo proprietário constarem de matrículas autônomas, 
pode ele requerer a fusão destas em uma só de novo número. Podem ainda ser unificados com abertura 
de matrícula única: dois ou mais imóveis constantes de transcrições anteriores à Lei de Registros 
Públicos, à margem das quais será averbada a abertura da matrícula que os unificar; dois ou mais 
imóveis, registrados por ambos os sistemas.
Diante do exposto, percebe-se que os imóveis unificados, bem como os oriundos de 
desmembramentos, partilha e glebas destacadas de maior porção, serão desdobrados em novas matrículas, 
juntamente aos ônus que sobre eles existirem, sempre que ocorrer a transferência de uma ou mais unidades.
E) DETERMINAÇÃO JUDICIAL
Poderá o juiz determinar a abertura de uma nova matrícula, mesmo sem ocorrer nenhuma 
das hipóteses acima. Normalmente, esta determinação decorre de Processo de Usucapião, onde a 
aquisição é originária e não guarda liame com nenhum registro anterior. Lembre-se, que havendo 
registro do imóvel usucapido, deverá nele ser mencionado a abertura da nova matrícula para evitar 
que fiquem em aberto dois registros válidos.
3.2 Hipótese de Encerramento de Matrícula
Em consequência da abertura de matrículas, as antigas serão encerradas. Lembrando que nas 
matrículas abertas serão mencionados os registros anteriores, ou seja, a matrícula que a originou. 
Assim como na matrícula primitiva haverá sempre referência à nova matrícula aberta. Desta forma, 
mantêm-se a continuidade do registro e impede-se a quebra da cadeia sucessória do imóvel, em 
obediência ao Princípio da Continuidade.
MUDANÇA DE CIRCUNSCRIÇÃO
Em decorrência do Princípio da Territorialidade, se ocorrer hipótese de registro (art. 167, 
I, LRP) na vigência da Lei nº 6.015/73-LRP, será necessário abrir uma matrícula para concretizar o 
registro pretendido na atual circunscrição do imóvel. 
Na mesma hipótese, caso o interessado deseje realizar uma ato de averbação (art. 167, II, Lei nº 
6.015/73), terá duas possibilidades: se houver espaço no livro de Transcrição/Inscrição, a averbação poderá 
ser procedida no próprio livro, na circunscrição anteriormente pertencente, comprovando-se que ainda 
não existe matrícula aberta na atual serventia competente. Não havendo espaço na coluna de averbação, 
será necessário abrir a matrícula para realizar a averbação pretendida na serventia atualmente competente.
Em consequência destas aberturas, deverá ser encerrada a matrícula constante no ofício 
imobiliário anteriormente competente. Todavia, este encerramento não é automático, devendo, 
portanto, o interessado levar certidão da nova matrícula aberta para que o registrador anteriormente 
competente possa encerrar a matrícula constante em seu acervo.
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DESDOBRAMENTO DO IMÓVEL
No caso do imóvel ser desdobrado, ou seja, um imóvel que dá origem a outros imóveis, deverá 
ser aberta matrícula individualizada para cada novo imóvel que surgiu. Podemos citar como exemplo 
os terrenos em que são edificados Condomínios Edilícios, os Loteamentos e os Desmembramentos. 
Desta forma, cada apartamento vendido originará matrícula própria e quando todas as unidades 
autônomas (apartamentos) forem transferidas, a matrícula originária será encerrada. O mesmo ocorre 
com os lotes e partes desmembradas nos exemplos de loteamentos e desmembramentos.
UNIFICAÇÃO/FUSÃO
Na unificação vários imóveis dão origem a um único imóvel. Desta forma, extinguem-se os 
registro originários e surge uma nova matrícula com a totalidade do imóvel. Assim, quando dois ou 
mais imóveis contíguos pertencentes ao mesmo proprietário constarem de matrículas autônomas, 
pode ele requerer a fusão destas em uma só, de novo número, encerrando-se as primitivas. Podem 
ainda ser unificados com abertura de matrícula única: dois ou mais imóveis constantes de transcrições 
anteriores à Lei nº 6.015/73, conforme os dispositivos citados a seguir:
Lei
Art. 234 – Quando dois ou mais imóveis contíguos pertencentes ao mesmo proprietário, 
constarem de matrículas autônomas, pode ele requerer a fusão destas em uma só, de novo 
número, encerrando-se as primitivas.
Art. 235 – Podem, ainda, ser unificados, com abertura de matrícula única:
I – dois ou mais imóveis constantes de transcrições anteriores a esta Lei, à margem das quais 
será averbada a abertura da matrícula que os unificar;
II – dois ou mais imóveis, registrados por ambos os sistemas, caso em que, nas transcrições, 
será feita a averbação prevista no item anterior, as matrículas serão encerradas na forma do 
artigo anterior.
(…)
DETERMINAÇÃO JUDICIAL
Poderá o juiz determinar a abertura de uma nova matrícula, mesmo sem ocorrer nenhuma 
das hipóteses acima. Neste caso, havendo registro do imóvel usucapido, deverá nele ser mencionada a 
abertura da nova matrícula para evitar que fiquem em aberto dois registros válidos. Portando, sendo 
a matrícula o registro anterior do imóvel usucapido, esta será encerrada.
4 Livros da Serventia Registral
4.1 Considerações Iniciais
Atenção
É muito importante a todos os usuários do serviço notarial e de registro conhecer 
os livros da serventia registral. Afinal, através das informações constantes nos livros 
é que são expedidas as certidões que circulam na sociedade. Todavia, é necessário 
que se saiba que os oficiais devem manter em segurança, permanentemente, os 
livros e documentos e respondem pela sua ordem e conservação.
Direito Imobiliário
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A Lei nº 6.015/73 estabelece que a escrituração será feita em livros encadernados que obedecerão 
aos modelos indicados na referida Lei, sujeitos à correição da autoridade judiciária competente. Os 
livros podem ter 0,22m até 0,40m de largura e de 0,33m até 0,55m de altura, cabendo ao oficial a 
escolha, dentro dessas dimensões, de acordo com a conveniência do serviço.
É salutar destacar que o legislador permitiu ao registrador facilidade na execução das atribuições 
delegadas, assim, podendo os livros ser escriturados mecanicamente, em folhas soltas, obedecidos aos 
modelos aprovados pela autoridade judiciária competente. Atualmente, a maioria das serventias não 
mais utilizam livros manuscritos, mas sim informatizados, o que aumenta a segurança jurídica e a 
eficiência do serviço, os quais podem ser concluídos em prazos inferiores ao fixado na legislação.
Os livros da serventia registral serão abertos, numerados, autenticados e encerrados pelo oficial 
do registro, podendo ser utilizado, para tal fim, processo mecânico de autenticação previamente aprovado 
pela autoridade judiciária competente. Considerando a quantidade dos registros, o Juiz poderá autorizar 
a diminuição do número de páginas dos livros respectivos, até a terça parte do consignado nesta Lei.
No registro de imóveis, fincando-se um Livro, seu o número será conservado, com a adição 
sucessiva de letras, na ordem alfabética simples, e depois repetidas em combinação com a primeira, 
com a segunda e assim indefinidamente. Exemplos: 2-A a 2-Z; 2-AA a 2-AZ; 2-BA a 2-BZ etc.É 
preciso fixar que os números de ordem dos registros não serão interrompidos no fim de cada livro, 
mas continuarão, indefinidamente, nos seguintes da mesma espécie.
A conservação de todos os livros são de inteira responsabilidade do titular da Serventia e 
tais livros pertencem ao ofício imobiliário, devendo ser transmitidos em cada mudança de cada 
titularidade do mesmo, nos termos do Art. 4º da Lei 8.935/94 e Arts. 26 e 27, LRP, uma vez que os 
livros e papéis pertencentes ao arquivo do cartório ali permanecerão indefinidamente. Assim, quando 
a lei fizer novo cartório e, enquanto este não for instalado, os registros continuarão a ser feitos no 
cartório que sofreu o desmembramento, não sendo necessário repeti-los no novo ofício. Conclui-se, 
portanto, que o arquivo do antigo cartório continuará a pertencer-lhe.
Curiosidade
Os livros de registro, bem como as fichas que os substituem, somente sairão 
do respectivo cartório mediante autorização judicial. Desta forma, todas as 
diligências judiciais e extrajudiciais que exigirem a apresentação de qualquer livro, 
ficha substitutiva de livro ou documento, efetuar-se-ão no próprio cartório.
Os papéis referentes ao serviço do registro serão arquivados em cartório mediante a utilização 
de processos racionais que facilitem as buscas, facultada a utilização de microfilmagem e de outros 
meios de reprodução autorizados em lei.
Direito Imobiliário
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4.2 Protocolo (Livro 01)
Comentário
O Livro de Protocolo é o Livro 01 da serventia registral imobiliária, serve para 
apontamento de todos os títulos apresentados diariamente. Lembre-se que é neste livro 
que a prenotação é anotada. Ademais, o protocolo também pode ser utilizado pelo 
registrador como organizador dos serviços solicitados no ofício imobiliário. 
O Livro 01 será encerrado diariamente e sua escrituração incube ao oficial titular ou seu substituto legal, 
podendo ser feita, ainda, por escrevente auxiliar expressamente designado pelo oficial titular ou seu substituto 
legal mediante autorização do Juiz competente, ainda que os primeiros não estejam afastados nem impedidos.
Diante do exposto, percebe-se que todos os títulos tomarão, no Protocolo, o número de ordem 
que lhes competir em razão da sequência rigorosa de sua apresentação. Desta forma, a medida que 
os documentos são apresentados pelos interessados ao registro de imóveis, vão sendo numerados 
conforme numeração do Protocolo na época da apresentação dos mesmos.
Em cada título (documento levado ao registro), o registrador reproduzirá o número de 
ordem respectivo e a data de sua prenotação. Antes do exame da legalidade do título, este é apenas 
prenotado. Examinado o título e estando apto ao registro, no Protocolo serão lançados os atos que 
serão praticados e a mesma informação será reproduzida no documento apresentado, no intuito de 
tornar público os atos praticados. Caso o interessado deseje certidão do ato praticado, encontra no 
Protocolo reproduzido no título a indicação exata da certidão que necessita. Por outro lado, se o título 
não ficar apto ao registro, será no mesmo reproduzido somente o número da prenotação.
O número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, 
ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente. Esta prioridade é um 
critério objetivo, estabelecido pelo legislador para evitar que o registrador tivesse que proferir juízo de 
valor para determinar a prioridade do título para registro. Desta forma, com a fixação deste critério 
objetivo, terá preferência no registro o título que primeiro for apresentado no registro imobiliário, cuja 
ordem de apresentação é registrada no Livro de Protocolo através da prenotação.
Não se pode olvidar que os efeitos do registro retroagem à data da prenotação, nos termos 
do disposto no Art. 1.246 do Código Civil. Ademais, a prenotação perdura durante 30 dias e não se 
renova, o que pode ocorrer é o interessado apresentar o título sucessivas vezes, de trinta em trinta dias, 
e receber nova prenotação em cada apresentação.
Nos casos de suscitação de dúvida, a prenotação perdurará até a decisão final referente a 
mesma. Quando o juiz entender que assiste razão ao registrador, a prenotação será cancelada e os 
documentos serão restituídos ao registrador.
Direito Imobiliário
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Temos que lembrar que os documentos apresentados apenas para exame da 
legalidade do título e cálculo dos emolumentos não são lançados no Protocolo, nem 
prenotados e, consequentemente, não gozam de direito de preferência.
Os títulos são prenotados antes do exame da legalidade do título. Desta forma, 
nenhuma exigência do registrador poderá criar obstáculos a seu lançamento no 
Protocolo e sua prenotação.
Lembrete
4.3 Registro Geral (Livro 02) – Matrícula
O Registro Geral, Livro 02, é destinado à matrícula dos imóveis. Matrícula é o instrumento 
criado pela Lei n° 6.015/73, efetivado no Registro Geral da serventia registral imobiliária (Livro 02), 
destinado ao lançamento de registros e averbações, aberta por ocasião do primeiro ato registral a ser 
lançado na vigência da Lei de Registros Públicos (Art. 228, LRP).
Desta forma, conclui-se que todo imóvel objeto de título a ser registrado deve estar matriculado 
no Livro nº 2 – Registro Geral, obedecidos aos requisitos imposto pela Lei de Registros Públicos.
Conforme o Princípio da Unicidade, decorrendo do Princípio da Especialidade, cada 
imóvel terá matrícula própria, aberta por ocasião do primeiro registro efetuado na vigência da LRP, a 
requerimento do proprietário ou ex officio, mediante os elementos constantes do título apresentado e 
do registro anterior nele mencionado.
Direito Imobiliário
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Já o Princípio da Continuidade estabelece que se o imóvel não estiver matriculado ou 
registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, 
qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.
Acrescente-se que a matrícula será feita à vista dos elementos constantes do título apresentado 
e do registro anterior que constar do próprio cartório. Ademais, quando o título anterior estiver 
registrado em outro cartório, o novo título será apresentado junto à certidão atualizada, comprobatória 
do registro anterior, e da existência ou inexistência de ônus. Desta forma, se o registro anterior foi 
efetuado em outra circunscrição, a matrícula será aberta com os elementos constantes do título 
apresentado e da certidão atualizada daquele registro, a qual ficará arquivada em cartório. Se na 
certidão constar ônus, o oficial fará a matrícula e, logo em seguida ao registro, averbará a existência do 
ônus, sua natureza e valor, certificando o fato no título que devolver à parte, o que o correrá, também, 
quando o ônus estiver lançado no próprio cartório.
4.3.1 Requisitos da Matrícula
São requisitos da matrícula: o número de ordem (que seguirá ao infinito), a data, a identificação 
do imóvel e o número do registro anterior. Quanto à identificação do imóvel, esta será feita com 
indicação: se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas 
características, confrontações, localização e área; se urbano, de suas características e confrontações, 
localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver. 
Constará ainda na matrícula o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como: 
tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas 
Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou à falta deste, sua 
filiação; tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de 
Contribuintes do Ministério da Fazenda. 
No registro que for realizado na matrícula, deverá constar: a data, o título da transmissãoou do ônus, a forma do título (sua procedência e caracterização), o valor do contrato (da coisa 
ou da dívida, prazo desta, condições e mais especificações, inclusive os juros, se houver), o nome, 
domicílio e nacionalidade do transmitente, ou do devedor, e do adquirente, ou credor, bem como: 
tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão e o número de inscrição no Cadastro de Pessoas 
Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua 
filiação, e, tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de 
Contribuintes do Ministério da Fazenda. 
No preenchimento dos livros, observar-se-ão as seguintes normas: no alto da face de cada folha 
será lançada a matrícula do imóvel, preenchendo todos os requisitos constantes na Lei nº 6.015/73, já 
mencionado anteriormente, e no espaço restante e no verso serão lançados, por ordem cronológica e 
em forma narrativa, os registros e averbações dos atos pertinentes ao imóvel matriculado. 
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Cada lançamento de registro será precedido pela letra “R” e o da averbação pelas letras “AV”, seguindo-
se do número de ordem do lançamento e o da matrícula (ex: R-1-15324, R-2-15324, AV-3-15324, R-4-
15324, AV-5-15324 etc.). 
Quando uma folha da matrícula for preenchida, será feito o transporte para a primeira folha 
em branco do mesmo livro ou do livro da mesma série que estiver em uso, em que continuarão os 
lançamentos, com remissões recíprocas.
Clicando no link disponível na web aula você poderá visualizar imagens dos Livros de Serventia.
4.4 Registro Auxiliar (Livro 03)
Importante
Este livro é destinado a tornar públicos os atos atribuídos ao registro de imóveis por 
disposição legal, mas que não se referem diretamente a imóvel matriculado (Ex. pacto 
antenupcial, convenção de condomínio, emissão de debêntures, cédulas de crédito rural 
etc., conforme relação constante no Art. 178 da LRP).
Direito Imobiliário
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4.5 Indicador Real (Livro 04)
O Indicador Real constitui o repositório de todos os imóveis que figuram nos demais livros. Pode ser 
considerado como um índice de todos os imóveis registrados na Serventia, com a indicação da numeração 
do respectivo registro, com a referência aos números de ordem dos outros livros e anotações necessárias.
Direito Imobiliário
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4.6 Indicador Pessoal (Livro 05)
O Indicador Pessoal é um índice de consulta, dividido alfabeticamente, contendo o nome 
de todas as pessoas proprietárias, individual ou coletivamente, ativa ou passivamente, direta ou 
indiretamente, que figurem nos demais livros dos imóveis registrados na Serventia, indicando o 
respectivo número de ordem do registro dos imóveis de sua propriedade.
Para compreender melhor o arquivamento dos Indicadores Real e Pessoal clique no link 
disponível na web aula correspondente e você encontrará algumas ilustrações.
5 Certidões Emitidas pelo Ofício Imobiliário
As certidões emitidas pelas serventias de registro de imóveis são extraídas das informações 
constantes nos livros do registro imobiliário como resultados das buscas, que podem ser entendidas 
como sendo as consultas realizadas pelos registradores de imóveis e seus prepostos nos livros das 
serventias, para fins de continuidade do serviço ou para fornecer informações solicitadas. Assim, 
pode-se afirmar que através da emissão das certidões, o registro imobiliário cumpre sua função de 
tornar público os atos registrais.
Emissão das Certidões
“A certidão será lavrada independentemente de despacho judicial, devendo mencionar o livro de 
registro ou o documento arquivado no cartório”, conforme prescrição constante na parte final do Art. 18 
da Lei nº 6.015/73. Alguns estados exigem a colocação de selos de autenticidade nas certidões emitidas.
Direito Imobiliário
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Acrescenta-se ainda que as certidões poderão ser lavradas “em inteiro teor, em resumo, ou 
em relatório, conforme quesitos, e devidamente autenticada pelo oficial ou seus substitutos legais, 
não podendo ser retardada por mais de 5 (cinco) dias”, como estabelece o “caput” do Art. 19 da Lei nº 
6.015/73. Já o parágrafo 1º do mesmo dispositivo legal dispõe que “a certidão, de inteiro teor, poderá ser 
extraída por meio datilográfico ou reprográfico”. Por fim, o parágrafo 5º, também do Art. 19 da mesma 
norma jurídica, fixa que “As certidões extraídas dos registros públicos deverão ser fornecidas em papel 
e mediante escrita que permitam a sua reprodução por fotocópia, ou outro processo equivalente”.
Atenção
É de suma importância que o usuário do serviço registral saiba que no caso de 
recusa ou retardamento na expedição da certidão, o interessado poderá reclamar à 
autoridade competente, que aplicará, se for o caso, a pena disciplinar cabível. Para a 
verificação do retardamento, o oficial, logo que receber alguma petição, fornecerá à 
parte uma nota de entrega devidamente autenticada.
Os livros registrais estão constantemente sendo alterados em razão do pedido das partes. Desta 
forma, é bom lembrar que o “caput” do Art. 21 da Lei nº 6.015/73 estabelece que “sempre que houver 
qualquer alteração posterior ao ato cuja certidão específica ou de inteiro teor for requerida, deverá a 
alteração, obrigatoriamente, ser mencionada, inobstante não relacionar-se com as especificações do pedido”, 
sob pena de responsabilidade civil e penal, ressalvadas as informações oriundas de processo que tramite em 
segredo de justiça. A alteração oriunda de processos desta natureza deverá ser anotada na própria certidão, 
contendo a inscrição de que “a presente certidão envolve elementos de averbação à margem do termo.”, 
conforme dispõe a parte final no parágrafo único do Art. 21 da Lei de Registros públicos.
Validade das Certidões
As certidões possuem prazo de validade de 30 dias quando expedidas para fins de lavratura de 
escritura pública, nos termos do Decreto 93.240/86, artigo 1°, inciso IV. Para as demais finalidades, não há 
prazo estabelecido na legislação. Normalmente, aplica-se por analogia o prazo fixado no citado Decreto.
Comentário
Note-se, por oportuno, que o prazo de validade a que ora nos referimos é o da certidão 
e não dos registros. Estes são válidos enquanto não cancelados. O prazo de validade das 
certidões é fixado no intuito de evitar que as pessoas fiquem utilizando certidões muito 
antigas e desatualizadas, o que pode gerar graves prejuízos econômicos. 
As Corregedorias, da maioria dos estados, regulamentam o prazo de validade das certidões em 
Provimentos. A exemplo disto, cita-se o Estado do Ceará, que através do Provimento 01/2007 estabelece 
que para fins de incorporação imobiliária e loteamento, o prazo de validade das certidões será de 90 dias.
Tipos de Certidões Expedidas pelo Ofício de Registro de Imóveis 
Resumidamente, existem somente dois tipos de informação que o registrador poderá informar: 
se há registro e se não há registro na forma perquirida (indagada) pelo cliente. Todavia, a doutrina, a 
legislação pátria e a prática registral nominam várias espécies de certidões, o que acaba confundindo 
Direito Imobiliário
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o usuário do sistema registral. A seguir comentaremos algumas destas espécies mais comuns no dia a 
dia do Mercado Imobiliário.
Lembre-se que o registrador fica vinculado à solicitação do interessado, ou seja, suas buscas 
nos livros são conduzidas com base no pedido do cliente. Desta forma, o requerente de certidão deve 
ter bastante atenção ao relatar no registro de imóveis o seu desejo, tendo em vista que se indicar 
o endereço do imóvel com uma numeração trocada vai induzir que se proceda a busca em imóvel 
completamente diferente do que deseja.
Outrossim, o registrador somente certifica o que há em seus livros. Assim, se um imóvel 
pertence a sua circunscrição, mas lá nunca foi procedido nenhum registro referenteao dito imóvel, o 
registrador fornecerá uma certidão negativa de registro. Devendo o interessado continuar a buscar a 
informação desejada no ofício imobiliário anteriormente competente, em que poderá estar registrado.
Ademais, caso o registrador localize o registro do imóvel e este for uma matrícula, a certidão 
da matrícula é a cópia de seu inteiro teor, com uma certificação ao final assinada pelo registrador, 
mencionando que a matrícula possui somente os atos nela mencionados ou especificando se existe 
prenotação relativa ao imóvel objeto da certidão expedida. 
Caso nas buscas seja localizada uma transcrição ou inscrição, a certidão será expedida em 
forma de relatório, tendo em vista a dimensão dos livros em que eram feitos estas espécies de registro. 
Desta forma, não há como tirar xerox de um livro de transcrição. Então o registrador redige uma 
certidão com base nas informações constantes nas transcrições.
Certidão do Registro 
Esta certidão é resultado das buscas realizadas nos livros da serventia imobiliária (Livros de 
Indicador Real e Pessoal) com base no endereço do imóvel ou do nome do proprietário, emitida 
quando é localizado o registro do imóvel. Pode também ser emitida quando o interessado já indica o 
registro desejado (transcrição, inscrição ou matrícula).
Certidão Vintenária/Centenária 
Esta certidão é emitida quando o interessado deseja retroagir aos títulos anteriores ao registro 
atual e analisar toda a cadeia sucessória do imóvel, partindo do registro atual do imóvel, retroagindo 
na cadeia dominial até a quantidade de anos que deseja realizar a consulta. Esta certidão deve ser 
solicitada quando há suspeita de alguma irregularidade nas transmissões anteriores ou para instruir 
processos em que a Lei determina que sejam apresentadas certidões vintenárias, como no caso de 
Loteamento e Incorporação Imobiliária. Nos demais casos, a certidão atualizada do registro é o 
suficiente, uma vez que, constando ônus sobre o imóvel, deve ser transposto para o registro atual.
Certidão Narrativa X Certidão de Ônus
A certidão narrativa conta a história do imóvel sem certificar acerca de possíveis ônus 
incidentes sobre o mesmo. Já a negativa de ônus, além de indicar a cadeia sucessória do bem, menciona 
a existência ou não de ônus sobre o imóvel, havendo elementos suficientemente seguros para fornecer 
tal informação ao requerente.
Direito Imobiliário
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O registro imobiliário não pode fornecer certidão sem certificar a existência ou não de ônus, 
uma vez que não pode fornecer informações parciais sobre os imóveis registrados em sua circunscrição.
Certidão Simplificada 
Certidão Simplificada ou certidão resumida é expedida com a finalidade de redução de 
emolumentos e fornecimento de maior clareza das informações para o interessado. Exemplo: 
matrículas de conjuntos habitacionais.
Certidão Negativa de Imóvel 
Poderá o interessado indicar somente o endereço do imóvel para que o registrador proceda às buscas 
no Indicador Real e verifique se o imóvel possui registro. Com base no endereço fornecido, o registrador 
localizará o registro ou não. Não o encontrando, certifica que não há registro do imóvel em sua serventia.
Curiosidade
Ressalta-se que, se o imóvel estiver registrado na serventia com informações dife-
rentes das fornecidas pelo requerente, a certidão será negativa, caso não haja como 
fazer a vinculação entre o imóvel registrado e o endereço fornecido para as buscas.
Certidão Negativa de Pessoa (física ou jurídica) 
Existem muitos casos em que os usuários do sistema necessitam da informação patrimonial 
de pessoa determinada. Isto pode ocorrer com bancos perseguindo os bens dos devedores de 
financiamento, com credores de empresa, com o fisco tentando reaver tributos não pagos etc.
Para que esta certidão seja emitida, é necessário indicar o nome completo da pessoa que se 
pretende pesquisar e se ela possui imóveis em um determinado Ofício de Registro de Imóveis, devendo 
também ser informado o CPF ou CNPJ da pessoa a ser pesquisada. Neste caso, a busca será realizada 
no Livro do Indicador Pessoal da serventia registral.
A indicação do CPF ou CNPJ ajuda o registrador a restringir as buscas, principalmente com 
nomes muito comuns que podem ter vários homônimos, além disso sem CPF poderiam ser fornecidas 
muitas certidões que não interessam ao requerente, o que oneraria o serviço prestado e seria inócuo 
para o interessado, ou seja, não geraria o efeito jurídico desejado.
Certidão Negativa do Imóvel de Outra Zona
Quando há o desmembramento de uma circunscrição imobiliária, muitos imóveis passam a 
pertencer a uma nova serventia registral. Todavia, o registrador anteriormente competente continua 
podendo realizar atos de averbação nos livros que possui, no entanto, para que continue com esta 
competência residual, é preciso que o interessado comprove se não existe matrícula aberta na atual 
circunscrição do imóvel, o que é comprovado pela certidão negativa fornecida pelo registrador 
competente, através das buscas realizadas no Indicador Real da serventia.
Neste momento, é bom relembrar do Princípio da Circunscrição ou da Territorialidade, o 
qual define a competência relativa dos oficiais de registro em razão do zoneamento da cidade. Assim, 
as atividades do oficial de registro de imóveis independem de prévia distribuição, mas estão sujeitas 
Direito Imobiliário
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às circunscrições geográficas, ou seja, limitadas à jurisdição na qual o oficial exerce sua atividade, de 
modo que o oficial de registro não poderá fazer registro de imóvel localizado em outra cidade, por 
exemplo (Artigo 12, Lei 8.935/94).
Certidão para Fins de Instruir Processo de Usucapião 
Esta certidão é fornecida com base no endereço do imóvel, apresentando cópia do memorial 
descritivo, planta de situação e overlay* emitido pela Prefeitura Municipal, além de um requerimento 
mencionando que a referida certidão é para fins de instruir o processo de usucapião. Lembrando 
que em alguns ofícios imobiliários é preciso reconhecer a firma do signatário do requerimento e os 
documentos devem ser autenticados.
Por que apresentar todos estes documentos? Não bastaria indicar o endereço do imóvel? Na 
verdade, estes documentos aprimorarão as buscas do registrador, pois terá elementos não só do imóvel, 
mas também dos confrontantes e, às vezes, com base nesses é que se chega ao registro do imóvel usucapido.
Ressalta-se que a legislação não indica este procedimento. Ele muitas vezes é instituído pelas 
Corregedorias e tem a finalidade de conferir uma maior segurança no fornecimento de certidão que 
instruirá o processo de usucapião. Tudo isso porque é requisito de validade da dita ação judicial a 
citação do proprietário do imóvel. Então, fornecer uma certidão negativa, havendo registro do imóvel 
usucapido, pode interferir em todo o deslinde (final) do feito.
A norma processual atinente ao assunto, artigo 942, do CPC, prescreve “a obrigatoriedade da 
citação daquele em cujo nome estiver registrado o imóvel usucapiendo”. Caso o requisito da ação de 
usucapião ora enfocado não tenha sido cumprido, caberá à pessoa interessada pleitear a anulação da 
decisão prolatada por meio de recursos processuais próprios.
Lembre-se ainda que os documentos apresentados para requerer a certidão devem ser os mesmos 
que irão para o processo judicial para evitar a divergência de informações e prejudicar o andamento deste.
Tal certidão deve ser tirada de todas as zonas da comarca onde fica localizado o imóvel a ser 
usucapido. Sendo localizado registro do imóvel desejado, será expedida certidão deste. O valor dos 
emolumentos desta certidão é diferenciado, conforme tabela de cada estado.
Certidão de Unicidade de Registro
Existem casos em que o interessado precisa comprovar que possui somente um imóvel 
registrado em seu nome. Tendo esta necessidade, deverá informar aoregistrador que precisa que 
este certifique a unicidade de registro para fins de prova. Não fazendo esta solicitação, o registrador 
apenas expedirá a certidão do registro, sem a certificação da unicidade, o que poderá complicar a 
comprovação por parte do interessado. Geralmente, o registrador emite certidão específica que segue 
anexa ao registro, informando que determinada pessoa possui unicamente aquele bem registrado 
naquela Serventia.
Glossário: Overlay - Muitas prefeituras possuem em seus arquivos um levantamento do município feito através de 
fotografias aéreas denominadas de overlay.
Direito Imobiliário
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Certidão Enfitêutica 
A palavra enfiteuse tem origem grega (en phyteusis), importada pelo Direito Romano, com o 
significado de plantar, semear e cultivar, aplicável para facilitar aos latifundiários o arrendamento de 
terras aos colonos. Pode ser conhecida por aprazamento ou aforamento. Era o mais amplo dos direitos 
reais sobre coisas alheias. Assemelha-se à locação, mas possui caráter perpétuo e pode ser transmitida 
a terceiros, por negócio inter vivos (entre vivos) ou causa mortis (decorrente de falecimento do titular 
do direito). É a subdivisão da propriedade em duas partes ideais, quais sejam: domínio útil e direto. 
Tem como pessoas envolvidas o Senhorio (proprietário do domínio direto do imóvel, recebedor do foro 
e do laudêmio) e o Enfiteuta (proprietário do domínio útil, pagador do foro e do laudêmio); e como 
obrigações: o Foro (contraprestação anual devida pelo enfiteuta) e o Laudêmio (devido ao senhorio pelo 
enfiteuta no percentual de 2,5% sobre o preço da alienação, não devido nas transferências não onerosas).
Possui Natureza Jurídica de Direito Real sobre coisa alheia (jus in re aliena), tendo como objeto 
terras não cultivadas, destinadas a construção e terrenos da marinha. Antigamente eram registradas 
nas inscrições enfitêuticas ou nas matrículas dos imóveis. Têm como formas de extinção a escritura 
pública de resgate de aforamento, ação judicial (resgate ou desconstituição), usucapião, desapropriação, 
falecimento do enfiteuta (sem herdeiros), deterioração ou destruição do prédio aforado ou o comisso, 
que consiste no não pagamento do foro por três anos consecutivos, que extingue o aprazamento com 
a consolidação da propriedade em nome do senhorio direto.
O artigo 2.038 do Código Civil proíbe a constituição de enfiteuses e mantém as existentes 
regulamentadas pelos artigos 678 a 694 – Código Civil de 1916. Como não foram totalmente abolidas, 
ainda existem muitos imóveis espalhados pelo país sujeitos a este regime, razão pela qual para que 
possam ser extintas através de negócio jurídico devem os registros de constituição ser localizados.
Lei
Artigo 2.038. Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as 
existentes, até a sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei 3.071, de 1º de 
janeiro de 1916, e leis posteriores.
Assim, esta certidão é emitida após busca que parte do registro atual do imóvel, retroagindo na 
cadeia dominial até encontrar a constituição da enfiteuse, se houver.
Certidão de Imóveis com Plúrimas Alienações Não Regularizadas 
Existem registros muito antigos de grandes glebas de terra vendidas parceladamente inúmeras 
vezes, ou seja, com plúrimas alienações, realizados antes da vigência da Lei 6.015/73, que não 
obedeciam ao Princípio da Especialidade, em que não se tinha a cautela de averbar o remanescente 
das alienações parciais, impossibilitando a emissão de certidão negativa de ônus do imóvel de parte 
remanescente e de ser atestado pelo registrador se ainda existe imóvel disponível. Tal fato é certificado 
e o interessado terá que resolver esta situação judicialmente.
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Certidão de Imóvel Impropriamente Caracterizado 
Existem registros anteriores à Lei 6.015/73 que não obedeciam ao Princípio da Especialidade, 
ou seja, em que a descrição do imóvel é incompleta, imperfeita ou errada, o que impede a abertura 
de matrícula no sistema registral vigente. Tal fato é certificado e o interessado terá que resolver esta 
situação administrativa ou judicialmente. 
O livro indicado a seguir é o mais completo sobre o assunto abordado nesta aula. O 
autor comenta todos os artigos da Lei nº 6.015/73 referentes à suscitação de dúvida 
minuciosamente e de forma clara e didática. 
CHERON, Newton Cláudio. Registros Públicos: A dúvida registrária à luz da Lei 
nº. 6.015/73. Editora Juruá, 2006.
Leitura Complementar
Concluímos mais uma unidade da disciplina. Agora é momento de 
você interagir com seus colegas no ambiente virtual de aprendizagem. 
Aproveite para tirar todas suas dúvidas! 
Direito Imobiliário
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Referências Bibliográficas
AGHIARIAN, Hércules. Curso de Direito Imobiliário. Rio de Janeiro: Lúmen Júris, 2001.
ARIMATÉA, José Rodrigues. O Direito de propriedade: Limitações e Restrições Públicas. 
São Paulo: Lemos & Cruz, 2003.
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