Compra e Venda

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DIREITO CIVIL III - CONTRATOS 
PROF. DANIEL PAIVA 
 
UNIDADE IX – CONTRATOS EM ESPÉCIE: COMPRA E VENDA 
 
Após o estudo da Teoria Geral dos Contratos, no qual se encontram os princípios e 
fundamentos básicos que servem de orientação para a generalidade dos ajustes e convenções 
bilaterais, passamos agora a tratar das várias espécies de contrato. 
 
A primeira delas: o contrato de compra e venda (verbal ou escrito), é a espécie mais 
comum dos contratos. Em nosso dia-a-dia realizamos inúmeras operações de compra e venda, 
muitas vezes sem prestar atenção. Por exemplo, quando saímos para jantar, quando compramos um 
chiclete na banca, estamos realizando pequenas operações de compra e venda. 
 
Não é à toa que essa é a primeira espécie a ser tratada pelo Código Civil, sendo que 
outros contratos, como permuta, são regulados também pelas disposições do contrato de compra e 
venda. 
 
1. CONCEITO DE COMPRA E VENDA: 
 
Primeiramente, devemos esclarecer que o contrato de compra e venda não gera 
efeitos reais, ou seja, não transfere, por si só, o domínio do bem alienado. 
 
O contrato de compra e venda é tão somente gerador de obrigações pessoais para 
as partes: 
 
•••• Para o Vendedor – A obrigação de transferir a coisa vendida; 
•••• Para o Comprador - A obrigação de pagar o preço ajustado. 
 
Ver: art.481 do CC/2002 
 
Porém, a transferência do domínio só ocorre com a tradição (entrega) do bem, no caso 
de bem móvel; ou com o registro do título de compra no Registro de Imóveis na hipótese de bem 
imóvel. 
 
Ver: arts. 1.267 e 1.245 do CC/2002, respectivamente. 
 
Nestes termos, denomina-se Compra e venda: O contrato bilateral pelo qual uma 
das partes (vendedor) se obriga a transferir o domínio de uma coisa à outra parte 
(comprador), mediante a contraprestação de certo preço em dinheiro. 
 
Nota-se, ainda, a existência de 2 atores fundamentais neste cenário jurídico: o 
vendedor (que se obriga à transferência do domínio) e o comprador (que se obriga ao pagamento do preço). 
 
Importante também destacar, que o contrato de compra e venda pode ter objeto bens 
de toda natureza: bens corpóreos (compreendendo móveis e imóveis), bem como bens incorpóreos. 
Todavia, para a alienação dos bens incorpóreos reserva-se, como mais adequada e correta 
tecnicamente, a expressão “cessão” ao invés de “compra e venda”. Por exemplo: cessão de crédito, cessão de 
direitos autorais, cessão de direitos hereditários, etc. 
 
 
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2. CARACTERÍSTICAS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA: 
 
Na sua caracterização jurídica, diz a doutrina que este contrato é: 
 
Sinalagmático (Bilateral) - Envolve prestações recíprocas de ambas as partes. O comprador deve 
entregar o preço enquanto o vendedor deve entregar a coisa; 
 
Em regra, Consensual – Depende apenas da vontade das partes. Estando ambas de acordo com o 
objeto e o preço, o contrato é realizado. Não se exige, em regra, formalidade específica para o 
contrato de compra e venda. Todavia, este contrato terá caráter solene quando, além do 
consentimento, a lei exigir uma forma para sua celebração; 
 
Ver: art. 108 CC/2002 
 
Oneroso – Tanto o comprador quanto o vendedor têm prestações a cumprir, que envolvem 
transferência de seu patrimônio; 
 
Em regra, Comutativo – Em linhas gerais, as prestações são certas e as partes podem antever as 
vantagens e os sacrifícios da contratação, que geralmente se equivalem. Contudo, admite-se a compra 
e venda aleatória (por exemplo: compra e venda de safra futura de soja); 
 
3. ELEMENTOS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA: 
 
Além dos requisitos gerais de validade dos negócios jurídicos (art. 104 CC/2002), o 
contrato de compra e venda, pela sua própria natureza, exige ainda, como elementos integrantes: 
 
Consentimento (consensus) – O consentimento deve ser livre e espontâneo, sob pena de ter a sua 
validade afetada pelos vícios ou defeitos do negócio jurídico (erro, dolo, coação, etc.). O consentimento 
recíproco deve abranger o acordo quanto ao objeto do contrato e quanto ao preço. 
 
Ver: art. 482 CC/2002 
 
Preço (pretium) – Em regra, o preço deverá ser fixado pelas próprias partes, segundo a autonomia 
de suas vontades. Contudo, esta autonomia de vontade não é absoluta, uma vez que o preço deve 
observar o princípio da equivalência material das prestações1, bem como deve ser sério (no sentido de 
não ser insignificante), pois, em caso contrário, configurar-se-ia uma doação simulada. Admite-se, ainda, 
que o preço possa ser fixado por terceiro designado (art. 485) ou fixado pelo mercado (art. 486 e 487). 
 
Ver: arts. 485, 486, 487 e 489 CC/2002 
 
Coisa (res) – O bem, objeto do contrato de compra e venda, deverá ser coisa passível de 
comercialização, certa e determinada (ou determinável), o que afasta, por consequência, todos os 
interesses não suscetíveis de aferição ou valor econômico essencial, como a honra, o nome, a 
integridade física, a vida, etc. A lei admite ainda que a compra e venda tenha por objeto coisas atuais 
(existentes e disponíveis ao tempo da celebração do negócio) ou futuras (ainda que não tenham existência real, é de 
potencial ocorrência), bem como que seja realizada à vista de amostras, protótipos ou modelos. 
 
Ver: arts. 483 e 484 CC/2002 
 
 
1 O princípio da equivalência material das prestações busca realizar e preservar o equilíbrio real de direitos e deveres no 
contrato, antes, durante e após sua execução, para harmonização de interesses. 
 
 
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4. EFEITOS ESPECÍFICOS DA COMPRA E VENDA: 
 
Os principais efeitos da compra e venda são: 
 
Surgimento de obrigações pessoais recíprocas – A celebração de um contrato de compra e 
venda gera obrigações recíprocas para os contratantes: para o vendedor - a de transferir o domínio 
de certa coisa; e para o comprador - a de pagar-lhe certo preço em dinheiro; 
 
Ver: art. 481 CC/2002 
 
Repartição das despesas – Em regra, as despesas de escritura e registro ficam a cargo do 
comprador. Ao passo que as despesas da tradição (tais como as despesas de transporte da coisa e de sua 
entrega no local combinado) ficam a cargo do vendedor. Admite-se, ainda, que as partes possam 
livremente negociar estas despesas, no sentido de repassar o ônus à parte contrária. 
 
Ver: art. 490 CC/2002 
 
Direito de reter o preço ou a coisa – Na “compra e venda à vista”, as obrigações são recíprocas 
e simultâneas, mas cabe ao comprador o primeiro passo: pagar o preço. Antes disso, o vendedor não 
é obrigado a entregar a coisa, podendo retê-la, ou negar-se a assinar a escritura definitiva até que o 
comprador satisfaça a sua parte. Na mesma linha de raciocínio, sendo a “venda a crédito”, pode o 
vendedor sobrestar a entrega da coisa, se antes da tradição o comprador cair em insolvência, até 
obter dele caução de que pagará no tempo ajustado. 
 
Ver: arts. 491 e 495 CC/2002 
 
Responsabilidade pelos riscos – Até o momento da tradição dos bens móveis e o registro dos 
bens imóveis, a coisa pertence ao vendedor. Assim, os riscos da coisa perecer ou se danificar, até esse 
momento, correm, portanto, por conta deste (vendedor); ao passo que os riscos do preço se perder, 
por conta do comprador. De mesma forma, se a coisa for expedida para lugar diverso de onde se 
encontrava ao tempo da venda, por ordem do comprador, por sua conta correrão os riscos, uma vez 
entregue à transportadora indicada. 
 
Ver: arts. 492 e 494 CC/2002 
 
Responsabilidade pelos débitos existentes – Salvo disposição em contrário, o vendedor responde 
por todos os débitos que onerem a coisa até o momento da tradição, se móvel, ou até o momento do 
registro, se imóvel. 
 
Ver: art. 502 CC/2002 
 
Responsabilidade pelos vícios redibitórios e pela evicção – Tão íntima a conexão entre estas 
responsabilidades e a compra e venda,que em alguns sistemas as respectivas teorias estão inseridas 
na dogmática deste contrato. Para o nosso direito, com maior rigor científico, o seu lugar é na teoria 
geral dos contratos, pois que a outros contratos, além da compra e venda, se aplicam também. E 
como anteriormente visto, enquanto que os vícios redibitórios garantem o adquirente contra os 
defeitos materiais da coisa, a evicção garante o comprador contra os defeitos jurídicos da coisa. 
 
Ver: arts. 441 e 447 CC/2002 
 
 
 
 
 
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5. VENDAS ESPECIAIS: 
 
Venda por amostra - Ocorre quando a venda se dá com base em amostra exibida ao comprador. O 
comprador tem direito de receber coisa igual à amostra. 
 
Ver: art. 484 CC/2002 
 
Venda ad mensuram – Trata-se da venda em que o preço é estipulado em razão da real dimensão 
do imóvel. Ou seja, o objetivo do adquirente é comprar uma coisa com determinado comprimento 
necessário para desenvolver uma finalidade. No caso de venda ad mensuram, o comprador tem o 
direito de exigir que a coisa vendida tenha as medidas acertadas, e, não o tendo, pode pedir a 
complementação da área, ou caso isso não seja possível, rescindir o contrato de compra e venda. 
 
Ver: caput, §1º e §2º do art. 500 CC/2002 
 
Venda ad corpus – Nessa espécie de venda, o imóvel é adquirido como um todo, como corpo certo 
e determinado, caracterizado por seu conjunto, não sendo determinante na estipulação do preço as 
suas dimensões. Ou seja, as partes estão interessadas em comprar coisa certa e determinada, 
independentemente da sua extensão. Nestes casos, entende-se que a referência à medida do terreno é 
meramente enunciativa. 
 
Ver: §3º do art. 500 CC/2002 
 
6. CLÁUSULAS ESPECIAIS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA: 
 
As ditas cláusulas especiais (também chamadas de pactos acessórios à compra e venda) são, na 
verdade, condições especiais insertas no contrato, subordinando a eficácia do negócio jurídico 
pretendido e celebrado a eventos futuros. Estas cláusulas especiais podem ou não estar presentes nos 
contratos de Compra e Venda, a critério das partes. 
 
Retrovenda - É a cláusula pela qual o vendedor, em acordo com o comprador, fica com o direito de, 
em até 3 (três) anos, recomprar o imóvel vendido, devolvendo o preço e todas as despesas feitas pelo 
comprador. O direito de resgate ou retrato poderá ser exercido conforme estipulado na cláusula, não 
podendo ultrapassar o prazo de 3 anos. Não se aplica a bens móveis, só a bens imóveis. A 
aplicabilidade da retrovenda é de iniciativa do vendedor e torna ineficaz a venda originária, 
reconduzindo os contratantes à situação anterior ao contrato. A retrovenda se extingue pelo seu 
exercício, pela decadência do prazo de três anos, pela destruição do imóvel (ex: incêndio, 
desmoronamento) ou pela renúncia do vendedor a esta cláusula. 
 
Ver: arts. 505 a 508 CC/2002 
 
Venda a contento - É a cláusula pela qual fica a compra e venda subordinada à condição de 
somente se tornar definitiva se o comprador ficar satisfeito com a coisa que lhe foi vendida. Esta 
cláusula, caso inserida pelas partes, permite desfazer o contrato se o comprador não gostar da coisa 
adquirida (por exemplo: a venda de um barbeador elétrico com prazo de alguns dias para o comprador experimentar o 
produto). O comprador não precisa dar os motivos caso não queira ficar com o bem (é verdadeira 
cláusula de arrependimento em benefício do comprador). O prazo para denúncia do contrato será livremente 
pactuado entre as partes. 
 
Ver: art. 509 CC/2002 
 
 
 
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Venda sujeita a prova – É a cláusula pela qual presume-se feita a venda sob a condição suspensiva 
de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se 
destina. Percebam que neste caso, a condição para desfazimento do negócio não está ligada à 
satisfação ou gosto do comprador, mas SIM à circunstância de a coisa ter ou não as qualidades 
asseguradas pelo vendedor e ser ou não idônea para o fim a que se destina. Assim, a recusa do 
comprador não poderá ser injustificada. 
 
Ver: art. 510 CC/2002 
 
Preempção ou Preferência - É a cláusula segundo a qual o comprador (novo proprietário) fica na 
obrigação de oferecer ao vendedor (antigo proprietário) a coisa comprada, se algum dia vier a pretender 
vendê-la. Exigem-se duas condições para se efetivar: que o comprador queira vender e que o 
vendedor (ex-dono) pague o mesmo preço ofertado a terceiros, e não o preço pelo qual vendeu. 
 
Ver: arts. 513 a 520 CC/2002 
 
Venda com reserva de domínio - É a cláusula pela qual o vendedor reserva para si a propriedade 
até que o preço esteja integralmente pago. Assim, o comprador assume a posse da coisa, mas só se 
tornará seu proprietário após pagar o preço integral. Não se aplica a imóveis, só a móveis comprados 
a prazo, bem como só recai sobre coisas infungíveis. A cláusula de reserva de domínio deverá ser 
expressamente estipulada e por escrito, dependente ainda de registro (Cartório de Títulos e Documentos). 
 
Ver: arts. 521 a 528 CC/2002 
 
Venda sobre documentos - Muito comum nos negócios de importação e exportação. É assim 
chamada, pois na venda sobre documentos, a tradição física da coisa é substituída pela entrega do seu 
título representativo e de outros documentos exigidos pelo contrato. Um exemplo bastante comum 
no comércio internacional: É o ocorre na venda de mercadoria ainda em transporte, depositada em armazém ou 
pendente de liberação na alfândega, em que o vendedor entrega ao comprador um título (warrant, conhecimento de 
embarque – BL ou outro documento hábil) para o recebimento da coisa, que se encontra com terceiros. 
 
Ver: arts. 529 a 532 CC/2002 
 
7. RESTRIÇÕES AO CONTRATO DE COMPRA E VENDA: 
 
Compra e Venda de ascendente a descendente - É anulável a venda de ascendente a 
descendente, quando os demais descendentes e o cônjuge não tiverem expressamente consentido. 
 
Ver: art. 496 CC/2002 
 
Compra e venda de imóvel entre marido e mulher - É vedada a compra e venda entre marido e 
mulher que tenha por objeto bem que integre o acervo dos bens comuns do casal. 
 
Ver: art. 499 CC/2002 
 
Imóvel pendente de indivisão - Enquanto pendente o estado de indivisibilidade do bem, o 
condômino não poderá vender a sua parte a estranho, sem oferecer primeiro ao outro condômino. 
 
Ver: art. 504 CC/2002 
 
Venda sem anuência do cônjuge - Com exceção do casamento com regime da separação absoluta 
de bens, não pode o cônjuge, sem a anuência do outro (outorga uxória), realizar contrato de compra e 
venda que tenha por objeto imóvel de qualquer valor; 
 
Ver: art. 1.647, I, CC/2002. 
 
 
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QUESTÕES PARA REVISÃO DA UNIDADE 
 
 
01. Quanto à classificação, o contrato de compra e venda de imóveis se apresenta da seguinte forma: 
a) Consensual, bilateral, oneroso e não solene; 
b) Consensual, bilateral, oneroso e solene; 
c) Bilateral, oneroso, formal e aleatório; 
d) Oneroso, bilateral, não formal e consensual; 
 
02. A compra e venda entre cônjuges é: 
a) ineficaz enquanto não dissolvida a sociedade conjugal. 
b) válida com relação a bens integrantes ou não da comunhão. 
c) nula em relação a quaisquer bens, porque implica alteração do regime de bens entre cônjuges. 
d) válida com relação a bens excluídos da comunhão. 
 
03. A cláusula segundo a qual o vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la, em 
determinado prazo, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, é 
denominada: 
a) venda com reserva de domínio. 
b) preempção ou preferência. 
c) venda a contento. 
d) retrovenda. 
 
04. É correto afirmar sobre os contratos de compra e venda, EXCETO: 
a) Pode ter por objeto coisa atual ou futura; 
b) Pode o preço ser fixado por terceiro designado pelas partes; 
c) Até o momento da tradição, os riscos da coisa corrempor conta do comprador, e os do preço por conta do vendedor; 
d) Nas coisas vendidas em conjunto, o defeito oculto de uma não autoriza a rejeição de todas. 
 
05. Sobre os contratos de compra e venda, marque a opção INCORRETA: 
a) É nulo quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço; 
b) É lícito o contrato de compra e venda entre os cônjuges, com relação a bens pertencentes à comunhão; 
c) A cláusula de reserva de domínio deve ser estipulada por escrito e depende de registro no domicílio do comprador para valer 
contra terceiros; 
d) Quando o contrato de compra e venda for pura, considera-se obrigatório e perfeito, desde que as partes acordem no objeto e no 
preço. 
 
06. Marcelo firmou com Augusto contrato de compra e venda de imóvel, tendo sido instituído no 
contrato o pacto de preempção. Acerca do instituto da preempção, assinale a afirmativa correta: 
a) Trata-se de pacto adjeto ao contrato de compra e venda em que Marcelo impõe a Augusto a obrigação de oferecer a coisa 
quando vender, ou dar em pagamento, para que use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto; 
b) Trata-se de pacto adjeto ao contrato de compra e venda em que Marcelo se reserva ao direito de recobrar o imóvel vendido a 
Augusto no prazo máximo de 3 anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador. 
c) Trata-se de pacto adjeto ao contrato de compra e venda em que Marcelo reserva para si a propriedade do imóvel até o momento 
em que Augusto realize o pagamento integral do preço; 
d) Trata-se de pacto adjeto ao contrato de compra e venda em que Marcelo, enquanto constituir faculdade de exercício, poderá 
ceder ou transferir por ato inter vivos. 
 
07. Ambrósio, empresário bem sucedido e pai de 5 filhos, pretende vender um imóvel de sua 
propriedade para seu filho mais velho, João, que com suas economias irá comprar e nesse local 
iniciar sua própria empresa. Diante de tal situação, explique em breves palavras quais seriam os 
cuidados que Ambrósio deveria observar para que este negócio jurídico de compra e venda fosse 
válido e eficaz.