civil 3 locação, doação, contratos...

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LOCAÇÃO DE COISAS
Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.
O locatário PODE devolver a coisa pagando multa prevista no contrato de forma proporciomal ao tempo que resta para o fim da locação. 
Art. 571.
Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato. 
Parágrafo único. O locatário gozará do direito de retenção, enquanto não for ressarcido.
A locação por tempo determinado cessa findo o prazo estipulado independentemente de notificação ou aviso. Se o locatário continuar na posse sem oposição do locador, presuma-se prorrogada sem prazo determinado. 
O que é um bem ALIENADO? 
Alienação de bens é a transferência de domínio de bens de um indivíduo para terceiros. A alienação de bens é qualquer item de valor econômico de propriedade de um indivíduo, como imóveis, moto, automóvel, barco, computador, filmadora etc., ou corporação , que pode ser convertido em dinheiro
Alienada a COISA durante a locação, o adquirente não é obrigado a respeitar o contrato, a não ser que este contenha clausula de sua vigência e caso de alienação e conste no RGI.
Art. 576.
Se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro.
§ 1º O registro a que se refere este artigo será o de Títulos e Documentos do domicílio do locador, quando a coisa for móvel; e será o Registro de Imóveis da respectiva circunscrição, quando imóvel.
§ 2º Em se tratando de imóvel, e ainda no caso em que o locador não esteja obrigado a respeitar o contrato, não poderá ele despedir o locatário, senão observado o prazo de noventa dias após a notificação.
Morrendo o locador ou locatário, transfere-se a locação por tempo determinado a seus herdeiros.
Art. 577.
Morrendo o locador ou o locatário, transfere-se aos seus herdeiros a locação por tempo determinado.
Na dúvida quanto à interpretação do contrato, prevalece a mais favorável ao locatário. 
EXTINÇÃO DO CONTRATO 
São formas de extinção dos contratos: A) resolução; B) resilição; C) rescisão.
RESOLUÇÃO:
Surge de situações de inexecução das obrigações contratuais. (não cumprimento das obrigações; mora; cumprimento defeituoso).
RESILIÇÃO:
Extinção dos contratos pela vontade de uma ou ambas as partes. Para que ocorra é necessário acordo das partes neste sentido, partindo a vontade de um ou ambos os contratantes. Por isso falamos em resilição bilateral ou unilateral.
RESCISÃO:
É a ruptura do contrato onde houver lesão e não seja possível restaurar o equilíbrio contratual. Aproxima-se tal hipótese da anulação, já que há necessidade de sentença judicial para sua declaração.
Há no contrato vantagem desproporcional obtida por uma das partes, em prejuízo da outra.
A sentença rescisória tem efeitos “ex tunc” e o que receber fica obrigado a restituir.
Efeitos dos Contratos. Contrato bilateral e suas regras ( arras; “exceptio non adimpleti contractus”; vícios redibitórios; evicção; cláusula resolutiva tácita e expressa.
Sob a ótica do locatário não se exige a observância do contrato originário. Deve-se analisar tão somente o contrato de locação atual.
Se o contrato atual for de prazo indeterminado, o locatário poderá extinguir o contrato a qualquer tempo por denúncia vazia e mediante notificação com 30 dias de antecedência, sob pena de pagar as despesas relativas ao período. Pode ainda rescindir o contrato por denúncia cheia, sem embargo de eventuais perdas e danos.
Se o contrato atual for de prazo determinado, o locatário pode considerar extinto o contrato naturalmente ao fim do prazo, porém ele não precisa respeitar o prazo para que o contrato se finde, podendo deixar o imóvel desde que notifique o locador com 30 dias de antecedência. Nesse caso o locatário deverá arcar com uma multa proporcional ao descumprimento do contrato (não é devida a multa, porém, se a rescisão se der em razão da mudança de local de trabalho determinada pelo empregador, mas ainda aqui ele deve notificar o locador), se não houver multa prevista, a mesma deverá ser arbitrada pelo juiz – se não houver a notificação o locatário deverá pagar as despesas relativas ao período. Pode ainda rescindir o contrato por denúncia cheia, sem embargo de eventuais perdas e danos.
O locatário goza de preferência legal na aquisição do imóvel (se o locador for vender o imóvel deve oferecer primeiro ao locatário), porém, sendo o locatário preterido em seu direito de preferência e se o contrato (ou compromisso) de compra e venda estiver registrado 30 dias antes da venda, o locatário poderá se valer da ação de preferência para usufruir de todos os benefícios legais decorrentes da preferência legal.
O amparo da lei conferido ao terceiro de boa-fé se manifesta na proteção da propriedade do imóvel adquirido, de maneira que o terceiro não o perderá pela ação de preferência se o contrato não estiver registrado.
Se o imóvel objeto de anterior contrato de locação for adquirido por terceiro, este terá um prazo decadencial de 90 dias para denunciar o contrato (retirar o locatário do imóvel), salvo cláusula de vigência.
Sendo assim caso o contrato tenha um prazo de validade superior a 30 meses, após esse tempo se não houver uma renovação do mesmo, o acordo se estenderá por prazo indeterminado.
Ressalta-se que nesse tipo de contrato o locador poderá pedir o imóvel de volta a qualquer momento, desde que obedeça o lapso temporal de 30 dias para desocupação do imóvel. Assim diz o art. 46 da lei a Lei do Inquilinato.
O que é Comodato:
Comodato é um tipo de contrato em que ocorre o empréstimo gratuito de coisas que não podem ser substituídas por outra igual, como um imóvel. A única obrigação de quem recebe o bem é devolver no prazo combinado e nas mesmas condições que recebeu.
Denúncia vazia, é a faculdade muito usada em locação de imóveis. Pois coloca fim ao contrato sem que o proprietário do bem precise apresentar qualquer motivo ou justificativa.
Entende-se por denúncia cheia aquela em que o locador deseja dar fim ao contrato de aluguel com apresentação de justificativa, conforme disposto na Lei 8.245/91
DOAÇÃO
Art. 538. Considera-se doação o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra.
Doador  - Quem doa o bem.
Donatário - Quem o recebe; beneficiário.
Unilateral e gratuito - HÁ duas partes, apenas o doador se obriga, não havendo contraprestação. É ato de liberalidade (animus donandi); pode ser estipulado encargo, caso o doador vincule o donatário a algum ônus.
Receptício - Somente se aperfeiçoa com a aceitação (expressa ou tácita) do donatário. Havendo encargo, a aceitação deve ser expressa.
Forma - Apesar de consensual (não exige tradição), em regra, é solene, com instrumento particular ou público (bens imóveis). Admite-se forma verbal, seguida de imediata tradição, para bens móveis de pequeno valor.
Inter vivos - Não há doação para após a morte (nesse caso, seria cláusula testamentária).
Objeto
Deve estar in commercium: móvel ou imóvel, corpóreo ou incorpóreo, presente ou futuro.
Doação com encargos
Dá-se quando o imóvel é transferido a terceiros sob certas condições impostas no momento da doação e cuja inobservância importa na nulidade da doação.
Efeitos
- Em regra, os incapazes não podem doar, mesmo representados ou assistidos.
- Cônjuges necessitam de outorga conjugal, exceto no regime de separação absoluta. Ademais, não podem fazer doações entre si no regime de comunhão universal; em outros regimes, é admissível, importando em adiantamento do que lhes couber por herança.
- Cônjuge adúltero não podefazer doação ao cúmplice (anulável).
- Pessoas jurídicas de direito privado podem fazer receber doações; falido é impedido, pois perdeu a administração dos bens.
É nula a doação de todos os bens sem reserva de parde ou renda suficiente para sua subsistência. É admitida se o doador se reservar o usufruto.
Se com a doação o doador ficar insolvente, os credores prejudicados podem anulá-la, evitando-se fraude contra credores.
Herdeiros necessários
Havendo descendentes, ascendentes e cônjuge, o testador só pode dispor de metade da herança (artigos 1.789  e 1.846), preservando-se a legítima. Ultrapassada esta, há nulidade do que exceder a parte disponível (doação inoficiosa).
Filhos
É permitida a doação dos pais aos filhos, não sendo imprescindível autorização dos outros filhos. Saindo os bens da parte disponível de seu patrimônio, não importa em adiantamento da legítima, dispensando-se o donatário da colação. Excedendo a parte disponível, a doação é nula.
Revogação
Ingratidão - Ato personalíssimo do doador quando o donatário atentar contra sua vida, cometer ofensa física, injuriá-lo, caluniá-lo  ou, podendo, recusar alimentos a ele. Prazo: decadencial de um ano, a partir do conhecimento do fato, mediante ação judicial, Nula é a disposição que renuncia antecipadamente o direito da revogação por ingratidão.
Revogada a doação, os vens retornam ao patrimônio do doador. Se o donatário vendeu o bem, preserva-se o negócio, respeitando-se os direitos de terceiros de boa-fé, mas o dinheiro recebido deve ser entregue ao doador.
Não se revogam por ingratidão as doações puramente remuneratórias, oneradas com encargo, que se fizerem em cumprimento de obrigação natural (dívidas de jogo ou prescritas) ou feitas para determinado casamento.
Descumprimento do encargo imposto - A doação onerosa será revogada pela inexecução de encargo. Não havendo prazo para o cumprimento deste, o doador pode notificar judicialmente o donatário, assinalando-lhe prazo razoável para seu cumprimento.
EMPRÉSTIMOS
art. 579 - “O comodato é o empréstimo gratuito de coisas não fungíveis. Perfaz-se com a tradição do objeto ”.
“um negócio jurídico unilateral e gratuito, por meio do qual uma das partes (comodante) transfere à outra (comodatário) a posse de um determinado bem, móvel ou imóvel, com a obrigação de o restituir”.
Exemplificando, um sujeito que possui um imóvel na praia o empresta gratuitamente a seu amigo para que este possa gozar suas férias. Trata-se, portanto, de um contrato de comodato, pois se este empréstimo fosse oneroso, estaria referindo-se a um contrato de locação e não de comodato.
art. 586 - “mútuo é o empréstimo de coisas fungíveis. O mutuário é obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade ”. o contrato de mútuo constitui empréstimo para consumo, pois o mutuário não é obrigado a devolver o mesmo bem, como ocorre no comodato, mas sim coisa da mesma espécie. 
Abordando suas características, o mútuo é empréstimo de consumo enquanto que o comodato é de uso. Desta forma, o mútuo tem por objeto coisas fungíveis, desobrigando-se o mutuário ao restituir coisa da mesma espécie, qualidade e quantidade.
VICIOS REDIBITÓRIOS - Defeitos ocultos que a coisa apresenta que tornam a coisa imprópria ao que se destina ou lhe diminui o valor. Implicam no plano de eficácia. Os defeitos que desvalorizam a coisa ou a tornam imprópria para uso. Tal vício é chamado de redibitório, pois confere à parte prejudicada o direito de direito de redibir, ou seja, rescindir o contrato, devolvendo a coisa e recebendo do devedor a quantia paga. (aplicável a doações onerosas) 
art. 442 - Em vez de rejeitar a coisa, redibindo o contrato (art. 441), pode o adquirente reclamar abatimento do preço;
art 443 - Se o alienante conhecia o vício ou defeito da coisa, restituirá o que recebeu com perdas e danos; se o não conhecia, tão somente restituirá o valor recebido, mais as despesas do contrato.
art. 445 - O adquirente decai do direito de obter a rebidição ou abatimento no preço no prazo de trinta dias se a coisa for móvel, e de um ano se for imóvel, contado da entrega efetiva; se já estava na posse, o prazo conta-se da alienação reduzindo à metade.
EVICÇÃO - É a perda da coisa diante uma decisão judicial ou ato administrativo que a atribui á um 3 pessoa por causa jurídica pré- existente ao contrato.
Pode ser conceituada como sendo a perda da coisa diante de uma decisão judicial ou de um ato administrativo que a atribui a um terceiro. Quanto aos efeitos da perda , a evicção pode ser total ou parcial. Seguindo em parte esse último entendimento, a mesma Corte Superior, em acórdão mais recente, deduziu que a evicção não exige o trânsito em julgado da decisão para o devido exercício do direito.
art. 449 - Não obstante a cláusula que exclui a garantia contra a evicção, se esta se der, tem direito o evicto a receber o preço que pagou pela coisa evicta, se não soube do risco da evicção, ou, dele informado, não o assumiu.
COMPRA E VENDA
art. 481 Pelo contrato de compra e venda , um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. É um contrato consensual. As partes se obrigam reciprocamente.
-CARATER OBRIGACIONAL DE DAR
- A TRANSFERÊNCIA DO BEM DEVE-SE SE À TRADIÇÃO DOS BENS MÓVEIS E TRANSCRIÇÃO DE BENS IMÓVEIS.
-BENS CORPÓREOS: Móveis e imóveis
-BENS INCORPÓREOS: Cessão de direitos
art. 496 É ANULÁVEL a venda de ascendente e descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge di alienante expressamente houverem consentido. Parágrafo único. Em ambos os casos , dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.
Os riscos da coisa correm por conta do vendedor , e os do preço por conta do comprador. Os riscos da coisa correm por conta do vendedor, que tem o encargo de conservar a coisa vendida até a tradição. Os riscos do preço correm por conta do comprador.
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.
Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os com proprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.
Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.
Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel.