CONDOMÍNIO

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CONDOMÍNIO
Noções básicas
Diz-se que existe condomínio quando mais de uma pessoa exerce propriedade sobre um bem. Segundo Limongi França, condomínio pode ser definido como “a espécie de propriedade em que dois ou mais sujeitos são titulares, em comum, de uma coisa indivisa (pro indiviso), atribuindo-se a cada condômino uma parte ou fração ideal da mesma coisa”.
Com relação à sua estrutura jurídica, nossa legislação adotou a teoria da propriedade integral ou total. Dizer isso significa dizer que no condomínio há uma propriedade sobre toda a coisa, delimitada naturalmente pelos iguais direitos dos demais consortes, e que sua utilidade econômica é distribuída entre todos eles. Todos. Além disso, o direito de cada condômino com relação a terceiros abrange a totalidade dos poderes imanentes ao direito de propriedade; entretanto, entre eles, o direito de cada um fica limitado pelo direito de outro na medida de suas quotas. Isso possibilita a sua coexistência. Cabe dizer ainda que o condomínio possui natureza real, e não contratual.
Classificação
Quanto à origem:
Condomínio voluntário ou convencional: é aquele decorrente do acordo de vontade dos condôminos – nasce de um negócio jurídico. Ex.: duas pessoas que compram um imóvel para investimento comum.
Condomínio incidente ou eventual: é originado de motivos diversos da vontade dos condôminos. Ex.: duas pessoas que recebem um bem como herança.
Condomínio necessário ou forçado: decorre de determinação legal, como consequência inevitável do estado de indivisão da coisa. Ex.: direito de vizinhança (paredes, muros, cercas e valas).
Quando ao objeto ou conteúdo:
Condomínio universal: abrange a totalidade do bem, inclusive seus acessórios (nos casos de frutos e benfeitorias). Como regra, o condomínio tem essa natureza.
Condomínio particular: abrange determinadas coisas ou efeitos, o que geralmente é delimitado no ato de instituição;
Quanto à forma ou divisão
Condomínio pro diviso: é aquele em que é possível determinar qual fração corresponde a cada condômino. Ex.: parte autônoma em um condomínio edilício.
Condomínio pro indiviso: é aquele em que não é possível determinar qual fração corresponde a cada condômino. Ex.: parte comum em um condomínio edilício.
Do condomínio voluntário ou convencional
A doutrina define o condomínio voluntário como aquele que decorre do exercício da autonomia privada. Um exemplo desta modalidade é a situação de três amigos que adquirem uma casa no litoral, a fim de compartilharem o uso, a fruição e os gastos relativos a este imóvel.
Com relação aos direitos e deveres dos condôminos (art. 1.314 CC), cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindica-la de terceiro, defender a sua pose e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la. Dito isso, infere-se que cada condômino tem a propriedade plena e total sobre a coisa, o que é limitado pelos direitos dos demais. Sendo assim, não cabe reintegração de posse por um dos condôminos sobre os demais, pois há composse.
No parágrafo único do mesmo artigo supracitado, há a previsão de que nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros. Se isso ocorrer (sem a devida autorização), caberá ação de reintegração de posse em face de terceiro.
Cada condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa e a suportar os ônus a que estiver sujeito. Presume-se (relativamente) que há a igualdade das partes ideais de cada condômino.
Em algumas ocasiões, o condômino pode se eximir do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal. Se os demais condôminos assumirem as despesas e as dívidas daquele que renunciou, adquirem a parte ideal dele, na proporção dos pagamentos que fizerem. Se os demais condôminos não quiserem realizar o pagamento, a coisa comum será dividida de forma igualitária entre os condôminos restantes.
Se a dívida for contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação e nem se estipular solidariedade, entende-se que cada um se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum. Ainda, as dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão e durante ela, obrigam o contratante. Porém, este tem ação regressiva contra os demais.
O art. 1.319 do Código Civil expõe que cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.
Ainda dobre os direitos e deveres dos condôminos, a todo tempo será lícito a este exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão. Se isso não for atendido de forma amigável, caberá ação de divisão (imprescritível). Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras de partilha de herança (art. 1.321). Se não for possível a divisão, caberá alienação judicial, dividindo-se o valor recebido na proporção das quotas de cada uma.
É lícito aos condôminos acordarem que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior que cindo anos, suscetível de prorrogação (exceto nas hipóteses de doação e testamento, em que serão improrrogáveis). Também é permitido que o juiz, nos casos em que houver requerimento de qualquer interessado e sendo graves as razões, que ele determine a divisão da coisa comum antes do prazo.
Nos casos de coisa indivisível, se os consortes não quiserem adjudicá-la apenas a um, os outros consortes serão indenizados, a coisa deverá ser vendida e o valor apurado será dividido entre eles. O condômino, na hora da venda e em condições iguais de oferta, tem o direito de preferência. Entre os condôminos, aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas e, em não havendo, o de quinhão maior, haverá este mesmo direito com relação aos outros. Isso está em sintonia com o direito de preempção legal existente a favor do condômino de coisa indivisível na compra e venda (art. 504 CC).
Se nenhum dos condôminos tiver benfeitorias na coisa comum e participarem todos do condomínio em partes iguais, deverá ser realizada uma licitação especial entre estranhos. Antes de entregar o bem àquele que oferecer o maior lance, a licitação será procedida entre os condôminos. Neste caso, também haverá o direito de preferência para o condômino em face de estranhos.
A administração do condomínio será escolhida pela maioria dos condôminos. É importante frisar que este administrador pode ser estranho ao condomínio, e agirá com um mandato legal, representando todos os condôminos nos seus interesses. A maioria será calculada apelo valor dos quinhões, e as deliberações dos condôminos tem força vinculativa obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta. Quando não for possível encontrá-la, o juiz, decidirá. Ainda, havendo dúvida quanto ao valor do quinhão para as deliberações, será este avaliado judicialmente.
Com relação aos frutos da coisa comum, se não houver previsão em contrário, eles serão partilhados na proporção dos quinhões. Se o imóvel em condomínio for locado a terceiro, os aluguéis serão divididos na proporção de cada um.
Do condomínio necessário
O condomínio necessário, também chamado de condomínio legal, ocorre nos casos inerentes ao direito de vizinhança, envolvendo as meações de paredes, cercas, muros e valas.
O proprietário que tem o direito de estremar um imóvel com pareces, cercas, muros, valas ou valados, possui também o direito de adquirir a meação, embolsando a metade do que valer a obra e o terreno por ela ocupado. Se não houver acordo com relação ao preço da obra, esse será arbitrado por perito judicial, o que pode ser requerido por qualquer uma das partes.
Por fim, qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que pretende a divisão não pagar, não poderá fazer uso da obra divisória, nos termos do art. 1.130 do Código Civil.
Do Condomínio Edilício
Modalidades de partes
Com relação às modalidades de partes, a doutrina elenca que existemas partes que são propriedade exclusiva (caso dos apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no sobressolo e nas outras partes comuns; podem ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, não havendo direito de preferência a favor dos outros condôminos); e as partes que são propriedade comum dos condôminos: solo, estrutura do prédio, telhado, rede geral de distribuição de água, esgoto e eletricidade, calefação e refrigeração centrais e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público; não podem ser alienados separadamente ou serem divididos; cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns.
No condomínio, há uma relação entre coisas, e não entre pessoas. É por isso que a jurisprudência se posiciona no sentido de que não existe relação de consumo entre os condôminos.
Instituição do condomínio
Com relação à instituição do condomínio edilício, esta pode ser feita por ato entre vivos ou por testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis. No que diz respeito ao ato de instituição inter vivos, já que se falar do negócio jurídico de incorporação imobiliária.
Convenção do condomínio
No que concerne à convenção de condomínio, essa constitui o estatuto coletivo que regula os interesses das partes, havendo um típico negócio jurídico decorrente da autonomia privada. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais, tornando-se obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção (art. 1.333 CC).
Para que possa ser oponível contra terceiros (adquirir efeito erga omnes), a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de imóveis, uma vez que o STJ já entendeu (súmula 260) que esta convenção, mesmo que aprovada, se não for registrada neste cartório, não tem efeito, tendo validade apenas para regular as ações entre os condôminos.
Nos termos do art. 1.334 do Código Civil, essa convenção deve determinar:
A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
A forma de administração do condomínio edilício;
A competência das assembleias, a forma de sua convocação e o quórum exigido para as deliberações;
As sanções a que estão sujeitos os condôminos ou os possuidores;
O regimento interno (regulamento que traz as regras fundamentais a respeito do cotidiano do condomínio.
Ainda, cabe ressaltar que esta convenção poderá ser feita por meio de escritura pública ou por instrumento particular.
Natureza jurídica
Com relação à natureza jurídica do condomínio, a doutrina majoritária tem um entendimento advindo do Código Civil de 1916: o condomínio edilício é um ente despersonificado, tido como uma quase pessoa jurídica. Argumentam no sentido de que não pode ser tido como uma pessoa jurídica de Direito Privado, pois segue o numerus clausus (rol taxativo).
No entanto, doutrinadores modernos se posicionam no sentido de que o condomínio edilício é uma pessoa jurídica, afirmando que o rol das pessoas jurídicas de Direito Privado, constante do art. 44 do Código Civil é apenas exemplificativo (numerus apertus).
Direitos, deveres e penalidades dos condôminos
Diz o artigo 1.335 do Código Civil que são direitos dos condôminos:
Usar, fruir e livremente dispor de suas unidades (decorrentes do exercício da propriedade);
Usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores (em caso de exclusão do direito de outrem, o condomínio ou o próprio condômino prejudicado deverá ingressar com a ação cabível);
Votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quites com suas obrigações condominiais.
Já os deveres são elencados pelo art. 1.336 do Código Civil, sendo eles:
Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; nesses casos, além das penalidades pecuniárias, caberá ação de nunciação de obra nova ou mesmo ação demolitória, proposta pelo condomínio ou por qualquer condômino;
Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; isso visa manter a harmonia estética do condomínio;
Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Caso um dos condôminos desrespeite alguma dessas regras, 2/3 dos demais podem deliberar a imposição de multa no montante de até cinco vezes o valor da quota condominial.
Com relação às penalidades ao condômino, é estabelecido que aquele que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. É nula qualquer estipulação que disfarce ou simule uma multa superior a 2%, eis que a norma é de ordem pública.
Ainda, o condômino que não cumprir reiteradamente com seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de ¾ dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa de até cinco vezes o valor atribuído à quota condominial, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independente de perdas e danos.
Se dessas atitudes decorrer incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, o condômino poderá ser constrangido a pagar multa correspondente a dez vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais.
Entende-se que tais penalidades acima citadas devem ser aplicadas ao condômino que não cumpre reiteradamente com as obrigações pecuniárias condominiais. Entretanto, as multas supracitadas só podem ser instituídas após a previa comunicação ao infrator, assinalando-lhe prazo para justificar a sua conduta, exercendo o direito de defesa. O atual Código Civil não traz expressamente a possibilidade de expulsão do condômino antissocial; entretanto, alguns doutrinadores e tribunais entendem em sentido diverso nos casos de extrema gravidade, trazendo esta possibilidade.
Ainda com relação aos direitos, o condômino que resolver alugar área no abrigo para veículos, os demais condôminos terão direito de preferência a estranhos. Se este direito for violado, entende-se que os condôminos preteridos podem constituir a locação em seu favor. Os tribunais superiores entendem que este direito se estende à venda desta área.
Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva e, inclusive, inseparáveis das frações ideais correspondentes às unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias. Ainda, é vedado alienar ou gravar os bens em separado, ou seja, alienar o uso das partes exclusivas sem alienar os das partes comuns.
Apesar do supra exposto, é permitido ao condômino alienar parte acessória de as unidades imobiliárias a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade estiver presente no ato constitutivo do condomínio e se a assembleia geral não se opor. Cabe ressaltar que os abrigos de veículos não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção deste.
As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino ou de alguns deles (hall de elevador privativo – casos em que há um apartamento por andar) deve ser paga por quem dela usufrui.
Ainda, é obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, seja ela total ou parcial. A seguradora a ser contratada será escolhida pelo síndico e ocorrendo o sinistro, a indenização será paga aos condôminos na proporção de seus quinhões.
Da administração do condomínio edilício
Síndico: a assembleia condominial deve escolher um síndico, que é o administrador-geral docondomínio, que não precisa ser necessariamente um condômino. O prazo de administração não pode ser superior a dois anos, mas poderá renovar-se. As competências do síndico são elencadas pelo artigo 1.348 do Código Civil. A assembleia poderá, eventualmente, investir outra pessoa em lugar do síndico. Ainda, o síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia. Por fim, o síndico poderá ser destituído por meio de assembleia, que exige a maioria absoluta de membros. Isso ocorrerá se ele praticar irregularidades, não prestar contar ou não administrar convenientemente o condomínio.
Assembleias: existem as assembleias geral e ordinatória, que serão convocadas pelo síndico, anualmente e na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas e, eventualmente, eleger seu substituto e alterar o regimento interno. Se o síndico for omisso e não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo. Existe ainda a assembleia extraordinária, para tratar de temas relevantes ou urgentes referentes ao condomínio
Conselho fiscal: órgão consultivo financeiro, composto de três membros, eleitos pela assembleia, conforme previsto na convenção. Este órgão não é obrigatório, mas sim facultativo. O prazo de atuação não pode ser superior a dois anos. Competirá a ele dar parecer sobre as contas do síndico, aprovando-as ou rejeitando-as.
Extinção do condomínio edilício
O condomínio poderá ser extinto se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína (art. 1.357 CC) ou se houver desapropriação do imóvel (art. 1.358 CC).
REFERÊNCIA: LIMONGI FRANÇA, Rubens. Instituições de Direito Civil. E. ed. São Paulo, Saraiva, 1996.