Direito dos Contratos - Compra e Venda

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COMPRA E VENDA
É o contrato pelo qual um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de coisa corpórea ou incorpórea, e outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro ou valor fiduciário equivalente. Não transfere a propriedade da coisa, mas apenas obriga uma das partes a transferir a coisa a outro.
Sistemas
- Francês: contrato tem o poder de transferir o domínio da coisa, independentemente de tradição ou registro.
- Romano: contrato apenas cria obrigações, sendo que seu descumprimento gera perdas e danos.
- Brasileiro: contrato de compra e venda gera obrigações e não transferência direta da propriedade (adoção do sistema romano, com poucas exceções).
Classificação:
- Bilateral
- Consensual
- Oneroso: há vantagens para ambas as partes
- Comutativo: partes, de antemão, conhecem as prestações que deverão cumprir
- Não solene (salvo direitos reais sobre imóveis)
Elementos
- Consentimento
Elementos de validade: deve ser livre e espontâneo (não o será se houver coação); deve surgir de agente capaz; deve recair sobre a natureza do contrato e sobre o objeto (não recaindo, pode-se estar diante de erro ou dolo).
Elemento de existência: deve recair sobre uma coisa e um preço.
- Preço
Fatores: Peculiaridade (ser ou representar dinheiro); seriedade (ser verdadeiro, real, sob pena de ser simulação); certeza (certo ou determinável).
Pode ser definido por acordo entre os contratantes, por arbítrio de terceiro escolhido pelas partes, por tabelamento oficial, por taxa de mercado ou bolsa em certo dia ou lugar, ou por índices ou parâmetros. É livre, mas alguns temperamentos podem torná-lo anulável (por exemplo, em "negócios da China" - art. 157 CC - e em estado de perigo - art. 156 CC).
A lei admite, excepcionalmente, convenção de venda sem fixação de preço, desde que essa seja a intenção das partes, hipótese em que se considera o tabelamento oficial ou o preço corrente das vendas habituais do vendedor.
- Coisa
Deve ser:
Corpórea ou incorpórea.
Existente, ainda que de modo potencial. Se for inexistente por ter perecido, a venda é nula. Se for sobre coisa futura sem assunção de risco, é sob condição. Se for coisa futura com assunção de risco, é aleatória.
Determinada ou determinável. Se for coisa incerta, deve ser indicada pelo menos quanto ao gênero e à quantidade.
Disponível (alienável natural, legal e voluntariamente) e pertencente ao vendedor. Não sendo o vendedor dono da coisa, a venda poderá ser convalidada se ele vier a adquiri-la posteriormente e estiver de boa-fé (art. 1268 CC).
Efeitos da compra e venda
- Gera obrigações recíprocas de entregar a coisa e pagar o preço
- Gera responsabilidade por vícios redibitórios e pela evicção
- Responsabilidade pelos riscos da coisa
- Responsabilidade pelos riscos do preço
- Responsabilidade pelas despesas de escritura e registro
- Responsabilidade pela tradição
- Responsabilidade pelas dívidas pretéritas que gravam a coisa até a tradição
- Direito de retenção da coisa
Limitações à compra e venda
Venda de ascendente a descendente: é anulável, salvo se houver consentimento dos outros descendentes e do cônjuge.
Aquisição por pessoa encarregada de zelar pelos interesses do vendedor: é nula.
Venda de fração ideal de coisa indivisível em condomínio: consortes tem direito de preferência. Se mais de um consorte prejudicado tiver interesse na coisa, tem primazia o que tiver benfeitorias de maior valor na coisa, o que tiver maior quinhão e o que fizer o primeiro depósito, nessa ordem.
Venda entre cônjuges: só é possível em relação a bens excluídos da comunhão.
Venda ad mensuram
Aquela em que o preço estipulado é feito com base nas dimensões do imóvel. A lei admite uma diferença de até 1/20 da área total enunciada. Pode haver exclusão de tolerância se houver exclusão expressa no contrato ou se o comprador provar que não teria realizado o negócio se soubesse da diferença. O comprador poderá pedir complemento da área (açao ex empto ou ex vendito) - não sendo possível, terá a opção entre pedir a resolução do contrato ou o abatimento proporcional do preço.
Venda ad corpus
Aquela em que o imóvel é vendido como coisa certa e discriminada. Pouco importa a área efetiva do imóvel, não haverá complemento ou devolução do preço.
Retrovenda
- O vendedor reserva-se o direito de reaver o imóvel que está sendo alienado, em certo prazo, restituindo o preço mais despesas feitas pelo comprados (art. 505 CC)
- Direito de retrato