Parcelamento do Solo Urbano

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Direito imobiliário – N2
Parcelamento do Solo Urbano Lei nº 6.766/1979
Gleba
“Gleba é a porção de terra que não tenha sido submetida a parcelamento sob a égide da Lei n° 6.766/79, o que equivale dizer que estaremos diante de uma gleba se a porção de terra jamais foi loteada ou desmembrada sob a vigência da nova Lei. ” Logo, Gleba é a terra crua, sem qualquer regulamentação e adequação às leis brasileiras e regionais.
Lote
“Considera-se lote o terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situa (art. 2º, § 4º, da Lei 6.766/79). ” 
Diferença: Desta forma, fica clara a diferença entre Gleba e Lote, sendo este último, nada mais que o primeiro devidamente regulamentado e adequado às leis do Plano Diretor da região onde ele se encontra.
Loteamento
Loteamento, por sua vez, é muito bem-conceituado pela Lei nº 6.766, a qual, em seu artigo 2º, §1º anota: “Art. 2º, §1º - Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. ”
Desmembramento
A mesma lei cuida de definir, também, o conceito de desmembramento, dessa vez no parágrafo 2º do mesmo artigo, que assim dispõe: “Art. 2º, §1º - Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes. ” 
Diferença: Assim, Loteamento e desmembramento são espécies de parcelamento de um lote. A diferença principal deles é que enquanto o Loteamento tem a incumbência de criar um sistema viário para região, o Desmembramento aproveita o sistema viário já existente. Vale lembrar que sistema viário são ruas, avenidas e rodovias da região.
Das Proibições de Parcelamento Urbano
A Lei nº 6.766/79 traçou, nos incisos do parágrafo único do art. 3º, os casos de proibição de parcelamento do solo urbano. Antes, porém, tratou de afirmar que "somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas ou de expansão urbana, assim definidas por lei municipal. “As vedações constantes na lei são de caráter sanitário e de segurança pública. As proibições podem ser assim elencadas:
 Hipótese: proibição de parcelamento do solo urbano em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;
 Hipótese: é exigido o saneamento do terreno para o parcelamento do solo urbano em terrenos aterrados com material nocivo à saúde pública;
 Hipótese: o atendimento de exigências específicas das autoridades para o parcelamento do solo urbano em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento);
 Hipótese: o não-parcelamento do solo urbano em áreas cujas condições geológicas não aconselhem a edificação;
 Hipótese: a vedação em áreas de preservação ecológica ou naqueles onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis.
Estatuto das Cidades Lei nº 10.257/2001
os requisitos do usucapião coletivo, contidos no art. 10, do Estatuto da Cidade:
Posse mansa e pacífica, sem oposição em conjunto por diversos possuidores de baixa renda;
Lapso temporal quinquenal, podendo haver soma das posses dos antecessores, desde que contínuas;
Animus domini especial, ou seja, os possuidores devem agir com ânimo de dono em relação ao imóvel que pretendem usucapir, nele residindo, e, demais disso, não podem ser proprietários de outro imóvel, urbano ou rural;
Por fim, objeto constituído de imóvel urbano, qualquer que seja a metragem.
Seus princípios básicos são: o planejamento participativo e a função social da propriedade.
Usucapião Coletivo
O condomínio que se forma pelo reconhecimento da usucapião coletiva. Esse condomínio é indivisível, somente permitindo-se a divisão se houver urbanização posterior da área usucapida e, ainda assim, por deliberação de dois terços dos coproprietários. A administração do condomínio, de acordo com o Estatuto da Cidade, será levada a efeito pela maioria de condôminos presentes, obrigando também os ausentes. A lei não estipulou a forma de convocação, de votação e, tampouco, de administração. Nesse sentido, entendemos, por analogia, que deverão ser aplicadas as normas referentes ao condomínio edilício. Na hipótese de algum possuidor ser proprietário, não será possível a usucapião coletiva, fato esse que afetará irremediavelmente o direito dos demais. Cada possuidor usucapirá uma fração ideal idêntica, independentemente da fração de terreno que ocupe, salvo se houver acordo entre os condôminos na ação de usucapião ou em ato posterior, e, neste último caso, cabe à unanimidade dos coproprietários estabelecer frações ideais diferenciadas.
O Plano Diretor
Este é o instrumento básico da política de desenvolvimento e expansão urbana. Ele apresenta as exigências fundamentais de ordenação urbana que trazem qualidade de vida, justiça social e desenvolvimento das atividades econômicas, permitindo que a cidade cumpra sua função social. (Art.39 a 42 da Lei 10.257/2001).
O Plano Diretor deverá conter:
Área delimitada onde poderá ser aplicado o parcelamento, edificação ou utilização de compulsórios, considerando a existência de infraestrutura e de demanda para utilização; Usado em solo urbano subutilizado* ou não utilizado. (*Imóvel subutilizado: cujo aproveitamento seja inferior ao mínimo definido no Plano Diretor).
O proprietário receberá notificação, averbada no cartório de registro de imóveis, pelo Poder Executivo municipal. 
Após 3 tentativas frustradas a notificação será informada em edital. Prazos:
1 ano para protocolação do projeto no órgão municipal.
2 anos, após aprovação do projeto, para iniciar as obras do empreendimento.
Em empreendimentos de grande porte, estende-se o prazo para conclusão em etapas, desde que seja aprovado o projeto completo.
A transmissão do imóvel transfere as obrigações sem interrupções dos prazos.
Área delimitada do direito de Preempção: área sobre a qual o Poder Público Municipal terá preferência de aquisição dos imóveis colocados à venda (validade de 5 anos, renovável a partir de 1 ano). Desta maneira o Município terá a chance de adquirir imóveis para, por exemplo, regularização fundiária e construção de equipamentos urbanos e/ou sociais. Se o proprietário tiver interesse na venda (alienação) do imóvel, deverá notificar a Prefeitura Municipal, a qual terá 30 dias para publicar seu interesse. Passados os 30 dias, o proprietário poderá vender normalmente seu imóvel. Caso desobedeça à lei, e venda o imóvel, esta terá validade nula e o Município poderá adquirir o imóvel pelo valor declarado no IPTU ou pelo valor indicado na proposta apresentada se esta for inferior;
Área delimitada de outorga onerosa do direito de construir: o plano diretor poderá fixar áreas nas quais é possível construir além do determinado pelo coeficiente de aproveitamento, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário; (Coeficiente de aproveitamento: relação entre a área edificável e a área do terreno).
Áreas delimitada onde é possível alterações de uso do solo: O Plano Diretor poderá fixar áreas nas quais poderá ser permitida a alteração de uso do solo, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário. Para tal, existirá uma lei determinando a fórmula de cálculo para cobrança, casos passíveis da isenção do pagamento da outorga e a contrapartida do beneficiário.
Área delimitada das operações urbanas consorciadas: Estas áreas serão definidas por lei do Plano Diretor, indicando o programa básico de ocupação da área, programa de atendimento econômico e social à população diretamente afetada pela operação, finalidade da operação, estudo prévio de impacto de vizinhança, contrapartida da população em questão e forma de controle da operação. O que é a operação consorciada? É um conjuntode intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público em parceria com proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados visando transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental, como regularizações e alterações de parâmetros construtivos, de uso e ocupação do solo. Para pagar a operação poderão ser emitidos certificados de potencial de construção adicional, mas estes devem ser utilizados na área da operação.
Transferência do direito de construir: a lei municipal, baseada no Plano Diretor, poderá autorizar o proprietário do imóvel urbano a exercer em outro local ou alienar seu direito de construir quando seu imóvel for necessário para implantação de equipamentos urbanos ou comunitários, ou ainda quando houver interesse de preservação histórico, cultural, ambiental, paisagístico ou social.
Compete à União sobre o Estatuto das Cidades
legislar sobre normas para a cooperação entre os Estados e os Municípios, tendo em vista o equilíbrio do desenvolvimento e do bem-estar;
promover programas de construção de moradias e a melhoria das condições habitacionais e de saneamento básico;
instituir diretrizes para o desenvolvimento urbano, inclusive habitação, saneamento básico e transportes urbanos;
elaborar e executar planos de ordenação do território e de desenvolvimento econômico e social.
https://projetoarte.wordpress.com/2012/03/25/estatuto-da-cidade-_-resumo-simplificado/ (estatuto)
https://www.maxwell.vrac.puc-rio.br/12455/12455_3.PDF (registro público)
Registro Público Lei nº 6.015/1973
Registro Público
A Lei de Registros públicos estabeleceu um sistema no qual a competência é determinada pela localidade do imóvel. Tais registros compreendem uma descrição da propriedade (sob determinado número), os proprietários e detentores de garantia (hipoteca, por exemplo) prévios e atuais e outras informações. Qualquer transferência ou ônus deve ser registrado. As escrituras deverão ser firmadas em face a um cartório e então averbadas no Registro Geral de Imóveis.
Questões sobre Registro Público no Direito Imobiliário
A respeito da função dos registros públicos, é verdadeira a afirmação de que: Compreende segurança e certeza dos negócios jurídicos, importando na presunção de veracidade dos atos registrados, que admite prova em contrário
O Sistema registral, conforme leciona o Professor Hércules AGHIARIAN, é o procedimento instalado pelo legislador para controle e publicidade das ocorrentes transmissões. Segundo previsto na Constituição Federal, a legislação sobre registros públicos compete: Privativamente à União.
Matrícula é o número identificador do imóvel, que o individualiza. Sem ele, pode-se dizer, que para o sistema registral da Lei n° 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), não há propriedade imóvel disponível. Relativamente à matricula, podemos afirmar que: A matrícula será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser lançado na vigência da Lei 6.015/73;
O cancelamento do registro imobiliário significa o ato de declarar sem efeito qualquer ato registral imobiliário, extinguindo o direito a que se refere, na sua totalidade ou parcialmente. Partindo do princípio da legalidade que envolve os atos de registros públicos, podemos afirmar que: O cancelamento do registro far-se-á em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado;
No registro de imóveis, serão feitos os registros: Dos contratos de promessa de compra e venda; das instituições e convenções de condomínio, das citações de ações reais;
Sobre o sistema de registro imobiliário brasileiro, assinale a opção correta: Admitem-se casos em que a propriedade imóvel é adquirida independente do registro, como ocorre com a aquisição pela usucapião e pela sucessão hereditária. 
Os quatro serviços concernentes aos registros públicos, estabelecidos pela legislação civil, para autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos são: o registro civil de pessoas naturais, de pessoas jurídicas, de títulos e documentos e o registro de imóveis;
Escritura Pública de Imóvel
Formaliza a venda e cria um título considerado hábil à transmissão da propriedade do imóvel. Assim, a escritura é o próprio contrato, feito na forma pública, na presença do Tabelião. A escritura é utilizada para compra e venda imóveis.
Registro Público do Imóvel
Transfere definitivamente a titularidade do imóvel ao comprador e com ela, todas as obrigações acessórias (pagamento de condomínio, IPTU etc.). Como diz o ditado: quem não registra, não é dono! É o que diz o art. 1.245, § 1º do Código Civil: Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
Princípios Fundamentais dos Registros Públicos
Em relação aos registros públicos imobiliários há quatro princípios fundamentais que influenciaram a elaboração da Lei nº6.015/73. São eles: princípio da publicidade princípio; princípio da conservação; princípio da responsabilidade e o princípio da obrigatoriedade. 
Pelo princípio da publicidade todos os registros efetuados devem ser de conhecimento público, com acesso amplo a qualquer pessoa que deseje verificar qualquer informação nos órgãos competentes.
O princípio da conservação determina que nenhuma informação pode ser perdida, ou descartada. Todo e qualquer dado ser arquivado na matrícula do imóvel. Esse princípio objetiva que todos os registros imobiliários tenham um histórico, de forma que permita ao público examinar todo o arquivo de informações pertencentes a um determinado bem imóvel.
Pelo princípio da responsabilidade, os oficiais de registro serão responsabilizados quando agirem com dolo ou culpa no desempenho de suas funções, causando prejuízos nos registros assentados. Essa responsabilização é importante pois todos os registros imobiliários gozam de fé- pública, ou seja, são considerados verdadeiros. Assim, a propriedade será da pessoa cujo nome está inscrito na matrícula do imóvel. Contudo, essa não é uma presunção absoluta, pois admite a prova em contrário.
Outro princípio é o da obrigatoriedade, que determina que imóveis somente poderão ser registrados no cartório da comarca onde se localize o imóvel.
Usucapião
Os tipos de usucapião e suas formas de aquisição
Forma de aquisição de propriedade móvel ou imóvel pela posse prolongada e ininterrupta, durante o prazo legal estabelecido para a prescrição aquisitiva, suas espécies, requisitos necessários e causas impeditivas. Usucapião, é um modo de aquisição da propriedade e ou de qualquer direito real que se dá pela posse prolongada da coisa, de acordo com os requisitos legais, sendo também denominada de prescrição aquisitiva.
Espécies
A usucapião pode recair tanto sobre bens móveis quanto sobre imóveis, sendo a usucapião sobre bens imóveis ficará discriminados em três espécies: extraordinário, ordinário e especial (rural e urbana).
Usucapião extraordinário, previsto no artigo 1.238 do Código Civil, tem como requisitos a posse ininterrupta de 15 (quinze) anos, exercida de forma mansa e pacífica com ânimo de dono, que poderá ser reduzida para 10 (dez) anos nos casos em que o possuidor estabelecer no imóvel a sua moradia habitual ou nele tiver realizado obras e serviços de caráter produtivo. A usucapião ordinário está prevista no artigo 1.242 do mesmo diploma legal e tem como requisitos a posse contínua, exercida de forma mansa e pacífica pelo prazo de 10 (dez) anos, o justo título e a boa-fé, reduzindo esse prazo pela metade no caso de o imóvel "ter sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante em cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico", nos termos do artigo 1.242, parágrafo único do CC.
A usucapião rural, também denominado “pro labore”, tem como requisitos a posse como sua por 5 (cinco) anos ininterruptos esem oposição, de área rural não superior a cinquenta hectares, desde que já não seja possuidor de qualquer outro imóvel, seja este rural ou urbano. Ainda apresenta como requisito o dever de tornar a terra produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia. Já a usucapião urbana, também denominado “depro misero” ou pró-moradia, tem como requisitos a posse sem oposição de área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados por 5 (cinco) anos ininterruptos, utilizando-a como moradia sua ou de sua família, sendo vedada a posse de qualquer outro imóvel. A usucapião rural e urbano estão previstas nos artigos 1.239 e 1.240 do CC, respectivamente.
O artigo 10 do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) prevê a usucapião coletiva que tem como requisito a ocupação por 5 (cinco) anos ininterruptos e sem oposição de áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados por população de baixa renda com o fim de constituir moradia, com a ressalva de que os possuidores não sejam proprietários de qualquer outro imóvel, como nos outros casos de usucapião. Vale ressaltar que nessa espécie de usucapião é necessário também que na área ocupada não seja possível identificar de forma individual os terrenos ocupados, por isso o termo coletivo.
A Lei nº 12.424/11 acrescentou o art. 1240-A ao Código Civil, que prevê a possibilidade da usucapião da propriedade dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar àquele que exercer, por 2 anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250 metros quadrados, utilizando-o para sua moradia ou de sua família e desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Requisitos necessários
Constituem requisitos para a consumação da usucapião: a coisa hábil ou suscetível de usucapião, a posse, o decurso do tempo, o justo título e a boa-fé, sendo certo que os três primeiros itens são requisitos necessários para todas as espécies, enquanto o justo título e a boa-fé são requisitos somente da usucapião ordinário. Primeiramente, deve ser verificado se a coisa é suscetível de usucapião, posto que os bens fora do comércio e os bens públicos não se sujeitam a esta forma de aquisição de propriedade.
A posse é fundamental para a caracterização da prescrição aquisitiva, no entanto, não é qualquer posse que a configura, pois a lei, nos artigos 1.238 a 1.242 do CC, exige que a mesma seja revestida de algumas características, ou seja, deverá ser revestida com o ânimo de dono, ser mansa e pacífica, isto é sem oposição, cabendo ressaltar que a defesa desta posse em juízo contra terceiros não retira essa característica, desde que fique configurado o ânimo de dono e, por fim, deverá ser contínua, sem interrupção, ficando proibida a posse em intervalos, sendo que ela deve estar conservada durante todo o tempo que antecede o ajuizamento da ação de usucapião. Com relação ao decurso do tempo, frisa-se que este é contado por dia e não por horas, iniciando-se ao dia seguinte ao da posse. Sendo assim, não conta o primeiro dia, mas conta o último.
O justo título é aquele que seria hábil para transmitir o domínio e a posse se não existir nenhum vício que impeça tal transmissão e a boa-fé ocorre quando o possuidor não tem conhecimento de que a coisa é viciada, ou seja, possui obstáculo que impede a sua aquisição, devendo a mesma existir desde o começo da posse até o fim do decurso do prazo prescricional aquisitivo.
Causas impeditivas
Constituem causas impeditivas, a usucapião de bens:
Entre cônjuges, na constância do matrimônio;
Entre ascendente e descendente, durante o pátrio poder;
Entre tutelados e curatelados e seus tutores e curadores, durante a tutela e a curatela;
Em favor de credor pignoratício, do mandatário, e, em geral, das pessoas que lhe são equiparadas, contra o depositante, o devedor, o mandante, as pessoas representadas, os seus herdeiros, quanto ao direito e obrigações relativas aos bens, aos seus herdeiros, quanto ao direito e obrigações relativas aos bens confiados à sua guarda.
E, ainda o artigo 1.244 do CC dispõe que as causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição também se aplicam à usucapião, e dessa forma não ocorrerá usucapião:
 Contra os incapazes de que trata o art. 5º do Código Civil;
Contra os ausentes do país em serviço público da união, dos Estados, ou dos Municípios;
Contra os que se acharem servindo na armada e no exército nacionais, em tempo de guerra;
Pendendo condição suspensiva;
Não estando vencido o prazo;
Pendendo ação de evicção.
Ação de usucapião
A ação de usucapião deve ser proposta pelo atual possuidor do imóvel, que fará juntar a inicial a planta da área usucapienda e a sentença que a julgar será registrada, mediante mandado, no respectivo Registro de Imóveis, sendo certo que a intervenção do Ministério Público será obrigatória. Esta ação, por força do artigo 1.241 do CC, tem natureza declaratória, estando regulada no CPC pelos artigos 941 a 945, devendo ser ajuizada no foro da situação do imóvel, que será minuciosamente discriminado na inicial.