Negócios Jurídicos Imobiliários Onerosos

Prévia do material em texto

Direito Imobiliário
Aula 6: Negócios jurídicos imobiliários onerosos – parte II
Apresentação
Nesta aula, vamos prosseguir no conhecimento dos tipos de contrato relacionados à aquisição de imóveis.
Vamos conhecer as características da promessa de compra e venda e do contrato de compra e venda. Vamos também
analisar os contratos de alienação �duciária e arrendamento mercantil.
Objetivos
Distinguir promessa de compra e venda e contrato de compra e venda;
Identi�car as diferenças entre contrato de compra e venda e alienação �duciária;
Analisar as características do contrato de arrendamento mercantil.
 Características dos contratos
Dando continuidade aos tipos de contratos que ocasionam a transferência de propriedade de bens imóveis, inicialmente vamos
compreender algumas características dos contratos de uma forma geral.
São elementos do contrato de compra e venda:
Clique nos botões para ver as informações.
A declaração de vontade das partes é um dos pressupostos essenciais ao contrato. Em sendo demonstrada a vontade,
tornam-se as partes obrigadas ao contrato.
Neste ponto, vamos destacar o chamando consentimento obrigatório dos descendentes e do cônjuge nos contratos de
compra e venda de imóveis. O artigo 496 do Código Civil determina:
“É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante
expressamente houverem consentido.
Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação
obrigatória”.
A anuência evita que ocorra a desigualdade entre os quinhões dos herdeiros através de simulação de compra e venda
supostamente onerosa.
O artigo também preserva o cônjuge casado uma vez que exige o consentimento, exceto na hipótese de o regime de bens
ser o da separação total de bens.
Em julgado do Superior Tribunal de Justiça foi decretada a anulação de contrato em razão da ausência de outorga uxória:
PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. FIANÇA. AUSÊNCIA DE OUTORGA UXÓRIA. FORMALIDADE EXPRESSA NO
ORDENAMENTO CIVIL BRASILEIRO. NULIDADE DA GARANTIA. PRINCÍPIO DA LEGALIDADE. PRECEDENTES.
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. A outorga uxória é formalidade exigida expressamente pelo Código Civil,
sua ausência invalida a �ança como um todo. 2. O princípio da legalidade deve prevalecer ao princípio da boa-fé,
sendo inviável dar-se validade a um ato jurídico que não está cercado de todos os seus requisitos.
3. Recurso especial a que se dá provimento.
(EREsp nº 1165837 / RJ (2014/0207110-0)
Declaração de vontade das partes 
Cabe às partes acordar o preço, certo e determinado, para a compra e venda do imóvel, em razão do princípio da
autonomia das partes. A designação do preço é elemento essencial do contrato e, na hipótese de omissão, o contrato será
considerado nulo.
Preço 
Pode ser contratada a compra e venda de qualquer bem jurídico, desde que aceitável juridicamente e passível de
atribuição de valor. O objeto deve ser determinado ou determinável, pode ter existência atual ou futura.
Objeto da compra e venda 
Além dos elementos descritos, é preciso destacar a função social dos contratos, a boa-fé que deve permear as relações
contratuais e a obrigatoriedade do cumprimento dos contratos.
Por �m, antes de adentrarmos nos tópicos dos contratos, você sabe o que são arras?
 Arras
 Clique no botão acima.
Arras
Também conhecido como sinal, as arras estão previstas em nossa legislação e bastante utilizadas nas negociações
que envolvem compra e venda de imóveis, como a promessa de compra de venda de imóveis e também na compra e
venda de imóveis.
Trata-se de uma forma de adiantamento ao contrato visando à garantia de sua realização. As arras podem ser
classi�cadas em penitenciais e con�rmatórias.
As arras serão penitenciais quando houver estipulação no contrato de cláusula de arrependimento. Neste caso,
possuem a �nalidade de “indenizar” aquele que não deu causa à rescisão. As arras são con�rmatórias quando não
houver previsão da cláusula de arrependimento, servindo como indicação de que o contrato não será desfeito.
 Promessa de compra e venda
Promessa de compra e venda é uma espécie de contrato, regulado no Código Civil, no qual as partes se comprometem a
celebrar futuramente o contrato de�nitivo de compra e venda.
Orlando Gomes descreve este instituto:
"Convenção pela qual as partes criam em favor de uma delas, ou de cada qual, a
faculdade de exigir a imediata eficácia do contrato que projetaram."
- Orlando Gomes, apud Farias (2019, p. 1673).
 Promessa de Compra e Venda
 Clique no botão acima.
Promessa de Compra e Venda
Deverá constar o objeto do contrato, valor e forma de pagamento a ser realizado pelo promitente comprador,
estabelecendo-se também a obrigação do promitente vendedor em entregar o imóvel ao comprador, livre e
desembaraçado, tal como o contrato de�nitivo a ser celebrado.
Com a averbação do contrato da promessa de compra e venda na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de
Imóveis, persiste o direito real de compra do imóvel em favor do promitente comprador, quando houver a quitação do
preço.
É importante ressalvar que na promessa de compra e venda não pode constar cláusula de arrependimento.
Tendo sido a promessa de compra e venda registrada na matrícula do imóvel, na hipótese de negativa de outorga da
escritura de�nitiva pelo promitente vendedor, caberá ao promitente comprador o exercício do direito à adjudicação
compulsória, medida de execução coativa do contrato com a �nalidade de transferência do bem imóvel.
Se não tiver sido efetivado o registro na matrícula do imóvel perante o Registro de Imóveis, existirá a obrigação de o
promitente vendedor outorgar a escritura de�nitiva depois de quitados os valores ajustados. Em havendo recusa, o
promitente comprador pode propor ação com a �nalidade de compelir o promitente vendedor à realização da escritura;
diante da negativa ou impossibilidade da outorga, pode pleitear perdas e danos e demais penalidades legais.
 Compra e venda
A compra e venda um negócio jurídico no qual uma das partes se obriga a transferir o domínio de algo, mediante pagamento de
valor pecuniário, conforme de�nição no artigo 481 do Código Civil:
"481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o
domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro."
- Código Civil, 2002.
Em sendo assim, podemos compreender que as partes possuem obrigações decorrentes do contrato realizado, quais sejam,
obrigação de transferir a propriedade do imóvel e posterior registro no cartório de imóveis, de um lado; e obrigação de pagar o
valor assumido, por outro lado.
Na lição de Orlando Gomes, o contrato:
"Pode ser tido como bilateral, oneroso, comutativo, ou aleatório, de execução
instantânea, ou diferida. Havendo obrigações para ambas as partes, sendo para o
vendedor a entrega do bem e, para o comprador, o pagamento do preço, o que também
caracteriza a onerosidade da relação de compra e venda, não há dúvidas quanto à
necessária bilateralidade inerente a este tipo de contrato. Isto porque, realizada a
transferência a título gratuito, caracterizada estará a doação, exigindo-se, deste modo, a
pretensão de vantagem patrimonial pelos contratantes. A comutatividade atribuída ao
contrato de compra e venda diz respeito à equivalência da força das prestações para a
realização do negócio, ainda que não necessariamente idênticas a título econômico, mas
sempre interdependentes para a efetivação do pacto, ou seja, apenas havendo o
pagamento, haverá a entrega da coisa."
- Orlando Gomes (2008, p. 222).
Conforme vimos, os requisitos da compra e venda, são: objeto, preço e consentimento das partes.
Na compra e venda de imóveis, é necessário que a escritura pública seja realizada perante o cartório de notas e posteriormente
transcrita no Registro de Imóveis. Compra e Venda
 Clique no botão acima.
Compra e Venda
Podem as partes acordar a cláusula de retrovenda quando da realização da escritura de compra e venda do imóvel.
Nesse caso, se o comprador vier a vender o imóvel por ele adquirido, o vendedor terá direito a readquiri-lo,
reembolsando-o apenas da quantia paga e das despesas.
A Lei 13.786/18 trouxe modi�cações nas leis que tratam da resilição, distrato e resolução do contrato por
inadimplemento nos contratos de promessas de compra e venda, compra e venda, cessão e promessa de cessão, com
a �nalidade de regulamentar matéria tão controversa no âmbito dos Tribunais e na doutrina.
A título de conhecimento, apresentamos recente julgado sobre o tema, ainda na vigência das leis anteriores:
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA.
ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018.
CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO
DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA.
ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA
ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO
CONTRATUAL.
1. A tese a ser �rmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão �rmado
entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o
inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a �xação da indenização pelo inadimplemento
do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por
arbitramento judicial.
2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido.
(REsp 1631485/DF, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 22/05/2019, DJe
25/06/2019)
Finalizando o tema, temos a possibilidade de desconstituição do negócio jurídico na hipótese de inadimplemento,
conforme artigo 475 do Código Civil:
“A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o
cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.
 Alienação �duciária de imóvel
A Lei 9.514/97 institui o Sistema de Financiamento Imobiliário e a alienação �duciária de coisa imóvel, dispondo nos artigos 22
a 33 a regulamentação da alienação �duciária sobre bem imóvel.
A alienação �duciária é um contrato que visa constituir um direito real que
proporcionará um acessório de garantia. É quando se fornece uma
propriedade como garantia de uma obrigação principal, devendo ser
registrada perante o Registro de Imóveis.
De acordo com Maria Helena Diniz (2008):
"Alienação fiduciária em garantia consiste na transferência feita pelo devedor ao credor
da propriedade resolúvel e da posse indireta de um bem infungível (CC, art. 1361) ou de
um bem imóvel (Lei nº 9514/97, arts. 22 a 33), como garantia do seu débito, resolvendo-
se o direito do adquirente com o adimplemento da obrigação, ou melhor, com o
pagamento da dívida garantida."
- Maria Helena Diniz (2008).
Prevê o parágrafo único do artigo 23:
"Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse,
tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa
imóvel."
- Lei 9.514/97.
 Alienação �duciária de imóvel
 Clique no botão acima.
Alienação �duciária de imóvel
Na alienação �duciária, quem aliena a propriedade é o próprio devedor ou �duciante que, se não pagar o �nanciamento
contratado, a propriedade do imóvel que serve de garantia �cará consolidada em nome do credor.
O bem dado em garantia passa a ter dois proprietários, um com direito à propriedade chamada �duciária (o credor), e
outro com a propriedade �duciante (o devedor); é uma modalidade de garantia com grande segurança jurídica.
Com a quitação das prestações, o devedor vai receber o termo de quitação para efetuar o cancelamento da dívida
perante o Registro de Imóveis.
Ocorrendo atraso no pagamento das prestações, o credor intimará o devedor a pagar dentro do prazo de quinze dias;
não quitada a dívida, consolida-se a propriedade na pessoa do credor.
O credor poderá promover a execução do contrato através da venda do imóvel dado em garantia para satisfazer o seu
crédito, em razão da inadimplência da obrigação contratual garantida pela propriedade �duciária imobiliária, na forma
prevista na lei que regulamenta os contratos de alienação �duciária.
Em 2017 foi editada a Lei 13.465/17, visando regulamentar pontos especí�cos da lei da Alienação Fiduciária, dentre eles:
Clique nos botões para ver as informações.
Incluiu-se a determinação de que no leilão o imóvel não poderá ser arrematado por valor inferior àquele utilizado como
base de cálculo para apuração do ITBI. O valor mínimo para o segundo leilão permanece inalterado.
Valor mínimo no primeiro leilão 
As alienações �duciárias de �nanciamentos de imóveis habitacionais (incluindo operações do Programa “Minha Casa
Minha Vida”) deverão ter a averbação da consolidação da propriedade em favor do credor �duciário no trigésimo dia após
a expiração do prazo para purgação da mora.
A lei estabelece, ainda, que até a data da averbação de consolidação da propriedade, o devedor poderá pagar as parcelas
vencidas da dívida e demais despesas incorridas pelo credor, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação
�duciária.
Prazo de averbação da consolidação da propriedade 
Houve a inclusão do direito de preferência do devedor �duciante na aquisição do imóvel por preço correspondente ao
valor da dívida e despesas, até a data da realização do segundo leilão.
Esse direito de preferência abrange, ainda, a consolidação da propriedade �duciária de imóveis do Fundo de
Arrendamento Residencial (FAR).
Direito de Preferência 
O devedor, a partir da data de consolidação da propriedade em favor do credor, deverá pagar taxa de ocupação do imóvel
(correspondente a 1% do valor indicado para a venda do imóvel em leilão) até a data em que o credor ou seu sucessor vier
a ser imitido na posse.
Pagamento de Taxa de Ocupação do Imóvel 
As alterações visam aprimorar a aplicabilidade da norma além de padronizar as decisões judiciais sobre a matéria instituída
pela Lei.
 Arrendamento mercantil de imóvel
Arrendamento mercantil ou leasing é uma modalidade de contrato na qual uma das partes concede à outra o direito de utilizar
um imóvel com a cobrança de aluguel, e admitindo que a certo tempo do contrato, a parte que vem utilizando aquela coisa
declare sua opção de compra, pagando o preço residual, que será o valor total da coisa, menos o valor pago pelo aluguel.
Os contratos de leasing são sempre utilizados para aquisição de bens; porém, nos últimos tempos foram sendo substituídos
pelos contratos de �nanciamento com garantia de alienação �duciária.
São partes no contrato de leasing: o arrendante ou arrendador, o arrendatário e o fornecedor do bem.
Arrendante
É a empresa de leasing, a �nanceira,
com o objetivo social expresso nos
estatutos sociais; é ela que vai
arrendar o bem de que a
arrendatária precisa, se já o tem, ou
vai adquiri-lo, atendendo
especi�cações e nome do
fornecedor.
Arrendatária
É quem precisa do bem imóvel para
atender a sua atividade, por não ter
ou não querer descapitalizar parte
de seu patrimônio na aquisição
daquele bem.
Fornecedor do bem
É o vendedor do bem encomendado
pela arrendatária para a arrendante.
São elementos do contrato de arrendamento mercantil: prazo do contrato; valor de cada contraprestação por períodos
determinados, não superiores a 1 (um) semestre; opção de compra ou renovação de contrato, como faculdade do arrendatário;
preço para opção de compra ou critério para sua �xação, quando for estipulada esta cláusula.
Dentre as modalidades, vamos atentar para o chamado leasing imobiliário.
 Leasing imobiliário Clique no botão acima.
Leasing imobiliário
O leasing imobiliário consiste numa forma de �nanciamento a médio e longo prazo, em que a empresa arrendadora,
durante um determinado prazo, coloca à disposição do arrendatário, mediante o pagamento periódico de um
determinado montante, o uso temporário de um imóvel, construído ou a construir escolhido pelo locatário com opção
de compra ao �nal do contrato, por um valor preestabelecido chamado de valor residual.
O valor residual tem sido alvo de inúmeras demandas perante os Tribunais de Justiça, em razão da cobrança
antecipada pela empresa arrendante.
Há, ainda, ações que versam sobre cobrança de juros acima do patamar constitucional de 12%; porém, paci�cou-se o
entendimento de que a cobrança é permitida em nosso ordenamento:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE
REINTEGRAÇÃO DE POSSE - ARRENDAMENTO MERCANTIL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU
PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DO REQUERIDO. 1. A jurisprudência do STJ é �rme no sentido de
que, em caso de alienação �duciária, a mora pode ser comprovada por meio de noti�cação extrajudicial
realizada por intermédio do cartório de títulos e documentos a ser entregue no domicílio do devedor, sendo
dispensada a noti�cação pessoal. Incidência da Súmula 83/STJ. 2. A Segunda Seção desta Corte, ao julgar o
Recurso Especial Repetitivo 1.061.530/RS, assentou que: (i) "o reconhecimento da abusividade nos encargos
exigidos no período da normalidade contratual (juros remuneratórios e capitalização) descaracteriza a mora"; e
(ii) "não descaracteriza a mora o ajuizamento isolado de ação revisional, nem mesmo quando o
reconhecimento de abusividade incidir sobre os encargos inerentes ao período de inadimplência contratual". 3.
No caso, o Tribunal de origem, aplicando a Súmula 380/STJ, entendeu pela caracterização da mora, haja vista
a ausência de abusividade nos encargos previstos no contrato, conforme se extrai da ação revisional ajuizada
pelo ora agravante. Aplicação da Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno desprovido.
(AgInt no AgRg no AREsp 479.980/MS, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 04/10/2018, DJe
11/10/2018)
 Atividade
1. (TJ-DFT - 2011 - TJ-DFT - Juiz)
a) Disciplina a lei civil que “mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento
público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel”.
De acordo com a referida previsão legal, considere as proposições abaixo e assinale a incorreta:
b) O direito real à aquisição do imóvel, no caso de promessa de compra e venda, sem cláusula de arrependimento, somente se adquire
com o registro.
c) O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem
cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa,
requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
d) O direito à adjudicação compulsória, quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de
compra e venda no cartório do registro imobiliário.
e) O promitente comprador, munido de promessa de compra e venda, ainda que não registrada no cartório de imóveis, tem a faculdade
de reivindicar de terceiro o imóvel prometido à venda.
f) Nenhuma das alternativas anteriores.
2. (FCC - 2009 - TJ-SE - Analista Judiciário - Área Judiciária)
Na compra e venda:
a) prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no
contrato.
b) convencionada a venda, sem fixação de preço ou de critério para a sua determinação, se não houver acordo por ter havido diversidade
de preço, prevalecerá o termo mínimo.
c) a fixação do preço pode, no contrato, ser deixada ao arbítrio exclusivo de uma das partes.
d) nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito de uma autoriza a rejeição de todas.
e) é vedada a compra e venda entre cônjuges com relação aos bens excluídos da comunhão.
3. (FCC - 2018 - MPE-PB - Promotor de Justiça Substituto)
a) Mediante promessa de compra e venda, em que não se pactuou arrependimento, celebrada por instituto particular, registrada no
Serviço de Registro de Imóveis, o promitente comprador adquire direito:
b) pessoal à aquisição do imóvel, podendo, depois de satisfeitas suas obrigações, obter judicialmente a adjudicação do imóvel se o
promitente vendedor se recusar à outorga da escritura de compra e venda, e, no caso de negócio decorrente de parcelamento de solo
para fins urbanos, o contrato particular pode ser transferido por simples trespasse, lançado no verso das vias em poder das partes, ou por
instrumento em separado, declarando-se o número do registro do loteamento, o valor da cessão e a qualificação do cessionário, para o
devido registro.
c) real à aquisição do imóvel, podendo, depois de satisfeitas suas obrigações, obter judicialmente a adjudicação, se o promitente
vendedor se recusar à outorga da escritura de compra e venda, e, no caso de negócio decorrente de parcelamento de solo para fins
urbanos, os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade
do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação.
d) apenas pessoal à aquisição, mas pode, depois de satisfeitas suas obrigações, obter judicialmente sentença declaratória de domínio, se o
promitente vendedor se recusar à outorga de escritura de compra e venda, sendo a adjudicação compulsória só admissível quando se
tratar de aquisição de lote decorrente do parcelamento de solo para fins urbanos.
e) real de aquisição, todavia só se poderá adquirir a propriedade pela usucapião urbana, após cinco anos do término do pagamento das
prestações.
e) real à aquisição, mas se o promitente comprador recusar-se à outorga da escritura de compra e venda, só terá direito à restituição em
dobro do que pagou, com juros e correção monetária, rescindindo-se o contrato.
4. (TJ-SC - 2012 - TJ-SC - Titular de Serviços de Notas e de Registros - Remoção)
Sobre a alienação �duciária, é correto a�rmar:
a) No caso de inadimplemento da obrigação, poderá o devedor vender a coisa a terceiros e aplicar o preço da venda no pagamento total
ou parcial da dívida.
b) É válida a cláusula que autoriza o proprietário fiduciário a ficar com a coisa alienada em garantia, se a dívida não for paga no seu
vencimento.
c) A busca e apreensão decorrente de contrato garantido por alienação fiduciária tem natureza cautelar, ficando na dependência da
propositura de ação principal.
d) Transfere ao credor o domínio resolúvel e a posse indireta, tornando-se o devedor possuidor direto e depositário da coisa móvel.
e) A mora somente será comprovada por carta registrada expedida por intermédio de Cartório de Títulos e Documentos.
Notas
Referências
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm
Acesso em 27 jul. 2019.
BRASIL. Lei nº 6.099, de 12 de setembro de 1974. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6099.htm Acesso
em 27 jul. 2019.
BRASIL. Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-
2018/2018/lei/L13786.htm Acesso em 27 jul. 2019
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro. vol. 1: teoria geral do direito civil – 26. ed. Reformulada. São Paulo:
Saraiva, 2012.
FARIAS, Cristiano Chaves de; NETTO, Felipe Braga; ROSENVALD, Nelson. Manual de Direito Civil. Vol. Único. 4. Ed. rev., ampl. e
atual. Salvador: JusPodivm, 2019.
GOMES, Orlando. Contratos. 26. ed. São Paulo: Forense, 2008.
Próxima aula
Formas atuais de acesso a moradia; o direito real de uso e a laje;
Servidão e direito de passagem.Explore mais
Leia o texto Alienação �duciária de imóveis, como está e para onde vamos?