CONTRATO DE COMPRA E VENDA

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CONTRATO DE COMPRA E VENDA
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1. Noções Gerais e Natureza Jurídica
2. Classificação do Contrato de Compra e Venda
3. Elementos Caracterizadores
3.1. Consentimento
3.2 Preço
3.3 Coisa
4. Efeitos da Compra e Venda
5. Situações Especiais de Compra e Venda
6. Cláusulas Acessórias
Roteiro
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- É um contrato habitual, quotidiano, sendo o principal instrumento de circulação de riquezas.
Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar‑lhe certo preço em dinheiro.
Uma pessoa se obriga a transferir o domínio de certa coisa, se o preço ajustado for pago; 
A compra e venda trás consigo uma bilateralidade um sinalagma perfeito.
 
 COMPRADOR				VENDEDOR 					
Contrato de Compra e Venda
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Direito Real?
Direito Obrigacional?
Tutela Processual: ação reivindicátória ou tutela específica e perdas e danos?
Teoria dos Riscos – “Res perit domino”
Natureza Jurídica
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A transferência do domínio depende de outro ato:
■ a tradição, para os móveis (CC, arts. 1.226 e 1.267); 
■ o registro, para os imóveis (arts. 1.227 e 1.245).
Transferência do Domínio
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Classificação da Compra e Venda
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BILATERAL
ONEROSO
- Perfeita bilateralidade – é o mais bilateral de todos os contratos; Um paga; outro entrega;
Gera vantagens econômicas para ambas as partes.
Sendo onerosa admite-se a incidência dos 
vicíos redibitórios e da evicção;
- Vício Redibitório Parcial – art. 503. 
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A compra e venda se aperfeiçoa com o acordo de vontades das partes a respeito do preço e do objeto; 
Em regra: não há necessidade de forma/solenidade;
Exceção: contrato de compra e venda de imóveis acima de 30 salários mínimos;
CONSENSUAL e NÃO SOLENE
COMUTATIVO
- As partes conhecem previamente as vantagens; 
Excepcionalmente: poderá haver venda aleatória – safra - agrícola –venda de esperança;
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Emptio Spei (compra da esperança) - art. 458: “venda da esperança”: há a assunção de riscos por uma das partes no que tange à própria existência da coisa
ex: pago cem reais a um pescador pelo que ele trouxer no barco ao final do dia; a depender da quantidade de peixe capturado, o comprador ou o pescador sairá ganhando, mas mesmo que não venha nada, o preço continua devido, tesouros de um navio afundado, contrato de seguro. 
Emptio Rei Speratae (compra da coisa esperada ) art. 459: “venda de expectativa de quantidade”
Venda Aleatória
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Execução Instantânea : compra e venda a vista. 
Execução Diferida no tempo: compra e venda a prazo. 
- Somente será possível resolução do contrato por onerosidade excessiva nessa caso; 
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		ELEMENTOS CARACTERIZADORES
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- A vontade é da essência da compra e venda;
Se houver vício de vontade => ANULÁVEL;
A incapacidade das partes gera INVALIDADE (a depender do grau de invalidade);
		CONSENTIMENTO
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NECESSIDADE => autorização judicial ouvido MP;
O interessado deverá requerer ao juiz da Vara de Família a autorização (alvará para venda) através de um procedimento de jurisdição voluntária;
Exemplo: Casal em divórcio transfere o patrimônio para o nome dos filhos menores. 
- Haverá uma imobilização patrimonial; 
Quando futuramente for vender tais bens; 
O juiz irá analisar o caso concreto. 
VENDA DE BEM IMÓVEL DE INCAPAZ
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COMPRA E VENDA DE ASCENDENTE PARA DESCENDENTE
Não confundir com doação de ascendente para descendente. Nesse caso há uma antecipação de legítima; Aqui não há vantagem para o descendente; 
- não é antecipação de herança/legítima; 
Exemplo: venda de bem de 100 mil reais por 20 mil reais. 
Art. 496: para evitar fraude => NECESSIDADE DO CONSENTIMENTO DOS DEMAIS INTERESSADOS; 
Casos Especiais
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Outros descendentes:
Cônjuge:
	
- Anuência deve ser EXPRESSA E ESCRITA; 
- Recusa imotivada => possibilidade de suprimento judicial do consentimento por meio de processo de jurisdição voluntária; 
Demais Interessados no controle:
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Situação que toca, exclusivamente, aos interesses patrimoniais da família.
possibilidade de ratificação do ato pelos familiares, com posterior consentimento (art. 176);
Impossibilidade de reconhecimento do vício de ofício pelo juiz ou MP, necessitando de ação autônoma dos prejudicados (art. 168);
o oficial do cartório não pode se recusar a lavrar a escritura quando ausente a anuência de todos os interessados, por se tratar de interesse meramente privado; 
ANULABILIDADE
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O STJ para permitir a anulação do Negócio Jurídico analisa também um outro elemento:
 se houve divergência de preço capaz de prejudicar os demais interessados. 
STJ
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Podem desde que se tratem de bens particulares. Aqueles bens que não fazem parte da meação; 
Bens na comunhão universal: não poderá vender nada; “Não se pode adquirir o que já lhe pertence”
Separação total: pode vender tudo; 
Art. 499 do CC
Venda entre marido e mulher
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Art. 1647 – necessidade de outorga marital para alienação de bens imóveis; 
Não engloba bens móveis ainda que de valor elevado; 
Não se exige na separação total de bens; 
Em caso de recusa injustificada é possível o suprimento judicial
ATO ANULÁVEL; 
Venda de Imóvel por pessoa casada. 
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Restrição da legitimidade ao cônjuge preterido; 
Permite a ratificação (convalidação do ato pelo cônjuge preterido);
Impede que o magistrado conheça ex ofício a falta de suprimento, bem como que o MP venha suscitá-la; 
ANULABILIDADE
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Proteção dada ao ordenamento a certo sujeitos de direito; 
Casos de nulidade da venda; 
Art. 497
Nulidade de venda
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Certo e Determinado ou Determinável;
Regularmente o preço é determinado pelas partes; 
Preço pode estar condicionado por:
BOLSA DE VALORES;
TAXA DE MERCADO
ÍNDICES ECONÔMICOS
ARBITRAMENTO POR TERCEIRO art. 485: Corretor de Imóveis: funciona como representante das partes; 
PREÇO
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O que não se admite é a indeterminação absoluta, como na cláusula “pagarás o que quiseres”, deixando ao arbítrio do comprador a taxação do preço. O art. 489 a declara nula, por potestativa.
Ou que o preço esteja ao arbítrio exclusivo de uma das partes, sob pena de nulidade; 
O art. 489 do CC estabelece a nulidade da compra e venda se a fixação do preço for deixada ao livre-arbítrio de uma das partes
OBS: contrato de consumo: não se admite o preço cartelizado (acordos entre empresas para dominar o mercado), bem como deve ter a informação de preço; 
Indeterminação Absoluta
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Cristiano Zanetti: “Na falta de acordo sobre o preço, não se presume concluída a compra e venda. O parágrafo único do art. 488 somente se aplica se houverem diversos preços habitualmente praticados pelo vendedor, caso em que prevalecerá o termo médio” (Enunciado n. 440).
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Preço deve ser em MOEDA NACIONAL => REAL;
Não poderá ser em Ouro, salário mínimo, ou em outras referências; 
Se o preço for de outras formas se transforma em troca ou permuta. 
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Em regra se for em MOEDA ESTRANGEIRA – contrato será NULO; 
Admite – se:
Compra feita no exterior
Compra decorrente de importação 
STJ: previsão contratual de pagamento em moeda estrangeira desde que convertida para o Real; 
Moeda Estrangeira
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O preço deve ser, também, sério e real, correspondente ao valor da coisa, e não vil ou fictício. A venda de um edifício suntuoso pelo preço de R$ 1,00 constitui, na verdade, doação. Não se exige, contudo, exata correspondência entre o valor real e o preço pago, pois muitas pessoas preferem negociar o bem por preço abaixo do valor real para vendê-lo rapidamente.
O que não pode haver é erro, nem lesão, que se configura quando uma pessoa, sob premente necessidade ou por inexperiência, obriga-se a prestação manifestamente desproporcional ao valor da assumida pela outra parte (CC, arts. 138 e 157). Quando consta do contrato que a venda é feita pelo justo preço, deve-se entender, segundo a doutrina, haver alusão ao preço normal ou, conforme o caso, ao corrente no mercado ou na Bolsa.
PREÇO
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COISA passível de apreciação econômica, pode ser: 
A) MÓVEL OU IMÓVEL
B) CERTA OU INCERTA 
C) CORPÓREO OU INCORPÓREO
D) ALTERNATIVA
Coisa Litigiosa:não incide evicção, pois teremos um caso de contrato aleatório; 
COISA
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Bens personalíssimos: em face da ausência de economicidade; ilicitude do comércio de órgãos humanos.
Herança de pessoa viva: vedação ao pacta corvina – art. 426. 
Coisas fora do comércio
Proibição de vendas
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1. Pagamento inicial pelo comprador (art. 491): “primeiro paga depois recebe”
Exceção: compra e venda a prazo; 
2. Responsabilidade do VENDEDOR POR EVENTUAIS VÍCIOS REDIBITÓRIOS E EVICÇÃO; 
3. Responsabilidade pelo perecimento ou deterioração não culposos da coisa – “res perit domino”.
Efeitos da Compra e Venda
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Responsabilidade pelas despesas dos contrato:
 Art. 490: no silêncio das partes, 
A) DESPESAS DO REGISTRO: COMPRADOR
B) DESPESAS DA TRADIÇÃO: VENDEDOR 
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