1 Roteiro-COMPRA E VENDA

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CONTRATOS EM ESPÉCIES
ALGUMAS NOÇÕES DA TEORIA GERAL DOS CONTRATOS
Contrato. Conceito: trata-se de um negócio jurídico consensual no qual as pessoas fazem seus ajustes consensualmente, visando constituir, regular ou extinguir uma relação jurídica de cunho patrimonial. 
Requisitos de validade 
· Acordo de vontades 
· Agente capaz 
· Objeto lícito, possível e pelo menos determinável 
Forma, quando exigível legalmente.
Princípios básicos 
· Autonomia da vontade: as partes convencionam seus ajustes com liberdade. 
· Supremacia da ordem pública: a autonomia da vontade é relativa, não pode sobrepor-se à lei, à moral e à ordem pública. 
· Pacta sunt servanda ou obrigatoriedade do contrato: o contrato faz lei entre os contraentes, devendo ser cumprido, se não ocorrer invalidades (nulidade absoluta e nulidade relativa, arts 166-184) 
· O distrato é a revogação do contrato e faz-se da mesma forma que o contrato. 
 
CONTRATOS EM ESPÉCIE
1. Compra e venda (Arts. 481 a 532) 
Conceito. É um contrato em que o contratante transfere o domínio da coisa ao outro, e o outro paga o preço acertado (art. 481, CC) 
Precedente histórico: o Direito Romano 
(T. Marky. Curso elementar de Direito Romano. São Paulo: Saraiva, 2010) 
O contrato de compra e venda, a Emptio venditio, no direito romano é um contrato consensual em que as partes se obrigam a trocar mercadoria contra dinheiro. A prestação é a entrega da mercadoria, que pode ser coisa de qualquer espécie. A contraprestação é o pagamento do preço. Assim, a transferência da propriedade relativa à mercadoria ou ao preço é a consequência do contrato de compra e venda. O vendedor é obrigado a entregar a coisa ao comprador, em virtude do contrato, mas o comprador não adquire a propriedade dela pelo contrato; ele só tem um direito obrigacional contra o vendedor, para exigir a entrega da coisa como lhe foi prometida. A propriedade somente se transfere com a efetiva entrega da coisa, na forma da mancipatio, da in iure cessio ou da traditio. 
O objeto da compra e venda é a mercadoria (merx), que pode ser qualquer coisa in commercio. A contraprestação é o preço (pretium), que deve ser em dinheiro, porque em caso contrário tratar-se-ia de troca (permutatio) e não de compra e venda. Pois que a prestação e contraprestação são equivalentes na compra e venda, é ela um contrato bilateral perfeito (contractus bilateralis aequalis). 
1.1 Elementos essenciais
· Acordo de vontades (consensus) 
· Coisa (res) 
· Preço (pretium) 
(Forma, quando exigida por lei) 
A) Consentimento. A partir do momento em que as partes acordam o preço e o objeto, a compra e venda está aperfeiçoada e produzirá efeitos (C/C, art. 482). Assim, conclui-se que não é necessária a entrega da coisa para que se perfaça o contrato. Constitui uma exceção à produção de efeitos imediatos do contrato a existência de termo ou condição, como elementos acidentais do negócio jurídico. 
[termo (arts. 131 e 135, C/C): é o acontecimento futuro e certo que subordina o início ou o término da eficácia jurídica de determinado ato negocial (P. Stolze Gagliano-R. Pamplona Filho, Novo Curso de Direito Civil, vol. IV, p. 9)] 
[condição (arts. 125 e 127, C/C): trata-se de elemento acidental, consistente em um evento futuro e incerto, por meio do qual subordinam-se ou resolvem-se os efeitos jurídicos de um determinado negócio. Ela pode ser, em geral, suspensiva e resolutiva (P. Stolze Gagliano-R. Pamplona Filho, Novo Curso de Direito Civil, vol. IV, p. 9)] 
Suspensiva: quando ocorre, faz nascer o direito (arts. 125 e 126); ex.: ganharás um carro se passares no concurso; no momento que ocorrer a condição, a aprovação no concurso, surge o direito ao carro. 
Resolutiva: quando ocorre, faz morrer o direito (arts 127 e 128); ex.: usarás o carro de X até que compres o teu, no momento em que comprares o carro perderás o direito de usar o carro de X. 
Causal: depende do acaso; ex.: se eu for premiado, eu pago. 
Potestativa: depende do livre arbítrio; ex.: pago se quiser] 
B) Coisa. O objeto da compra e venda pode ser coisa corpórea (uma cadeia, uma casa) ou incorpórea (uma marca, uma patente). Pode ser coisa presente ou futura (CC, art. 483). Coisa presente é aquela que já existe quando da avença da compra e venda. Coisa futura é aquela que virá a existir com o decorrer do tempo. 
Duas são as hipóteses de se comprar coisa futura. Em regra, como compra e venda é um contrato comutativo, se a coisa futura não vier a existir, o contrato fica sem objeto, e, portanto, o comprador estará liberado do pagamento do preço. Imaginemos, por exemplo, o laboratório que compra de um cientista a vacina para a Aids, antes do término das pesquisas. Se a vacina não existir, o contrato reputa-se sem efeito.
Já na segunda hipótese, estamos diante dos chamados contratos aleatórios; o comprador tem a obrigação de pagar o preço ainda que a coisa venha a não existir. Isso porque se trata de contrato em que o elemento sorte é essencial. Assim, a compra de uma safra futura é aleatória, pois o preço deve ser pago ainda que uma praga destrua toda a plantação. O risco é inerente ao negócio e o comprador poderá lucrar muito (se a safra for excepcional), ou tudo perder (se não houver produção).
Em conclusão, como regra, se a coisa futura não existir, reputa-se desfeita a compra e venda, em razão da cumutatividade. Entretanto, se houver no contrato elementos que indiquem tratar-se de contrato aleatório, o contrato subsiste e o comprador deverá arcar com o preço da coisa. 
C) Preço. Elemento essencial do contrato da compra e venda, já que ele indica a onerosidade do contrato. Se o preço não existisse, estaríamos diante de uma doação, em razão da gratuidade do negócio. Da mesma forma, se o preço for ínfimo ou irrisório. O preço deve ser pago em dinheiro (CC. art. 481), porque, se houver contraprestação representada por um objeto, o contrato deixa de ser de compra e venda e passa a ser de permuta (CC, art. 533). 
O preço pode ser fixado pelos próprios contratantes ou mesmo por um terceiro, se as partes assim determinarem em contrato. Nessa hipótese o terceiro é considerado como um mandatário das partes, eleito na avença. Caso o terceiro não aceite a incumbência, diante da inexistência do preço, elemento essencial ao tipo contratual, o contrato considera-se sem efeito, resolvido. Entretanto, podem as partes prever solução diversa da resolução para a hipótese de recusa do terceiro (art. 485, CC).
O Código admite, ainda, que em situação excepcional, se a venda for realizada sem a menção do preço ou de critérios para a sua fixação, o preço será o corrente nas vendas habituais do vendedor (art. 488, CC). Tal regra decorre do princípio da conservação dos negócios jurídicos. Assim, se o vendedor de verduras, em determinado contrato, omite o preço da coisa, o valor que ele poderá cobrar será aquele que ele habitualmente pratica em suas vendas para outros compradores. Será do vendedor o ônus de provar tal valor. Em não se chegando a um acordo no tocante ao preço habitual, ou mesmo se inexistir tal preço, já que o vendedor não pratica habitualmente negócios, buscar-se-á o valor médio da coisa em questão (art. 488, parágrafo único, CC). Entenda-se por valor médio o que signifique valor justo para ambos os contratantes, em que cada um ganha um pouco e perde um pouco. Os princípios a serem adotados para a solução da questão são da boa-fé e da função social do contrato. A lei não se opõe à vontade das partes em deixar o valor do preço em aberto para que este venha a ser fixado posteriormente em razão de critérios objetivos. A lei proíbe, entretanto, que a fixação do preço fique ao arbítrio de uma das partes. Tal disposição torna o contrato nulo, por ferir a ideia de comutatividade inerente ao contrato (art. 489, CC). Analogicamente, estaríamos diante de uma condição puramente potestativa que sujeita os efeitos do negócio ao arbítrio de uma das partes e que é proibida por lei (art. 122, CC).
Obs. 1. Pelo sistema do Código Civil brasileiro, o simples contrato de compra e venda não transfere a propriedade.É a máxima latina pela qual traditionibus non nudis pactis, dominia rerum transferuntur. É exatamente esta a determinação do art. 1.267 do Código Civil. 
“Art. 1.267. A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição”.
Obs. 2. No direito civil comparado o contrato de compra e venda pode ter eficácia real ou obrigacional. Para o sistema de eficácia real, de marca francesa, é suficiente a celebração do contrato para que se tenha a transferência da propriedade do vendedor para o comprador. No sistema obrigacional, de marca romano-germânica, o contrato de compra e venda, por si só, não transfere a propriedade, cria, somente, a obrigação de transferi-la. O contrato de compra e venda de eficácia real surge no Código Civil francês de 1804, art. 1.582. 
Obs. 3. O contrato gera a obrigação de dar e acordando as partes sobre o objeto e o preço já há uma compra e venda obrigatória (art. 482 do C/C; ver também Súmula 413 do STF). Cumprir-se-á o contrato com a entrega (traditio) da coisa (móvel) ou com o registro (imóvel), i.e., com a transferência da propriedade.
 1.2 Natureza jurídica 
É um contrato bilateral, oneroso, típico, consensual e, em regra, não solene. A compra e venda é um contrato bilateral por excelência, pois há prestações recíprocas para o comprador e para o vendedor. Isso não significa que necessariamente a compra e venda será comutativa. Será comutativa se houver equivalência entre o preço da coisa e o seu valor. Em determinadas situações, a compra e venda pode ser aleatória, como por exemplo, na compra de safra futura, Nesta hipótese, o elemento álea (sorte) estará presente e pode haver uma desproporção entre o valor da coisa e o preço por ela pago. 
Será necessária a forma pública, sob pena de nulidade absoluta do contrato de compra e venda, se esta tiver por objeto bem imóvel cujo valor supere 30 vezes o valor do salário mínimo vigente (art. 108, CC). 
1.3 Efeitos e consequências da compra e venda.
O comprador é obrigado a pagar o preço e receber a coisa, arcando com as despesas de transferência (art. 481, C/C), admitindo-se estipulação em contrário quanto às despesas de transferência (art. 490, C/C). 
 	O vendedor é obrigado a transferir a propriedade do bem vendido por tradição, sendo móvel, ou da forma que a lei estabelecer, em se tratando de imóvel pelo registro no Cartório de Registro de Imóveis do local do bem (Lei 6.015/1973). Em princípio, responde pela evicção e vícios redibitórios o vendedor, salvo estipulação em contrário. 
[Evicção. Ocorre quando o adquirente de determinada coisa a perde para o seu real proprietário; quando determinada pessoa adquire bem de alguém que não é o seu real proprietário. 
Vícios redibitórios. Vício oculto é aquele defeito cuja existência nenhuma circunstância pode revelar, senão mediante exames ou testes, É o vício que desvaloriza a coisa ou torna-a imprestável ao uso a que se destina (C/C, art. 441). Tal vício é denominado de redibitório, porque confere à parte prejudicada o direito de redibir o contrato, devolvendo a coisa e recebendo do vendedor a quantia paga. Note-se, porém, que o adquirente poderá não redibir o contrato, mas solicitar o abatimento do preço por meio da ação quanti minoris.] 
Por se tratar de um contrato bilateral, com reciprocidade na prestação e na contraprestação, a lei divide as obrigações das partes nos pagamentos das despesas decorrentes da compra e venda.
Cabe ao comprador pagar as despesas de escritura (em se tratando de uma venda solene), bem como de eventual registro do contrato. Cabem ao vendedor as despesas referentes à entrega, à tradição da coisa, já que esta está em seu poder (art. 490, CC). É elemento natural da compra e venda a obrigação do vendedor de entregar a coisa.
1.3.1 Do pagamento do preço
A obrigação pelo pagamento do preço surge para o comprador antes da obrigação do vendedor entregar a coisa. O comprador, nas compras à vista, não pode exigir a entrega da coisa antes de realizar o pagamento. Assim se o comprador não paga o preço, pode o vendedor simplesmente se recusar a entregar a coisa (art. 491, CC). Trata-se de uma garantia para o vendedor que receberá o preço. O não-pagamento do preço pelo comprador permite ao vendedor que se valha da exceção do contrato não cumprido, requerendo a resolução do pacto firmado pelas partes (art. 476, CC)
Sendo a compra a prazo, ou a crédito, cabe ao vendedor entregar desde logo a coisa vendida, já que, nesse caso, assume os riscos pela entrega sem o devido pagamento. Então, inverte-se a situação. Nas vendas a prazo, pode o comprador se negar a pagar o preço ou mesmo pleitear a resolução do contrato, se não houver a entrega da coisa. 
Uma exceção à obrigação de o vendedor entregar a coisa desde logo, nas vendas a prazo, ocorre na hipótese de o comprador cair na insolvência. A insolvência ocorre quando a pessoa física ou jurídica tem dividas cujo valor supera o de seus bens. Em ocorrendo a insolvência do comprador, prevendo a lei que será grande a possibilidade de inadimplemento por parte deste, permite ao vendedor que retenha a coisa vendida até que o comprador apresente uma caução (art. 495, CC). A caução é uma garantia que pode ser representada por determinado bem (caução real) ou por determinada pessoa (caução pessoal). A regra tem seu fundamento na bilateralidade do contrato de compra e venda. 
1.3.2 Tradição. Transfere a propriedade da coisa móvel com a entrega do bem ao comprador. 
A entrega é efetiva ou real, mas pode ser ficta ou simbólica pela tradição ficta. O constituto possessório é uma forma, por exemplo, na qual o comprador adquire um bem que pertencia ao vendedor e permite que este fique com o bem a titulo de locação ou empréstimo. 
Ex.: “A” vende o seu carro a “B”, mas continua a usá-lo a título de empréstimo, mantendo-se na posse. 
Obs. Até a tradição os riscos da coisa correm por conta do alienante. 
1.3.3 Risco da coisa 
As regras sobre os riscos da coisa decorrem do brocardo romano res perit domino. A coisa perece em poder do seu dono e é ele que sofre tais prejuízos. São simples repetição e desdobramentos das regras previstas para a perda do objeto nas obrigações de dar coisa certa (CC, arts. 234 a 236). 
Como o contrato de compra e venda não transfere a propriedade no sistema do Código Civil, qualquer perda ou deterioração da coisa, antes de ocorrida a tradição, será suportada pelo vendedor, na qualidade de dono da coisa (art. 492, caput, CC). Assim, também, responde o vendedor por débitos e impostos que recaiam sobre a coisa antes da tradição, pois é ele o proprietário (art. 502, CC). Os impostos que recaiam sobre a coisa, antes da tradição, devem ser pagos pelo vendedor, ainda que sua cobrança só ocorra após a realização da entrega. 
Com a entrega, a coisa passa à propriedade do comprador (art. 1.267, CC). Quando o vendedor coloca a coisa à disposição do comprador para que ele a conte, marque ou assinale, entende a lei que a tradição simbólica já foi efetuada e o comprador suportará perda decorrente do caso fortuito ou de força maior (art. 492, CC).
A lei determina, também, que o comprador arcará com os prejuízos se estiver em mora no seu recebimento (art. 492, § 2, CC). Se o vendedor coloca a coisa à disposição do comprador no tempo, lugar e modo ajustados e este, sem qualquer motivo, não recebe os objetos, verifica-se mora accipiendi ou mora do credor. 
A consequência da mora do credor é que há uma diminuição da responsabilidade do devedor que responderá apenas pelos prejuízos que intencionalmente causar ao comprador, sendo que os demais prejuízos serão suportados pelo comprador (art. 400, CC). 
Também suportará o risco da perda o comprador, se este determina o envio ou a expedição da coisa comprada para determinado lugar (art. 494, CC). No caso, há, no momento da expedição, tradição da coisa. Assim, quando o vendedor entrega a coisa ao transportador, todos os riscos de perda ou deterioração da coisa passam ao comprador, pois já houve transmissão da posse e o dono passa a ser o comprador. O vendedorsó terá responsabilidade se se afastar das instruções do comprador. 
1.3.4 Defeito oculto na venda de coisas conjuntas 
O Código Civil diz que, nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma não autoriza a rejeição de todas (art. 503, CC). 
Assim, opta o direito brasileiro por autorizar a redibição parcial, permitindo que se devolva apenas a coisa viciada, mantendo-se, quanto às demais coisas, o negócio intacto. 
[Redibição. A redibição é a resolução ou desfazimento, por via judicial, pelo adquirente, da compra da coisa móvel ou semovente, que apresenta defeito oculto ou não declarado pelo vendedor] 
Obs. 1. Em se tratando de venda em que não há um laço de união entre as coisas vendidas, a venda será singular e, nessa hipótese, a regra do art. 503 poderá ser aplicada sem restrições. 
Obs. 2. Em se tratando de venda coletiva, ou seja, a venda na qual as coisas vendidas constituem um todo só, como no caso do par de sapatos, a regra deverá ser afastada. 
1.4. Preferências e Impedimentos (art. 497, CC) na compra e venda.
 - Preferência do locatário na compra do imóvel (art. 27, Lei n. 8.245/91). 
- Um cônjuge não pode vender o imóvel sem outorga do outro (art. 1.647, I, CC). 
Obs. Na hipótese de o cônjuge ser casado pelo regime de separação obrigatória de bens (art. 1.641, CC), fica dispensado o seu consentimento (art. 496, parágrafo único, CC) 
 - Os tutores não podem comprar bens do pupilo (art. 497, I, CC).
- O ascendente não pode vender ao descendente sem o consentimento dos outros descendentes (art. 496, CC). 
Obs. A venda de ascendente para descendente é, em principio, anulável (CC, art. 496), para que se evite a fraude à legitima. Isso porque, por meio de uma compra e venda simulada, o pai poderá estar transferindo bens a um de seus filhos e prejudicando a legítima dos demais. 
- Herança de pessoa viva não pode ser objeto de contrato (art. 426, CC)
- Não pode o condômino de coisa indivisível vender sua parte sem dar direito de preferência aos outros condôminos (art. 504, CC) 
Obs. Em se tratando de coisa indivisível, os condôminos sofrem certas limitações impostas pelo direito no tocante à alienação de sua parte na coisa comum. A razão decorre do princípio pelo qual o condômino de coisa divisível permanece no regime de condomínio porque quer, pois a qualquer momento pode manejar a ação divisória e colocar um fim ao condomínio. Já o condômino de coisa indivisível não tem essa possibilidade. Sua única forma e extinção do condomínio seria a alienação da coisa comum para que o valor apurado seja repartido pelos coproprietários. 
 - As empresas não podem dispor de imóveis, se estiverem em débito com a Previdência Social (Decreto-lei n. 1.958/82). 
- O imóvel rural não é divisível em área inferior a um modulo (art. 64, Estatuto da Terra).
- O estrangeiro não pode comprar mais de três módulos rurais, salvo autorização (Lei n. 5.709/71); de 3 a 50 módulos somente através de autorização do INCRA. 
- O falido perde a disposição e a administração de seus bens (art. 40, Lei das Falências). 
- Os dirigentes de empresas em liquidação extrajudicial ficam com os bens indisponíveis (Decreto-Lei n. 685/79). 
 - É vedado vender, ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado (Lei n. 6.766/79) 
- A jurisprudência entende que os bens penhorados podem ser vendidos, mas continuam gravados, dando-se ciência ao comprador. 
1.5 Tipos e Modalidades de Compra e Venda
- A Compra e venda pura e simples não tem as cláusulas especiais dos arts. 505 a 532 do Código Civil. Pode ser por pagamento adiantado, à vista, a prazo, em prestações sucessivas, por atacado ou no varejo. 
[Venda por atacado ou venda por grosso é a forma de comercialização de grandes quantidades de produtos. Tais produtos são mais baratos por serem principalmente destinados a mercados.] 
[Varejo ou Retalho é a venda de produtos ou a comercialização de serviços em pequenas quantidades, ao contrário do que acontece na venda por atacado]
- Venda por amostra: evita a descrição da coisa, mas a mercadoria tem de ser igual à amostra (art. 484, CC). 
1.5.1. Tipos especiais de compra e venda
1.5.1.1 Venda entre cônjuges 
O Código Civil de 2002, diferentemente do Código Civil revogado, admite expressamente a compra e venda entre cônjuges (art. 499, CC). Evidentemente que a regra deve ser analisada de acordo com, o regime de bens adotado pelos cônjuges. 
	Em se tratando de bens incluídos na comunhão, dos quais os cônjuges são meeiros, não haverá a possibilidade de compra e venda. Estamos diante do sistema germânico de comunhão pelo qual não se fala em quotas ou em parte ideal, pois a coisa pertence como um todo aos condôminos, que exercem o domínio simultaneamente sobre a sua totalidade. É considerada como propriedade exercida de “mão comum”, como propriedade coletiva sobre determinado bem. A coisa pertence a todos os proprietários, sem distribuição ou participação quantitativa. 
Já para os bens excluídos da comunhão, os chamados bens particulares, não há impedimento legal para a realização de venda entre cônjuges. Em se tratando de venda entre cônjuges, desnecessária será a concessão de vênia conjugal para a alienação de bens imóveis (art. 1.647, CC), pois o cônjuge que compra, automaticamente, concorda com a venda realizada. 
1.5.1.2 Venda ad corpus e ad mensuram
A venda de imóveis pode ser ad corpus (art. 500, § 3, CC) e ad mensuram (art. 500, §§ 1 e 2, CC) 
Será ad corpus a venda em que as medidas do imóvel vendido são apenas exemplificativas, pois o que se vende é determinado corpo certo. Se do instrumento de venda constarem as expressões mais ou menos x m2 ou aproximadamente x m2, bem como apenas os nomes dos vizinhos confrontantes ou apenas o nome do propriedade (Fazenda Vale do Arouca ou Sítio Olhos d`água), a venda se deu na modalidade ad corpus. Não é essencial a presença da expressão ad corpus, basta que as referências sejam enunciativas (art. 500, § 3, CC). Em consequência, o comprador não poderá reclamar se a área real vendida for menor que aquela que consta no contrato, nem o vendedor, se vender área real maior que aquela prevista no contrato. 
Já na venda ad mensuram, a área vendida é determinada. Assim, se do instrumento consta a venda de dez alqueires paulistas de terra, ou cinco hectares, bem como 10.000 m2, o comprador tem interesse na aquisição de área certa. As regras em questão se aplicam apenas à venda de bens imóveis. 
A lei traz um critério para diferenciar a venda ad corpus da ad mensuram se o contrato não indicar qual tipo foi celebrado. Se a diferença entre a área real do imóvel e área constante no contrato não for superior a 1/20 (5%), a venda é considerada ad corpus (art. 500, § 1) e o comprador nada poderia reclamar. Já se a diferença for maior que 1/20, a venda presume-se ad mensuram e o comprador terá direito de reclamar. 
Exemplifiquemos. Do contrato de compra e venda consta a medida de uma fazenda como sendo de 1.000 alqueires. Entretanto, a medida real da área da fazenda é de 950 alqueires. Como a diferença não é superior a 1/20 da área constante do contrato, a venda é considerada ad corpus e o comprador nada poderia reclamar (50 é exatamente 1/20 de 1.000). Já se área medisse 949 alqueires ou menos, a lei presumiria tratar-se de venda ad mensuram e garantiria ao comprador o direito de reclamar. 
[...]
O comprador que recebe área menor do que aquela prevista no contrato, sendo a venda ad mensuram, poderá exigir o complemento da área, ou seja, que o vendedor entregue a metragem faltante, por meio da ação ex empto. [...]. Se não for possível o complemento da área, por exemplo, porque o bem vendido era um terreno e não tinha seu dono área sobrando para o complemento, terá o comprador as seguintes opções: a) reclamar o abatimento proporcional do preço em razão da diferença de tamanho; b) pleitear a resolução do contrato, ou seja, sua extinção, devolvendo a coisa e recebendo o preço. 
O art. 500, caput, do Código civil atribui ao comprador o direito de exigir a complementação da área(ação ex empto) ou, não sendo possível, de reclamar a resolução do contrato (ação redibitória) ou o abatimento do preço (ação quanti minoris) quando, em um contrato de compra e venda ad mensuram, em estipulado o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder às dimensões dadas. 
A lei prevê, ainda, situação oposta em que o terreno teria área real superior àquela prevista no contrato, em se tratando de venda ad mensuram. [...]. Se o vendedor provar que tinha justo motivo para ignorar o excesso de área, poderá pleitear do comprador, sendo que este último terá a opção de complementar o valor do preço da área excedente, ou devolver o excesso. Não haverá complemento de área, nem devolução do excesso, se o imóvel tiver sido vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativas a referência as suas dimensões (art. 500, § 3, CC). 
1.6. Vendas condicionais ou Pactos adjetos (cláusulas especiais, arts 505 a 532, C/C). 
Pactos Adjetos. No Direito romano são aqueles que se apõem a um contrato para reduzir as obrigações do devedor (ad minuendum obligationem), ou para ampliá-las (ad augendum obligationem). 
1.6.1 Retrovenda ou direito de retrato (arts. 505 a 508, C/C) 
O vendedor reserva a si o direito de recobrar o imóvel (resgate), devolvendo o preço pago, devidamente corrigido, mais as despesas do comprador, incluídas as benfeitorias (art. 96, CC) autorizadas pelo vendedor, e em se tratando de benfeitorias necessárias indenizará independentemente de autorização, tudo no prazo máximo de decadência de 3 anos, podendo efetuar o depósito judicial se houver recusa do comprador no cumprimento da cláusula de retrovenda. Se as partes acordarem prazo superior, a eficácia da retrovenda só se opera no limite legal estabelecido, pois se trata de norma de ordem pública. 
[Benfeitorias. Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias. 
§ 1. São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor. 
§ 2. São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem. 
§ 3. São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore. ] 
1.6.2 Venda a contento e venda sujeita a prova (arts. 509 a 512, CC). 
Venda a contento é aquela em que o comprador terá o direito de, não lhe agradando o objeto adquirido, considerar desfeita a venda realizada. É um direito potestativo do comprador, que não precisa justificar ao vendedor os motivos pelos quais ele não quer continuar com a coisa comprada. 
[...] 
Trata-se de venda sob condição suspensiva, pois, antes de o comprador manifestar seu agrado, mesmo que a coisa lhe tenha sido entregue, a venda não se reputará perfeita (art. 509, CC). Por se tratar de direito personalíssimo, em havendo morte do comprador, o negócio sob condição suspensiva reputa-se não realizado, já que os herdeiros não poderão declarar seu agrado quanto ao objeto comprado. 
	O art. 49 do CDC traz uma hipótese de venda a contento que independe da vontade das partes. Nas vendas realizadas fora do estabelecimento comercial, quer sejam feitas por telefone, quer sejam por Internet, o consumidor poderá exercer seus direitos em sete dias, devolvendo a coisa, sem necessidade de maiores explicações. 
	Na venda sujeita a prova, também submetida a condição suspensiva, o vendedor garante ao comprador que o objeto vendido possua determinadas características. Ausentes as qualidades prometidas, poderá o comprador desfazer o negócio. Neste caso, não se trata de gostar ou não da coisa, mas da existência ou não das qualidades prometidas. Caberá ao comprador o ônus de provar que a coisa não tem as características prometidas e justificar os motivos para a sua devolução (art. 510, CC). 
1.6.3 Preferência ou preempção (arts 513 a 520)
É cláusula especial pela qual o comprador de determinado bem móvel ou imóvel se obriga a oferecê-lo ao vendedor em caso de futura venda ou dação em pagamento, para que este exerça o seu direito de prelação, pagando o que o terceiro interessado na nova aquisição do bem está oferecendo pelo mesmo (art. 513, C/C). 
[Dação em pagamento é um acordo de vontades entre credor e devedor, através do qual o primeiro concorda em receber do segundo prestação diversa da que lhe é devida e assim exonerá-lo da obrigação]
Difere da retrovenda, já que não pode ser exercida potestativamente pelo vendedor.
Para não perpetuar a situação indefinidamente, a lei prevê os prazos máximos de previsão do direito de preferência: 180 dias para bens móveis e dois anos para bens imóveis. Assim, se o comprador resolver vender a coisa decorridos tais prazos não terá que respeitar o direito de preferência (art. 513, parágrafo único, CC). 
Depois de concedida a preferência, o prazo para o vendedor exercê-la é relativamente exíguo: será de três dias para as coisas móveis e de 60 dias para os bens imóveis (art. 516, CC), contados da notificação do vendedor pelo comprador (art. 516, CC). 
A preferência deverá ser exercida nas exatas condições propostas pelo terceiro, não só com relação ao preço, como também em relação à forma de pagamento da coisa (art. 515, CC). O vendedor que, ao receber a notificação da preferência, realiza uma contraproposta automaticamente, abre mão desse direito, liberando o comprador para vender a coisa ao terceiro. 
Se o vendedor tem ciência de que o comprador pretende realizar a venda do bem, este pode intimar o comprador para que lhe garanta a preferência (art. 514, CC). Tal intimação, entretanto, não impedirá que o comprador realize a venda a terceiros, mas, se for realizada também para o terceiro que pretende comprar a coisa, tanto o comprador quanto o terceiro responderão solidariamente por perdas e danos causados (art. 518, CC). 
O direito de preferência é considerado personalíssimo, não podendo ser transmitido por ato inter vivos e se extinguindo com a morte do vendedor (art. 520, CC). Seus herdeiros não recebem o direito de preferência previsto no contrato. 
A preferência pode produzir efeitos ainda que o bem seja expropriado pelo Poder Público em razão de utilidade ou necessidade pública. Se a coisa não tiver o destino para que se desapropriou, ou não for utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado o direito de preferência pelo preço atual da coisa (art. 519, CC). É a chamada retrocessão. 
[Retrocessão deriva do latim retrocessus, de retrocesso, recuo, regredimento, e está no sentido retroagir, retroceder. Também denominada reversão ou reaquisição é a devolução do domínio expropriado, para que se integre ou regresse ao patrimônio daquele de quem foi tirado, pelo mesmo preço da desapropriação, LFG] 
1.6.4 Venda com reserva de domínio (arts. 521 a 528, CC)
É a modalidade de venda pela qual o vendedor, ao entregar a coisa móvel, transfere ao comprador apenas a sua posse, mas não a sua propriedade ou domínio até que ocorra o pagamento total do preço (art. 521, CC). 
O vendedor reserva para si a propriedade até que o preço seja integralmente pago. Trata-se de propriedade resolúvel, pois com o pagamento do preço e sua completa quitação a propriedade se transfere ao comprador (art. 524, CC). 
O comprador terá o direito de uso e de gozo da coisa comprada e, consequentemente, responderá pelos riscos da coisa, a partir do momento em que lhe for entregue (art. 524, CC). Qualquer dano sofrido pela coisa deverá ser arcado pelo comprador (res perit emptoris), em exceção à regra res perit domino. 
Tratando-se de coisa móvel cuja alienação pode ocorrer sem maiores formalidades, determina a lei que a cláusula de reserva de domínio deve ser estipulada por escrito e o contrato registrado no domicílio do comprador para valer contra terceiros (art. 522, CC). 
Em razão dos efeitos que a reserva de domínio pode gerar para terceiros de boa-fé, é imprescindível que a coisa vendida com esta cláusula seja perfeitamente identificável. Se a coisa for insuscetível de caracterização perfeita, a lei protege os terceiros de boa-féque a adquiriram, em caso de dúvidas (art. 523, CC). 
Se o comprador não efetuar o pagamento das prestações devidas, para que este seja constituído em mora deverá o vendedor efetuar o protesto do titulo (judicial ou extrajudicialmente) ou interpelação judicial (art. 525, CC). 
Duas são as hipóteses que se abrem ao vendedor no caso de mora do comprador: a) a possibilidade de cobrança das prestações vencidas e vincendas da dívida (que vence antecipadamente), além de eventuais perdas e danos causados pelo comprador; b) recuperar a posse da coisa, na qualidade de legitimo proprietário, por meio da ação de busca e apreensão (art. 526, CC). Na hipótese do vendedor optar pela recuperação da posse da coisa, terá o dever de devolver ao comprador as parcelas pagas pela coisa. Contudo, a lei lhe faculta o direito de reter o valor das prestações pagas até o montante suficiente para cobrir a depreciação da coisa, as despesas realizadas e as perdas e os danos sofrido (art. 527, CC). 
1.6.5 Venda sobre documentos (arts 529 a 532, CC). 
	Nesta modalidade de compra e venda, o vendedor não entrega ao comprador a coisa vendida, mas apenas um título que a represente (art. 529, CC). Assim, ao invés de o vendedor entregar ao comprador 100 sacas de algodão que estão na fazenda do primeiro, entrega apenas um documento que, ao ser apresentado, significará uma ordem de entrega da mercadoria. 
O pagamento pelo comprador se dá no momento e no lugar da entrega do documento e não da coisa propriamente dita (art. 530, CC). A compra e venda terá como prestação para o vendedor a entrega do documento, portanto, se o documento apresentado contiver algum problema, pode o comprador se negar a realizar a contraprestação, ou seja, o pagamento do preço. 
Note-se que um suposto defeito de qualidade ou de estado da coisa vendida não autoriza a retenção do pagamento (art. 529, parágrafo único, CC); porém, se o defeito da coisa for devidamente comprovado antes do pagamento, pode o comprador recusar-se a fazê-lo. 
1.7 Compromisso de compra e venda 
É um contrato preliminar, que pode ser: 
Simples, quando há necessidade de contrato definitivo posteriormente. Se não for feito cabem perdas e danos (arts. 402 a 405, CC). 
Qualificado, é uma autentica modalidade de compra e venda na prática, pois já há prestações e contraprestações fixadas com obrigatoriedade de cumprimento. O contrato definitivo é praticamente desnecessário, pois passou a ser um mero detalhe perto do contrato preliminar. 
1.8 Alienção fiduciária 
Conceito. Operação que transfere ao credor o domínio e a posse indireta sobre a coisa e ao devedor a posse direta sobre a coisa, mas com obrigações e responsabilidades de depositário. Independe de tradição efetiva. 
1.8.1 Alienação fiduciária de bem móvel 
- A alienação fiduciária em garantia é um contrato acessório e formal; 
- Paga a última prestação, torna-se sem efeito; 
- A dívida vence antecipadamente em caso de inadimplência. Nesse caso, o credor pode tomar a coisa e vendê-la. Caracteriza abuso de direito vendê-la por preço vil; 
- Há direito real, com registro competente para o devedor, valendo imediatamente entre as partes, mas só o registro a validará perante terceiros (art. 129, § 5, combinado com o art. 130, Lei 6.015/73, Lei dos Registros Públicos); 
- É resolúvel (passa automaticamente o domínio com a quitação); 
- Aplica-se para bens móveis individualizados (infungíveis); 
- O contrato de alienação fiduciária em garantia pode ter por objeto bem que já integrava o patrimônio do devedor (Súmula n. 28 do STJ); 
- Pertence à categoria dos negócios indiretos.
1.8.2 Alienação fiduciária de bem imóvel 
Com o advento da Lei n. 9.514/1997 que dispõe sobre Sistema Financeiro Imobiliário–SFI instituiu-se a alienação fiduciária de coisa imóvel. A referida lei teve a finalidade de promover o financiamento imobiliário em geral (art. 1) e para tanto definiu as entidades que podem operar o SFI, cedendo permissão às instituições financeiras em geral (art. 3), ao mesmo passo em que permitiu a utilização do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel às outras entidades desvinculadas do SFI (art. 22, § 1, Lei 9.514/1997).