Contratos Imobiliários - Unidade 4

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PRINCIPAIS ESPÉCIES 
CONTRATUAIS IMOBILIÁRIAS
Professora:
Me Monica Cameron Lavor Francischini
Diretoria Operacional de Ensino Kátia Coelho
Diretoria de Planejamento de Ensino Fabrício Lazilha
Head de Planejamento de Ensino Camilla Cocchia
Supervisão do Núcleo de Produção de Materiais Nádila de Almeida Toledo
Supervisão de Projetos Especiais Daniel F. Hey
Projeto Gráfico Thayla Guimarães 
Editoração Thayla Guimarães 
Qualidade Textual Priscila Sousa
DIREÇÃO
Reitor Wilson de Matos Silva 
Vice-Reitor Wilson de Matos Silva Filho 
Pró-Reitor de Administração Wilson de Matos Silva Filho 
Pró-Reitor de EAD William Victor Kendrick de Matos Silva 
Presidente da Mantenedora Cláudio Ferdinandi
NEAD - NÚCLEO DE EDUCAÇÃO A DISTÂNCIA
NEAD - Núcleo de Educação a Distância
Av. Guedner, 1610, Bloco 4 - Jardim Aclimação - Cep 87050-900 
Maringá - Paraná | unicesumar.edu.br | 0800 600 6360
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obtidas a partir do site shutterstock.com
C397 CENTRO UNIVERSITÁRIO DE MARINGÁ. Núcleo de Educação 
a Distância; FRANCISCHINI, Monica Cameron Lavor;
 Contratos Imobiliários. Monica Cameron Lavor Francischini;
 Maringá-Pr.: UniCesumar, 2017.
 30 p.
“Pós-graduação Universo - EaD”.
 1. Contratos. 2. Imobiliários. 3. EaD. I. Título.
CDD - 22 ed. 690
CIP - NBR 12899 - AACR/2
01
02
03
sumário
06| CONTRATO DE VENDA E COMPRA
16| LOCAÇÃO
21| DEMAIS CONTRATOS
OBJETIVOS DE APRENDIZAGEM
 • Conceituar e elencar os principais pontos sobre o contrato de compra e 
venda.
 • Conceituar e elencar os principais pontos sobre o contrato de locação.
 • Entender outros tipos de contrato voltados ao ramo imobiliário.
PLANO DE ESTUDO
A seguir, apresentam-se os tópicos que você estudará nesta unidade:
 • Contrato de Venda e Compra
 • Locação
 • Demais Contratos
PRINCIPAIS ESPÉCIES CONTRATUAIS IMOBILIÁRIAS
INTRODUÇÃO
introdução
Nesta unidade, estudaremos os principais contratos utilizados no ramo imobi-
liário e, para tanto, aprenderemos os tipos de contratos de utilizações diversas 
que são confeccionados conforme a necessidade, como, por exemplo, o con-
trato de locação.
Nesta espécie de contrato, a intenção do locador é transferir a posse do 
imóvel para alguém e auferir lucro através de um acordo entre as partes. Para 
essa finalidade, firma-se um contrato com as cláusulas combinadas entre locador 
e locatário, ambos sujeitos de uma relação jurídica de Direito Privado.
Vamos aprender também sobre a importância do registro dos contratos 
no Cartório de Registro de Imóveis, já que a transmissão de um imóvel a outra 
pessoa poderá ser feita por instrumento público ou particular.
A lei exige que sejam transmitidos por instrumento público os direitos que 
visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais 
sobre imóveis, salvo se o valor do negócio for abaixo de 30 salários mínimos 
(de acordo com o artigo 108 do Código Civil).
O instrumento particular será feito e firmado entre as partes, sendo por 
elas redigido, por um advogado ou por quem as represente, sem que tenha 
nenhum valor de fé pública como o do Cartório de Notas e não há limites com 
relação à quantia.
O contrato particular deverá ser firmado na presença de duas testemunhas 
com firmas reconhecidas de todos os signatários para que tenha maior valor 
probatório. Vamos em frente!
Pós-Universo 6
Contrato de Venda 
e Compra
Pós-Universo 7
A venda e compra é prevista no Código Civil, nos artigos 481 a 532, sendo o instru-
mento mais comum para ser utilizado nos negócios imobiliários porque é formalizado 
quando está concluída e cumprida uma obrigação contratual concretizando a alie-
nação definitiva de um imóvel.
Assim dispõe o artigo 481 do Código Civil que “pelo contrato de compra e venda, 
um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro a pa-
gar-lhe certo preço em dinheiro”.
Complementando, utilizamos o conceito de Caio Mario da Silva Pereira (apud 
DINIZ, 2002, p. 375):
 “
[...] é o contrato em que uma pessoa (vendedor) se obriga a transferir a outra 
(comprador) o domínio de uma coisa corpórea ou incorpórea, mediante o 
pagamento de certo preço em dinheiro ou valor fiduciário correspondente.
Se o imóvel estiver quitado, com seus impostos pagos, sem cláusula de inalienabili-
dade, o proprietário poderá vendê-lo diretamente ao comprador através de escritura 
pública de VENDA E COMPRA, na qual a plena propriedade será transferida efetiva-
mente ao comprador por ocasião do registro daquele documento no Cartório de 
Registro de Imóveis da circunscrição Imobiliária a que pertence.
A cláusula de inalienabilidade é a impossibilidade de um bem imóvel ser 
alienado, sendo que o beneficiário poderá utilizá-lo, limitando a proprieda-
de somente quanto à alienação.
Fonte: a autora.
saiba mais 
Não é suficiente que seja lavrada a escritura pública sem o pagamento dos en-
cargos do fisco (ITBI), emolumentos do Cartório de Notas, apresentação de vários 
documentos indispensáveis para que se faça uma venda válida e segura, como, por 
exemplo, a certidão de propriedade atualizada. Estes documentos foram enumera-
dos anteriormente.
O traslado da escritura e demais documentos exigidos por lei deverão ser levados 
ao registro no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição a que pertence.
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As características destes contratos são:
 • Bilateral – acordo e obrigações para as partes. O vendedor deve entregar o 
imóvel e o comprador deve pagar o valor combinado.
 • Oneroso – porque ambos têm obrigações a cumprir.
 • Forma prescrita em lei – porque transmite todos os direitos sobre o imóvel 
definitivamente, com pagamento à vista, conforme determina o artigo 108 
do Código Civil
Neste tipo de contrato, deverão ser expressos os seguintes itens ou cláusulas:
 • Qualificação das partes;
 • A descrição do imóvel e sua origem;
 • O valor da compra;
 • As dívidas anteriores à venda deverão ser de responsabilidade do vende-
dor e deverão ser mencionadas detalhadamente sobre quem assumirá as 
despesas;
 • A assinatura do contrato será de ambas as partes, inclusive cônjuges ou 
anuentes, se houver;
 • No caso de pessoa jurídica, o representante da empresa, devidamente 
identificado e com documentação legal (procuração pública se for o caso), 
deverá assinar o documento;
 • Declaração de quitação mútua.
Do Pacto de Retrovenda
Esta cláusula prevê a possibilidade do vendedor reaver o imóvel dentro de um prazo 
avençado, restituindo ao comprador o valor pago, despesas havidas no imóvel e in-
clusive indenizando os valores gastos com benfeitorias.
Se houver este pacto, deverá ser objeto de uma cláusula específica.
Existem imóveis que têm a propriedade limitada, ou seja, sobre eles existe alguma 
restrição de direito real ou algum outro gravame jurídico.
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Pós-Universo 9
A escritura de venda e compra poderá ser lavrada em qualquer tabelião de 
notas, porém o Registro de Imóveis competente será o da localização do 
imóvel, ou seja, dentro da circunscrição imobiliária.
Fonte: a autora.
saiba mais 
Pode-se mencionar como exemplo a hipoteca, cujo encargo deverá ser mencionado 
na escritura pública, pois a dívida será transmitida ao comprador juntamente com o 
imóvel. Existe também, neste caso, a possibilidade da dívida ser quitada junto à ins-
tituição financeira, ficando o imóvel liberado da hipoteca.
Registro de Imóveis
O notário, escrevente ou tabelião de umCartório de Notas, Títulos e Documentos é 
um profissional a serviço da aplicação do Direito em diversas áreas, tais como escri-
turas, reconhecimento de firmas, autenticação de documentos e outros.
Eles são dotados de fé pública, que é uma delegação do Poder Público em repre-
sentá-lo, formalizando, por meio de documento específico para cada caso, a vontade 
das partes.
No caso da venda de um imóvel, ao ser lavrada a escritura, é dada autenticidade 
ao acordo ali firmado e os documentos que fizeram parte do acordo e também os 
que são exigidos por lei (por exemplo: matrícula atualizada do imóvel e certidão de 
quitação de tributos federais), que são arquivados no Cartório.
Todos os Cartórios estão sujeitos às ordens e inspeções das Corregedorias Gerais 
da Justiça que podem impor penalidades por irregularidades encontradas.
Finalizando, é preciso rememorar que é a escritura pública de venda e compra 
que irá transmitir a plena propriedade e o domínio, devendo ser registrada logo em 
seguida.
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Pós-Universo 10
Por que o Registro de Imóveis é tão 
importante
Vamos nos ater ao trabalho do Cartório de Registro de Imóveis no que se refere a ne-
gócios imobiliários, que define a finalidade e sua função no artigo 1º da Lei 8.935/94, 
sendo serviços de “organização técnica e administrativa destinados a garantir a pu-
blicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos”.
Em resumo, para a aquisição da propriedade do imóvel, seja ele rural ou urbano, 
não basta a simples vontade das partes (comprador e vendedor), ou seja, apenas o 
contrato de compra e venda não é suficiente, por si só, para transmitir o domínio 
do bem. Essa transferência somente se opera com o registro do título no registro 
imobiliário.
O Registro Imobiliário dá publicidade ao ato jurídico firmado, ou seja, fica ao 
alcance de qualquer pessoa verificar a quem pertence a propriedade. Além disso, au-
tentica documentos tornando-os válidos, tendo em vista à fé pública que os Tabeliães 
são investidos.
Com o registro não há dúvidas de quem é o proprietário legítimo e como está ins-
crito o imóvel para todos os fins de direito. Este registro aponta também se o imóvel 
tem algum ônus ou gravame averbado na matrícula, como, por exemplo, o usufruto.
Além dessas funções, o Registro de Imóveis exerce a função de fiscalizar o re-
colhimento de tributos junto ao Fisco (IPTU, ITBI – Imposto de Transmissão de Bens 
Imóveis) e ainda coopera com a Secretaria da Receita Federal, pois emite a Declaração 
de Operações Imobiliárias mensalmente, informando as operações realizadas e o res-
pectivo valor.
Esta é a forma de transmissão de propriedade através de VENDA E COMPRA. A 
seguir, vamos analisar algumas outras formas de contratos que poderão ser firma-
das por instrumento particular.
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Pós-Universo 11
O contrato escrito formaliza a existência material da vontade dos contratan-
tes, e o registro é a segurança para que essas avenças fiquem arquivadas no 
caso de perda do documento firmado e prova de validade do ato.
A escritura pública, ou o instrumento público, será lavrado em Cartório 
de Notas, de acordo com as formalidades que a lei determina, como, por 
exemplo, o recolhimento do ITBI. Este documento terá valor oficial e asse-
gura a eficácia do negócio jurídico.
A lei exige escritura pública, nos termos do artigo 108 do Código Civil, que 
assim determina:
[...] Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade 
dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação 
ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o 
maior salário mínimo do País.
Fonte: a autora.
quadro resumo
Compromisso de Venda e Compra 
com Cláusula de Irrevogabilidade e 
Irretratabilidade (direito real)
Quando há impedimentos para se lavrar a escritura de venda e compra de imedia-
to, as partes poderão optar por assinar um instrumento particular de compromisso 
de venda e compra com cláusula irretratável e irrevogável, ou seja, não é um contra-
to resolúvel onde o imóvel pode voltar a ser do vendedor. Há um compromisso de 
venda que não será desfeito.
Um exemplo comum é a assinatura deste documento até que todo o preço do 
imóvel seja pago e também seja apresentada a documentação necessária para as-
segurar a legitimidade da venda, como, por exemplo, a certidão de quitação do 
vendedor do imóvel junto ao o fisco.
O conceito deste tipo de instrumento é definido por Maria Helena Diniz da se-
guinte forma:
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Pós-Universo 12
 “
[...] O compromisso ou promessa irretratável de venda vem a ser o contrato 
pelo qual o compromitente vendedor obriga-se a vender ao compromissário-
-comprador determinado imóvel, pelo preço, condições e modos avençados, 
outorgando-lhe a escritura definitiva assim que ocorrer o adimplemento da 
obrigação; e por outro lado, o compromissário-comprador, por sua vez, ao 
pagar o preço e satisfazer todas as condições estipuladas no contrato, tem 
direito real sobre o imóvel, podendo reclamar a outorga da escritura definitiva, 
ou sua adjudicação compulsória, havendo recusa por parte do compromi-
tente vendedor. (DINIZ, 2002, p. 296)
Este compromisso deverá ser objeto de escritura de venda e compra assim que 
cumpridas as obrigações firmadas no instrumento. Com este tipo de documento, o 
compromitente-comprador já tem o direito de tornar-se proprietário do bem que 
lhe foi prometido pela cláusula irretratável e irrevogável. Não há necessidade de se 
conseguir em juízo uma declaração de vontade do vendedor, caso este não queira 
assinar a escritura ou não seja localizado.
Neste caso, basta entrar com processo de ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, em 
que não será questionado se o comprador tem direito ou não à escritura. Cumprido 
o que foi avençado no instrumento, o Juiz deferirá o pedido do comprador de ser 
proprietário do imóvel sem a assinatura do vendedor.
O artigo 1225 do Código Civil discrimina quais são os direitos reais que incidem 
sobre imóveis e este tipo de instrumento irrevogável e irretratável está elencado no 
item VII.
Deverá constar neste documento:
 • qualificação: nome, nacionalidade, estado civil e domicílio das partes;
 • imóvel: descrição e situação do imóvel, número e data do último registro 
de imóveis, confrontações, origem;
 • valor: preço, forma e prazo de pagamento, juros sobre inadimplência;
 • informar se o bem imóvel é loteado ou não loteado, rural ou urbano, edi-
ficado ou não;
 • cláusula de transmissão da posse;
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Pós-Universo 13
 • a documentação necessária que deverá ser apresentada em prazo deter-
minado para provar a idoneidade da transação (exposta na unidade III)
 • cláusula de penalidade por infração;
 • · cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade;
 • cláusula de que se comprometem a outorgar a escritura definitiva e a de-
terminação de quem irá pagar impostos e taxas;
 • declaração de que os compromissários vendedores firmam o contrato e 
informam que o imóvel está isento de quaisquer dívidas, vícios ou encar-
gos ou evicção.
Importante saber que o compromisso irretratável de venda e compra de 
imóvel, por não constar de cláusula de arrependimento (cláusula resoluti-
va) devidamente registrado, equivale a um direito real limitado, com direito 
de aquisição que assegura a faculdade “erga omnes” (contra todos os indi-
víduos) de reivindicar de quem quer que seja o imóvel prometido à venda, 
se este for ameaçado.
Fonte: a autora.
atenção
O Direito Real ou direito das coisas é o conjunto de normas que regeas re-
lações jurídicas de bens materiais ou imateriais suscetíveis de apropriação 
pelo homem.
O titular do Direito Real possui um vínculo com a coisa, podendo buscá-la 
aonde quer que esteja por força do direito de sequela.
Há um vínculo entre pessoa e a coisa, podendo seu titular defendê-la contra 
todos.
Fonte: a autora.
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Pós-Universo 14
Em resumo: o instrumento particular de compromisso de venda e compra, com cláu-
sula irrevogável e irretratável, depois de cumprido, será objeto de escritura pública ou 
adjudicação compulsória, no qual o comprador terá a propriedade plena do imóvel.
Dação em Pagamento
A Dação em pagamento é um contrato no qual o devedor dá um bem móvel ou 
imóvel para pagamento de uma dívida. Caracteriza-se por quitação de uma dívida 
contraída anteriormente e de forma diversa do avençado, em que o devedor trans-
mite um bem para pagamento daquela obrigação.
O credor não é obrigado a aceitar o bem oferecido por meio diferente do que 
lhe é devido, mesmo que este seja mais valioso.
Normalmente, a dação em pagamento pressupõe o caso de dificuldade finan-
ceira do devedor que, diante da inadimplência de uma dívida, oferece uma forma 
de pagamento diferente da anteriormente prevista.
Um exemplo é a retração do mercado na venda de imóveis, onde um devedor 
pretende comercializar seu imóvel para pagar a dívida contraída com o credor e não 
consegue vendê-lo. Como consequência, oferece o imóvel para quitação da dívida.
Conforme define Ivanildo Figueiredo, há exigência de que o documento seja 
feito por escritura pública quando a dação em pagamento representa um negócio 
translativo de direito real.
 “
A dação em pagamento de bem imóvel, como negócio translativo de direito 
real, deve ser celebrada através de escritura pública (Código Civil artigo 108), 
aplicando-se ao seu procedimento as mesmas exigências documentais e as 
mesmas condições obrigacionais válidas para a compra e venda. (Código 
Civil artigo 357) (2010, p. 57)
A dação em pagamento também é utilizada para extinguir débito tributário, con-
forme consta do Código Tributário Nacional, em seu artigo 156, inciso XI, sendo a lei 
que regularmente esta prática a de número 13.259 de 2016.
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Pós-Universo 15
Promessa de Venda e Compra e 
Cessão de Direitos no Instrumento 
Particular de Venda e Compra
É possível fazer-se uma cessão de direitos do instrumento particular de compro-
misso de venda e compra, onde o então comprador cede seu direito de aquisição 
a terceiro que passa a ter a posse do imóvel, mediante um pagamento. A escritura 
definitiva deverá ser outorgada pelo primeiro vendedor ao cessionário com anuên-
cia do cedente.
A escritura terá a denominação de Venda, Compra e Cessão, sendo que cada 
transmitente pagará os encargos que incidirem em cada transferência do título de 
aquisição.
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Pós-Universo 16
Locação
Pós-Universo 17
A locação é definida pelo Código Civil no artigo 565 e também por uma lei específi-
ca que a regulamenta (lei 8.245/91), que define que “na locação de coisas, uma das 
partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de 
coisa não fungível, mediante certa retribuição”.
Assim, a pessoa que é proprietária do imóvel ou que tenha um título aquisitivo 
sobre ele poderá locar a uma pessoa natural (física) ou jurídica, por tempo determi-
nado ou não, o uso de seu imóvel, desde que esta pessoa lhe pague uma quantia 
pelo prazo em que estiver na posse do bem.
O contrato de locação terá como principais as seguintes cláusulas:
 • qualificação das partes denominadas locador e locatário;
 • valor do aluguel estipulado em moeda nacional;
 • data da transferência de posse e restituição;
 • coisa não fungível (insubstituível por outra);
 • tipo de garantia, como fiança, caução, seguro de fiança, cessão fiduciária 
de quotas de fundo de investimento, título de capitalização;
 • prazo do contrato e reajuste do aluguel;
 • multa contratual no caso de descumprimento a cláusula contratual.
Garantias na Locação
Na locação, o proprietário do imóvel dá a posse ao locatário para obter um lucro 
sobre o uso do bem por outra pessoa. Para que esta obrigação de pagar o aluguel 
seja garantida, não causando aborrecimentos ao locador, é comum pedir-se uma se-
gurança adicional além do contrato.
A lei só permite uma forma de garantia, caso contrário haverá infração por 
parte do locador e da imobiliária.
Fonte: a autora.
atenção
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Pós-Universo 18
Vamos analisar as garantias possíveis:
 • Caução: poderá ser dado em garantia um bem móvel que deverá ser aver-
bado na matrícula do Registro de Imóveis.
Poderá a caução ser feita em dinheiro até o limite de 03 (três) aluguéis e deverá ser 
depositado em Caderneta de Poupança vinculada, revertendo ao locatário no final 
do contrato o valor depositado e a respectiva rentabilidade auferida.
 • Fiança: é a forma de terceiros serem solidários e corresponsáveis pelo adim-
plemento da relação locatícia, ou seja, fiador e esposa respondem sobre as 
obrigações da locação. Na fiança é imprescindível a assinatura da esposa 
se o fiador for casado ou da companheira, no caso de união estável. Essa 
obrigação é exigida porque o fiador está colocando em risco a proprieda-
de que apresenta como garantia da locação e que faz parte do patrimônio 
pertencente à família.
Anteriormente, a fiança era difícil de ser conseguida pelo locatário devido à dificulda-
de de desvincular-se da obrigação. Atualmente, diante das novas normas, acrescidas 
pela lei 12.112/2009, o fiador poderá exonerar-se da obrigação notificando o locador 
de sua intenção de desoneração, nos casos de prorrogação da locação por prazo in-
determinado. Entretanto, fica obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 
(cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
Há uma divergência quanto ao prazo dado pelo Código Civil. Vejamos:
Se o imóvel for objeto de sublocação sem anuência dos fiadores, estes poderão 
desonerar-se da obrigação da mesma forma.
Nestes casos, o locador poderá exigir novo fiador ou outra forma de garantia no 
prazo de 30 dias, sob pena de distrato da locação.
Vejam que a fiança tornou-se um pouco menos rígida, pois havendo insegurança 
por parte dos fiadores em continuar com a locação com novas pessoas (sublocação), 
ou mesmo por mais tempo de contrato (prazo indeterminado), eles poderão deso-
nerar-se da obrigação.
 • Seguro de Fiança Locatícia: abrange todas as obrigações do contrato 
locatício. Este seguro é negociado com uma financiadora que recebe um 
percentual aproximado de 15% (pode ser negociado) do valor do aluguel a 
título de garantir as obrigações dos locatários. Este valor é pago durante todo 
o período de locação e não é devolvido por ocasião da rescisão contratual.
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Pós-Universo 19
 • Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento: O artigo 88 
da Lei 11.196 de 2005 versa sobre a GARANTIA para locação em QUOTAS DE 
FUNDOS DE INVESTIMENTO, fazendo uma cessão fiduciária ao locador. Este 
modo de garantia não é muito utilizado devido à insegurança do mercado 
de investimentos, preferindo ainda, o locador, a garantia de fiança. A cessão 
fiduciáriaé uma garantia resolúvel.
 • Título de Capitalização: é uma garantia onde o locatário aplica o valor 
significativo para segurança do pagamento do aluguel (12 meses, por 
exemplo) e rescisão do contrato de locação, sendo o valor é devolvido com 
os acréscimos da aplicação.
Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se 
estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo 
indeterminado.
Tipos de Locação
Locação residencial: a locação residencial é aquela em que o locador dá a posse 
ao locatário e sua família para utilização do imóvel para moradia. O prazo de locação 
será estipulado no contrato. Por ocasião do vencimento do contrato, o locatário se 
obriga a devolver o imóvel, porém caso o locador não solicite a devolução, a locação 
continuará por prazo indeterminado.
Locação não residencial: a locação não residencial se dá quando o imóvel é 
utilizado com a finalidade de exploração comercial, industrial ou profissional.
A locação não residencial cessa com o término do prazo estipulado em contra-
to. Para tanto, não há necessidade de notificação ou aviso. Todavia, com a cessação 
do prazo estipulado, se o locatário permanecer na posse do imóvel sem oposição 
do locador, o contrato será prorrogado por prazo indeterminado.
Mesmo com o transcurso do prazo de vigência do contrato e com a oposição 
do locador em prorrogar o contrato de locação para fins não residenciais, o contra-
to poderá ser compulsoriamente renovado. Encontramos aí uma diferença quanto 
à locação residencial.
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Pós-Universo 20
O locatário poderá renovar compulsoriamente por meio de ação judicial chamada 
AÇÃO RENOVATÓRIA, desde que obedeça a três requisitos:
 • que o contrato tenha sido realizado por prazo determinado e por escrito;
 • o tempo de vigência do contrato (mesmo com a soma de contratos escri-
tos anteriores no mesmo local) seja de, no mínimo, cinco anos;
 • esteja o locatário explorando o mesmo ramo de comércio há pelo menos 
três anos de forma ininterrupta.
Locação por temporada: Este tipo de locação só pode ser feito para o prazo máximo 
de 90 dias. A moradia temporária é utilizada para fins de lazer, realização de cursos, 
tratamento de saúde, realizações de obras no imóvel em que reside e precise se loco-
mover durante os reparos, ou qualquer outra necessidade em curto espaço de tempo.
A sublocação do imóvel locado não é permitida sem a anuência do locador e 
do fiador. O sublocatário se obriga a cumprir todas as obrigações e cláusulas contra-
tuais do imóvel sublocado.
No caso do proprietário pretender vender o imóvel, DEVE OFERECER DIREITO 
DE PREFERÊNCIA AO LOCATÁRIO DO IMÓVEL, OBJETO DE VENDA. Esta oferta 
será feita por meio de notificação prévia e deverá conter o valor expresso ava-
liado para venda e condições de pagamento. O locatário deverá responder 
seu interesse no prazo de 30 dias ou seu silêncio importará em desistência 
de compra do imóvel a ele locado.
Fonte: a autora.
saiba mais 
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Pós-Universo 21
Demais Contratos
Pós-Universo 22
Da troca ou Permuta
Conforme previsto no artigo 533 do Código Civil, para a troca ou permuta aplicam-
-se as regras da compra e venda.
No dizer de Clóvis Beviláqua, a troca é o contrato pelo qual as partes se obrigam 
a dar uma coisa por outra que não seja dinheiro (apud DINIZ, 2002, p. 478).
A troca deve ser feita em espécie, permutando-se entre bens móveis e bens 
imóveis. A diferença da compra e venda é que a compra é feita em dinheiro.
Na troca haverá rateio das despesas.
Este tipo de transmissão da propriedade ocorre quando uma determinada pessoa 
adquire um imóvel e dá como parte de pagamento um outro imóvel, sendo que se 
houver alguma diferença a pagar para complementar o preço, esta transação cha-
ma-se permuta com torna.
Sobre cada imóvel negociado incidirá o ITBI (imposto de transmissão de bens), 
sendo que cada parte arcará com sua obrigação fiscal.
Comodato
Pelo constante nos artigos 579 a 585 do Código Civil, o COMODATO é firmado entre 
o proprietário ou titular do direito (comodante) que empresta o imóvel para uso gra-
tuito de terceiro (comodatário) por tempo determinado ou indeterminado.
Poderá ser feito através de contrato particular ou escritura pública.
O COMODATO refere-se a um empréstimo de coisa não fungível, ou seja, não 
pode ser trocado. O mesmo imóvel será devolvido ao proprietário.
O comodatário se obriga a conservar o imóvel, mantendo-o em perfeito estado 
e, se realizar benfeitorias, não poderá exigir indenização ou reembolso pelas obras 
efetuadas.
Em caso de comodato por prazo indeterminado, o comodante poderá pedir que 
o imóvel lhe seja devolvido através de notificação ao comodatário ou poderá ajuizar 
ação de reivindicação de posse caso o comodatário se negue a devolver o imóvel.
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Pós-Universo 23
Doação
De acordo com os artigos 538 a 564 do Código Civil, este tipo de contrato é regido 
pelo direito das sucessões.
A doação é o contrato em que uma pessoa, por espontânea vontade, doa o seu 
patrimônio ou parte dele para outra pessoa que o aceita. A doação deverá ser regis-
trada e transmitida ao beneficiário.
A doação só será perfeita se o beneficiário a aceitar ou presumir-se que aceitou, 
se não houver manifestação contrária, salvo no caso de haver encargo a ser cumpri-
do pelo donatário. Esclarecendo: existe uma obrigação a ser cumprida em caso de 
doação chamada modal, onde o doador doa um imóvel a uma pessoa com a con-
dição de que ele construa no local uma clínica de reabilitação.
A doação requer exigência de forma legal, ou seja, deve ser solene, por escritura 
pública e registrada na circunscrição imobiliária do local do imóvel.
É possível fazer-se a doação com cláusula de reversão, estipulando-se que se 
houver morte do beneficiário antes da morte do doador, o imóvel objeto da doação 
volte a ser de sua propriedade. Trata-se de doação com cláusula resolutiva. Não pode 
ser estipulada a devolução a terceiros.
A doação não pode abranger o total dos bens do doador, pois ele não pode 
dispor de tudo que lhe pertence. Se a doação é feita para algum dos herdeiros, esse 
patrimônio é adiantamento da parte legítima, sendo que por ocasião do inventário 
deverá ser trazida ao inventário como colação.
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Pós-Universo 24
O doador só poderá doar a parte que lhe permite transmitir por testamento, 
ou seja, se tiver herdeiros necessários (descendente, ascendente e cônjuge), 
só poderá doar metade dos seus bens, pois a metade retida fica para a parte 
legítima reservada aos herdeiros.
Fonte: a autora.
saiba mais 
Contratos com Alienação Fiduciária
Os contratos de compra de imóveis com alienação fiduciária vêm sendo progressiva-
mente cada vez mais utilizados, visto que oferece maior segurança para o vendedor.
Neste tipo de contrato, a pessoa que irá adquirir um imóvel financiado, no próprio 
documento de compra ele se torna comprador e no mesmo ato o aliena, em garantia 
do pagamento da dívida ao credor. Ele recebe o imóvel e ao mesmo tempo transfe-
re a propriedade ao credor. Caso o financiamento não seja pago pelo fiduciante, o 
imóvel é consolidado em nome do fiduciário.
O contrato de alienação fiduciária deverá ser registrado no Cartório de Imóveis 
onde constará a alienação fiduciária, sendo que ficará formalizado o desdobramen-
to da posse onde o fiduciante tem a posse direta, e o fiduciário tem a posseindireta 
do imóvel.
A propriedade plena do imóvel somente será transmitida após a quitação total 
da dívida.
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atividades de estudo
1. Alguns contratos imobiliários transferem a propriedade plena e a lei exige que sejam 
transmitidos por escritura pública. Essas exigências ocorrem quando:
a) transmitem somente a posse.
b) o pagamento é feito a prazo.
c) existe cláusula de inalienabilidade.
d) é feito um contrato de locação.
e) se tratar de constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais 
sobre imóveis.
2. O contrato de promessa de venda e compra com cláusula irrevogável e irretratável 
tem força contra terceiros e é firmado por instrumento particular, sendo que cum-
pridas as cláusulas firmadas, a escritura pública deverá ser outorgada. Este contrato 
tem as seguintes características:
a) o acordo irrevogável e irretratável é uma cláusula resolutiva.
b) quando devidamente registrado é um direito real.
c) no caso do promitente vendedor não ser encontrado para outorgar a escritura 
pública, o contrato será objeto de distrato.
d) se o vendedor se negar a outorgar a escritura pública, o comprador dever mover 
um processo para discutir a validade do instrumento firmado.
e) o compromisso de venda e compra dá o direito à substituição do imóvel por outro 
de igual valor alterando o compromisso firmado.
3. No contrato de locação, a propriedade não é transmitida, somente a posse do imóvel 
mediante o pagamento mensal de um aluguel. Com relação a este tipo de con-
trato, assinale a alternativa correta:
a) O proprietário mantém a posse indireta do imóvel.
b) O locatário poderá sublocar o imóvel após a assinatura do contrato, independen-
te de outras providências.
c) O locatário deverá providenciar dois tipos de garantia para garantir a segurança 
e o cumprimento das cláusulas da locação.
d) Na garantia de fiança não é necessária a assinatura da esposa do fiador.
e) O proprietário do imóvel poderá rescindir a locação a qualquer tempo, indepen-
dente do vencimento do contrato.
resumo
Há muito que aprender com relação a negócios e contratos imobiliários, devido a diversas 
situações em que são utilizados estes instrumentos para formalizar um acordo de vontades.
Um exemplo recente é o CONTRATO DE UNIÃO ESTÁVEL, onde o casal que convive por de-
terminado tempo, prefere firmar um acordo sobre seus bens, obrigações e deveres ao invés 
de unirem-se através do casamento.
Veja que os tipos de contratos vão evoluindo de acordo com o comportamento da socie-
dade. A alienação fiduciária atualmente é bastante utilizada em razão do programa MINHA 
CASA, MINHA VIDA, onde o financiamento por longo prazo é garantido ao credor através 
deste tipo de contrato. Enfim, pudemos aprender como se transfere a propriedade e as 
formas que poderá ser utilizada, formulando um documento contratual que irá garantir a 
finalidade desejada pelas partes.
material complementar
Tratado Teórico e Prático dos Contratos
Autor: Maria Helena Diniz
Editora: Saraiva
Sinopse: Esta obra apresenta uma visão conjunta das normas discipli-
nadoras de cada modalidade contratual e encontra-se inteiramente 
adaptada ao novo Código Civil, instituído pela Lei n. 10.406/2002. Sem 
olvidar a doutrina nacional e estrangeira, a autora oferece os conceitos de 
cada modalidade contratual, registra os princípios básicos que norteiam os contratos, salienta 
as particularidades das consequências jurídicas decorrentes do negócio jurídico contratual e 
indica as tendências jurisprudenciais referentes a cada espécie de contrato. Ao final de cada 
capítulo foram inseridos modelos textuais dos contratos abordados, peças processuais e 
um quadro sinótico para fixação e consulta. Trata-se da obra mais completa do gênero, por 
conter inúmeros subsídios indispensáveis aos profissionais que militam no campo contratual.
referências
AGHIARIAN, Hércules. Curso de Direito Imobiliário. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2001.
BRASIL. Código Civil.
CAMERON, Terezinha Aniceto. Direito e Legislação Imobiliária. Maringá, PR: Unicesumar, 
2012.
DINIZ, Maria Helena. Tratado Teórico e Prático dos Contratos. São Paulo: Saraiva, 2002.
FIGUEIREDO, Ivanildo. Direito Imobiliário. São Paulo: Atlas, 2010.
GUIMARÃES, Margoreth Alves de Castro. Exclusividade nos Negócios Imobiliários. 
Goiânia: Kelps, 2014.
JUNQUEIRA, Gabriel J. P. Teoria e Prática do Direito Imobiliário. Bauru, SP: Edipro, 2008.
resolução de exercícios
1. e. se tratar de constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais 
sobre imóveis.
2. b. quando devidamente registrado é um direito real.
3. a. O proprietário mantém a posse indireta do imóvel.
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