AV1 - UVA - Gerenciamento fisico financeiro - GFF - PCO

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Gerenciamento Físico Financeiro 
Estudo de viabilidade 
Professor: Flávia Rodrigues Filho 
Rio de Janeiro, 2021. 
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Sumário 
 
 
 
Local de implantação ....................................................................................................................................3 
Terreno ...........................................................................................................................................................4 
Viabilidade do Projeto ..................................................................................................................................5 
Payback ...........................................................................................................................................................6 
Bibliografia .....................................................................................................................................................7 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Local de implantação 
 
 Campo Grande, um bairro do município do Rio de Janeiro, localizado na Zona Oeste da cidade. É o 
bairro mais extenso, contanto, com uma área aproximada de 119 km². São aproximadamente 336.484 
habitantes e superando 98% das cidades do país que o levam ao prêmio de maior população do Brasil 
correspondente a um bairro. 
 Com o grande desenvolvimento urbano que vem sofrendo nas últimas décadas, também viu como 
necessidade a geração de empregos, fazendo com que obtivesse toda uma estrutura em volta, sendo 
assim tanto a zona industrial quanto as atividades agrícolas também têm crescido. Mas ainda assim a 
principal economia ainda está ligada ao comercio e serviços. 
 Gera uma renda média por habitante de R$4.245,73, o que o insere na Classe C. A oferta de 
emprego, saúde consolidada e uma boa educação leva o bairro a ter um IDH de 0,810 tendo grande 
impacto na indústria imobiliária, pois a procura por imóveis cresce. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Terreno 
 
 Após uma análise do projeto proposto, escolhemos um terreno de 127m² dentro de um 
condomínio localizado na Rua Marcolino da Costa nº 46, custando R$45.000,00 e que tem seu acesso pela 
Estrada do Mendanha uma das principais avenidas do bairro. Próximo do Parque Municipal do 
Mendanha, o terreno oferece um ótimo contato com a natureza e como pontos de interesse podemos 
marcar supermercados, farmácias, fabricas, sítios, igrejas, enfim uma ótima área residencial com grande 
alcance comercial. 
 
 
 
 
 Conforme as normas ABNT NBR 12721:2006, o projeto se enquadra no código RP1Q – Residência 
popular o que é muito interessante para o público alvo na área proposta. 
 
 
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Viabilidade do Projeto 
 
 Segundo a tabela da CUB de março/21 os valores para construções do tipo popular (RP1Q) ficam 
em R$1.821,44 por metro quadrado, como são 3 unidades de 35,36 m² (1 unid.) para maior 
aproveitamento do local o custo será de R$193.218,36, o valor do terreno R$45.000,00, os valores de 
projeto que se estima, a cerca de 5% do valor da obra R$9.660,92 também incluso 6% sob o valor da 
venda referente às despesas de comercialização do empreendimento, totalizando R$272.595,02. 
Empreendimento (3 unid.): Venda (3 unid.) Lucro (3 unid.) 
Projeto: R$ 9.660,92 
R$ 411.927,20 R$ 139.332,18 
Terreno: R$ 45.000,00 
Obra: R$ 193.218,36 
Taxa Comerc.: R$ 24.715,75 
Total: R$ 272.595,02 
 
 Para chegarmos ao valor de venda do imóvel 
seguidos um comparativo com a tabela feita pelo 
SECOVI-RIO em set/2020 no valor de R$3.430,00 por 
metro quadrado, então total de venda R$121.284,80 
e uma busca por imóveis na região com uma média 
superior a tabela, R$153.333,33. Fazendo uma média 
entre as duas referências e sabendo que são 3 
unidades chegaríamos a um valor total de 
R$411.927,20 onde o lucro seria R$139.332,18. 
 
 
 
 
 
 
 
 Uma pesquisa desenvolvida pela Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) 
aponta que apesar de envolver inúmeros fatores como localização, oferta, demanda, construção e bairro, 
um imóvel leva cerca de 1 ano e 4 meses para concretizar sua venda. 
 O site Rexpert escreveu um artigo fundamentado em pesquisa referente ao tempo de construção 
de alguns tipos de construção, nosso empreendimento se enquadra no tópico até 100m² com uma 
duração de 4 a 6 meses. 
 Levando em conta o tempo de construção mais o tempo de venda teríamos um provável retorno 
do investimento com o lucro após 1 ano de 10 meses. 
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Payback 
 
 Com todas as pesquisas e cálculos já relatados no estudo, podemos chegar à conclusão que seria 
um investimento viável. Levando em consideração o prazo de 1 ano e 10 meses para conclusão do 
empreendimento ao final teríamos um lucro de R$ 139.332,18 que corresponde a 51,11%. Se 
aplicássemos a mesma quantia em um investimento de CDB Pré-fixado conforme simulação abaixo o 
retorno seria de 20,15% liquido com um lucro de R$54.916,37, provando que com o mesmo tempo o 
retorno em aplicações CDB seria inferior e menos rentável. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Bibliografia 
 
https://jornaldaregiao.com/campo-grande-rj-o-maior-bairro-do-
brasil/#:~:text=O%20panorama%20econ%C3%B4mico%20do%20bairro%20fluminense&text=Tendo%20e
m%20vista%20que%20a,com%20boas%20perspectivas%20de%20mudan%C3%A7a. 
https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-em-condominio-campo-grande-rio-de-
2949597511.html 
http://www.multirio.rj.gov.br/index.php/leia/reportagens-artigos/reportagens/630-campo-grande-um-
bairro-com-vocacao-
empreendedora#:~:text=Fundado%20em%2017%20de%20novembro,por%C3%A7%C3%B5es%20de%20cl
asse%20m%C3%A9dia%20alta. 
http://www.cub.org.br/cub-m2-estadual/RJ/ 
https://www.baggioimoveis.com.br/blog/2019/10/31/quanto-tempo-leva-para-vender-um-imovel/ 
https://rexperts.com.br/quanto-tempo-demora-uma-
obra/#:~:text=Galp%C3%B5es%20industriais%3A%208%20a%2018,Loteamentos%3A%2012%20a%2024%
20meses 
https://simuladorinvestimento.com.br/simulador/cdb/ 
https://jornaldaregiao.com/campo-grande-rj-o-maior-bairro-do-brasil/#:%7E:text=O%20panorama%20econ%C3%B4mico%20do%20bairro%20fluminense&text=Tendo%20em%20vista%20que%20a,com%20boas%20perspectivas%20de%20mudan%C3%A7a
https://jornaldaregiao.com/campo-grande-rj-o-maior-bairro-do-brasil/#:%7E:text=O%20panorama%20econ%C3%B4mico%20do%20bairro%20fluminense&text=Tendo%20em%20vista%20que%20a,com%20boas%20perspectivas%20de%20mudan%C3%A7a
https://jornaldaregiao.com/campo-grande-rj-o-maior-bairro-do-brasil/#:%7E:text=O%20panorama%20econ%C3%B4mico%20do%20bairro%20fluminense&text=Tendo%20em%20vista%20que%20a,com%20boas%20perspectivas%20de%20mudan%C3%A7a
https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-em-condominio-campo-grande-rio-de-2949597511.html
https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-em-condominio-campo-grande-rio-de-2949597511.html
http://www.multirio.rj.gov.br/index.php/leia/reportagens-artigos/reportagens/630-campo-grande-um-bairro-com-vocacao-empreendedora#:%7E:text=Fundado%20em%2017%20de%20novembro,por%C3%A7%C3%B5es%20de%20classe%20m%C3%A9dia%20alta
http://www.multirio.rj.gov.br/index.php/leia/reportagens-artigos/reportagens/630-campo-grande-um-bairro-com-vocacao-empreendedora#:%7E:text=Fundado%20em%2017%20de%20novembro,por%C3%A7%C3%B5es%20de%20classe%20m%C3%A9dia%20alta
http://www.multirio.rj.gov.br/index.php/leia/reportagens-artigos/reportagens/630-campo-grande-um-bairro-com-vocacao-empreendedora#:%7E:text=Fundado%20em%2017%20de%20novembro,por%C3%A7%C3%B5es%20de%20classe%20m%C3%A9dia%20alta
http://www.multirio.rj.gov.br/index.php/leia/reportagens-artigos/reportagens/630-campo-grande-um-bairro-com-vocacao-empreendedora#:%7E:text=Fundado%20em%2017%20de%20novembro,por%C3%A7%C3%B5es%20de%20classe%20m%C3%A9dia%20alta
http://www.cub.org.br/cub-m2-estadual/RJ/
https://www.baggioimoveis.com.br/blog/2019/10/31/quanto-tempo-leva-para-vender-um-imovel/
https://rexperts.com.br/quanto-tempo-demora-uma-obra/#:%7E:text=Galp%C3%B5es%20industriais%3A%208%20a%2018,Loteamentos%3A%2012%20a%2024%20meseshttps://rexperts.com.br/quanto-tempo-demora-uma-obra/#:%7E:text=Galp%C3%B5es%20industriais%3A%208%20a%2018,Loteamentos%3A%2012%20a%2024%20meses
https://rexperts.com.br/quanto-tempo-demora-uma-obra/#:%7E:text=Galp%C3%B5es%20industriais%3A%208%20a%2018,Loteamentos%3A%2012%20a%2024%20meses
https://simuladorinvestimento.com.br/simulador/cdb/
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	Local de implantação
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	Viabilidade do Projeto
	Payback
	Bibliografia