DISCIPLINA 1 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS E RURAIS

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DESCRIÇÃO
Avaliação de imóveis urbanos e imóveis rurais associados aos seus componentes; desdobramentos
de glebas e avaliação de glebas urbanizáveis.
PROPÓSITO
Diferençar imóveis urbanos e rurais, a partir de critérios de localização e uso, e enquadrá-los em
subcategorias, com base em critérios específicos para cada contexto e compreensão das
metodologias recomendadas para avaliação dos imóveis. Entender a definição de glebas e as etapas
e metodologias utilizadas no caso de glebas urbanizáveis.
PREPARAÇÃO
Antes de iniciar o conteúdo, tenha em mãos papel e caneta para fazer eventuais anotações.
OBJETIVOS
MÓDULO 1
Identificar imóveis urbanos e rurais e as metodologias de avaliação dos imóveis rurais
MÓDULO 2
Reconhecer cada componente de avaliação de imóveis urbanos
MÓDULO 3
Reconhecer o conceito de glebas, mais especificamente de glebas urbanizáveis, e seu processo de
avaliação
INTRODUÇÃO
Neste conteúdo, discutiremos os componentes e as características de imóveis rurais e urbanos,
assim como as metodologias utilizadas em cada um dos casos. Além disso, explorararemos o
conceito de glebas e seus desdobramentos, com ênfase em glebas urbanizáveis e seu processo de
avaliação.
No primeiro módulo, focaremos imóveis rurais e suas diferentes classificações. Exploraremos os
principais componentes de um imóvel rural e o processo de avaliação de cada um deles. Ao final,
reforçaremos as diferentes finalidades da avaliação de imóveis rurais.
No segundo módulo, analisaremos imóveis urbanos e suas classificações, as principais etapas que
compõem o processo de avaliação de imóveis urbanos, reforçando a importância da vistoria nesse
processo, assim como a coleta de dados. Explicaremos como é realizada a avaliação de imóveis
urbanos, por meio do método comparativo de dados de mercado. Por fim, compreenderemos as
diferenças e a complementaridade que existem entre o trabalho do engenheiro de avaliações e o do
corretor de imóveis.
No terceiro módulo, abordaremos o conceito de glebas e seus desdobramentos. Examinaremos a
relação que existe entre o Imposto sobre a Propriedade Rural e as glebas, e quais os requisitos
necessários para que elas fiquem imunes à cobrança desse imposto. No restante do módulo,
focaremos as glebas urbanizáveis e na sua avaliação.
MÓDULO 1
 Identificar imóveis urbanos e rurais e as metodologias de avaliação dos imóveis rurais
DIFERENCIANDO OS CONTEXTOS RURAL E
URBANO
Diferenciar o imóvel urbano ou rural não é simples. Duas correntes orientam essa tarefa: localização
e uso do imóvel.
LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL
É considerado urbano todo imóvel inserido nos limites urbanos definidos na legislação municipal;
rurais são todos aqueles que se localizam fora desses mesmos limites.
O Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172/66) adota o critério da localização para determinar a
diferenciação entre o imóvel urbano e o rural. Ele determina que o imposto – de competência da
União – sobre a propriedade territorial rural tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a
posse do imóvel por natureza, como está definido na lei civil, localizado fora da zona urbana do
município.
O Código Tributário de São Paulo (Lei nº 6.989/66) define a zona urbana como aquela que apresenta
pelo menos dois melhoramentos desta lista:
Meio-fio ou calçamento com canalização de águas pluviais.
Abastecimento de água.
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Sistema de esgotos sanitários.
Rede de iluminação pública com ou sem posteamento para a distribuição domiciliar.
Escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de três quilômetros do imóvel
considerado. 
USO DO IMÓVEL
Deve ser considerada a própria destinação do imóvel, levando-se em conta que pode existir um de
tipo rural localizado em área urbana.
A Lei nº 4.504/64 (Estatuto da Terra) define, em seu artigo 4º e demais incisos, o tipo de imóvel rural
baseado na destinação econômica. Independentemente de sua localização, ele poderá ser:
IMÓVEL RURAL
Prédio rústico, de área contínua, qualquer que seja a sua localização, destinado à exploração
extrativa agrícola, pecuária ou agroindustrial, por meio de planos públicos de valorização, ou pela
iniciativa privada.
PROPRIEDADE FAMILIAR
Imóvel rural que é direta e pessoalmente explorado pelo agricultor e sua família, absorvendo toda a
força de trabalho, garantindo-lhes a subsistência e o progresso social e econômico, com área máxima
fixada para cada região e tipo de exploração.
MÓDULO RURAL
Área fixada nos termos da propriedade familiar.
MINIFÚNDIO
Imóvel rural com área e possibilidades inferiores às da propriedade familiar.
LATIFÚNDIO
Imóvel rural que exceda os limites definidos em lei; ou não os excedendo e tendo área igual ou
superior à dimensão do módulo de propriedade rural, seja mantido inexplorado em relação às
possibilidades físicas, econômicas e sociais do meio, com fins especulativos; ou seja deficiente ou
inadequadamente explorado, a fim de vedar-lhe a inclusão no conceito de empresa rural.
EMPRESA RURAL
Empreendimento de pessoa física ou jurídica, pública ou privada, que explore econômica e
racionalmente imóvel rural dentro de padrões fixados pelo poder executivo. Para esse fim, equipara-
se às áreas cultivadas, às pastagens, às matas naturais e artificiais e às áreas ocupadas com
benfeitorias.
PARCELEIRO
Aquele que venha a adquirir lotes ou parcelas em área destinada à reforma agrária ou à colonização
pública ou privada.
COOPERATIVA INTEGRAL DE REFORMA AGRÁRIA (CIRA)
Toda sociedade cooperativa mista de natureza civil criada nas áreas prioritárias de reforma agrária
com a finalidade de industrializar, beneficiar, preparar e padronizar a produção agropecuária.
COLONIZAÇÃO
Toda a atividade oficial ou particular que se destine a promover o aproveitamento econômico da terra
pela sua divisão em propriedade familiar ou por meio de cooperativas.
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS
Na avaliação de imóveis rurais devem ser analisados: a terra, as suas benfeitorias, os
equipamentos, as obras e os trabalhos de melhorias, os recursos naturais, os seus frutos e
direitos.
O trabalho de avaliar um imóvel rural é bastante complexo e, para isso, o avaliador deve possuir
conhecimentos sobre engenharia de avaliações, agropecuária e engenharia florestal. Esses
conhecimentos darão a base para que o avaliador possa reconhecer os tipos exatos de agricultura
aplicáveis a cada propriedade, assim como a familiaridade com programas governamentais de apoio
ao desenvolvimento rural.
Muito mais do que avaliar as características físicas da propriedade, a avaliação de imóveis rurais
engloba informações socioeconômicas e contábeis.
Os dados básicos para uma avaliação de imóvel rural são:
Características físicas.
Construções e outras benfeitorias.
Características da vizinhança.
Tipo e volume da produção, receita e despesas.
Referências de vendas anteriores. 
CLASSIFICAÇÃO DOS IMÓVEIS RURAIS
A ABNT NBR 14653-3 classifica os imóveis rurais quanto à dimensão e à exploração. Em relação à
primeira classificação, esses imóveis podem ser:
ABNT
Associação Brasileira de Normas Técnicas é uma entidade privada sem fins lucrativos criada
em 1940, sendo o órgão responsável pela normalização técnica no Brasil.
Pequeno — até quatro módulos fiscais

Médio — de 4 a 15 módulos fiscais

Grande — acima de 15 módulos fiscais
Podemos entender o módulo fiscal como uma unidade de medida em hectares, cujo valor é fixado
pelo Incra para cada município em função, entre outros indicadores, do tipo de exploração e da renda
obtida.
Quanto à exploração, as terras são classificadas como:
INCRA
O Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária é uma autarquia federal da
administração pública brasileira, criada pelo Decreto nº 1.110, de 9 de julho de 1970. Sua
missão prioritária é realizar a reforma agrária, manter o cadastro nacional de imóveis rurais e
administrar as terras públicas da União.
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Foto: Shutterstock.comNÃO EXPLORADO
 
Imagem: Shutterstock.com
DE LAZER E TURISMO
 
Foto: Shutterstock.com
DE AGRICULTURA
 
Foto: Le Manh Thang / Shutterstock.com
DE PECUÁRIA
 
Foto: Shutterstock.com
DE SILVICULTURA
 
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AGROINDUSTRIAL
 
Foto: Shutterstock.com
MISTO
CLASSIFICAÇÃO DOS COMPONENTES DOS
IMÓVEIS RURAIS
Na avaliação de imóveis rurais, também devem ser levados em consideração os seus componentes:
terras e recursos naturais, benfeitorias, máquinas e equipamentos, veículos, semoventes, frutos e
direitos.
TERRAS E RECURSOS NATURAIS
São classificadas de acordo com o seu estágio de exploração atual, e podem se enquadrar em terra
bruta, terra nua, ou terra cultivada.
BENFEITORIAS
Incluem desde a produção vegetal (culturas) até construções (casa, galpão, cercas etc.) e instalações
(como rede de distribuição de energia e de água). Obras e trabalhos de melhorias das terras também
são consideradas benfeitorias rurais.
MÁQUINAS E EQUIPAMENTOS
Englobam motores, tratores, implementos, entre outros.
VEÍCULOS
São os veículos utilizados dentro da propriedade.
SEMOVENTES
São os rebanhos, gado leiteiro ou de corte, suínos, equinos, piscicultura etc.
FRUTOS
Podem ser as rendas de exploração direta da terra, ou aluguéis, arrendamentos e parcerias.
DIREITOS
Os direitos de um imóvel rural são servidões, usufrutos, concessões, comodatos (empréstimo gratuito
de determinada coisa que deve ser restituída no tempo convencionado), direitos hereditários, direitos
possessórios, entre outros.
AVALIAÇÃO DE MÁQUINAS E EQUIPAMENTOS
RURAIS
Para esse tipo de avaliação, a ABNT NBR 14653-3 indica que seja usado o método comparativo
direto de dados de mercado ou, quando não existir mercado para o bem, pela apuração do custo de
reedição.
Recomenda-se a citação das fontes de consulta e a apresentação dos cálculos efetuados.
A avaliação pode ser realizada inicialmente mediante uma pesquisa no mercado de máquinas usadas
ou de equipamentos semelhantes ao avaliado com o objetivo de compará-los, considerando, para
isso, seus atributos técnicos.
Caso essa análise não seja possível, pode-se fixar o preço do equipamento novo em uma pesquisa
de mercado e, em seguida, calcular o valor depreciado, que deve corresponder ao do equipamento
novo deduzido do valor da depreciação.
 ATENÇÃO
Para a identificação da depreciação, segundo a ABNT 15653-5, devem ser considerados: a vida
remanescente e a transcorrida; os valores residuais; o estado de conservação ou obsolescência do
bem, com explicitação do critério de depreciação aplicado; e, por fim, as fontes de referência
utilizadas.
Para depreciação, o avaliador deve apresentar, no laudo, o valor dos bens como novos, os valores de
reedição e as depreciações utilizadas para cada bem.
Pode ser usado como instrumento auxiliar, em casos excepcionais, o custo necessário à
recomposição do bem ou a estimativa da perda de desempenho. A depreciação terá de considerar
ainda as instalações e as despesas de montagem do bem de acordo com as suas
particularidades quando isso for aplicável.
Segundo a norma técnica, a caracterização de máquinas e equipamentos rurais deve atentar em:
Fabricante e tipo
Exemplo: marca, modelo, ano de fabricação e número de série.
Características técnicas
Exemplo: potência e capacidade operacional.
Estado de conservação e funcionalidade. 
No caso da avaliação de máquinas isoladas, deve-se relatar se foi possível observá-las em
funcionamento. Quando não for possível fotografar ou vistoriar um bem isolado que seja objeto de
avaliação, deverá ser emitido um parecer técnico explicando as razões para tal impedimento. No
entanto, quando forem avaliados diversos bens, a representação fotográfica poderá ser efetuada por
setores. O nível de exigência precisa recair sobre os bens da propriedade rural que
correspondam à maior parcela do valor total da avaliação.
Na avaliação em função de sinistro, o avaliador tem de identificar o motivo causador, verificar
a extensão dos danos, fixar o valor do prejuízo e avaliar o que foi salvo. Nesse caso, ele precisa
relacionar os bens a serem avaliados dentro do objeto da sua contratação. A empresa seguradora
pagará somente o valor real dos equipamentos avariados ou perdidos. Isso justifica a relevância de o
avaliador determinar o valor do sinistro.
AVALIAÇÃO DA PRODUÇÃO RURAL
Para esse item , a ABNT NBR 14653-3 estabelece que devem ser levados em conta:
O estado vegetativo da área rural.
O estágio atual de desenvolvimento, o estado fitossanitário (infestação de doenças, pragas e
invasoras) e o nível tecnológico.
As produtividades esperadas e os riscos de comercialização.
A adaptação à região, considerando o risco de ocorrência de intempéries.
As restrições legais.
A análise da produção vegetal não pode considerar apenas a capacidade produtiva e a
qualidade da terra. Outros aspectos mercadológicos e de riscos com questões climáticas também
devem ser levados em conta, pois eles podem afetar a produção.
A agricultura, como sabemos, depende de condições favoráveis no cenário econômico e de
investimentos em infraestrutura de transporte para que o produto chegue ao consumidor final.
Fatores climáticos podem comprometer a produção, como as chuvas e as geadas em grande
intensidade. Usar métodos estatísticos de ocorrência de eventos pode auxiliar na estimação desses
riscos.
Quanto à finalidade de uso, as culturas podem ser classificadas como comerciais e não comerciais.
Comerciais
Geram os produtos responsáveis pela renda das propriedades rurais, como, por exemplo, o café, a
soja, o trigo e o algodão.

Não comerciais
São responsáveis por aqueles consumidos internamente na propriedade, ou seja, sem o objetivo de
comercialização externa.
Certas benfeitorias introduzidas na propriedade rural são inovações que proporcionam rendimentos
por intermédio da venda de produtos, como os reflorestamentos, os pastos cultivados ou melhorados,
os canaviais, os cafezais etc. Essas benfeitorias devem ser avaliadas segundo seu potencial de
agregar valor à propriedade rural. Além disso, elas precisam constar do laudo de avaliação com as
devidas especificações.
Em relação às atividades agrícolas, é recomendável uma análise do ciclo de cada espécie de
cultura junto à verificação da disponibilidade de informações técnicas para a determinação do
critério de avaliação. Na avaliação de culturas, pode ser utilizado o método da capitalização da
renda, em que é calculado o valor presente dos rendimentos líquidos esperados mediante a análise
dos riscos com a produção.
Os rendimentos líquidos esperados devem ser considerados a partir da data de referência da
avaliação até o final da vida útil da produção vegetal. Na determinação da renda líquida, deve-se
considerar a receita bruta, havendo a dedução dos custos diretos e indiretos, inclusive o da terra nua,
e dos impostos incidentes.
No cálculo do custo da terra nua, pode-se utilizar o custo de oportunidade do capital ou o
valor de seu arrendamento. As normas técnicas recomendam que, no caso de culturas de ciclo
longo, deve-se, no primeiro ano de implantação, utilizar uma alternativa ao método da capitalização
da renda. Trata-se do custo de implantação, incluindos os custos diretos e indiretos.
AVALIAÇÃO DE RECURSOS NATURAIS E
AMBIENTAIS
AVALIAÇÃO DE RECURSOS NATURAIS E
AMBIENTAIS
A especialista Carolina Ridolfi fala sobre a classificação de recursos naturais e ambientais e enumera
os conceitos importantes para a avaliação de bens rurais. Assista!
DEFINIÇÕES
Observe algumas definições importantes contidas na norma técnica NBR 14653-6, relativas aos
recursos naturais e ambientais importantes para o trabalho desenvolvido pelo avaliador de bens
rurais:
IMPACTO AMBIENTAL
Alteração das propriedades físicas, químicas e biológicas do meio ambiente causada por qualquer
forma de matéria ou energia resultante das atividades humanas.
MEIO AMBIENTE
Conjunto de condições, leis, influências e interações de ordemfísica, química e biológica que
permite, abriga e rege a vida em todas as suas formas.
RECURSO AMBIENTAL
Atributo natural necessário à existência e à preservação da vida, como a atmosfera, as águas
interiores, superficiais e subterrâneas, os estuários, o mar territorial, o solo, o subsolo, a fauna e a
flora.
VALOR ECONÔMICO DO RECURSO AMBIENTAL
Somatório dos valores de uso e de existência de um recurso ambiental.
VALOR DE USO
Valor atribuído a um recurso ambiental pelo seu uso presente ou pelo seu potencial de uso futuro.
VALORAÇÃO AMBIENTAL
Identificação do valor de um recurso ambiental ou do custo de reparação de um dano ambiental.
CLASSIFICAÇÃO DE RECURSOS
Para efeito de classificação, os recursos naturais e ambientais são divididos em:
Recursos abióticos
Atmosfera, águas interiores, superficiais e subterrâneas, estuários, mar, solo e subsolo (recursos
minerais).

Recursos bióticos
Fauna e flora.
CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
Para a caracterização da região que contém recursos naturais e ambientais, será necessário definir:
1
ASPECTOS GERAIS
Condições econômicas, políticas e sociais.
ASPECTOS AMBIENTAIS
Relevo, clima, hidrografia, flora, fauna e outras condições ambientais.
2
3
LOCALIZAÇÃO
Situação geográfica e indicação de polos de influência.
INFRAESTRUTURA PÚBLICA
Sistema viário, transportes, saneamento, energia e outros.
4
5
ASPECTOS ECONÔMICOS
Atividades existentes (comércio, indústria, serviços), vocação econômica e potencial de
desenvolvimento.
FINALIDADE DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
RURAIS
A avaliação do valor de um bem imóvel serve para os mais diversos fins, dos quais se destacam: a
compra e venda, a locação, o arrendamento, a utilização do valor para fins de seguro, garantias
hipotecárias, desapropriação, partilha de bens, entre outras aplicações.
A ABNT NBR 14653-3 junto à ABNT NBR 14653-1 consolida conceitos, métodos e procedimentos
gerais para os serviços técnicos de avaliação de imóveis rurais. Essas normas trazem definições,
classificações, especificações, procedimentos e metodologias específicas para determinar o valor de
bens rurais referente a terrenos, benfeitorias reprodutivas e não reprodutivas, inclusive servidões
rurais.
A avaliação de imóveis rurais pode ser utilizada para fins particulares, públicos e judiciais:
Fins particulares
A avaliação pode ser aplicada para a compra e venda de imóveis, aluguel ou arrendamento, partilhas
realizadas em cartório, reavaliação de ativos de pessoas físicas e jurídicas, apuração de valores de
imóveis para financiamento bancário, entre outros.
Fins públicos
A avaliação pode ser aplicada para compra e venda de bens públicos, para o aluguel ou
arrendamento para fins tributários, para concessão de bens públicos, entre outros.
Avaliação judicial
Pode ser efetuada para ações trabalhistas e em processo de execução e penhora, ações de
indenização para desapropriação do bem imóvel, ações de herança e partilha de caráter consensual
e litigioso, entre outros.
Vale destacar que a falta de regulação na atividade imobiliária pode causar danos não somente nos
envolvidos na transação mas para os demais segmentos da sociedade.
 SAIBA MAIS
O exemplo da crise imobiliária norte-americana em 2008 reafirma essa posição. Fica claro que essa
crise afetou não apenas a economia dos Estados Unidos, como também abalou a economia mundial
na época.
VERIFICANDO O APRENDIZADO
1. DIFERENCIAR UM IMÓVEL RURAL OU URBANO É UMA TAREFA COMPLEXA E DUAS
CORRENTES ORIENTAM ESSA TAREFA: UMA DIZ RESPEITO À LOCALIZAÇÃO; OUTRA, AO
USO DO IMÓVEL. COMO É CONHECIDA A LEI QUE DEFINE O TIPO DE IMÓVEL RURAL COM
BASE NA NA SUA DESTINAÇÃO ECONÔMICA?
A) Estatuto Rural.
B) Estatuto da Terra.
C) Lei da Terra.
D) Lei do Imóvel Rural.
E) Estatuto Econômico Rural.
2. NA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS TAMBÉM DEVEM SER LEVADOS EM CONSIDERAÇÃO
OS SEUS COMPONENTES. UM DESSES COMPONENTES ENGLOBA DESDE A PRODUÇÃO
VEGETAL (CULTURAS), ATÉ CONSTRUÇÕES (CASA, GALPÃO, CERCAS ETC.) E
INSTALAÇÕES (COMO REDE DE DISTRIBUIÇÃO DE ENERGIA E DE ÁGUA). A QUAL
COMPONENTES ESTAMOS NOS REFERINDO?
A) Terras.
B) Frutos.
C) Máquinas e equipamentos.
D) Benfeitorias.
E) Semoventes.
GABARITO
1. Diferenciar um imóvel rural ou urbano é uma tarefa complexa e duas correntes orientam
essa tarefa: uma diz respeito à localização; outra, ao uso do imóvel. Como é conhecida a lei
que define o tipo de imóvel rural com base na na sua destinação econômica?
A alternativa "B " está correta.
Exploramos as classificações da Lei nº 4.504/64, também conhecida como Estatuto da Terra. De
acordo com essa lei, o tipo de imóvel rural é baseado na destinação econômica, independentemente
da sua localização e pode ser classificado como: imóvel rural, propriedade familiar, módulo rural,
latifúndio, minifúndio, empresa rural, parceleiro, cooperativa integral de reforma agrária, e
colonização.
2. Na avaliação de imóveis rurais também devem ser levados em consideração os seus
componentes. Um desses componentes engloba desde a produção vegetal (culturas), até
construções (casa, galpão, cercas etc.) e instalações (como rede de distribuição de energia e
de água). A qual componentes estamos nos referindo?
A alternativa "D " está correta.
Definimos os componentes que devem ser avaliados em um imóvel rural: terras, benfeitorias,
máquinas e equipamentos, veículos, semoventes, frutos e direitos. Na questão, estamos nos
referindo às benfeitorias, que incluem toda a produção vegetal, construção, as instalações, e também
obras e trabalhos de melhoria.
MÓDULO 2
 Reconhecer cada componente de avaliação de imóveis urbanos
CLASSIFICAÇÃO DOS IMÓVEIS URBANOS
Para um imóvel ser considerado urbano, ele precisa estar inserido nos limites urbanos definidos na
legislação municipal.
Com base em outra corrente, ele precisa ser avaliado de acordo com a destinação do imóvel, visto
que pode existir um imóvel rural em área urbana. Uma vez classificado como urbano, o imóvel pode
ser classificado quanto ao uso, ao tipo e ao agrupamento (DIAS DE OLIVEIRA, 2006).
Quanto ao uso
Residencial Comercial Industrial Institucional Misto
Quanto ao tipo
Terreno (lote
ou gleba)
Apartamento Casa
Escritório (sala ou andar
corrido)
Loja Galpão Vaga de garagem Misto
Hotéis e
Motéis
Hospitais Escolas Cinemas e teatros
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Clubes recreativos Prédios industriais
Quanto ao agrupamento dos imóveis
Loteamento
Condomínio
de casas
Prédios de apartamentos
Conjunto habitacional
(casas, prédios ou
mistos)
Conjunto de salas
comerciais
Prédio comercial
Conjunto de prédios
comerciais
Conjunto de unidades comerciais Complexo industrial
 Atenção! Para visualização completa da tabela utilize a rolagem horizontal
GLEBA
É uma porção de terra que nunca foi desmembrada ou loteada, não possuindo qualquer
regulamentação. Veremos mais detalhes adiante.
Quadro: Classificação dos imóveis urbanos
Elaborado por: Viviane dos Santos
AVALIAÇÃO
VISTORIA
A vistoria de imóveis é uma etapa primordial do processo de avaliação de um imóvel urbano.
Somente em casos muito excepcionais, quando o acesso ao bem que está sendo avaliado for
impossível, adota-se uma situação paradigma , desde que bem acordada entre as partes e descrito
no laudo. Fora casos excepcionais, é na vistoria que serão levantados os dados que
influenciam o valor de mercado do imóvel.
SITUAÇÃO PARADIGMA
Situação hipotética adotada como referencial para avaliação de um bem.
O responsável por realizar a vistoria é o engenheiro de avaliações, e ele tem como objetivo conhecer
e caracterizar o imóvel em questão, assim como a sua adequação ao segmento de mercado. A partir
dessa análise, serão estabelecidas as condições que vão orientar o engenheiro em sua coleta de
dados.
Por isso, recomenda-se o registro tanto das características físicas, estruturais e arquitetônicas do
imóvel, como de sua utilização, além de demais aspectos relevantes para a formação do valor, como
as características da região em quese encontra. Caso haja conhecimento de projetos ou
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perspectivas de alterações tecnológicas que possam vir a afetar o valor do bem avaliado, tudo deverá
ser explicitado no laudo para que as consequências sejam devidamente avaliadas.
Entre as características regionais que devem ser consideradas na vistoria estão:
ATIVIDADES EXISTENTES
De comércio, indústria ou serviço.
INFRAESTRUTURA URBANA
Transporte coletivo, tratamento de água e esgoto, distribuição de energia elétrica, gás canalizado,
coleta de lixo etc.
LOCALIZAÇÃO
Proximidade com polos de influência no contexto urbano.
ASPECTOS FÍSICOS
Condições do solo, relevo e condições ambientais.
INFRAESTRUTURA COMUNITÁRIA
Segurança, educação, lazer, saúde e cultura.
ASPECTOS ECONÔMICOS, POLÍTICOS E SOCIAIS
Relevantes para a valorização de mercado.
Outros aspectos que devem ser levados em consideração para a avaliação de um imóvel urbano são
os relacionados ao terreno.
A caracterização do terreno é realizada durante a vistoria e revela aspectos de localização e de
utilização, aspectos físicos e infraestrutura urbana. Para a localização, deve ser verificada a situação
na região e via pública, indicando os limites e as confrontações. O engenheiro também precisa ficar
atento às restrições físicas e legais do aproveitamento do imóvel.
Por fim, a vistoria fará a caracterização de edificações e benfeitorias, que envolvem:
Aspectos arquitetônicos, paisagísticos e funcionais.
Adequação da edificação aos usos que são recomendáveis para a região.
Condições de ocupação.
Aspectos de construção, tecnológicos, qualitativos e quantitativos, comparando-os com a
documentação disponível.
 ATENÇÃO
No caso da avaliação de unidades autônomas padronizadas, a vistoria pode ser feita a partir de uma
amostragem aleatória de uma quantidade previamente definida. Caso essa situação não esteja
contemplada no contrato, a vistoria pode ser realizada a partir de um percentual mínimo de 10% do
total das unidades de cada bloco ou conjunto de unidades de mesma tipologia (DIAS DE OLIVEIRA,
2006).
Outra situação especial é a impossibilidade de acesso do avaliador ao interior do imóvel. Se
for de comum acordo com o contratante, a avaliação pode prosseguir sem a vistoria interna e com
base nos elementos que o contratante conseguir informar ao avaliador, como:
Descrição do interior do imóvel.
Vistoria externa de áreas comuns.
Vistoria de outras unidades do mesmo edifício no caso de apartamentos, escritórios e conjuntos
habitacionais.
Vistoria externa no caso de unidades isoladas.
Todas as considerações feitas sobre o imóvel devem estar claramente explicitadas no laudo de
avaliação. Essa situação é conhecida como situação paradigma, já explicada.
COLETA DE DADOS
Após a vistoria e a elaboração do laudo, o engenheiro parte para a etapa da coleta de dados. Por ser
um processo trabalhoso e complexo, recomenda-se planejá-la com antecedência, para que seja
coletado o maior número possível de dados relevantes para a avaliação.
 
Foto: Shutterstock.com
A coleta de dados depende de disponibilidade de recursos, informações e pesquisas anteriores,
prazo de execução de serviços, e de todas as características do imóvel sendo avaliado.
 ATENÇÃO
O planejamento da pesquisa para coleta de dados busca a composição de uma amostra
representativa de informações de mercado, a partir de imóveis com as características mais
semelhantes possíveis ao imóvel avaliado. Para tal, o engenheiro deve começar delimitando e
caracterizando o mercado em análise, fazendo uso de teorias e conceitos existentes, ou de hipóteses
que o próprio avaliador elabora a partir de experiências adquiridas sobre a formação do valor.
As técnicas a serem utilizadas na coleta e análise dos dados, juntamente à seleção e abordagem de
fontes de coleta compõem a estratégia de pesquisa.
Uma vez planejada, inicia-se a coleta propriamente dita, em que são coletados os aspectos
quantitativos e qualitativos relevantes para a avaliação. Quantitativamente, estamos nos referindo à
maior quantidade possível de dados de mercado, com características comparáveis às do bem
avaliado. Esse é o principal critério qualitativo da coleta. Além dele, é recomendável que o avaliador:
Identifique e diversifique as fontes de informação.
Identifique e descreva as características relevantes dos dados de mercado coletados.
Busque dados de mercado recentes e contemporâneos à data de referência da avaliação. 
MÉTODO COMPARATIVO
O método comparativo direto de dados de mercado é o mais utilizado para a avaliação de imóveis
urbanos, principalmente no caso de apartamentos residenciais e salas comerciais.
Esse método tem como objetivo obter uma amostra que explique o comportamento do mercado no
qual o imóvel está inserido, constituindo a base do processo avaliatório. Para que o método seja
eficaz, é preciso que a amostra seja representativa, portanto, com elementos o mais similares
possível do imóvel sendo avaliado.
No caso de imóveis urbanos, o levantamento dos elementos é feito principalmente a partir das
seguintes fontes:
sites da internet;
empresas imobiliárias;
corretores especializados;
anúncios de jornais;
cartórios de registro geral de imóveis;
demais bancos de dados existentes.
 ATENÇÃO
Dias de Oliveira (2006) reforça que é preciso cautela ao utilizar essas fontes, principalmente dados
de cartório. Segundo a autora, o valor que consta em uma escritura de compra e venda é aquele que
foi efetivamente negociado, tornando necessária a verificação do valor real da transação junto a um
dos participantes da operação, confrontando as informações.
Na entrevista com corretores de imóveis ou ofertantes também é preciso prestar atenção para não
receber informações distorcidas. Uma estratégia é que o avaliador se apresente como pessoa
realmente interessada em adquirir o imóvel ofertado, apresentando contrapropostas que quebrem os
valores normalmente superestimados de oferta inicial. Dias de Oliveira (2006) também chama a
atenção para as informações preciosas que podem ser obtidas na própria visita ao campo, seja com
moradores da região ou pela “verificação de placas indicativas da manifestação de comercializar o
bem”.
Em todos os casos e independentemente da fonte que será utilizada, o avaliador deve buscar o lado
mais qualitativo do que quantitativo na composição da amostra, coletando dados diversos e
informações cruzadas, aumentando, assim, a confiabilidade dos dados levantados.
No entanto, a disponibilidade de dados comparáveis foi se tornando mais escassa e é cada vez
mais difícil obter uma amostra representativa de imóveis similares. A principal causa para isso é
justamente o crescimento das cidades, que foram se tornando mais diversificadas e menos
padronizadas. A solução veio por meio da maior acessibilidade a métodos e softwares que aplicam
técnicas estatísticas e de regressão como forma de corrigir ou homogeneizar os dados referenciais. A
partir de regressões, os dados são ajustados para se tornar mais semelhantes ao imóvel avaliado .
CORRETOR DE IMÓVEIS VERSUS
ENGENHEIRO DE AVALIAÇÕES
A especialista Carolina Ridolfi fala sobre como diferenciar a atuação do corretor da atuação do
engenheiro e o porquê de serem complementares; enumera as principais atividades do corretor de
imóveis e as qualificações necessárias para se tornar um corretor certificado. Assista!
Apesar de o engenheiro de avaliações ser o profissional que possui todos os requisitos técnicos e
científicos para realizar a avaliação de um imóvel, não se deve descartar a figura do corretor de
imóveis nesse processo. Os corretores de imóveis estão envolvidos diretamente na operação de
compra e venda, portanto, possuem conhecimentos mercadológicos que podem completar o
trabalho do engenheiro.
 EXEMPLO
Uma avaliação mercadológica realizada por um engenheiro, por exemplo, pode estar fora do valor
real que os clientes estão dispostos a pagar, tanto para mais quanto para menos. Issoocorre porque
o valor do imóvel também é influenciado pela forma como as economias local e regional se
comportam. Além disso, variáveis como taxa de juros, disponibilidade de comércios na região, bairros
cobiçados, entre outras, também causam impacto no preço do imóvel. E é nesse momento que o
corretor de imóveis se torna peça-chave no processo, pois seu conhecimento de mercado faz com
que essas variáveis sejam mais bem percebidas por eles do que pelos engenheiros.
As principais atividades desempenhadas pelos engenheiros são:
Reunir informações detalhadas acerca da venda, aquisição, locação, financiamentos etc.
Combinar com o cliente o preço e as condições da transação.
Examinar corretamente toda a documentação do imóvel, fornecendo informações a inquilinos
ou compradores.
Agendar visitas ao imóvel e apresentá-lo ao cliente.
Manter-se atualizado quanto às mudanças de perfil do mercado imobiliário.
 SAIBA MAIS
A profissão de corretor de imóveis é regulamentada, portanto, exige formação específica para obter o
registro no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis). As três possibilidades de formação
para um corretor de imóveis são: Bacharelado em Ciências Imobiliárias ou Negócios Imobiliários;
Curso Superior em Tecnologia em Gestão Imobiliária; ou Curso Técnico em Transações Imobiliárias.
VERIFICANDO O APRENDIZADO
1. A VISTORIA DE IMÓVEIS É UMA ETAPA PRIMORDIAL DO PROCESSO DE AVALIAÇÃO DE
UM IMÓVEL URBANO. NO ENTANTO, EM CASOS EXCEPCIONAIS ELA NÃO PODE SER
REALIZADA, QUANDO É IMPOSSÍVEL O ACESSO AO BEM QUE ESTÁ SENDO AVALIADO.
NESSES CASOS, A SITUAÇÃO PRECISA ESTAR DOCUMENTADA NO LAUDO E ACORDADA
ENTRE AS PARTES. COMO É CONHECIDA ESSA SITUAÇÃO?
A) Situação especial.
B) Situação paradigma.
C) Situação excepcional.
D) Situação única.
E) Situação específica.
2. O IMÓVEL URBANO PODE SER CLASSIFICADO QUANTO AO USO, AO TIPO E AO
AGRUPAMENTO. QUAL DAS ALTERNATIVAS A SEGUIR É UMA CATEGORIA DE
AGRUPAMENTO DE IMÓVEIS?
A) Hospitais
B) Residencial
C) Terreno
D) Apartamento
E) Loteamento
GABARITO
1. A vistoria de imóveis é uma etapa primordial do processo de avaliação de um imóvel
urbano. No entanto, em casos excepcionais ela não pode ser realizada, quando é impossível o
acesso ao bem que está sendo avaliado. Nesses casos, a situação precisa estar documentada
no laudo e acordada entre as partes. Como é conhecida essa situação?
A alternativa "B " está correta.
Definimos como situação paradigma aquela em que não é possível o acesso ao bem que está sendo
avaliado para a realização da vistoria. Nesses casos, as partes envolvidas precisam estar de acordo
que a avaliação do imóvel não contará com vistoria. Isso ocorre apenas em casos muito
excepcionais.
2. O imóvel urbano pode ser classificado quanto ao uso, ao tipo e ao agrupamento. Qual das
alternativas a seguir é uma categoria de agrupamento de imóveis?
A alternativa "E " está correta.
Listamos todas as categorias possíveis em que imóveis urbanos podem se enquadrar quanto ao uso,
tipo e agrupamento. Uma das categorias de agrupamento de imóveis é o loteamento. Hospitais,
terreno e apartamento são categorias de uso. Residencial é uma categoria de tipo.
MÓDULO 3
 Reconhecer o conceito de glebas, mais especificamente de glebas urbanizáveis, e seu
processo de avaliação
GLEBAS: DEFINIÇÃO E DESDOBRAMENTOS
Glebas são terrenos de terra crua, ou seja, áreas que ainda não foram submetidas à regulamentação
ou adequações de leis nacionais e regionais.
TAMANHOS DE GLEBAS
No caso de regiões rurais, as glebas podem ser enquadradas na categoria de “pequena gleba rural”,
de acordo com os seguintes critérios de tamanho, que pode ser igual ou inferior a:
100 HECTARES
Para glebas de municípios localizados na Amazônia ocidental ou no Pantanal.

50 HECTARES
Para glebas municípios localizados na região das secas ou na Amazônia oriental.

30 HECTARES
Para glebas de municípios localizados fora das áreas citadas acima.
TIPOS DE GLEBAS
LOTE
Quando uma gleba se torna passível de ser habitada, portanto, quando passa a ter algum tipo de
infraestrutura, ela recebe o nome de lote. É importante destacar que esse lote precisa estar
enquadrado dentro das normas do Plano Diretor do município em que está localizado, atendendo a
normativas de leis federais e municipais, e correspondendo às dimensões urbanas definidas em cada
município.
LOTEAMENTO
É a medida utilizada quando uma gleba é subdividida em uma série de lotes, onde serão construídos
casas, prédios, estradas e outros aperfeiçoamentos de infraestrutura para que as pessoas possam
circular.
DESMEMBRAMENTO
Bem similar ao loteamento, mas difere-se no aspecto de que ele aproveita estradas e vias já
existentes em uma região. O loteamento, ao contrário, permite a construção de novas vias e ruas
públicas.
PLANO DIRETOR
É uma importante ferramenta de desenvolvimento urbano utilizado para direcionar o
crescimento das cidades.
 SAIBA MAIS
As glebas passíveis de serem loteadas e desmembradas são chamadas glebas urbanizáveis: são
passíveis de receber obras de infraestrutura urbana, por meio de loteamentos, desmembramentos e
implantação de empreendimentos.
Neste módulo, exploraremos mais algumas características dessas glebas, assim como mecanismos e
metodologias adequadas para sua avaliação.
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IMPOSTO SOBRE A PROPRIEDADE
TERRITORIAL RURAL (ITR) E AS GLEBAS
A especialista Carolina Ridolfi fala sobre como é feito o cálculo do ITR e pontua os requisitos nos
quais as glebas devem se enquadrar para estarem imunes da cobrança do imposto. Assista!
IMPOSTO SOBRE PROPRIEDADE
TERRITORIAL RURAL (ITR) E AS GLEBAS
O ITR (Imposto sobre propriedade territorial rural) é um imposto federal cobrado anualmente de
propriedades rurais.
O cálculo do ITR é feito multiplicando-se o valor da terra nua tributável pelo percentual
correspondente à tabela de relação da área total e ao grau de utilização. Com isso, quanto menor e
mais bem aproveitada for a gleba, menor será o valor tributado. Por outro lado, quanto maior a área e
menor sua utilização, maior será a alíquota.
Um dos principais objetivos desse tributo é desestimular grandes latifúndios improdutivos, pois o
cálculo é feito com base no tamanho do terreno e em seu grau de utilização. Portanto, quanto maior a
propriedade e menor o grau de utilização, maior será a incidência do ITR.
No entanto, não são todas as propriedades rurais que estão sujeitas à cobrança do ITR, e pequenas
glebas rurais são um dos casos imunes. Existem alguns requisitos que as glebas precisam respeitar
para que essa imunidade seja reconhecida:
O proprietário da gleba não pode possuir qualquer outro imóvel urbano ou rural registrado em seu
nome. Com isso, estão imunes as pequenas glebas rurais de domínio particular, mesmo que em título
de usufruto.
Para os assentamentos em áreas rurais, a propriedade precisa ter a titulação definitiva feita
individualmente, a exploração do imóvel precisa ter sido realizada pelo assentado e o titular não pode
ter outro imóvel. Somente essas condições garantem à propriedade se enquadrar na categoria de
pequena gleba rural e, com isso, ter imunidade na cobrança do ITR.
Quando a propriedade estiver em contrato de arrendamento, parceria ou comodato, o proprietário da
pequena gleba rural não deve pagar o ITR.
COMODATO
Definição: empréstimo gratuito de coisa não fungível, que deve ser restituída no tempo
convencionado pelas partes.
 ATENÇÃO
Além da pequena gleba rural, também estão aptas à imunidade do ITR as propriedades rurais
relacionadas às finalidades essenciais de templo de cultos ou partidos políticos, assim como a
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entidades sindicais de trabalhadores. Outro caso que se enquadra nos requisitos de imunidade é o de
instituições de educação e de assistência social sem fins lucrativos, desde que não distribuam
qualquer parcela do patrimônio ou da renda a qualquer título. Por fim, terras tradicionalmente
ocupadas por indígenas estão imunesà cobrança do ITR, pois são considerados bens da união, dos
quais os indígenas têm posse permanente.
GLEBAS URBANIZÁVEIS
Como já falamos, glebas urbanizáveis são terrenos sem infraestrutura, passíveis de receberem
obras, e podem estar localizados tanto em áreas urbanas quanto em áreas rurais.
Gleba urbanizável é a área que possui condições de ser urbanizada em razão da sua vocação, da
topografia, do tipo de solo e de uma legislação favorável à sua destinação urbana. As glebas não
urbanas estão localizadas fora desse perímetro, porém, em regiões propícias à expansão de cidades.
Para todas as cidades com mais de 20 mil habitantes, o Plano Diretor é obrigatório e é ele o
responsável por fornecer as diretrizes da política urbana municipal, entre elas, as que dizem
respeito ao loteamento de glebas urbanizáveis. Portanto, como argumentam Awad e Ignatios (2015),
em última instância, a identificação do potencial de determinada gleba ser urbanizável ou não cabe
àquilo que foi definido no Plano Diretor.
Os autores reforçam que o potencial de urbanização de uma gleba passa pelo desejo do município
“de que a cidade se edifique na direção da gleba. Ou seja, se ela está localizada ou não em um dos
vetores de desenvolvimento da cidade”.
Isso ocorre porque cabe às prefeituras municipais a competência de diferençar o território urbano do
rural, indicando quais são as zonas urbanas e seus parâmetros para o loteamento da gleba e as
diretrizes de seu uso final.
AVALIAÇÃO DE GLEBAS URBANIZÁVEIS
Uma vez definido o potencial da gleba de ser urbanizável, é fundamental para a avaliação que o
aproveitamento líquido do terreno seja calculado com a maior precisão possível. Para isso, é
preciso levar em consideração todas as questões ambientais envolvidas no processo de
parcelamento do solo de uma gleba, de acordo com a legislação ambiental vigente.
De acordo com o Novo Código Florestal de 2012 (Lei nº 12.651/2012), a Área de Preservação
Permanente (APP) é aquela “área protegida, coberta ou não por vegetação nativa, com a função
ambiental de preservar os recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica e a biodiversidade,
facilitar o fluxo gênico de fauna e flora, proteger o solo e assegurar o bem-estar das populações
humanas”.
 ATENÇÃO
É de extrema importância que o engenheiro de avaliações se aprofunde em todos os aspectos dessa
lei, principalmente aqueles que destrincham as restrições de ocupação de determinada APP. A
depender da área em que certa gleba está localizada, novos empreendimentos e loteamentos estão
proibidos, ou deverão compensar ambientalmente a supressão da vegetação. A lei reforça que
deve-se sempre priorizar aquelas áreas já substancialmente alteradas ou degradadas.
O estudo e o diagnóstico ambiental são apenas uma das muitas etapas do processo de avaliação e
desenvolvimento do laudo avaliatório de uma gleba urbanizável. Vamos detalhar as etapas para a
aprovação de um loteamento, tendo os de uso residencial como exemplo.
Awad e Ignatios (2015) reforçam que a depender da complexidade dos impactos ambientais que o
empreendimento em questão pode causar, a avaliação pelos órgãos ambientais pode contribuir para
aumentar ou diminuir consideravelmente o tempo de aprovação.
1
PRIMEIRA ETAPA (EM TORNO DE 4 MESES)
Levantamento topográfico, diagnóstico ambiental, e estudo preliminar de viabilidade urbanística. O
estudo de viabilidade urbanística busca analisar se determinado empreendimento imobiliário pode ser
realizado, identificando os possíveis impactos nos no sistema habitacional, viário e produtivo.
SEGUNDA ETAPA (EM TORNO DE 1 MÊS)
Município fixa as diretrizes.
2
3
TERCEIRA ETAPA (ENTRE 3 E 12 MESES, DEPENDENDO
DA ÁREA)
Estudo ambiental, que pode se tornar mais complexo a depender do tamanho da área avaliada. No
caso de glebas até 50 hectares, o Relatório Ambiental Preliminar (RAP) é suficiente e leva em torno
de um mês para ficar pronto. Para glebas entre 50 e 100 hectares, o Estudo Ambiental Simplificado
(EAS) é elaborado em torno de três meses. No caso de áreas acima de 100 hectares, a
complexidade do estudo é bem mais alta e costuma levar até 12 meses para ser finalizado.
QUARTA ETAPA (EM TORNO DE 3 MESES)
Obter a Licença Prévia Ambiental (LP) federal, estadual ou municipal, a depender da região e
respectiva competência. Costuma levar em torno de três meses.
4
5
QUINTA ETAPA (EM TORNO DE 3 MESES)
Elaboração de projetos técnicos e urbanísticos, como água, esgoto, pavimentação, terraplanagem,
entre outros. Essa etapa tem duração aproximada de seis meses.
SEXTA ETAPA
Aprovação estadual
6
7
SÉTIMA ETAPA
Aprovação municipal
METODOLOGIAS DE AVALIAÇÃO DE GLEBAS
URBANIZÁVEIS
Entre as metodologias que podem ser utilizadas para a avaliação de glebas urbanizáveis, estão o
método comparativo direto de dados e o método involutivo.
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO
O sucesso do método comparativo direto de dados vai depender da existência de outros terrenos ou
glebas que se assemelham com o objeto de análise.
 ATENÇÃO
Esse método identifica o valor de mercado de um bem, por meio de análises estatísticas de uma
amostra composta por elementos de outro bem com características semelhantes ao bem avaliado.
MÉTODO INVOLUTIVO
Usa possibilidades futuras de valorização e utilização da gleba para obter um valor que corresponda
ao valor de mercado.
A avaliação de uma gleba pode ser realizada em função do seu aproveitamento potencial, buscando
identificar os melhores usos da gleba ou terreno sendo avaliada, tanto em quantidade como em
qualidade.
De acordo com Uberti (2006), o que se busca obter em um processo de avaliação de glebas e
terrenos é “a estimação do valor do terreno, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, mediante
hipotético empreendimento imobiliário compatível com as características do imóvel e com as
condições do mercado”. Por isso, o método involutivo costuma ser o mais eficaz para a
avaliação de glebas urbanizáveis quando não há dados semelhantes disponíveis.
Para realizar a avaliação de uma gleba urbanizável pelo método involutivo, o avaliador deve procurar:
Verificar a Lei de Uso do Solo, o Plano Diretor Municipal e as exigências legais impostas pelos
órgãos públicos.
Realizar um estudo para verificar a quantidade de lotes que se pode formar em cada gleba em
caso de desmembramento.
Calcular os custos com a implantação desejada do projeto.
Realizar pesquisa para a apuração do valor de venda de cada lote fruto do desmembramento.
No parcelamento da área, é necessário verificar os parâmetros físicos e urbanísticos exigidos
para o loteamento, como, por exemplo, o percentual máximo de áreas vendáveis, a
infraestrutura mínima, os declives máximos etc.
 ATENÇÃO
Além de verificar as restrições legais, como os gravames sobre a gleba, é função do avaliador
verificar a possibilidade de desmembramentos parciais, com frente para vias ou logradouros públicos
oficiais, desde que legalmente viáveis e economicamente vantajosos.
A partir de um pré-projeto do loteamento ou da construção, o avaliador vai definir a utilização do
terreno e seguir com a análise de execução de orçamentos, pesquisa de dados de mercado para os
bens que serão produzidos (sejam lotes ou unidades construídas), verificação da viabilidade e dos
frutos das despesas: aluguéis, lucros na venda, taxas, custos de publicidade e corretagem, entre
outros.
A NBR 14653-2 recomenda que, quando houver dúvidas sobre a viabilidade da urbanização da
gleba, verifique-se seu valor por intermédio de seus frutos, como, por exemplo, locação e
arrendamento.
Pela complexidade das informações a serem coletadas, é essencial que o avaliador faça análises
minuciosas da legislação urbanística, podendo inclusive consultar profissionais experientes na
matéria, que já tenham realizado trabalhos semelhantes. Variações de zonas de uso e ocupação do
solo, assim como alterações percentuais de aproveitamento para desenvolvimento imobiliário podem
resultar em alteraçõesde valores significativas entre glebas urbanizáveis (AWAD; IGNATIOS, 2015).
É importante ressaltar que a ausência de informações sobre restrições legais ou uso econômico da
gleba pode comprometer o resultado da avaliação.
Apesar da carência de estudos técnicos publicados, assim como de um regramento apropriado que
oriente a avaliação de uma gleba urbanizável, é de extrema importância que sejam discutidos os
métodos a serem utilizados nesse caso específico. Quanto mais estimularmos o debate e as
publicações técnicas, menos veremos aspectos relevantes sendo negligenciados por
profissionais da área da engenharia de avaliações.
VERIFICANDO O APRENDIZADO
1. QUANDO UMA GLEBA SE TORNA PASSÍVEL DE SER HABITADA, PORTANTO, QUANDO
PASSA A TER ALGUM TIPO DE INFRAESTRUTURA, ELA RECEBE O NOME DE
A) loteamento
B) lote
C) terra crua
D) desmembramento
E) pequena gleba rural
2. A METODOLOGIA MAIS RECOMENDÁVEL PARA A AVALIAÇÃO DE GLEBAS URBANIZÁVEIS
É O MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS. NO ENTANTO, O SUCESSO DESSE
MÉTODO DEPENDE DA EXISTÊNCIA DE OUTROS TERRENOS OU GLEBAS QUE SE
ASSEMELHEM AO OBJETO DE ANÁLISE. NA FALTA DE DADOS SEMELHANTES DISPONÍVEIS,
QUAL MÉTODO PASSA A SER RECOMENDADO?
A) Método involutivo
B) Método evolutivo
C) Método de capitalização da renda
D) Método comparativo de custo
E) Método estatístico
GABARITO
1. Quando uma gleba se torna passível de ser habitada, portanto, quando passa a ter algum
tipo de infraestrutura, ela recebe o nome de
A alternativa "B " está correta.
Exploramos os diferentes desdobramentos das glebas e um deles é o lote. A gleba que se torna
passível de ser habitada e possui algum tipo de infraestrutura é chamada de lote. É importante
destacar que esse lote precisa estar enquadrado dentro das normas do Plano Diretor do município
em que está localizado, atendendo a normativas de leis federais e municipais, e correspondendo às
dimensões urbanas definidas em cada município.
2. A metodologia mais recomendável para a avaliação de glebas urbanizáveis é o método
comparativo direto de dados. No entanto, o sucesso desse método depende da existência de
outros terrenos ou glebas que se assemelhem ao objeto de análise. Na falta de dados
semelhantes disponíveis, qual método passa a ser recomendado?
A alternativa "A " está correta.
Explicamos que o método involutivo usa possibilidades futuras de valorização e utilização da gleba
para obter um valor que corresponda ao valor de mercado. Como a avaliação de glebas e terrenos
nada mais é do que a estimação com base no seu aproveitamento eficiente, o método involutivo
costuma ser o mais eficaz para a avaliação de glebas urbanizáveis quando não há dados
semelhantes disponíveis.
CONCLUSÃO
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Neste conteúdo, apresentamos as características de imóveis rurais e urbanos, e as metodologias
usadas para avalição dos dois tipos de imóveis. Explicamos o conceito de glebas e seus
desdobramentos.
No primeiro módulo, focamos nos imóveis rurais. Abordamos suas diferentes classificações e 
exploramos seus principais componentes, além do processo de avaliação desses componentes. Por
fim, reforçamos as diferentes finalidades da avaliação de imóveis rurais.
O foco do segundo módulo foram os imóveis urbanos e suas classificações. Discutimos as etapas
que compõem o processo de avaliação de imóveis urbanos e a importância da realização da coleta
de dados e da vistoria para a avaliação. Discutimos o método comparativo de dados de mercado para
a avaliação de imóveis urbanos e exploramos as diferenças e a complementaridade que existem
entre o trabalho do engenheiro de avaliações e do corretor de imóveis.
Por fim, no terceiro módulo exploramos o conceito de glebas. Explicamos também a relação entre o
Imposto sobre a Propriedade Rural e as glebas, e apresentamos os requisitos para que elas fiquem
imunes à sua cobrança. No restante do módulo focamos nas glebas urbanizáveis e na sua avaliação.
AVALIAÇÃO DO TEMA:
REFERÊNCIAS
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-2. Avaliação de bens. Parte 2:
imóveis urbanos. Rio de Janeiro: ABNT, 2011.
AWAD, Marcos Mansour Chebib; IGNATIOS, Marcelo Fonseca. Avaliação de Glebas Urbanizáveis:
velhos e novos paradigmas. Belo Horizonte: XVIII Congresso Brasileiro de Engenharia e Avaliações e
Perícias, 2015.
BRASIL. Lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012. Dispõe sobre a proteção da vegetação nativa; altera
as Leis nº 6.938, de 31 de agosto de 1981, 9.393, de 19 de dezembro de 1996, e 11.428 de 22 de
dezembro de 2006; revoga as Leis nº 4.771, de 15 de setembro de 1965, e 7.754, de 14 de abril de
1989, e a Medida Provisória nº 2.166-67, de 24 de agosto de 2001; e dá outras providências. Brasília,
DF, 25 de maio de 2012.
DIAS DE OLIVEIRA, Ana Maria Biazzi. Avaliações por tratamento com fatores. Fortaleza: XXII
Congreso Panamericano de Valuación e XIII Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e
Perícias, 2006.
UBERTI, Marlene Salete. Avaliações e perícias. Rio de Janeiro: Universidade Federal do Rio de
Janeiro. Instituto de Tecnologia. Departamento de Engenharia, 2006.
EXPLORE+
Tecnologias modernas de georreferenciamento a partir de estações virtuais estão se mostrando
grandes aliadas da avaliação de imóveis rurais. Selecionamos dois trabalhos que abordam esse
assunto:
Obtenção de variáveis em ambiente SIG (Sistemas de Informações Geográficas) como contribuição
para a avaliação de imóveis rurais, de Marcos Piovezan, UFSC, 2013.
Avaliação da utilização de estações virtuais de referência para o georreferenciamento de imóveis
rural, de Jhonatta Willyan Miato Assunção, UFU, 2015.
CONTEUDISTA
Júlia Febraro França Gomes da Silva
 CURRÍCULO LATTES
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