atividade FIAMA- vantagens e desvantagens das regras e limites dos sistemas SFH e SFI no mercado financiero e no consumidor

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FACULDADE INTERCULTURAL DA AMAZÔNIA
CURSO TECNICO EMTRANSAÇÕES IMOBILIARIAS
Cleonice Alvarenga de Souza
David Salomão Pinto Castanho Bizarro
Emma Cristina Mello da Silva
Erica Souza de Castro
Inácio de Assunção Monteiro Araújo
Wisllei Solano Cardoso Lima
Resenha
Vantagens e desvantagens das regras e limites dos sistemas SFI e SFH no
mercado financeiro e no consumidor
Belém/PA
2021
Cleonice Alvarenga de Souza
David Salomão Pinto Castanho Bizarro
Emma Cristina Mello da Silva
Erica Souza de Castro
Inácio de Assunção Monteiro Araújo
Wisllei Solano Cardoso Lima
Resenha
Vantagens e desvantagens das regras e limites dos sistemas SFI e SFH no
mercado financeiro e no consumidor
Resenha acerca do tema proposto, prova de avaliação de tipo
teórica, apresentada como requisito de atividade temática
referente à disciplina de Sistemas de Financiamento do Curso
Técnico em Transações Imobiliárias da Faculdade Intercultural
da Amazônia, Campus de Belém/PA.
Professor: Sidney Andrey Nascimento Cavalcante
Belém/PA
2021
Sumário
1. Introdução 3
2. Desenvolvimento 4
2.1. Sistema Financeiro da Habitação (SFH) 4
2.2. Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) 7
3. Considerações aos Sistemas de Financiamento 11
Referências 17
Anexos 19
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1. Introdução
Os dois principais sistemas de financiamento imobiliário são o Sistema Financeiro de
Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), cuja origem do recurso
capital que define as condições de financiamento, isto é, o sistema ao qual o contrato de
crédito imobiliário ficará vinculado. Por exemplo, se os recurso capitais tiverem origem da
caderneta de poupança ou do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) (usados na
compra de imóveis populares, como programa “Minha Casa, Minha Vida”), o empréstimo
será regido pelo SFH, no entanto, se os recursos tiverem origem na emissão de títulos do
crédito imobiliário, o empréstimo será atrelado ao SFI (origem de recursos como securitização
dos créditos pela emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Cédulas de
Crédito Imobiliário (CCIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Letras Hipotecárias (LHs)).
De acordo com o BCB, a base normativa para SFH e SFI tem resguardo em: Leis Federais
nºs 4.380/1964, 8.177/1991, 8.004/1990, 8.036/1990, 8.692/1993, 4.864/1965, 9.069/1995,
9.514/1997, 10.192/2001, 10.931/2004, 11.977/2009, 12.118/2021, etc., Resoluções do BCB
nºs 1.980/1993, 3.694/2009, 3.811/2009, 3.919/2010, 4.676/2018, Comunicado do BCB n°
37.871/2021, entre outros atos normativos que possam estar direta ou indiretamente
relacionados, sendo que com base neles ir-se-à analisar as regras e limites dos sistemas
diferenciando como protegem o mercado financeiro e o consumidor.
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2. Desenvolvimento
Os sistemas de financiamento imobiliário permitem o sonho da residência própria, contudo
ambos os sistemas SFH e SFI apresentam suas regras e limites de forma diferenciada para
proteger o mercado financeiro e o consumidor. Em seguida, algumas diferenças relevantes
entre eles serão destacadas, permitindo apontar de forma direta as vantagens ou desvantagens
dos sistemas SFH e SFI, dependendo da visão do consumidor ou do mercado financeiro.
2.1. Sistema Financeiro da Habitação (SFH)
O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) é uma modalidade de financiamento para
aquisição ou construção de imóveis residenciais para pessoa natural (vide Art. 9º, Lei
4.380/1964), empregando recursos das contas de poupança, ou repassados pelo FGTS ou
Fundos Habitacionais e outras verbas dos Governos. A regulamentação do SFH tem base na
Política Nacional Habitacional (PNH) com atribuição atual ao Ministério de Desenvolvimento
Regional (MDR), suas regras são definidas pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), com
fiscalização pelo Banco Central do Brasil (BCB) que poderá estabelecer regras
complementares (exemplo: resolução, carta circular). Relativamente às regras e limites de
forma geral para financiamento pelo SFH podem apontar-se os quesitos envolvendo a
segurança do consumidor e do mercado financeiro seguintes:
 De acordo com o Art. 2º da Lei nº 8.692/1993, os contratos de financiamento habitacional
celebrados em conformidade com o Plano de Comprometimento de Renda (PCR)
estabelecem um valor mensal das parcelas não poderá comprometer mais do que 30% da
renda bruta do mutuário destinado ao pagamento dos encargos. A instituição financeira
leva em consideração o comprometimento da renda com outras obrigações financeiras
previamente assumidas, bem como as despesas necessárias a suprir o mínimo existencial,
via de regra, além desses critérios mínimos, os bancos e as instituições podem utilizar
critérios específicos para avaliar a suficiência da renda do mutuário;
 O prazo máximo de financiamento varia de acordo com o indexador escolhido ou taxa
fixa, variando entre 120 (10 anos) a 420 meses (35 anos), no entanto, a restrição para
quitação do salvo devedor não pode exceder 80 anos e 6 meses, cuja correspondência
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segue a cobertura limite oferecida pelas seguradoras em acordo com a Res. 205/2010-
CNSP/SUSEP combinado com o Art. 38, e seus incisos, da Lei nº 10.741/2003;
 De acordo com as Políticas de Concessão e Gerenciamento de Risco de Crédito será
realizada uma avaliação do nível de risco da operação de crédito (cujos critérios diferem
entre os bancos e outras instituições financeiras) analisando não somente as condições e a
suficiência das garantias oferecidas (Art. 11, Res. 4.676/2018, em sua íntegra), como
também a capacidade de pagamento do mutuário através de despesas e rendimentos
declarados em determinado(s) período(s) de tempo (excluindo da análise aqueles
extraordinários ou não recorrentes), bem como ainda o histórico de inadimplência por
meio de consulta de restrições em cadastros de instituições de crédito ou quaisquer
irregularidades em órgãos do governo como Banco Central ou Receita Federal;
 De acordo com o Art. 13. Inciso II, da Res. 4.676/2018 do BCB, e ainda o disposto no
Art. 25, da Lei nº 8.692/1993, as taxas de juros das operações são aquelas previstas em
contrato, cujo Custo Efetivo Máximo (CEM) não poderá ultrapassar 12% ao ano,
incluindo juros, comissões, e outros encargos. A critério dos bancos e outras instituições
financeiras, os contratos podem prever atualizações por índice de preços, de
conhecimento público e regularmente calculado, ou pela Taxa Referencial (TR);
 De acordo com o Art. 1º da Res. 3.811/2009 do BCB a contratação de financiamento no
âmbito do SFH é condicionada à contratação de seguros que prevejam, no mínimo,
cobertura aos riscos de morte e invalidez permanente do mutuário (MIP), de danos físicos
ao imóvel e responsabilidade civil do construtor (DFI). Designa-se por Custo Total
Efetivo (CET) o percentual da taxa que incluirá as alíquotas: contratação das apólices de
seguro para MIP, DFI, inclusive outras, tais como, a taxa de administração mensal do
contrato e as tarifas de análise à proposta de apólice de seguro habitacional individual;
 De acordo com o Art. 6º, da Res. 4.676/2018 do BCB, o valor nominal das operações de
financiamento incluindo as despesas acessórias, para aquisição de imóvel residencial ou
construção de imóvel para pessoa natural, não pode ser superior a 80 (sistema de
amortização pela Tabela Price) ou 90% (sistema de amortização constante - SAC, ou
sistema de amortização crescente - SACRE) do valor de avaliação do imóvel dado em
garantia, a qual deverá ser efetuada conforme Art. 11, Inciso I, alínea b), da mesma
http://legislacao.planalto.gov.br/legisla/legislacao.nsf/Viw_Identificacao/lei 8.692-1993?OpenDocument
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resolução, por profissional habilitado sem qualquer conflito de interesses. De ressaltar
que a capitalização de juro mensal ocorre através da modalidade de amortização PRICE,
devendo ser pactuada de forma clara e expressa (vide Art.. 15-A, da Lei nº 4.380/1964), e
cuja utilização por si só não enseja qualquer ilegalidade (Súmula 539- STJ), porém, aos
contratos que apontem cobrança de juros não lineares, incompatíveis com financiamentos
celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, segundo o STJ para resolução
dessa questão será necessária a interpretação de cláusulas contratuais e a produção de
prova técnica para aferir sua existência (temas 246, 247 e 572 dos recursos repetitivos);
 De acordo com o Art. 18, Inciso III, da Lei 4.380/1964, combinado com o Art. 7º, da Res.
4.676/2018 do BCB, e ainda o Art. 167, Inciso I, alínea 35, da Lei 6.015/1973, o imóvel
dado em garantia deverá estar devidamente matriculado no cartório de registro de imóveis
(objeto da operação ou outro imóvel do mutuário ou de terceiros), livre e desembaraçado
de todos e quaisquer ônus (exemplo: registro de gravame que resulte em impedimento à
comercialização), regular em aspectos legais de licenciamento (exemplo: “Habite-se”),
ausência de cláusulas impostas que impeçam a garantia por hipoteca ou alienação
fiduciária ao agente financeiro credor, podendo a critério do agente, em relação à análise
da suficiência, exigir a contratação de outras garantias adicionais;
 De acordo com a série histórica do Banco Central do Brasil (Anexo 1) em financiamento
imobiliário com taxas reguladas para pessoa física, operações de crédito com recursos
direcionados, sensivelmente desde o início de 2017 que a taxa média de juros das
operações de crédito não excede em 10% ao ano (em passado recente as taxas oscilavam
no intervalo de 8-9%, tendo atingido um mínimo histórico de média 7% em 2021);
 De acordo com o Art. 20, § 21 e § 23, da Lei nº 8.036/1990, combinado com o Art. 11,
Inciso I, da Res. 994/2021-CCFGTS, os recursos do FGTS a serem utilizados serão de até
80% do valor da prestação, caso o solicitante utilize o saldo do FGTS para pagar parte do
imóvel, na data de concessão, o contrato CLT do FGTS deverá ter três anos de duração
(vide Art. 10, § 1º, da mesma resolução), podendo corresponder a 10% do valor final da
operação de financiamento do imóvel. Existindo também outras condicionantes
relevantes, tais como: a) o imóvel pretendido precisa estar em área urbana e trabalhador
com ânimo definitivo de instalar residência e domicílio (vide Art. 4º, da resolução), bem
como situado em localidade ou município limítrofe onde o trabalhador reside ou exerce
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ocupação laboral pelo tempo mínimo de um ano (vide Art. 6º, Inciso I, da resolução); b) o
fato dos recursos do FGTS exclusivamente serem exercidos para um único imóvel (vidé
Art. 20, § 3º, da lei reportada);
 Se o imóvel financiado com base nas regras do SFH, ele deverá estar avaliado em, no
máximo, R$ 1.500.00,00 (um milhão e quinhentos mil reais) (vide Art. 13, Inciso I, da
Res. 4.676/2018). Assim sendo, independentemente do montante financiado ou do
percentual do imóvel adquirido por meio da operação, ela somente é qualificada como
uma operação de SFH se o valor total de avaliação do bem objeto do financiamento não
exceder esse limite máximo;
 Os programas “Minha Casa, Minha Vida” e “Casa Verde e Amarela” se enquadram no
Sistema Financeiro de Habitação (SFH), igualmente em ambos o Fundo de Garantia por
Tempo de Serviço (FGTS) pode ser utilizado para compensar o valor das prestações ou
do saldo devedor. Além disso, a correção utilizada em cada prestação é efetuada com
base na Taxa Referencial (TR), critério de juros aplicado na caderneta da poupança (vide
Art. 18-A, caput e parágrafo único, da Lei nº 8.177/1991).
2.2. Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)
O Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) é uma modalidade de financiamento para
facilitar as disposições aplicáveis à matéria de mercado para pessoa física ou jurídica como
produção imobiliária (exemplo: incorporação de empreendimentos imobiliários), aquisição
ou construção de imóveis não necessariamente residenciais, empregando recursos
provenientes da captação nos mercados financeiro e de valores mobiliários (vide Art. 4º, caput
e parágrafo único, da Lei 9.514/1997). A regulamentação do SFI não dispõe de base em
política governamental habitacional ou social (vide Art. 1º, da lei supracitada), sua origem
teve princípios na implementação da produção imobiliária envolvida na participação do
capital financeiro, a desregulamentação e a desoneração dos cofres públicos, suas regras
decorrem da necessidade de regulação das operações executadas no sistema de financiamento
imobiliário pelas instituições financeiras e não-financeiras (vide Arts. 2º e 3º, da lei reportada).
Relativamente às regras e aos limites em forma geral para financiamento pelo SFI podem
apontar-se os critérios envoltos à segurança do consumidor e do mercado financeiro seguintes:
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 As operações de financiamento imobiliário em geral são livremente efetuadas pelas
entidades autorizadas a operar no SFI, observando as seguintes condições essenciais (vide
Art. 5º, em sua íntegra, da lei reportada): a) reposição integral do valor emprestado e
respectivo reajuste; b) remuneração do capital emprestado às taxas convencionadas no
contrato; c) capitalização dos juros; d) contratação, pelos tomadores do financiamento, de
seguros contra os riscos de morte e invalidez permanente, e opção de seguro que garanta
o ressarcimento ao adquirente das quantias pagas na hipótese de dificuldades do
incorporador ou construtor em entregar a obra (vide Art. 5º, §3º, da referida lei);
 De acordo com o Art. 11º, Incisos I e II, e § 1º, da Res. 4.676/2018 do BCB, entre os
critérios de concessão de financiamento imobiliário deve ser analisado não somente as
condições e a suficiência das garantias oferecidas, mas também tomar em consideração o
comprometimento da renda com outras obrigações financeiras previamente assumidas,
bem como as despesas necessárias a suprir o mínimo existencial, via de regra, para esses
critérios mínimos os bancos e as instituições financeiras podem utilizar critérios
específicos em suas Políticas de Concessão e Gerenciamento de Risco de Crédito que
devem considerar bancos de dados com informações de adimplemento, registros no
Sistema de Informações de Crédito (SCR), e outras informações e registros existentes
dentro da própria instituição do crédito para tomada de decisão na concessão de crédito;
 De acordo com o Art. 6º, da Res. 4.676/2018 do BCB, entre condições gerais nas
operações de financiamento imobiliário, consta que o valor nominal das operações de
financiamento incluindo as despesas acessórias para aquisição exclusiva de imóvel
residencial ou construção de imóvel para pessoa natural, não pode ser superior a 80
(sistema de amortização pela Tabela Price) ou 90% (sistema de amortização constante -
SAC, ou sistema de amortização crescente - SACRE) do valor de avaliação do imóvel
dado em garantia, a qual deverá ser efetuada conforme Art. 11, Inciso I, alínea b), da
mesma resolução, por profissional habilitado sem qualquer conflito de interesses. Por
outro lado, a ausência de dispositivo restritivo na regulamentação e legislação para o
financiamento de imóveis com propósito distinto da residencial permite inferir que não
existe limite ao financiamento em relação às condições de entrada, ficando os critérios
livremente pactuados pelas partes (Art. 5º, caput, da Lei nº 9.514/1997);
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 De acordo com o Art. 5º, Inciso IV, da Lei 9.514/1997 a contratação de financiamento no
âmbito do SFI é condicionada à contratação de seguro que preveja cobertura aos riscos de
morte e invalidez permanente do mutuário (MIP). Designa-se por Custo Total Efetivo
(CET) o percentual da taxa que incluirá as alíquotas: contratação das apólices de seguro
para MIP, inclusive outras envolvidas como a taxa de administração mensal do contrato e
as tarifas de análise à proposta de apólice de seguros de coberturas especiais;
 De acordo com a série histórica do Banco Central do Brasil (Anexo 2) em financiamento
imobiliário com taxas de mercado para pessoas física (PF) ou jurídica (PJ), operações de
crédito com recursosdirecionados, sensivelmente desde início de 2017 que as taxas
médias de juros das operações de crédito não excedem em 12% para PJ e 15% para PF ao
ano (em passado recente por conta da tradicional concorrência de mercado somada à
autonomia das instituições financeiras para praticar as taxas que julgarem adequadas,
ocorreu uma tendência para equalizar as taxas que oscilaram em intervalos de 9-12% para
PJ e 9-14% para PF, tendo atingido como mínimo histórico na média 8% em 2021, tanto
para pessoa física (PF) como pessoa jurídica (PJ), respectivamente);
 De acordo com o Art. 1º, Incisos I a III, da Lei nº 4.864/1965, combinado com o Art. 5º,
Inciso II, § 2º. da Lei nº 9.514/1997, e a ainda o Art. 46, caput, da Lei nº 10.931/2004,
consideram a possibilidade de incidência de juros em cláusula de contrato de compra e
venda de imóvel com acréscimo no valor da prestações, desde a data da celebração, como
condição para o pagamento parcelado. Esta medida cuida de proteção indireta ao
consumidor, posto que garante a viabilidade do negócio imobiliário a partir do capital
empregue pelo incorporador em meio de impedir o fracasso de incorporação, isto é,
noutra perspetiva do texto legal extrai-se que a exigência de juros corresponde à natureza
do contrato de incorporação a prazo e preço certo, no qual a venda é financiada e a obra é
executada por conta e risco do incorporador, ressaltando a autorização da cobrança para
imóveis prontos ou acabados, ou aqueles ainda em fase de construção;
 O prazo máximo de financiamento varia de acordo com o indexador escolhido ou taxa
fixa, variando entre 36 meses (3 anos) e 420 meses (35 anos), sendo que o limite menor
estabelece o período mínimo limite para estipulação de cláusula de reajuste da correção
monetária por índices setoriais (exemplo: Índice Nacional da Construção Civil - INCC)
que poderá cumprir também uma periodicidade anual de aplicação (vide Art. 28, da Lei
10
9.069/1995, e o Art. 2º, § 1º, da Lei 10.192/2001). Outra restrição é na quitação do salvo
devedor em que o mutuário não pode exceder 80 anos e 6 meses, cuja correspondência
segue a cobertura limite oferecida pelas seguradoras em acordo com a Res. 205/2010-
CNSP/SUSEP combinado com o Art. 38, e seus incisos, da Lei nº 10.741/2003;
 De acordo com os Arts. 17 e 18, em sua íntegra, da Lei 9.514/1997, combinado com o
Art. 7º, da Res. 4.676/2018 do BCB, e ainda o Art. 167, Inciso I, alínea 35, da Lei
6.015/1973, o imóvel dado em garantia deverá estar devidamente matriculado no cartório
de registro de imóveis (objeto da operação ou outro imóvel do mutuário ou de terceiros),
livre e desembaraçado de todos e quaisquer ônus (exemplo: registro de gravame que
resulte em impedimento à comercialização), regular em aspectos legais de licenciamento
(exemplo: Inscrição Imobiliária e certidão negativa de “IPTU”), ausência de cláusulas
impostas que impeçam a garantia por alienação fiduciária ao agente financeiro credor,
podendo ainda o agente sob critério da análise da suficiência exigir a contratação de
outras garantias adicionais (vide Art.7, § 1º, da Res. 4.676/2018 do BCB);
 De acordo com o Art. 20, § 21 e § 23, da Lei nº 8.036/1990, combinado com o Art. 18,
caput, da Res. 994/2021-CCFGTS, os recursos do FGTS não podem ser utilizados fora
do âmbito do SFH até publicação de regulamentação pelo Agente Operador do FGTS.
Relativamente às operações de portabilidade do crédito imobiliário para pessoa natural
(migração do saldo devedor para outra instituição financeira) ao abrigo do Art. 1º da Res.
4.292/2013 do BCB, para reenquadramento às condições no âmbito do SFH com
disponibilidade dos recursos do FGTS, somente ocorrerá caso observados os critérios de
concessão e as condições gerais e específicas estabelecidas na regulamentação e na
legislação em vigência no SFH (vide Art. 18, parágrafo único, Inciso I e II, da Res.
994/2021-CCFGTS, e Art. 11, caput e parágrafo único, da Res. 4.292/2013 do BCB).
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3. Considerações aos Sistemas de Financiamento
Atendendo à série histórica do Banco Central do Brasil (Anexo 5), em financiamento
imobiliário de pessoa natural para imóvel residencial com respeito à inadimplência, desde
meados de 2019 verifica-se que existe uma maior tendência no SFH ao invés do SFI, tal
situação se agravou com a subida dos produtos essenciais de consumo doméstico (Anexos 7,
8 e 9), consequência da subida da inflação e também da renda familiar não acompanhar sua
subida, deixando os orçamentos domésticos prejudicados e potencializado ocorrências de
distratos ou inadimplências, apresentando uma maior expressão no período de pandemia da
COVID19. Outra circunstância desse período coincide com a tendência para unificação das
taxas de juros cobradas pelos sistemas SFH (mínimo histórico na média 7% em 2021) e SFI
(mínimo histórico na média 8% em 2021), portanto, tal situação indica que as famílias
envolvidas na inadimplência sejam em grande maioria de baixa renda por serem as mais
afetadas com os ajustes nos preços dos bens alimentares, entre outros serviços essenciais.
Em atenção à circunstância de inadimplência nas famílias de baixa a média renda, salvo
melhor juízo, as exigências e as possibilidades dentro dos critérios e limites dispostos
principalmente através da Resolução 4.676/2018-BCB para financiamento pelo SFH são
nitidamente adequados para garantia solvível e na proteção do consumidor, igualmente
transmite segurança ao mercado imobiliário, sumariamente: a) Restringir o máximo permitido
do valor de avaliação do imóvel residencial, e possibilitar somente o valor de financiamento
em 80 a 90% segundo o valor da avaliação do imóvel ; b) Exigir seguro que preveja cobertura
aos riscos de morte e invalidez permanente do mutuário (MIP), de danos físicos ao imóvel e
responsabilidade civil do construtor (DFI); c) Permitir a utilização dos recursos do FGTS,
com possibilidade de redução em 80% da prestação ou uso do saldo para pagar parte do
imóvel, condicionada às exigências de três anos de registro em carteira de trabalho,
proximidade de residência ou ocupação laboral com mínimo de um ano, não dispor de outros
financiamentos pelo SFH (único imóvel).
De forma paralela, o financiamento para imóvel residencial pelo SFI também apresenta
certas exigências específicas que se repercutem através da Resolução 4.676/2018-BCB, a qual
estabeleceu condições e critérios para contratação ao financiamento imobiliário,
nomeadamente: a) Restringir o valor da operação de financiamento em 80 a 90% do valor de
avaliação do imóvel residencial; b) Exigir seguro que preveja cobertura aos riscos de morte e
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invalidez permanente do mutuário (MIP); c) Permitir a utilização dos recursos do FGTS,
ressalvada a existência de uma previsão legal, mas que não pode ser efetuada por falta de
publicação da regulamentação pelo Agente Operador do FGTS, no entanto, quando cumpridos
os pré-requisitos previstos no sistema SFH, via judicial é possível utilizar os recursos do
FGTS em financiamento imobiliário pelo sistema SFI1.
As circunstâncias que diferenciam atualmente os sistemas SFH e SFI não envolvem tanto
os critérios monetários relacionados ao financiamento, e sim a possibilidade de financiar
imóveis, conforme exposto em seguida: a) pelo SFI uma mesma pessoa física ou jurídica
pode financiar quantos imóveis pretender, porém pelo SFH só poderá financiar a pessoa física
e caso não tenha outro imóvel em seu nome; b) pelo SFI o financiamento pode ser usado para
buscar locação de imóvel comercial ou residencial, porém pelo SFH só poderá ser financiado
para uso exclusivo de habitação; c) pelo SFI não existe limite de valor a ser financiado, porém
pelo SFH somente imóveis de valor avaliado até R$ 1.500.000,00 (um milhão e meio de reais)
podem ser financiados; d)pelo SFH as taxas de juros previstas em contrato não podem
ultrapassar o Custo Efetivo Máximo de 12% ao ano, no entanto pelo SFI as taxas médias
tendem a equalizar pela tradicional concorrênciade mercado, cuja média atingiu uma
diferença pequena em 2021 com relação às taxas ofertadas pelo SFH; e) pelo SFH desde o
cadastro que há impossibilidade de financiar 100% do imóvel residencial e nem as prestações
podem comprometer mais de 30% do renda bruta do mutuário, porém pelo SFI não existe
limite ao financiamento em relação às condições de entrada, inclusive os critérios ficam
livremente pactuados entre as partes sob orientação de uma Política de Concessão e
Gerenciamento de Risco de Crédito da própria instituição financeira; f) o único aspeto
relevante monetariamente ao mutuário envolve o indexador utilizado para a correção das
prestações, pelo sistema SFH em geral envolve a Taxa Referencial (TR) relacionada ao
critério de juros aplicado na caderneta da poupança, e pelo sistema SFI outros índices de
natureza inflacionária, tais como: Índice Nacional de Preços ao Consumidor (IPCA) calculado
pelo IBGE ou Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M) calculado pelo FGV, isso em relação
às operações com taxas pós-fixadas referenciadas em juros flutuantes.
Um aspeto importante no que respeita aos índices atuais em contratos do SFH com o uso
da Taxa Referencial (TR) combinado com o sistema de amortização constante (SAC) é que o
valor do principal no saldo devedor tem uma redução mais acelerada, outra vantagem dos
1 https://acsa.adv.br/financiamento-sfi-pode-usar-fgts-para-quitar-as-parcelas/
https://www.google.com/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=&cad=rja&uact=8&ved=2ahUKEwiU0eaNi8P0AhX5JrkGHQF7CzIQFnoECAcQAQ&url=https://www.ibge.gov.br/estatisticas/economicas/precos-e-custos/9256-indice-nacional-de-precos-ao-consumidor-amplo.html&usg=AOvVaw1KwrKsxNKMe9pZsEHBg4re
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contratos corrigidos pela TR tratam da previsibilidade da prestação oferecida porque a parcela
será praticamente a mesma em todas as prestações por não ser corrigida pela inflação geral,
porém em outra perspectiva as taxas de juros pela IPCA são mais baixas, mas suas parcelas
não serão fixas e podem sofrer alterações de acordo com as movimentações da bolsa de
valores e as variações das taxas de juros (exemplo: quando a taxa SELIC sobe, as taxas de
juros reais também tendem a subir) .
Desde passado longínquo no mercado imobiliário que é pratica uma forma de contornar a
restrição da aquisição de imóveis residenciais ao abrigo de programas governamentais
enquadrados no SFH envolvendo “contratos de gaveta”, cujo negócio consiste na venda do
imóvel e na transferência do financiamento em SFH para o terceiro sem participação inicial
junto da instituição financiadora (vide Art. 1º, Lei nº 8.004/1990), no entanto, o recomendável
é exigir a formalização da venda e que seja realizada em ato concomitante sua transferência
obrigatória junto da instituição financeira, entre outras tarefas como a documentação, onde se
exigem maiores cuidados envolvendo o negócio, nomeadamente: junto do cartório de registro
de imóveis (registro de título de propriedade, da matrícula do imóvel e da certidão negativa de
ônus reais), da prefeitura (certidão negativa da situação fiscal e enfitêutica), da justiça
(certidão de ações reipersecutórias e alienações;), entre outros.
No que refere às garantias atualmente encontram-se facultadas ao critério do agente
financeiro, e com isso no SFH não é mais prática adotar a garantia por hipoteca como
instrumento ao mutuário (não apenas nos bancos privados Itaú, Bradesco, etc., como também
a Caixa Econômica Federal adota essa opção), contudo essa legitimidade na opinião pública
representa certa deturpação dos princípios sociais que deram forma ao SFH, pois na via
judicial os princípios do sistema SFH poderiam dar posicionamento a favor dos mutuários
inadimplementes. Relativamente à questão da alienação fiduciária, alternativa à hipoteca, na
opinião dos investidores e bancos tal favorece ao equilíbrio das operações de financiamento
imobiliário, além do aumento significativo da oferta pelo incentivo da redução de custos em
demandas judiciais (oferece segurança quanto à execução sem delongas da garantia), e pelo
interesse das entidades financiadores em conceder maior número de créditos para que possam
vendê-los às companhias securitizadoras, quanto aos financiados têm uma redução das taxas
de financiamento em face da diminuição dos riscos da operação, e uma oportunidade face à
ampliação do mercado cujo benefício favorece à diversificação de imóveis alguns com preços
reduzidos, quanto ao caso de inadimplência do financiado os prazos de notificação e
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desocupação do imóvel são compatíveis ao tratamento dispensado na restante legislação em
casos semelhantes: intimação via Círculo Registral Imobiliário (CRI) e consolidação da dívida
pelo credor (vide Art. 26, na sua íntegra, da Lei nº 9.514/1997), quando a instituição
financeira usa de autorização para retomar o imóvel com 03 (três) meses de atraso no
pagamento das parcelas justamente porque detém a propriedade do bem até ocorrer a
completa quitação do débito.
Elucidando num ponto de vista da capitação de recursos para o financiamento no SFI
(investidores institucionais, tais como: fundos de pensão e bancos de investimento), cuja
trajetória do processo pode ser resumido em traços gerais como segue: a) Os bancos ou
instituições financeiras, incorporadoras ou construtoras financiam o(s) imóvel(eis) aos
consumidores, os quais deverão quitar a dívida a longo prazo, e cuja soma de prestações dos
mutúarios se denomina por “recebíveis imobiliários”; b) As securitizadoras como instituições
especializadas compram os “recebíveis imobiliários” com certo deságio e oferecem aos
investidores, cujo processo que se conhece por securitização; c) O capital financeiro que os
bancos ou instituições financeiras recebem dos investidores é utilizado para ampliação dos
negócios de financiamento imobiliário e de construção, gerando um constante ciclo de
crescimento produtivo. Portanto, na ponta do sistema SFI, as companhias securitizadoras
precisam obter êxito na colocação do mercado financeiro dos Certificados de Recebíveis
Imobiliários (CRI) que emitem, e para isso têm que oferecer taxas compatíveis com as
oferecidas por outros títulos de crédito e demais investimentos, tais taxas por sua vez ditam os
limites das taxas que as securitizadoras podem pagar nos créditos imobiliários que têm de
adquirir junto às entidades financiadoras, estabelecendo, por consequência, uma base mínima
para as taxas cobradas financiamentos concedidos para a aquisição de imóveis.
Explicadas as razões sobre as taxas praticadas pelo sistema SFI, atualmente a tendência
que ocorre para equalizar as taxas com o sistema SFH se deve por conta da tradicional
concorrência de mercado somada à autonomia das instituições financeiras para praticar as
taxas que julgarem adequadas, e numa análise simplificada apesar do lucro absoluto ser
menor por unidade de concessão de crédito, a expectativa do aumento de volume em saldo de
carteira conjugada à menor tendência de inadimplência, somada com a garantia por alienação
fiduciária e a exigência de seguro com cobertura aos riscos de morte e invalidez permanente
do mutuário (MIP), colocam uma margem de lucro resultante no global relativamente maior,
atentando que existe maior interesse no consumidor pelo conjunto de critérios, regras e limites
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impostos entre o SFH e SFI, somando a isso em futuro próximo também a utilização de
recursos do FGTS no SFI poderá ocorrer (existe previsão legal, mas ausente uma
regulamentação pelo Agente Operador do FGTS).
Posto isto, atualmente apesar da CEF anunciar mais incentivos para o crédito imobiliário
nos sistemas SFI e SFH aos clientes disponibilizando as menores taxas do mercado, e com o
financiamento até 90% do valor de avaliação do imóvel (entrada no mínimo com 10% do
valor do imóvel residencial), o acirramento da concorrência entre instituições bancárias, as
opções de financiamento para o consumidor na forma efetiva ao crédito imobiliária
multiplicaram, exigemuma boa pesquisa quanto às condições oferecidas em diferentes bancos
como pré-requisito para bom negócio. Em passado recente, por exemplo, a aquisição de
imóvel de R$ 100.000 (cem mil) sairia mais barata no banco Itaú (privado), e se fosse na faixa
de R$ 200.000 (duzentos mil) no Banco do Brasil (BB), observando que taxa de juro menor
não significa necessariamente financiamento mais barato, e nem existe banco mais vantajoso
para pedir empréstimo como a CEF que apesar de diretrizes com objetivos sociais, bem como
responder por grande parte do crédito imobiliário nem sempre terá as melhores condições para
o mutuário. A maior importância está no Custo Efetivo de Financiamento (CET) que teve sua
divulgação obrigatória pelo Banco Central (BCB) através de Resolução, esta taxa representa o
total que o consumidor paga pelo empréstimo incluindo os juros, os seguros e as taxas
administrativas. Igualmente, a linha de amortização será importante, por exemplo:
financiando R$ 100.000 (cem mil) num prazo longo de 30 anos com uma taxa de juros de
11% ao ano, o custo total da operação será de R$ 165.391,00 na modalidade de amortização
crescente (SACRE) e R$ 171.034,00 na modalidade de amortização PRICE.
Quanto à perceção geral do consumidor que busca realizar a economia, e apenas observa
às vantagens ou desvantagens dos sistemas do SFH e SFI com base em informações de
circulação pela mídia e experiência cotidiana partilhada na vizinhança da comunidade, numa
forma simplificada sem efetuar estudo da interligação de circunstâncias envolvendo o
mercado financeiro, nomeadamente: a) Como vantagens no SFH os juros têm um histórico
mais baixo, existe possibilidade de utilizar os recursos do FGTS no financiamento, a correção
de cada prestação é efetuada com base na taxa referencial de juros utilizada na caderneta de
poupança, a disponibilidade de receber os recursos financeiros para comprar o imóvel
residencial após análise relativamente rápida, apesar de durante o procedimento de cadastro
ou aprovação do financiamento serem cobradas algumas taxas ao mutuário (exemplo: taxa de
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avaliação do imóvel, análise jurídica e documental, análise de risco de crédito, seguros, etc.);
b) Como desvantagens no SFH não será financiado 100% do valor do imóvel e na melhor
situação o mutuário conseguirá financiar até 90% na modalidade de amortização constante ou
crescente, mas o comprometimento nas prestações não poderá atingir 30% da renda bruta do
mutuário, somado às situações restritivas envolvendo os recursos do FGTS como a
obrigatoriedade de três anos de carteira assinada, não ter outros financiamentos no sistema
SFH e comprovar o ânimo definitivo de residência e domicílio em imóvel na área urbana
comprovando que reside ou trabalha na cidade ou próximo dela pelo menos no mínimo um
ano, agravando ainda essas circunstâncias ocorre a situação do empréstimo não ser concedido
quando “negativado” junto de órgãos de restrição de crédito (exemplo: Serasa, SPC, etc.), ou
se existir irregularidade junto à Receita Federal ou Banco Central (exemplo: ocorrência de
sinistro ou multiplicidade de financiamentos contratados pelo adquirente no âmbito do SFH
ou programas habitacionais ou sociais do governo federal, cuja identificação poderá ser feita
através dos banco de dados “CADFNHIS” ou “CADMUT”); c) Como desvantagens no SFI
os juros têm histórico mais elevado, não há possibilidade de utilizar valores do FGTS,
necessidade de comprovação de rendimentos fixos e fluxo financeiro com histórico mínimo
(critério restritos que excluem as famílias de baixa renda, porque o âmbito específico do SFI
envolve o financiamento às operações de mercado), o cálculo das prestações coloca dúvidas
na presença de onerosidade, o contrato costumam apresentar cláusulas abusivas, e ainda não
pouco frequente a ocorrência da venda casada de serviços, circunstâncias cuja revisão para o
consumidor somente em demanda judicial que causam desgaste ao mutuário.
Diante de todas as considerações, e pela análise dos critérios, as regras e os limites, salvo
melhor juízo, entende-se que atualmente existe uma tendência para equalizar os sistemas SFI
e SFH tanto para o aspeto monetário (séries históricas de juros em anexo) como nas condições
gerais e critérios para contratação de financiamento imobiliário (Res. 4.676/2018), essas
vantagens se revelam maiores para o setor comercial que anteriormente a 2017 dispunha
somente taxas de juros para financiamento elevadas, igualmente surgiram vantagens no setor
residencial pela diferenciação muito indelével entre os sistemas SFH e SFI permitindo uma
alternativa de financiamento às famílias de média renda, e num futuro próximo com a
integração dos recursos FGTS no SFI certamente abrirá oportunidade às famílias de baixa
renda e maior será a dificuldade da diferenciação de vantagens entre os sistemas SFI e SFH.
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Referências
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Faculdade Intercultural da Amazônia, Belém/PA, 2020.
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https://www.caixa.gov.br/voce/habitacao/financiamento/perguntas-frequentes/Paginas/default.aspx
Portal “Perguntas Frequentes: FGTS para casa própria”. FGTS e pagamento do financiamento habitacional:
O saldo da sua conta FGTS pode ser utilizado para pagamento da casa própria. Informativo pela Caixa
Económica Federal (CEF). Acesso em Novembro de 2021 pela hiperligação: https://www.caixa.gov.br/voce/
habitacao/Paginas/utilizacao-fgts.aspx
Portal “Acesso à Informação: Crédito Imobiliário”. Perguntas e Respostas: Perguntas frequentes a respeito
de crédito imobiliário. Informativo pelo Banco Central do Brasil (BCB). Acesso em Novembro de 2021 pela
hiperligação (atualização em março 2021): https://www.bcb.gov.br/acessoinformacao/perguntasfrequentes-
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Portal “Acesso à Informação: Pedido 18810007549202016”. “Orientação sobre como encontrar a informação
solicitada na Internet ou em publicações existentes” Informação pelo Banco Central do Brasil (BCB). Acesso
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Imobiliário. Informativo pelo Banco Central do Brasil (BCB). Acesso em Novembro de 2021 pela hiperligação
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Portal “Dados Abertos: Estatísticas”. Estatísticas do Sistema Financeiro: Economia Principal e Estatística
Financeira. Informativo pelo Banco Central do Brasil (BCB). Acesso em Novembro de 2021 pela hiperligação:
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Portal “Sistema Gerenciador de Séries Temporais”. Séries Históricas: Indicadores de Crédito do Sistema
Financeiro, Operações de Crédito com Recursos Direcionados - Financiamento Imobiliário com Taxas de
Mercado e Reguladas (Carteira, Concessão, Inadimplência, Taxa Média). Informativo pelo Banco Central do
Brasil (BCB). Acesso em Novembro de 2021 pela hiperligação:https://www3.bcb.gov.br/sgspub/
localizarseries/localizarSeries.do?method=prepararTelaLocalizarSeries
Portal “ACSA”. Financiamento SFI pode usar FGTs para quitar as parcelas. Informativo pelo Escritório
André Castilho Advogados. Acesso em Novembro de 2021 pela hiperligação: https://acsa.adv.br/financiamento-
sfi-pode-usar-fgts-para-quitar-as-parcelas/
Presidência da República Federativa do Brasil. Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997: Dispõe sobre o
Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências.
Publicado no DOU de 21/11/1997. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm
Presidência da República Federativa do Brasil. Lei nº 4.380, de 21 de agostode 1964: Institui a correção
monetária nos contratos imobiliários de interêsse social, o sistema financeiro para aquisição da casa própria, cria
o Banco Nacional da Habitação (BNH), e Sociedades de Crédito Imobiliário, as Letras Imobiliárias, o Serviço
Federal de Habitação e Urbanismo e dá outras providências. Publicado no Diário Oficial da União de 30/09/1964.
Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4380.htm
Presidência da República Federativa do Brasil. Lei nº 8.177, de 1 de março de 1991: Estabelece regras para a
desindexação da economia e dá outras providências. Publicado no DOU de 4/3/1991. Disponível em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8177.htm
Presidência da República Federativa do Brasil. Lei nº 8.692, de 28 de julho de 1993: Define planos de
reajustamento dos encargos mensais e dos saldos devedores nos contratos de financiamentos habitacionais no
âmbito do Sistema Financeiro da Habitação e dá outras providências. Publicado no Diário Oficial da União de
29/7/1993. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/l8692.htm
https://www.caixa.gov.br/voce/habitacao/financiamento/perguntas-frequentes/Paginas/default.aspx
https://www.caixa.gov.br/voce/habitacao/Paginas/utilizacao-fgts.aspx
https://www.caixa.gov.br/voce/habitacao/Paginas/utilizacao-fgts.aspx
https://www.bcb.gov.br/acessoinformacao/perguntasfrequentes-respostas/faq_creditoimobiliario
https://www.bcb.gov.br/acessoinformacao/perguntasfrequentes-respostas/faq_creditoimobiliario
http://www.consultaesic.cgu.gov.br/busca/_layouts/15/DetalhePedido/DetalhePedido.aspx?nup=18810007549202016
http://www.consultaesic.cgu.gov.br/busca/_layouts/15/DetalhePedido/DetalhePedido.aspx?nup=18810007549202016
https://www.bcb.gov.br/estatisticas/mercadoimobiliario
https://www.bcb.gov.br/en/statistics
https://acsa.adv.br/financiamento-sfi-pode-usar-fgts-para-quitar-as-parcelas/
https://acsa.adv.br/financiamento-sfi-pode-usar-fgts-para-quitar-as-parcelas/
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8177.htm
18
Presidência da República Federativa do Brasil. Lei nº 8.036, de 11 de maio de 1990: Dispõe sobre o Fundo de
Garantia do Tempo de Serviço, e dá outras providências. Publicado no DOU de 14/05/1990. Disponível em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8036compilada.htm
Banco Central do Brasil. Resolução nº 4.292/2013: Dispõe sobre a portabilidade de operações de crédito
realizadas com pessoas naturais, altera a Resolução nº 3.401, de 6 de setembro de 2006, e dá outras
providências. Publicado no DOU de 23/12/2013. Disponível em: https://www.bcb.gov.br/pre/normativos/
res/2013/pdf/res_4292_v1_O.pdf
Banco Central do Brasil. Resolução nº 3.811/2009: Dispõe sobre a cobertura securitária prevista no art. 2º
da Medida Provisória nº 2.197-43, de 24 de agosto de 2001, com redação dada pela Lei nº 11.977, de 7 de
julho de 2009. Publicado no DOU, disponível em: https://www.bcb.gov.br/pre/normativos/busca/download
Normativo.asp?arquivo=/Lists/Normativos/Attachments/47476/Res_3811_v1_O.pdf
Banco Central do Brasil. Resolução nº 4.676/2018: Dispõe sobre os integrantes do Sistema Brasileiro de
Poupança e Empréstimo (SBPE), do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do Sistema de
Financiamento Imobiliário (SFI), as condições gerais e os critérios para contratação de financiamento
imobiliário pelas instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central
do Brasil e disciplina o direcionamento dos recursos captados em depósitos de poupança. Publicado no
Diário Oficial da União de 2/8/2018. Disponível em: https://www.bcb.gov.br/pre/normativos/busca/
downloadNormativo.asp?arquivo=/Lists/Normativos/Attachments/50628/Res_4676_v8_L.pdf
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8036compilada.htm
https://www.bcb.gov.br/pre/normativos/res/2013/pdf/res_4292_v1_O.pdf
https://www.bcb.gov.br/pre/normativos/res/2013/pdf/res_4292_v1_O.pdf
https://www.bcb.gov.br/pre/normativos/busca/downloadNormativo.asp?arquivo=/Lists/Normativos/Attachments/47476/Res_3811_v1_O.pdf
https://www.bcb.gov.br/pre/normativos/busca/downloadNormativo.asp?arquivo=/Lists/Normativos/Attachments/47476/Res_3811_v1_O.pdf
https://www.bcb.gov.br/pre/normativos/busca/download
https://www.bcb.gov.br/pre/normativos/busca/download
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Anexos
Anexo 01 - Gráfico da taxa média de juros das operações de crédito para financiamento imobiliário de pessoas
físicas: taxas de mercado e taxas reguladas.
Anexo 02 - Gráfico da taxa média de juros das operações de crédito para financiamento imobiliário de pessoas
jurídicas: taxas de mercado.
Anexo 03 - Gráfico do saldo em carteira das operações de crédito para financiamento imobiliário de pessoas
físicas: taxas de mercado e taxas reguladas.
Anexo 04 - Gráfico da mediana de valores de garantia em imóveis residenciais financiados.
Anexo 05 - Gráfico da inadimplência da carteira de crédito para financiamento imobiliário de pessoas físicas:
taxas de mercado e taxas reguladas.
Anexo 06 - Gráfico das concessões de crédito para financiamento imobiliário de pessoas físicas: taxas de
mercados e taxas reguladas.
Anexo 07 - Gráfico do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA): Alimentação e Bebidas.
Anexo 08 - Gráfico do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA): Habitação.
Anexo 09 - Economia Principal e Estatística Financeira: IPCA; IBC-BR; ICC-BR; SELIC; Desemprego.
Anexo 10 - Informações do Mercado Imobiliário: Fontes de recursos; Direcionamento; Contábil; Crédito;
Contratação; Estoque; Imóveis; Ìndices
	Sumário
	1. Introdução
	2.2. Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)
	3.Considerações aos Sistemas de Financiamento
	1. Introdução
	2.Desenvolvimento
	2.1. Sistema Financeiro da Habitação (SFH)
	2.2. Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)
	3.Considerações aos Sistemas de Financiamento
	Referências
	De Moraes, Natasha Barros. Sistemas de Financiamen
	Portal “Perguntas Frequentes: Financiamento”. Perg
	Portal “Acesso à Informação: Pedido 18810007549202
	Portal “Dados Abertos: Estatísticas”. Estatísticas
	Portal “Dados Abertos: Estatísticas”. Estatísticas
	Portal “Sistema Gerenciador de Séries Temporais”. 
	Portal “ACSA”. Financiamento SFI pode usar FGTs pa
	Anexos
	Anexo 01 - Gráfico da taxa média de juros das oper
	Anexo 02 - Gráfico da taxa média de juros das oper
	Anexo 03 - Gráfico do saldo em carteira das operaç
	Anexo 04 - Gráfico da mediana de valores de garant
	Anexo 05 - Gráfico da inadimplência da carteira de
	Anexo 06 - Gráfico das concessões de crédito para