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SIMULADO AVALIAÇÃO IMOVEIS 
Considere o seguinte imóvel a ser avaliado:
Apartamento de 140 m² com 3 dormitórios e 1 vaga de garagem, num estado de conservação regular.
Foram obtidos os seguintes imóveis para, provavelmente, comporem a amostra de referenciais:
R1 – casa de 160 m² com 4 dormitórios e 2 vagas de garagem, alugado recentemente por R$ 1.400,00.
R2 – apartamento de 130 m² com 3 dormitórios e 1 vaga de garagem, anunciado para locação por R$ 1.780,00.
R3 – casa de 138 m² com 4 dormitórios e 2 vagas de garagem, anunciado para locação por R$ 1.250,00.
R4 – apartamento de 150 m² com 3 dormitórios e 1 vaga de garagem, alugado recentemente por R$ 1.950,00.
Sabendo-se que imóveis anunciados, normalmente, têm superestimados seus valores, responda à questão:
Verifique se há necessidade de descarte de algum (alguns) imóvel (imóveis) da lista de referenciais e, considerando apenas aqueles que realmente sejam úteis para realizar a avaliação, qual seria o valor de locação determinado para o imóvel avaliando (ignorando os centavos)?
a.R$ 1.868,00
b.R$ 1.865,00
c.R$ 1.820,00
d.R$ 1.595,00
e.R$ 1.572,00
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Os imóveis referenciais devem apresentar características comparáveis às do imóvel avaliando, de modo que as estruturas devem ser similares e as dimensões devem se aproximar. Dessa forma, foram descartados o R1 e o R3 por serem casas, sendo que o imóvel avaliando é um apartamento.
Considerando, portanto, apenas R2 e R4, temos:
R2 – apartamento de 130 m² - fonte: anúncio – aluguel de R$ 1.780,00
R4 – apartamento de 150m² - fonte: transacionado recentemente por R$ 1.950,00
O valor do R2 se refere a um anúncio e, por isso, pressupõe-se que esteja superestimado, conforme descrito no enunciado. Vamos aplicar o fator comum de 5%. Portanto, 5% de 1.780 é R$ 89,00, os quais subtraídos do seu valor de aluguel, resulta em R$ 1.691,00.
O preço do R4 se refere a uma transação recentemente realizada e, portanto, não precisa de ajuste, pois este é o preço em que a transação foi fechada.
Tanto o imóvel avaliando, quanto o R2 e o R4 têm 10 anos de idade e, por isso, não há necessidade de realizar homogeneização em função da idade.
Agora, é necessário obter o valor de locação por m², bastando dividir o valor de cada referencial pelo respectivo m²:
R2: R$ 1.691,00 dividido por 130m² = R$ 13,00;
R4: R$ 1.950,00 dividido por 150m² = R$ 13,00.
Veja que, coincidentemente, o valor por m² de ambos os referenciais é o mesmo e, portanto, a média é igualmente R$ 13,00.
Agora, basta multiplicar essa média pela área do imóvel avaliando (140m²) para obter o seu valor determinado de locação deste imóvel.
Se 140 vezes 13 é igual a 1.820 (já desconsiderando os centavos), o valor de locação do imóvel avaliando é de R$ 1.820,00.
A resposta correta é:
R$ 1.820,00
Questão2
Incorreto
Atingiu 0,0 de 2,0
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Texto da questão
Considere o seguinte imóvel a ser avaliado:
Sobrado de 150 m² com 4 dormitórios e 3 vagas de garagem – edificado há 40 anos, atualmente com estado de conservação regular.
Considere os seguintes imóveis referenciais:
R1 – sobrado de 30 anos de idade, com 100 m², 4 dormitórios e 3 vagas de garagem, num estado de conservação regular, recentemente alugado por R$ 2.000,00.
R2 – sobrado de 35 anos de idade, com 180 m², 4 dormitórios e 3 vagas de garagem, num estado de conservação regular, recentemente alugado por R$ 3.200,00.
R3 – sobrado de 40 anos de idade, com 130 m², 4 dormitórios e 3 vagas de garagem, num estado de conservação regular, recentemente alugado por R$ 2.200,00.
R4 – sobrado de 50 anos de idade, com 150 m², 4 dormitórios e 3 vagas de garagem, num estado de conservação regular, recentemente alugado por R$ 2.200,00.
Considerando uma vida útil de 70 anos, qual é o valor de locação do imóvel avaliando?
a.R$ 1.400,00
b.R$ 1.601,28
c.R$ 2.357,81
d.R$ 2.422,67
e.R$ 2.542,50
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A fonte de todos os imóveis referenciais se trata de transações recentemente realizadas. Como não são valores obtidos de anúncios, não há necessidade de ajustes devido à possíveis superestimações. Mas, o imóvel avaliando tem 40 anos e os referenciais têm idades distintas, sendo necessário, portanto, que homogeneizemos seus valores para que consideremos os supostos valores dos imóveis referenciais caso tivessem a mesma idade do imóvel avaliando. Usaremos a Tabela de Ross-Heidecke para calcular a diminuição ou aumento dos valores referente às diferenças de idades. Basta diminuir a idade de cada referencial da idade do imóvel avaliando, sendo:
R1 tem 30 anos e 30 menos 40 é igual a -10 (ou seja, ele é 10 anos mais novo);
R2 tem 35 anos e 35 menos 40 é igual a -5 (ou seja, ele é 5 anos mais novo);
R3 tem 40 anos, a mesma idade do imóvel avaliando e não precisa ser homogeneizado;
R4 tem 50 anos e 50 menos 40 é igual a 10 (ou seja, 10 anos mais velho).
Para descobrir as linhas a serem usadas da tabela da Ross-Heidecke, basta dividir a diferença das idades pelo total de vida útil do imóvel (70 anos), sendo:
R1: -10 dividido por 70 é igual a -0,142857143 (linha par mais próxima: 14);
R2: -5 dividido por 70 é igual a -0,071428571 (linha par mais próxima: 8);
R3 não será homogeneizado;
R4: 10 dividido por 70 é igual a 0,142857143 (linha par mais próxima: 14).
Todos os imóveis têm estado de conservação regular, ou seja, coluna C da tabela de Ross-Heidecke. Então, obtemos os seguintes índices:
R1: Linha 14 e coluna C: 10,30;
R2: Linha 8 e coluna C: 6,73;
R3 não será homogeneizado;
R4: Linha 14 e coluna C: 10,30.
Teremos que diminuir o preço dos imóveis R1 e R2, pois se fossem mais velhos do que são, valeriam menos. Não vamos alterar o preço do R3, por ter a mesma idade do avaliando. E vamos aumentar o preço do R4, pois se fosse mais novo do que é, valeria mais.
R1: R$ 2.000,00 x 10,30% = 206,00. De modo que 2000 – 206 = R$ 1.794,00.
R2: R$ 3.200,00.x 6,73% = 215,36. De modo que 3200 – 215,36 = R$ 2.984,64.
R3: mantém-se o preço de R$ 2.200,00.
R4: neste caso, temos que valorizar esse imóvel (por ser mais velho que o avaliando). Então, aplicaremos a fórmula do inverso do índice. Portanto, 100% menos 10,30% é igual a 89,70%, ou seja, 0,897. Agora basta dividir o preço original do aluguel (R$ 2.200,00) por este índice calculado (0,897), que resulta em R$ 2.452,62.
Agora, temos que obter o valor do m² de cada imóvel, dividindo esses valores pelas suas dimensões.
R1: R$ 1.794,00 dividido por 100m² = R$ 17,94;
R2: R$ 2.984,64 dividido por 180m² = R$ 16,58;
R3: R$ 2.200,00 dividido por 130m² = R$ 16,92;
R4: R$ 2.452,62 dividido por 150m² = R$ 16,35
Somamos estes 4 valores e dividimos por 4, para se obter o preço médio de locação por m² de R$ 16,95.
Por fim, para se determinar o valor final de locação do imóvel avaliando, basta multiplicar esse valor médio por m² pela metragem quadrada do imóvel avaliando (150 m²), sendo que 150 vezes 16,95 é igual a R$ 2.542,50.
A resposta correta é:
R$ 2.542,50
Questão4Questão5
Incorreto
Atingiu 0,0 de 2,0
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Texto da questão
Considere o seguinte imóvel rural:
Fazenda, sem semoventes, com 250 hectares (equivalente a 2500 km²), contendo 2 casas de médio padrão, totalmente novas, sendo:
Casa 1: 350 m²
Casa 2: 230 m².
Ao todo, 75 hectares são classificados como Área de Preservação Permanente (APP).
Considere os seguintes imóveis referenciais, os quais não apresentam área de preservação:
R1 – Gleba de 277 hectares, sem edificação, vendida por R$ 4.986.000,00.
R2 – Gleba de 218 hectares, sem edificação, anunciada para venda por R$ 4.130.526,32.
R3 – Gleba de 300 hectares, sem edificação, vendida por R$ 5.400.000,00.
Considere o valor de R$ 1.250,00 para o CUB/m² da Região.
Lembrando que a APP vale 20% a menos do que poderia valer se fosse área produtiva e que, nessa região, os imóveis anunciados são superestimados em 5%, qual é o valor total de venda da fazenda?
a.R$ 5.225.000,00b.R$ 5.029.210,53
c.R$ 4.955.000,00.
d.R$ 4.482.333,33
e.R$ 4.154.040,00
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Para resolver esta questão, primeiramente temos que calcular o valor das terras, lembrando que, depois, devemos desvalorizar os 75 hectares de APP, diminuindo-se o valor proporcional em 20%.
Atenção! Veja que os imóveis referenciais são glebas, ou seja, terra nua e, portanto, não existem edificações nesses referenciais. Teremos, ainda, que calcular o custo das casas e somar esse valor ao valor das terras. Com isso, obteremos o valor final deste imóvel.
Dos 3 imóveis referenciais, um deles (R2) foi obtido de um anúncio e seu preço está superestimado em 5%, conforme mencionado no enunciado. Então, 5% de 4.130.526,32 é igual a 206.526,32, que subtraídos do preço original resulta 3.924.000,00. Ajustando esse valor, teremos:
R1: 277 hectares ao preço de R$ 4.986.000,00.
R2: 218 hectares ao preço de R$ 3.924.000,00.
R3: 300 hectares ao preço de R$ 5.400.000,00.
Agora, calculamos a média de preço por hectare. Para isso, dividimos o preço de cada gleba pela quantidade de hectare, resultando em:
R1: 18.000,00.
R2: 18.000,00.
R3: 18.000,00.
Veja que coincidências! Todos os preços por hectare são iguais. Para obter a média, bastaria somar os 3 preços e dividindo por 3. Mas, já sabemos que a média será o mesmo preço, ou seja, R$ 18.000,00.
Ao multiplicarmos esse preço médio pela quantidade total de hectares do imóvel avaliando (250) chegaremos no valor de R$ 4.500.000,00. Mas temos que lembrar que 75 hectares são APP e, portanto, valem 20% a menos, conforme descrito no enunciado.
O imóvel avaliando tem 250 hectares, sendo que 75 hectares são APP e os demais 175 hectares não são APP (são área produtiva). Então, vamos dividir esse imóvel em 2 partes, sendo uma de 75 hectares (que representa 30% da área total do imóvel) e a outra parte de 175 hectares (que representa 70% da área total do imóvel). Assim diminuímos 20% o valor equivalente apenas à parte de 75 hectares. Segue tabela de cálculos:
	Área
	Tipo
	Percentual da terra
	Parcela do valor
	Desvalorização de APP em 20%
	Valor final
	75
	APP
	30%
	1.350.000,00
	270.000,00
	1.080.000,00
	175
	produtiva
	70%
	3.150.000,00
	
	3.150.000,00
	Valor da terra já considerando a APP:
	4.230.000,00
Feito o cálculo do terreno, calcularemos as casas, que são novas e não precisarão de cálculos de depreciação. Portanto, basta multiplicar o valor do CUB/m² da região, informado no enunciado, que é R$ 1.250,00, pela área construída de cada casa, sendo:
Casa 1: 350 m² vezes R$ 1.250,00 = R$ 437.500,00.
Casa 2: 230 m² vezes R$ 1.250,00 = R$ 287.500,00.
Agora, basta somar o valor determinado das terras, da casa 1 e da casa 2 para obtermos o valor total final do imóvel avaliando.
	Item
	Valor
	Terras
	R$ 4.230.000,00
	Casa 1
	R$ 437.500,00
	Casa 2
	R$ 287.500,00
	Total
	R$ 4.955.000,00
A resposta correta é:
R$ 4.955.000,00.
Incorreto
Atingiu 0,0 de 2,0
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Texto da questão
Considere um CUB – Custo Unitário Básico Da Construção Civil por m² de R$ 1.458,00.
Considere que o imóvel avaliando seja um terreno de 300 m².
Considere que todos os imóveis referenciais estejam edificados, com vida útil de 60 anos, e foram comercializados recentemente, sendo:
R1 – terreno de 350 m² com casa de 150 m² de 11 anos de idade, num estado de conservação regular, vendido por R$ 490.000,00.
R2 – terreno de 300 m² com casa de 180 m² com 8 anos de idade, num estado de conservação entre novo e regular, vendido por R$ 500.000,00.
R3 – terreno de 350 m² com casa de 150 m² com 6 anos de idade, num estado de conservação entre novo e regular, vendido por R$ 510.000,00.
R4 – terreno de 320 m² com casa de 150 m² com 12 anos de idade, num estado de conservação regular, vendido por R$ 470.000,00.
R5 – terreno de 350 m² com casa de 150 m² com 14 anos de idade, num estado de conservação regular, vendido por R$ 485.000,00.
Baseando-se nestes dados e informações, qual é o valor mercadológico do terreno?
a.R$ 201.535,00
b.R$ 227.448,00
c.R$ 241.000,00
d.R$ 260.038,00
e.R$ 289.464,00
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Sua resposta está incorreta.
Segue a sequência de ações, em conformidade com o que se encontra descrito na apostila do aluno deste curso de Avaliação Imobiliária, como a 4ª situação criteriosa, sendo “Imóvel avaliando não edificado e imóveis referenciais edificados”.
PASSO 1: obter as dimensões de cada edificação de cada imóvel referencial para conceber o custo de reprodução dessas edificações. Se diminuirmos do preço do imóvel referencial o valor da edificação, teremos o suposto preço de mercado do terreno, que é o que nos interessa para esta avaliação.
Atenção! Temos que trabalhar com o valor de cada imóvel referencial. Se a fonte desse preço é anúncio, faz-se necessário ajustar os preços de anúncios, devido à superestimação, e passar a trabalhar com esse valor. Neste nosso caso, todos os referenciais foram comercializados recentemente e, portanto, não precisam ter esse ajuste.
PASSO 2: obter o Custo Unitário Básico (CUB) por metro quadrado, nos padrões de cada imóvel referencial, o qual já foi dado no enunciado.
PASSO 3: calcular o valor da edificação de cada imóvel referencial. Basta multiplicar a dimensão da edificação do imóvel referencial (m²) pelo preço do CUB/m² encontrado para os padrões dessa edificação. Com isso, encontra-se o custo dessa edificação na condição de nova.
PASSO 4: depreciar o valor da edificação em função da idade e do estado de conservação do imóvel referencial. No passo anterior, obtivemos o valor referente ao custo de uma edificação nova nas mesmas características da existente, mas temos de depreciar esse valor, uma vez que esse imóvel referencial não é novo. Para depreciar o valor, basta aplicar a Tabela Ross-Heidecke. Por exemplo, se o imóvel tiver 6 anos e sua vida útil for de 60 anos, então ele terá 10% de percentual de vida útil, (ver linha 10 da Tabela Ross-Heidecke). Se o seu estado de conservação for ENTRE NOVO E REGULAR, usaremos a coluna B dessa tabela. Na linha 10, coluna B, temos 5,53. Então, do valor da edificação, neste exemplo, vamos diminuir 5,53%. Com isso, obteremos o valor depreciado do custo dessa edificação.
PASSO 5: subtrair do preço do imóvel referencial o valor depreciado da edificação. Os imóveis referenciais estão edificados. No passo anterior, chegamos ao valor depreciado da sua edificação. Então, basta diminuir do preço do referencial o valor da edificação já depreciada para termos o suposto preço desse imóvel se não estivesse edificado (só terreno). Pronto! Agora temos o possível preço de mercado do imóvel referencial, o qual poderá ser usado para a determinação do valor de mercado do imóvel avaliando não edificado.
Segue tabela de cálculos realizados.
Tabela 1 – Cálculo da Construção nova de cada Imóvel Referencial:
	Imóvel
	Área do Terreno em m² (T)
	Área edificada em m² (E)
	Preço de Venda (P)
	CUB/m² (C)
	Valor da edificação nova ( Ve = C x E )
	R1
	350
	150
	R$ 490.000,00
	R$ 1.458,00
	R$ 218.700,00
	R2
	300
	180
	R$ 500.000,00
	R$ 1.458,00
	R$ 262.440,00
	R3
	350
	150
	R$ 510.000,00
	R$ 1.458,00
	R$ 218.700,00
	R4
	320
	150
	R$ 470.000,00
	R$ 1.458,00
	R$ 218.700,00
	R5
	350
	150
	R$ 485.000,00
	R$ 1.458,00
	R$ 218.700,00
Tabela 2 – Depreciação do valor da edificação dos Imóveis Referenciais:
	Imóvel
	Valor da edificação nova (Ve = C x E)
	Idade da edificação (I)
	Vida útil do imóvel (V)
	Idade percentual de vida do imóvel ( I / V )
	Estado de Conservação
	Coluna na Tabela Ross-Heidecke
	Índice na Tabela Ross-Heidecke (R)
	Valor depreciado da Edificação [Ve-(Ve x R/100)]
	R1
	218.700,00
	10
	60
	18
	Regular
	C
	4
	12,9
	R$ 190.487,70
	R2
	262.440,00
	8
	60
	14
	Entre n. e reg.
	B
	3
	8,01
	R$ 241.418,56
	R3
	218.700,00
	6
	60
	10
	Entre n. e reg.
	B
	3
	5,53
	R$ 206.605,89
	R4
	218.700,00
	12
	60
	20
	Regular
	C
	4
	14,2
	R$ 187.644,60
	R5
	218.700,00
	14
	60
	24
	Regular
	C
	4
	17
	R$ 181.521,00
Tabela 3 – Valor do terreno dos imóveisreferenciais:
	Imóvel
	Área do Terreno em m² (T)
	Preço de Venda (P)
	Valor depreciado da Edificação (Ve_dep)
	Valor Total do Terreno de cada Imóvel Referencial (VTT = P - Ve_dep)
	Valor (m2) do Terreno (VTT / T)
	R1
	R$ 350,00
	R$ 490.000,00
	R$ 190.487,70
	R$ 299.512,30
	R$ 855,75
	R2
	R$ 300,00
	R$ 500.000,00
	R$ 241.418,56
	R$ 258.581,44
	R$ 861,94
	R3
	R$ 350,00
	R$ 510.000,00
	R$ 206.605,89
	R$ 303.394,11
	R$ 866,84
	R4
	R$ 320,00
	R$ 470.000,00
	R$ 187.644,60
	R$ 282.355,40
	R$ 882,36
	R5
	R$ 350,00
	R$ 485.000,00
	R$ 181.521,00
	R$ 303.479,00
	R$ 867,08
A média dos valores dos terrenos em m² (última coluna da Tabela 3 somada e o resultado dividido por 5) é igual a R$ 866,79. Por fim, multiplicando-se esse valor médio de m² pela área do imóvel avaliando (terreno), obteremos o seu valor final de R$ 260.038,28.
A resposta correta é:
R$ 260.038,00
Questão5
Incorreto
Atingiu 0,0 de 2,0
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Texto da questão
Considere o seguinte imóvel rural:
Fazenda, sem semoventes, com 250 hectares (equivalente a 2500 km²), contendo 2 casas de médio padrão, totalmente novas, sendo:
Casa 1: 350 m²
Casa 2: 230 m².
Ao todo, 75 hectares são classificados como Área de Preservação Permanente (APP).
Considere os seguintes imóveis referenciais, os quais não apresentam área de preservação:
R1 – Gleba de 277 hectares, sem edificação, vendida por R$ 4.986.000,00.
R2 – Gleba de 218 hectares, sem edificação, anunciada para venda por R$ 4.130.526,32.
R3 – Gleba de 300 hectares, sem edificação, vendida por R$ 5.400.000,00.
Considere o valor de R$ 1.250,00 para o CUB/m² da Região.
Lembrando que a APP vale 20% a menos do que poderia valer se fosse área produtiva e que, nessa região, os imóveis anunciados são superestimados em 5%, qual é o valor total de venda da fazenda?
a.
R$ 5.225.000,00
b.
R$ 5.029.210,53
c.
R$ 4.955.000,00.
d.
R$ 4.482.333,33
e.
R$ 4.154.040,00
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Para resolver esta questão, primeiramente temos que calcular o valor das terras, lembrando que, depois, devemos desvalorizar os 75 hectares de APP, diminuindo-se o valor proporcional em 20%.
Atenção! Veja que os imóveis referenciais são glebas, ou seja, terra nua e, portanto, não existem edificações nesses referenciais. Teremos, ainda, que calcular o custo das casas e somar esse valor ao valor das terras. Com isso, obteremos o valor final deste imóvel.
Dos 3 imóveis referenciais, um deles (R2) foi obtido de um anúncio e seu preço está superestimado em 5%, conforme mencionado no enunciado. Então, 5% de 4.130.526,32 é igual a 206.526,32, que subtraídos do preço original resulta 3.924.000,00. Ajustando esse valor, teremos:
R1: 277 hectares ao preço de R$ 4.986.000,00.
R2: 218 hectares ao preço de R$ 3.924.000,00.
R3: 300 hectares ao preço de R$ 5.400.000,00.
Agora, calculamos a média de preço por hectare. Para isso, dividimos o preço de cada gleba pela quantidade de hectare, resultando em:
R1: 18.000,00.
R2: 18.000,00.
R3: 18.000,00.
Veja que coincidências! Todos os preços por hectare são iguais. Para obter a média, bastaria somar os 3 preços e dividindo por 3. Mas, já sabemos que a média será o mesmo preço, ou seja, R$ 18.000,00.
Ao multiplicarmos esse preço médio pela quantidade total de hectares do imóvel avaliando (250) chegaremos no valor de R$ 4.500.000,00. Mas temos que lembrar que 75 hectares são APP e, portanto, valem 20% a menos, conforme descrito no enunciado.
O imóvel avaliando tem 250 hectares, sendo que 75 hectares são APP e os demais 175 hectares não são APP (são área produtiva). Então, vamos dividir esse imóvel em 2 partes, sendo uma de 75 hectares (que representa 30% da área total do imóvel) e a outra parte de 175 hectares (que representa 70% da área total do imóvel). Assim diminuímos 20% o valor equivalente apenas à parte de 75 hectares. Segue tabela de cálculos:
	Área
	Tipo
	Percentual da terra
	Parcela do valor
	Desvalorização de APP em 20%
	Valor final
	75
	APP
	30%
	1.350.000,00
	270.000,00
	1.080.000,00
	175
	produtiva
	70%
	3.150.000,00
	
	3.150.000,00
	Valor da terra já considerando a APP:
	4.230.000,00
Feito o cálculo do terreno, calcularemos as casas, que são novas e não precisarão de cálculos de depreciação. Portanto, basta multiplicar o valor do CUB/m² da região, informado no enunciado, que é R$ 1.250,00, pela área construída de cada casa, sendo:
Casa 1: 350 m² vezes R$ 1.250,00 = R$ 437.500,00.
Casa 2: 230 m² vezes R$ 1.250,00 = R$ 287.500,00.
Agora, basta somar o valor determinado das terras, da casa 1 e da casa 2 para obtermos o valor total final do imóvel avaliando.
	Item
	Valor
	Terras
	R$ 4.230.000,00
	Casa 1
	R$ 437.500,00
	Casa 2
	R$ 287.500,00
	Total
	R$ 4.955.000,00
A resposta correta é:
R$ 4.955.000,00.