07-Condomínio

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�LFG – CIVIL – Aula 07 – Prof. Cristiano Chaves – Intensivo II – 30/09/2009
Condomínio
CONDOMÍNIO
	Vamos, na aula de hoje, trabalhar com todos os detalhes a respeito do condomínio em geral, tanto o tradicional, quanto o edilício. 
	“O condomínio, nada mais é, do que o exercício do mesmo direito de propriedade por duas ou mais pessoas.”
	“No condomínio há uma unicidade de objeto e pluralidade de sujeitos.”
	É sobre esta frase que a gente constrói toda a aula. Todo e qualquer condomínio traz consigo unicidade de objeto com pluralidade de sujeitos. São duas ou mais pessoas exercendo simultaneamente o mesmo direito de propriedade. 
	Importante você perceber que o condomínio, na medida em que é o mesmo direito de propriedade exercido por duas ou mais pessoas, não viola o caráter exclusivista da propriedade. Você vai lembrar que uma das características do direito de propriedade, é o seu caráter exclusivista. É o fato de ela ser exclusiva. Essa característica exclusivista da propriedade não resta afrontada pela formação de um condomínio porque é um mesmo direito de propriedade que é exercido por todos. O caráter exclusivista da propriedade se mantém, malgrado exercido dos direitos sobre ela se dê por duas ou mais pessoas. 
	Atenção! No condomínio, o que teremos é uma situação jurídica qualitativamente igual e quantitativamente diferente. São duas ou mais pessoas exercendo o mesmo direito de propriedade sobre a mesma coisa e se é assim, é claro que aquelas pessoas estão exercendo o mesmo direito, portanto, qualitativamente igual, muito embora, quantitativamente diferentes porque cada um dos condôminos (também chamados de comunheiros) tem uma fração ideal, uma cota-parte distinta. Logo, seu direito é qualitativamente igual, mas quantitativamente diferente. Muito embora cada um exerça o seu direito sobre o todo (daí qualitativamente igual), cada qual tem uma cota-parte distinta (daí quantitativamente diferente).
	Vislumbrando o condomínio, eu posso dizer que sob o prisma dos sujeitos (prisma subjetivo), o condomínio é uma comunhão de interesses. Subjetivamente, portanto, é comunhão de interesses. Objetivamente (pelo ângulo do objeto), não, objetivamente ele é uma indivisão. Comunhão de interesses do sujeito, comunhão do objeto. O, portanto, é subjetivamente plural e objetivamente singular.
	Simone e Juliana têm um condomínio entre si e cada uma delas tem uma cota-parte, valendo dizer, cada uma tem um quinhão, uma fração do todo. Suponhamos que a fração de uma seja maior do que a fração de outra. No condomínio, muito embora as frações ideais possam ser distintas, o exercício de direitos é sempre igual (qualitativamente igual, quantitativamente diferente). Claro, é óbvio que o condomínio é inescondível fonte de conflitos porque é humanamente impossível dizer que duas ou mais pessoas vão dividir a mesma coisa, cada uma com quantidades diferentes, mas exercendo o direito de forma igual. É lógico que isso não vai dar certo. Só alguém com muito jogo de cintura para conseguir resolver os problemas de um condomínio porque todo condomínio é fonte de conflitos.
	A própria expressão grega “pomo da discórdia” surge num condomínio. A deusa da discórdia, Éris, resolveu premiar com um pomo de maçã a mais linda deusa grega. Atena, Hera e Afrodite ficaram com o pomo, tendo que dividi-lo entre si. E era o pomo da discórdia porque as três não se ajustavam. Vejam, portanto, que elas formaram um condomínio sobre o pomo da maçã e a expressão ‘pomo da discórdia’ vem daí. O que quero dizer com isso? Que todo condomínio é fonte de conflitos e é por isso que, de ordinário, o código parte da premissa de que o condomínio deve ser temporário. O código quer extinguir o condomínio. A ideia do código é a temporariedade do condomínio. Claro que essa regra da temporariedade não vai se aplicar ao condomínio edilício. Mas fora disso, é natural que todo condomínio seja temporário, transitório, para evitar que esse conflito perdure indefinidamente.
	*Espécies de condomínio do Código Civil
	Quais são os condomínios que estão regulados no Código Civil? O Código Civil trata do “Condomínio em Geral” que se divide em:
Condomínio Tradicional (ou Comum) – É a co-propriedade. Arts. 1.314 a 1.330, do Código Civil.
	
Condomínio Edilício (ou Por Unidades Autônomas) – É uma forma especial de condomínio – Tem regulamentação híbrida: nos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil e na Lei 4591/64 (Lei de Incorporações e Condomínios), que é uma lei que foi revogada (foi derrogada, portanto) em parte pelo código.
	
1.	CONDOMÍNIO TRADICIONAL ou COMUM
	
	É a partir dele que vamos construir a nossa aula. O condomínio tradicional (ou comum) decorre do exercício simultâneo do mesmo direito de propriedade por duas ou mais pessoas. São várias pessoas exercendo o mesmo direito de propriedade sobre a mesma coisa. Nada mais é do que co-propriedade, também chamada de compropriedade. 
	Há dois exemplos extremamente fáceis do nosso cotidiano de condomínio tradicional:
	Casamento ou união estável – É talvez, o mais comum e cotidiano dos exemplos de condomínio. Não esqueça que o regime de bens estabelece um condomínio entre eles, um condomínio sobre os bens comuns, aqueles que estão submetidos à meação.
	Direito sucessório – Não vamos esquecer que a herança também forma um condomínio entre os herdeiros. Todos serão condôminos dos bens da herança que serão transmitidos automaticamente por saisine. 
	1.1.	DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS
	a)	Direitos
	I.	Direito de uso e fruição
	
	É o direito de usar e tirar utilidades (fruir) da coisa como um todo independentemente de sua cota, de sua fração Ideal. Vale dizer, mesmo que sua fração ideal seja de 5%, você tem direito à fruição e uso sobre o todo. Não se esqueça que nenhum direito pode ser exercido abusivamente. E mais, esse direito de uso e fruição de um condômino não pode alijar o direito de uso e fruição dos demais.
	Aqui, dois detalhes relevantíssimo extraídos desse primeiro direito reconhecido a todo e qualquer condômino e que você não pode perder de vista:
	É lógico que se o condômino tem o direito de usar e retirar utilidades o condômino pode ser compelido a prestar contas. Cada condômino, portanto, pode ser obrigado a prestar contas dos frutos que eventualmente retirou, colheu. Se, de um lado ele tem direito a retirada de frutos, de outro lado, pode ser compelido a prestar contas. É elementar.
	Você acaba de responder, genericamente, a uma das mais importantes indagações jurídicas. Atenção para a pergunta: pode haver usucapião de bem condominial? O terceiro sim. Mas pode haver usucapião de um bem condominial exercido por um dos condôminos? Pode um condômino usucapir o bem condominial como um todo? De regra, não porque o uso de um não impede e nem embaraça o uso dos demais, a regra geral é o descabimento de usucapião do bem condominial por um dos condôminos. É a inadmissibilidade de usucapião do bem condominial por um dos condomínios porque a posse é de todos.
	Aí vem a jurisprudência. Vem o STJ e diz assim: “salvo se estabelecer posse com exclusividade.” Se o condômino estabelecer posse com exclusividade, aí sim, excepcionalmente, o STJ admite usucapião do bem condominial pelo condômino. De regra, não, porque, de regra, a posse é de todos. 
	II.	Direito de defesa e proteção do todo
	Outro direito: defesa e proteção do todo, independentemente de sua cota, de sua fração ideal. Em se tratando de condomínio, convém lembrar que esse direito pode se dar por meio de tutela possessória ou tutela reivindicatória. A tutela possessória se dá através de ação possessória ou de desforço incontinenti (art. 1.210, §1º, do CC, legítima defesa da posse).
	Mais uma vez, eu peço a sua atenção para algumas situações importantes. 
	Não esqueça que esse direito de defesa e proteção do todo independe da fração de cada um
	Outro detalhe importante: que cada condômino tem direito de promover tutelapossessória (ação possessória e desforço incontinenti) e tutela reivindicatória contra terceiros, não há nenhuma dúvida. Cada um dos condôminos é parte legítima para defender a posse e a propriedade contra terceiros. O problema que se põe nesse momento, é saber se cada um dos condôminos tem direito a tutela possessória e reivindicatória contra ato de outro condômino, se tem legitimidade para defender posse e propriedade contra ato de outro condômino. Ou seja, é cabível tutela possessória, ação reivindicatória de um contra o outro ou somente de cada um deles contra terceiros? A resposta vem do próprio texto legal, art. 1.314, do CC:
	Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
	O condômino, contra o outro, só pode promover ação possessória. Por que não cabe reivindicatória? Porque através de ação reivindicatória, o que se quer é reconhecer a qualidade de proprietário. Não é possível que um condômino promova reivindicatória contra o outro porque todos são proprietários e não será possível ao juiz dizer que um é melhor proprietário do que outro. Assim, reivindicatória não será possível entre eles (somente dos condôminos para terceiros). Um contra o outro, repito, somente ação possessória.
	III.	Direito de alienação ou oneração
	Onerar é dar em garantia (hipoteca, penhor). Alienar é vender ou doar. Cada condomínio tem direito de alienação e de oneração. 
	Nos termos do Código Civil, cada condomínio tem direito de alienar ou onerar a sua fração ideal, a sua cota-parte. Esse direito é um direito de alienar a sua cota, a sua fração. Mas o todo somente com o consentimento, com a aquiescência de todos. O direito de alienação do bem condominial, do todo, depende do consentimento de todos.
	Para que ocorra a alienação ou oneração do todo é preciso o consentimento de todos. Havendo recusa imotivada, injustificada de um condômino, pode caracterizar (eu falei que pode e não que vai), pois pode ser que a recusa seja motivada (oportunidade imobiliária não é propícia, por exemplo) pode caracterizar o abuso do direito e gerar o suprimento judicial desse consentimento. O suprimento judicial, para quem gosta de processo civil, o suprimento judicial é feito por procedimento de jurisdição voluntária.
	Recapitulando: cada condômino tem direito de alienar ou onerar a sua fração, a sua cota. Para alienação ou oneração do bem condominial exige-se o consentimento de todos. E havendo recusa imotivada, pode caracterizar abuso, gerando suprimento judicial.
	Só que aqui surge um detalhe importantíssimo que já descamba para o próximo direito reconhecido aos condôminos. O direito 01 é o direito de uso e fruição, independente da cota. O direito 02 é o direito de defesa e proteção do todo, independente da cota. O direito 03 é o direito de alienar a sua cota, a sua fração. E para a alienação do todo, só com o consentimento de todos.
	IV.	Direito de preferência nas alienações onerosas
	
	Esse direito de preferência não é incidente em toda e qualquer situação. Ele somente incide quando se tratar de alienação onerosa. Quando se tratar de alienação gratuita ou de oneração, não há que se falar em preferência. O direito de preferência, insisto, é somente, nas alienações onerosas, portanto, na compra e venda. Doação não tem preferência por um motivo simples: doação é liberalidade. Cada um dá o que é seu para quem quiser e se é assim, não há que se falar em preferência. O direito de preferência é exclusivo nas alienações onerosas. 
	Se o condomínio quer alienar onerosamente a sua cota, ele precisa ofertar aos demais primeiro. E por que se aplica direito de preferência entre condomínios? Por um motivo simples: para extinguir o condomínio. Para que um deles tenha a chance de comprar a cota de todos e, assim, promover a extinção. A existência do direito de preferência se justifica na medida em que o código quer extinguir o condomínio. E por isso, estabelece a regra do direito de preferência nas alienações onerosas. 
	O código, contudo, não disse como se respeita o direito de preferência. Ele não estabeleceu um mecanismo para que se respeite esse direito. Quando a lei for omissa (art. 4º, da LICC), o juiz decidirá com base na analogia, nos bons costumes e nos princípios gerais do direito. Por analogia com o art. 27 da Lei 8.245/91 (Lei de Locações de Imóveis Urbanos), o direito de preferência deve ser respeitado por meio de notificação, judicial ou extrajudicial, com prazo mínimo de trinta dias. O direito de preferência se consubstancia nessa notificação. Ocorrendo a notificação, haverá o respeito ao direito de preferência.
	Mas daí decorre outro problema: se o condômino dá preferência aos demais e mais de um exerce a preferência, qual dos condôminos tem preferência entre si? Resposta: § único do art. 504. E não pense que seja aquele que tenha o maior quinhão. Aqui, homenageia-se a função social da propriedade.
	Art. 504, Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.
Aqui um exemplo prodigioso de função social da propriedade. E se não há benfeitorias? Será aquele que tiver o maior quinhão. E se todos têm o mesmo quinhão? Aí cada um deles, proporcionalmente exerce a preferência, desde que pagando o mesmo preço.
Você acabou de solucionar o problema relativo ao direito de preferência por dois ou mais co-proprietários. E se o condomínio alienou onerosamente sem respeitar a preferência dos demais? Qual a consequência desse ato? Este interesse é um interesse exclusivo do condômino preterido. Por isso, em muito boa hora o código estabeleceu que o efeito jurídico da violação da preferência é a mera ineficácia do ato em relação ao condômino preterido.
“A consequência da violação do direito de preferência é a mera ineficácia do ato em relação ao condômino preterido.”
Ou seja, o condômino preterido terá aquele ato como ineficaz. Se o ato lhe é ineficaz, ele exerce o direito de adjudicação compulsória. Ele promove uma ação depositando em juízo o valor do negócio tanto-por-tanto. “Valor do negócio tanto-por-tanto”, para quem nunca ouviu a expressão, é o valor da compra e venda mais as despesas do registro. Ele deposita em juízo o valor do negócio e adjudicará a coisa, afinal de contas, ele tem preferência. Essa ação deve ser promovida no prazo de 180 dias. Art. 504. Esse prazo é de decadência porque todos os de prescrição estão nos arts. 206 e 205. De qualquer sorte, essa ação é constitutiva, ou seja, ela desfaz aquele negócio e constitui outro. Esse prazo é contado, com base na teoria da actio nata, ou seja, contados da data do conhecimento da violação do direito. 
Na ação de adjudicação compulsória promovida no prazo decadencial de 180 dias, contados da data do conhecimento da violação do direito, há litisconsórcio passivo necessário entre alienante e adquirente. O condômino alienante e o terceiro adquirente são litisconsortes passivos necessários. É litisconsórcio simples ou unitário? É unitário. A decisão há de ser a mesma para o condômino alienante e o terceiro adquirente.
O direito de preferência não existe no condomínio edilício. É exclusivo do condomínio tradicional, comum. Se você quiser vender a sua unidade autônoma, não precisa dar preferência ao seu vizinho.
	V.	Direito de voto se estiver em dia com a taxa de condomínio
	O direito de voto está condicionado ao adimplemento da taxa condominial. Mais um exemplo de função social da propriedade, para que um condômino não prejudique a coletividade.
	
	a)	Deveres
	I.	Dever de respeito à finalidade do bem
	Não alterar a destinação. Se é residencial, não pode colocar como comercial. É vedada a mudançade destinação. Esse dever de não alterar a destinação não impede a prática de atos conservatórios. Cada condomínio pode praticar atos conservatórios. Só não pode alterar, modificar a destinação.
	II.	Não dar posse a terceiro sem o consentimento dos demais
	III.	Rateio das despesas comuns
	Você sabe qual é o critério para dividir despesa? Cada um corresponde de forma correspondente ao seu quinhão, ou de forma igual? Art. 1.315, do Código Civil. Esse artigo é im-por-tan-tís-si-mo! Você agora não vai nem piscar o olho! Presta atenção.
	Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.
	“A responsabilidade do condômino é proporcional ao seu quinhão, não solidária.”
	Digo não solidária porque a solidariedade não se presume, art. 265, do CC e como é assim, não há que se falar em solidariedade. Imagine: quatro ou cinco condôminos de um terreno que contratam um vigia que resolve reclamar despesas trabalhistas. A responsabilidade deles será solidária? Não. Será proporcional ao seu quinhão. E como condomínio não tem personalidade jurídica, ou a reclamação trabalhista é contra todos ou implicará em renúncia proporcional. Para cada condômino que for alijado dessa reclamação, o autor da ação estará renunciando proporcionalmente porque cada condômino somente responde na proporção do seu quinhão, não se tratando de uma obrigação solidária. 
	No § único do art. 1.315, o Código estabelece uma presunção de cotas iguais. Mas é uma presunção relativa de partes iguais, de proporções iguais. O interessado que prove que o quinhão de um é maior do que o do outro. Enquanto não houver prova, o código parte da presunção de que todos os condôminos possuem cotas iguais. Evidente que se trata de presunção relativa, mas o que o código quis foi facilitar o rateio das despesas, dizendo que cada um responde na proporção da sua cota, mas estou presumindo que todos possuem o mesmo quinhão e o interessado que faça prova contrária. 
	Disso, deflui que cada condômino é responsável na proporção de sua cota e não solidariamente e disso deflui também, que há uma presunção de igualdade de cotas. Mas tem sempre alguém que não paga. Não esqueçam o seguinte: a responsabilidade de cada condômino para com o todo, no rateio das despesas, é de tamanha importância que o código vai dizer o seguinte: é claro que existem situações em que as despesas de um condomínio podem ser tamanhas que podem comprometer a própria titularidade (“é tão cara essa despesa que eu nem quero ser condômino disso). 	Na sequência, o art. 1.316 permite a renúncia à cota como forma de se eximir do pagamento de despesa. 
	Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal.
	
	Havendo renúncia, aquela fração ideal fica para quem pagou as despesas. Quem fizer isso, adquire aquela cota, aquela fração. E se ninguém pagou? Todos assumem proporcionalmente, tanto a fração, quanto as despesas. O art. 1.316 traz uma inovação permitindo que o condômino interessado, por diversos motivos, renuncie à sua cota, como forma de se eximir do pagamento. Adquire aquela cota quem pagar a despesa. Se ninguém pagou, todos assumem proporcionalmente a cota e a despesa.
	IV.	Responsabilidade pelos frutos colhidos isoladamente
	É muito comum, no condomínio, o condômino recolher individualmente os frutos, até porque o primeiro direito reconhecido a cada um dos condôminos é do direito de uso e fruição do todo. Logo, é natural que o condômino possa colher frutos. E mais, é natural que possa fazê-lo individualmente.
	Sempre que colher furtos individualmente, o condômino terá que responder pela divisão desses frutos. Mas por quê? Porque os frutos pertencem a todos. São comuns e por isso, precisam ser partilhados, divididos. Logo, o condômino que percebe, sozinho, frutos do condomínio, responde por sua divisão deles.
	Você deve estar pensando em árvores com frutos caindo. Esqueça isso! Eu comecei a aula falando que o melhor e mais cotidiano exemplo de condomínio seja o casamento e a união estável. Acabou a relação. Não raro, se eles moravam em um imóvel comum, um sai o outro fica. Se for litigioso, começa a briga, uma ação de separação ou de divórcio que, não raro, demora anos. Ao longo de todo esse tempo, apesar do imóvel ser comum, só um está morando e, portanto, colhendo sozinho os frutos. Quem saiu, não está colhendo os frutos de um bem comum. Nesse fato, o juiz deve determinar o valor do aluguel e determinar ao cônjuge que está na posse exclusiva do bem a divisão desse valor. A jurisprudência do STJ já é assim há muito tempo: No REsp 622472/RJ o STJ firmou sua linha de entendimento no sentido de que o cônjuge ou companheiro que estiver sozinho na posse do imóvel tem que dividir os frutos, com base no art. 1.318, do CC, que estabelece a responsabilidade dos condôminos por frutos colhidos isoladamente. Filho não tem direito a partilha de bens. Filho tem direito à herança quando um morrer. 
	Infelizmente, poucos advogados atentam para o seguinte: para resolver o drama dessa mulher (que ficou no imóvel), para que não se crie um passivo flutuante para ela, a solução é, se ela depende dele, o advogado requerer alimentos in natura. Parte dos alimentos podem ser requeridos in natura. O juiz vai dar alimentos in natura sob forma de moradia. O juiz fixa a pensão alimentícia e fixa alimentos in natura como forma de moradia e aí, nesse caso, ela já não tem que devolver mais nada a ele porque ela agora está morando como parcela da obrigação alimentícia. Se o advogado assim não requereu ele vai pagar os alimentos sob pena de prisão, sem dúvida, mas depois vai requerer a fixação do aluguel e a divisão dos frutos.
	Art. 1.318. As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra os demais.	
	1.2.	ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO
	O administrador será eleito pela maioria das cotas, das frações ideais. Isso é interessante porque no condomínio a eleição do administrador pode se dar contra a vontade da maioria quantitativa, desde que dê pela maioria das frações. Havendo empate, resolve-se por decisão judicial. 
	É lógico que o administrador representará o condomínio em juízo e fora dele e, por conseguinte, se é assim, você já sabe que ele tem dever de prestação de contas. E a ação de prestação de contas tem procedimento dúplice. A mesma ação já serve para executar.
	Eu acho que ninguém vai perguntar uma bobagem dessa em concurso porque é muito simples. As duas coisas que eu acho que podem perguntar sobre o administrador:
	É o administrador que delibera a destinação do condomínio? É ele quem escolhe? Não. É a maioria das cotas. Quem delibera a finalidade, a destinação condominial, é a maioria das frações ideais. Não se poderia falar no administrador sozinho ter esse poder todo de deliberar a finalidade do condomínio. 
	O segundo detalhe é que a jurisprudência no Brasil vem nutrindo uma explícita simpatia pelo administrador tácito, equiparando-o ao chamado mandatário tácito. Para quem nunca ouviu essas expressões, anotem, que nada mais são do que a incidência da teoria da aparência nas relações condominiais. É exemplo típico de incidência da teoria da aparência nas relações condominiais. 
	O administrador ou mandatário tácito é aquele que manda e que, não necessariamente, é o síndico. É aquele que tem espírito de liderança e, aos olhos de todos, aquela pessoa é, efetivamente, ao administrador. É aquele que se comporta, aos olhos de terceiros, como se administrador fosse. É aquele que, aparentemente, exerce a função de administrador. 
	Aqui, um detalhe: e quem tem proteção em relação a esse administrador tácito? Terceiros de boa-fé que celebrem negócio com ele. Terceiros de boa-fé que celebrem negócio com o administrador tácito estarão protegidos porque vincula o condomínio.O condomínio responde perante o terceiro de boa-fé que acreditou que aquele terceiro era o administrador do condomínio, mas é evidente que o terceiro de boa-fé também tem direito regressivo contra ele. 
	1.3.	ESPÉCIES DE CONDOMÍNIO COMUM
	O condomínio comum, tradicional, se divide entre:
	
	a)	Condomínio comum voluntário – Exemplo: regime de bens do casamento e da união estável. As partes escolhem.
	b)	Condomínio comum legal (posto por lei) – pode ser: legal forçado ou legal fortuito.
Fortuito (aleatório) – Exemplo: sucessão hereditária.
Forçado – É aquele que vincula a relação jurídica. Exemplo: muros, cercas, valas, paredes divisórias. É o exemplo das casinhas de interior. A mesma parede serve para as duas casas. Um muro divide as duas propriedades. O código diz que muro divisório (parede, vala, cerca, etc.) forma presunção de condomínio.	
	Todo muro divisório parte de uma presunção de condomínio porque o código diz que, presumidamente, todo muro divisório é condominial. Isso é importante porque toda e qualquer despesa será dividida no que tange aos muros divisórios. Mas e se um deles quer fazer gastos vultosos? Decisão judicial. As despesas que são divididas são as ordinárias. Se se trata de gasto suntuoso, aí precisa de autorização judicial porque o que se divide são as despesas ordinárias dos muros divisórios. Se eu construí o muro da minha casa para dentro da linha divisória, acabou o condomínio. A presunção de condomínio é relativa. E surge aí o chamado direito de extremar. Art. 1.328 fala disso. É o direito de você dizer que o muro é só seu porque construiu para dentro da sua propriedade e sendo assim, não há que se falar em formação de condomínio.
	Art. 1.328. O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, cercas, muros, valas ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado (art. 1.297).
	
	O código força a formação desse condomínio (condomínio legal forçado). E é formado com presunção relativa, admitindo prova em contrário. Se você ergueu o muro em cima da linha divisória é condomínio. Se você pagou sozinho, entre com ação para cobrar do seu vizinho. Se o gasto for suntuoso ele não vai pagar porque o juiz vai fixar o valor ordinário. Mas se for ordinário, ele vai ter que te ressarcir das metades das despesas do muro divisório.
	1.4.	EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO
	A temporariedade é elemento natural do condomínio. Todo condomínio é temporário porque todo condomínio é fonte de conflitos. Essa é uma parte importante e fácil da aula. Preste atenção e anote com tranquilidade a lógica seqüencial.
	Cada condômino tem direito a todo tempo requerer a divisão do condomínio. Ninguém é obrigado a conviver com outra pessoa. Então, a qualquer tempo, ele tem o direito de requerer a ação de divisão, procedimento especial, jurisdição contenciosa. Está lá no CPC. 
	Porém, o código permite às partes estabelecerem um prazo de indivisibilidade, no qual as partes não podem requerer a divisão. Seria uma cláusula de indivisibilidade: prazo máximo de 5 anos, com direito a uma prorrogação, pela vontade de todos. Se as partes assim desejarem podem estabelecer um prazo de indivisibilidade que é um prazo máximo de 5 anos, prorrogável uma única vez. 
	Detalhe importante: se o condomínio foi formado por herança ou doação, não é admitida a prorrogação.
	Recapitulando: cada condomínio pode, a todo tempo, requerer através da ação divisória, a dissolução do condomínio. Mas pode, também, por outro lado, estabelecer a indivisibilidade pelo prazo máximo de 5 anos. Detalhe: dentro desse prazo de indivisibilidade, somente é permitido o requerimento da divisão quando houver justa causa, justa motivação. Isso leva à seguinte conclusão: fora do prazo de indivisão é direito do condômino pleitear a divisão sem motivo, já que só precisa indicar justa causa no período de indivisibilidade. 
	O art. 1.321, do CC, diz que essa ação de divisão se submete às regras da partilha de herança.
	Art. 1.321. Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras de partilha de herança (arts. 2.013 a 2.022).
	
	Um último problema: e se o bem for indivisível por sua natureza? E se a natureza do bem não permitir a divisão? Se a natureza do bem for indivisível, o código estabelece que será caso de alienação judicial. No REsp 791147/SP , o STJ entendeu que só é possível requerer a alienação judicial do bem quando não for possível a sua divisão. O condômino somente pode requerer a alienação judicial quando não for possível a sua divisão. Em outras palavras: se cabe ação de divisão, não se pode requerer ação de alienação. 
	Na ação de alienação, o condômino tem preferência em relação ao estranho na aquisição da coisa. O condômino prefere ao estranho, desde que pague o mesmo preço. E se mais de um condômino quiser exercer a preferência? Quem tiver o maior número de benfeitorias, ou se ninguém tiver benfeitorias, aquele que tiver a maior cota.
	Confira comigo: PGE/SC: No condomínio geral:
O condômino pode alienar ou onerar a terceiros a sua parte ideal – verdadeiro.
A qualquer tempo, ele pode exigir a divisão da coisa comum desde que embasado em justa motivação - falso (justa motivação só no período de indivisibilidade).
No condomínio edilício existem partes de propriedade comum e exclusiva – verdadeiro.
No condomínio edilício cada condomínio pode vender a sua unidade, desde que dando direito de preferência – falso porque direito de preferência só no condômino geral.
No condomínio edilício é lícita ao condômino exigir a divisão e alienação – falso. Isso é só para o condomínio comum.
	TJ/MG. Marcos, Paulo e João são proprietários de um lote. Marcos se indispôs aos demais, de forma que decidiu doar sua cota a um amigo. Assinale a verdadeira. Marcos não pode doar – falso. Pode doar, não assistindo aos demais condôminos o direito de preferência – verdadeiro. Marcos antes de doar deve promover a divisão do lote – falso.	
(Intervalo)
	1.5.	CONDOMÍNIO DE FATO
	Situações diversas vão gerar, nos grandes centros urbanos, condomínios de fato consistentes na rua que se fechou a cancela em que se rateiam as despesas com limpeza e segurança, por exemplo, aquele quarteirão que se contrata vigilância comum. Aí o STJ diz o seguinte: formado o condomínio de fato, cada uma das unidades deve contribuir na medida em que obtém vantagem sob pena de enriquecimento sem causa. Formado um condomínio de fato, cada unidade deve ratear as despesas na medida em que se beneficia para evitar enriquecimento sem causa, proibido pelos arts. 884 e 885, do CC. Por isso, concluo que a regra geral é de que a liberdade de associação impede que se fale em condomínio de fato. É regra geral. No entanto, com base na proibição de enriquecimento sem causa cabe sustentar a possibilidade de formação de condomínio de fato, obrigando todo aquele que se beneficia a contribuir proporcionalmente com as despesas. Isso é posição do STJ. Não está na lei e nem nunca estará essa situação relativa ao condomínio de fato.
2.	CONDOMÍNIO EDILÍCIO
	
	O condomínio edilício ou condomínio por unidades autônomas é uma simbiose orgânica, é um mix entre propriedade coletiva e propriedade individual. Em verdade, você já percebe que todo condomínio edilício é propriedade individual ladeada por áreas comuns. 
	Atenção! A formação de um condomínio edilício reclama dois elementos componentes:
Unidades autônomas e
Partes comuns.
	Detalhe importante: unidades autônomas e partes comuns, que não admitem separação e todas com acesso à via pública. E também pluralidade de sujeitos. É que, se a mesma pessoa adquirir todas as unidades autônomas, cessa o condomínio. Cessará o condomínio, portanto, pela inexistência de pluralidade porque é da natureza do condomínio essa pluralidade de sujeitos.
	STJ: as regras do condomínio edilício não são aplicáveisapenas aos condomínios residenciais e comerciais, mas também vilas de casas. REsp 1902/RJ. Nesse julgado o STJ mandou aplicar as regras do condomínio edilício para as vilas de casas. Sempre que houver uma simbiose, uma combinação de áreas comuns com unidades autônomas distintas, fala-se em condomínio.
	Problemas:
	1.	Horário de funcionamento – Lógico que para o condomínio comercial. O horário de funcionamento viola no condomínio edilício o direito de propriedade de cada unidade autônoma? A jurisprudência responde: não há violação do direito de propriedade pelo estabelecimento do limite de horário de funcionamento dos condomínios comerciais. É o interesse de todos. Não viola o direito de propriedade estabelecer limites de funcionamento
	2.	Terraço ou cobertura – A quem pertence? Regra geral: é área comum, salvo disposição contrária do ato de criação (de instituição) do condomínio. Isso é importante para você saber que as despesas do terraço serão partilhadas, divididas. De ordinário, o terraço ou cobertura é área comum. Todavia, o ato de Constituição pode dispor em sentido contrário. Exemplo: pode dizer que pertencerá a um dos condôminos. Isso se dá quando a construtora já fez o apartamento com cobertura. Se o condomínio foi criado com terraço ou cobertura como área comum, a modificação depende da unanimidade dos condôminos. Só se pode modificar a sua natureza pela unanimidade dos condôminos. Somente se todos consentirem. Se um não quer, já não pode modificar. Mas, de qualquer sorte, se um dele se recusar imotivadamente, pode caracterizar abuso e gerar suprimento judicial. Claro que isso só vai ocorrer quando se tratar de uma recusa imotivada.
	3.	Garagem – Qual é o regime jurídico de garagem? É área comum ou autônoma? O direito brasileiro reconhece três diferentes regimes para as garagens. E quem vai definir o regime? O ato de criação do condomínio.
	*Regime jurídico das garagens:
	1º Regime – Garagem como área comum – Quando é que é área comum? Quando o condomínio é criado com as unidades autônomas e com vagas de estacionamento. O uso delas será definido pela convenção de condomínio. Quando a garagem é área comum é a convenção do condomínio é que definirá o seu uso. A convenção definiu por sorteio, por exemplo. Aí a convenção quer mudar dez anos depois, fazer um novo sorteio. Se quiserem mudar você (que tem a melhor vaga) pode se opor alegando usucapião? Anote: não há usucapião de área comum em condomínio edilício. É proibido pela Lei 4591/64 que expressamente proíbe usucapião de área comum de condomínio edilício. Se isso fosse possível, o guri ia usucapir a piscina. Não cabe usucapião, mas cabe supressio. O STJ diz: não cabe usucapião de área comum em condomínio edilício, mas cabe supressio. REsp: 356821/RJ, REsp 214680/SP e Enunciado 247 da Jornada reconhecem o descabimento de usucapião de área comum de condomínio edilício, mas admitindo a ocorrência de supressio. Eu não posso usucapir a garagem, mas nada impede que eu alegue supressio (ninguém nunca me incomodou, eu uso aquela vaga por tantos anos...). Poder mudar, pode, mas se criou expectativa, pode ter gerado supressio. Então, primeiro regime jurídico das garagens: garagem como unidade autônoma, cabendo à convenção do condomínio disciplinar o seu uso.
	Enunciado 247 – Art. 1.331: No condomínio edilício é possível a utilização exclusiva de área “comum” que, pelas próprias características da edificação, não se preste ao “uso comum” dos demais condôminos.
	2º Regime – Garagem como acessório da unidade autônoma – Esse é o regime da grande maioria dos condomínios contemporâneos. Ocorre quando a unidade autônoma já vem com garagem (uma, duas, três garagens). Os condomínios modernos já vem com a garagem como acessório da unidade autônoma. Sendo acessório, não pode ser alienado sem o principal porque, afinal de contas, aplica-se aqui a regra da gravitação. O acessório segue o principal. Nesse segundo regime, a garagem não pode ser alienada sem a unidade autônoma.
	3º Regime – Garagem como unidade autônoma – Quando se trata de edifício-garagem. Mas, nos condomínios residenciais não é rara a possibilidade de aquisição de garagem em separado. A unidade autônoma vem com duas garagens, mas você pode adquirir uma a mais. Aquela que você adquiriu em separado é uma unidade autônoma. Claro que, nesse caso, ela pode ser alienada ou penhorada autonomamente.
	Para encerrar o assunto, eu quero fazer menção a respeito de um detalhe. Eu apresentei três diferentes regimes, mas queria que você soubesse que o art. 1338 do Código permite aluguel de garagem. E, com um detalhe: o condômino tem preferência com relação a um estranho, desde que pague o mesmo preço. 
	Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
	Com um detalhe: a convenção de condomínio pode proibir esse aluguel. É possível alugar, caso a convenção não proíba. E sendo possível aluguel, o condômino tem preferência em relação ao terceiro.
	2.1.	NATUREZA JURÍDICA DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
	Isso é um problema danado para quem faz concurso. O condomínio edilício não tem personalidade jurídica, portanto, não tem natureza de pessoa. Você já sabe. É, portanto, um ente despersonalizado. Ele não possui personalidade, portanto, o condomínio jamais pode sofrer dano moral. Ele não tem personalidade. 
	Olha que coisa estranha: o condomínio edilício não tem personalidade, mas tem capacidade e pode ser sujeito de direito. Tendo capacidade, pode ser sujeito de direito. São exemplos do condomínio edilício como sujeito de direito: contratante, contribuinte, empregador. E o art. 12, do CPC, diz que ele pode, inclusive, ser parte no processo. Coisa estranha não ter personalidade, mas ter capacidade. Pode ser sujeito de direito de relações jurídicas patrimoniais. É evidente que ele não pode titularizar nenhuma relação existencial. A legitimidade dele é restrita às relações patrimoniais. Se cair na prova, você marca assim: 
	O autor que primeiro refletiu sobre isso foi Pontes de Miranda, dizendo que o condomínio edilício não tinha capacidade, mas tinha personalidade, porque pode ser sujeito de direito. Pontes de Miranda é a referencia na matéria. Autores mais modernos vão propondo o reconhecimento da personalidade jurídica do condomínio: “vamos acabar com isso? reconhece logo personalidade jurídica ao condomínio e ponto final.” Esse entendimento chegou a ser sedimentado no enunciado 246 da Jornada de Direito Civil.
	Enunciado 246 – Art. 1.331: Fica alterado o Enunciado n. 90, com supressão da parte final: “nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse”. Prevalece o texto: “Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício”.
	Esse enunciado reconhece personalidade jurídica ao condomínio edilício. É evidente que isso é apenas uma proposição doutrinária porque ainda prevalece o entendimento de que o condomínio tem capacidade, mas não personalidade. Essa é a sua natureza jurídica.
	Preciso fazer um registro e você se liga: falando sobre a natureza jurídica do condomínio edilício, eu não posso deixar de pontuar uma situação muito importante. Se aplicarmos a regra comum da gravitação jurídica (o acessório segue o principal) ao condomínio edilício, significa que o condomínio é acessório àquele solo. Assim, caso aquele solo pertença a uma pessoa e o condomínio a outra, quem adquire? É o dono do condomínio que adquire o solo ou é o dono do solo que adquire o condomínio? Se você aplicar a gravitação na sua forma comum, vai ser o dono do solo. Só que aí tem um problema. Muitas construtoras, quando em fase de construção, tomam empréstimo bancário e dão em garantia o próprio terreno que ficas hipotecado ao banco e as unidades condominiais vão todas sendo vendidas. Se a construtora não pagar ao banco, já viu o problema que deu: o banco vai querer executar o condomínio e tomar o condomínio,alegando que ele é dono do principal. A jurisprudência entende que não se aplica a regra da gravitação jurídica ao condomínio edilício. Você já entendeu a razão. Não se aplica para que, eventual garantia real sobre o terreno não implique em execução dos condôminos. Que garantia real seria essa? Hipoteca ou alienação fiduciária. Nesse sentido, a Súmula 308, do STJ, reconhecendo que a hipoteca entre a construtora e o banco não tem eficácia perante os terceiros adquirentes e pouco interessa a data do contrato da aquisição, se antes ou depois da hipoteca.
	STJ Súmula nº 308 - DJ 25.04.2005 - A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
	Quando fala em anterior ou posterior, está dizendo que não interessa quando a promessa foi celebrada. O que interessa é que a hipoteca não produz efeitos, invertendo a regra da gravitação.
	E o último comentário acerca da natureza jurídica: não se trata de relação de consumo, mas de relação puramente civil. Não incide o CDC. 
	2.2	TIME SHARING
	Caiu uma pergunta sobre time sharing no concurso do TJ/AL em 2008. Time sharing (tempo compartilhado), no sentido jurídico: multipropriedade imobiliária.
	Atenção! O time sharing é uma nova modalidade de condômino. É um novo modelo condominial. Nós estamos acostumados a falar do condomínio como unidade espacial. Nós enxergamos o condomínio no espaço. O time sharing é o condomínio no tempo e não no espaço. A finalidade do time sharing é o acesso a determinados bens. Casa de praia, por exemplo. O problema é que as pessoas querem ter uma casa de praia e não vai sempre. Vai muito de vez em quando. O time sharing é o condomínio no tempo (e não no espaço) e forma entre os condôminos uma relação pela qual cada um deles pode usar aquela unidade determinado número de dias por ano. Cada co-propriedade poderá utilizar aquela propriedade um determinado número de dias por ano. Vai ter escritura constando o nome de todos, em regime de condomínio, asbendo que cada um deles pode utilizar um determinado número de dias por ano. Aqui, o condomínio não se forma no espaço, mas sim, no tempo. 
	Eu tenho percebido que os mais sintomáticos efeitos jurídicos do time sharing, os mais sólidos efeitos jurídicos estão no campo do direito tributário e do direito civil. Se todos são proprietários, todos terão que contribuir com imposto sobre o imóvel e isso será feito na proporção de dias que tem direito. E também efeitos civis porque cada um passa a ser proprietário no tempo e não no espaço e as despesas serão rateadas proporcionalmente ao número de dias que cada um eventualmente tenha. Para ajustar tanto interesse precisa de uma administradora. Todo time sharing prevê a existência de uma administradora, aquela pessoa que vai ajustar os interesses, ver o período de utilização, garantia e idoneidade da coisa.
	O STJ vai dizendo que essa relação jurídica entre a administradora e os condôminos é de consumo. Não é o condomínio que gera a relação de consumo, mas a prestação de serviços da administradora para o condômino. Essa sim, é de consumo. Ou seja, condomínio edilício não gera relação de consumo. Quem pode gerar relação de consumo é a prestação de serviços da administradora para com os condomínios. 
	Não confunda, tome todo cuidado da galáxia para não confundir o time sharing condominial com o chamado time sharing turístico. Time sharing turístico: você está de férias num balneário, uma moça se aproxima e oferece um fim-de-semana gratuito numa rede de hotéis de luxo. Ela diz que você vai no sábado de manha assistir uma palestra e no final você ganha o brinde. Ali o cara fala sobre as vantagens de você aderir ao time sharing turístico que é quando você compra um pacote anual numa determinada rede de hotéis. Você adquire um pacote anual das grandes redes hoteleiras, paga antecipadamente (10 dias por ano). Só tem um detalhe: você não pode utilizar nos meses de férias, feriados, fins de semana prolongado e alta estação. Aquilo ali é uma das piores e mais absurdas transações que alguém vai fazer. Já que você está pagando antecipado por um serviço que você não sabe se vai conseguir usar e provavelmente não, com decadência de um ano. Para o hotel é uma beleza porque vende antecipado na baixa estação e o risco é seu e não dele. Quando acabou a palestra, você não compra e quer o brinde. O STJ diz que é venda abusiva. Essa venda com toda essa encenação, com toda essa indução de vontade, o STJ entende que é abusiva. Exaure o consumidor. E outra, induz o consumidor a fazê-lo somente pra a obtenção de um falso brinde. Isso é relação de consumo pura e venda abusiva na linguagem do STJ.
	TJ/AL perguntou isso: Silvana, Teresa e Sandra, adquiriram uma casa em região praiana com o objetivo de lá se hospedarem em fins de semana, férias e feriados, exceto no período de março a agosto, em que nenhuma das três utilizará a casa (é o time sharing!!). Caso Sandra contraia dívida em proveito do condomínio durante sua estada, só ela ficará obrigada obrigada ao pagamento diante do terceiro (olha o que ele falou: dívida durante a estada, então, não é dívida comum do time sharing porque cada uma exerce o seu direito de condômina no seu período correspondente. A dívida, evidentemente, é somente dela!)
	
	2.3.	ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
	Para que se crie o condomínio edilício ele passa por três diferentes normas, por três diferentes diplomas normativos. São três diplomas normativos para a formação do condomínio edilício.
Ato de Criação ou Ato de Instituição (art. 1.332)
Convenção do Condomínio (art. 1.334)
Regimento interno
	Mal comparando, mas somente para facilitar que você visualize isso: o ato de instituição é espécie de proclamação da república. É o ato de criação, pelo qual o condomínio passou a existir. A convenção do condomínio corresponderia à Constituição Federal e o Regimento Interno são as leis ordinárias.
	O que eu quero dizer é que o ato de instituição é o ato de existência. A convenção do condomínio é a norma-mãe, é a norma vinculante. E o regimento interno é uma espécie de manual de instruções, de utilização.
	Para você perceber onde eu quero chegar: se o condomínio vai ser residencial ou comercial, estará no ato de instituição. É o ato de instituição que diz se vai ter finalidade residencial ou comercial. Quem vai administrar e os critérios de reajuste da taxa estarão na convenção. Porém, até que horas o condômino pode usar a piscina, ou se o visitante deixou ou não a identidade, são questões de regimento interno. Uso de área comum é regimento interno.
	Três diferentes atos de Constituição: do mais complexo ao mais simples. 
	
	a)	Ato de Criação ou Ato de Instituição (art. 1.332)
	O ato de instituição do condomínio pode ser 
Intervivos – tem que ser por escritura pública
Causa mortis – pode ser por testamento particular
	Um condomínio pode ser criado por ato intervivos ou causa mortis. Se for intervivos, precisa de escritura pública. Se for causa mortis, não precisa de testamento público. Pode ser particular.
	Importante perceber que o ato de instituição do condomínio precisa conter determinadas matérias obrigatórias. O art. 1.332, do Código Civil, estabelece as três matérias obrigatórias do ato de instituição, do ato de criação do condomínio. São três matérias que, necessariamente estarão contidas no ato de criação do condomínio edilício:
	I.	Descrição das unidades autônomas e das áreas comuns – Exemplo: garagem e 	cobertura precisam estar descritas, se são unidades autônomas ou áreas comuns.
	II.	Indicação das frações ideais de cada uma das unidades autônomas – E você acabou 	de descobrir que cada unidade autônoma pode ter fração ideal distinta da outra. É possível 	apartamentos de diferente tamanhos no mesmo condomínio, casas em vila de diferentes tamanhos. 
	III.	Finalidade condominial – Se é residencial,se é comercial, se é mista. 
	O ato de instituição que, eventualmente deixar de tratar de algumas dessas matérias é nulo. Essas matérias podem ser modificadas pelos condôminos? Estas matérias somente podem ser modificadas pelos condôminos por unanimidade. O terraço ou cobertura somente pode ser entregue a um dos condôminos por ato unânime de todos. Se um deles divergir imotivadamente pode caracterizar abuso do direito. 
	Fechamento de varanda é alteração de área comum, é alteração de fachada. Portanto, somente se dá por unanimidade. Mas tem um pecado mortal no fechamento de varanda e pouquíssimas pessoas atentam para isso. é muitíssimo comum. Só que naqueles condomínios com projeto arquitetônico assinado por arquiteto famoso, tem que consultá-lo porque mudança de fachada é alteração de direito autoral. E se fechar a varanda, mudando a fachada sem consultá-lo, ele terá direito a indenização. A jurisprudência diz que se aquele condomínio teve projeto arquitetônico de algum artista, havendo mudança do projeto arquitetônico, é violação de direito autoral, gerando indenização. Está previsto na Lei de Direito Autoral que o autor tem direito a proteção contra mudança promovida por terceiro. Está na lei de direitos autorais. O autor tem proteção contra mudança em sua obra promovida por terceiro. 
	Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
	I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
	II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
	III - o fim a que as unidades se destinam.
	b)	Convenção do Condomínio (art. 1.334)
	A convenção do condomínio é a verdadeira constituição interna. Não tem natureza contratual porque se contrato fosse, o contrato apenas produz efeitos entre as partes. A natureza da convenção de condomínio é estatutária porque ela vincula não apenas os condôminos subscritores dela, vincula também terceiros. Exemplo: terceiro adquirente. Aquele que adquiriu posteriormente a unidade está submetido a ela porque sua natureza é estatutária e não contratual, produzindo efeitos em relação a terceiros.
	E ela precisa de registro para ter validade e eficácia? O Código Civil diz que sim, que a convenção de condomínio tem que ser registrada no cartório de imóveis. Art. 1.333, § único:
	Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
	Mas, interpretando a norma, foi editada a Súmula 260, do STJ que diz que a convenção do condomínio, regularmente aprovada, com ou sem registro, é eficaz entre as partes:
	STJ Súmula nº 260 - DJ 06.02.2002 - A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.
	Vale dizer, o registro é condição eficacial para terceiros. Na forma da Súmula 260, da STJ, interpretando o art. 1333, do Código Civil, é condição eficacial para terceiros.
	Importante que você saiba que a convenção só pode ser aprovada e modificada por maioria de 2/3 das frações ideais. Não são 2/3 dos condôminos, mas das frações ideais. Quem tem fração ideal maior tem maior poder de voto.
	O art. 1.334 traz as cinco matérias obrigatórias da convenção do condomínio:	
	I.	Taxa condominial – A taxa de condomínio, vencimento, preço, critérios de reajuste, etc.
	II.	Forma de administração – Se vai ter síndico, empresa.
	III.	Competências das assembléias – Da ordinária, da extraordinária.
	IV.	Sanções aplicáveis aos condôminos
	V.	Regimento interno – Como o regimento interno tem caráter complementar, toda e 	qualquer cláusula do regimento interno pode ser alterada por maioria simples. Quem precisa do 	quorum qualificado de 2/3 é a modificação da convenção. É que o regimento tem natureza 	meramente complementar.
	Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
	I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
	II - sua forma de administração;
	III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
	IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
	V - o regimento interno.
	Eu quero terminar a aula de hoje falando de três temas polêmicos, controvertidos: taxa condominial, critérios da convenção e sanções. Estou falando da convenção. E quero terminar a aula falando dessas três coisas que podem estar contidas na convenção.
	2.4.	TAXA CONDOMINIAL
	É obrigação propter rem. É aquela obrigação que adere à coisa. Quem paga é o atual condômino. Se você adquiriu um imóvel com dez meses em atraso na taxa. O condomínio cobra de quem? Do atual proprietário, só que ele tem direito de regresso.
	Não esqueça que a taxa condominial é tão importante que excepciona a impenhorabilidade do bem de família. Você concorda que isso é função social da propriedade? Um condômino não pode prejudicar a coletividade. Se ele para de pagar, será possível penhorar o seu bem de família. A ausência de pagamento de taxa condominial excepciona, pois, o regime do bem de família, tanto no regime do bem de família legal, quanto no convencional. Nos dois regimes do bem de família é possível penhorá-lo para pagamento da taxa.
	O inadimplemento da taxa condominial não pode ensejar cobrança vexatória. É o síndico que coloca o papel no elevador apontando quem deve: isso é cobrança vexatória. Isso pode, inclusive, ensejar dano moral em favor do picareta que a partir daí terá o dinheiro para pagar a dívida.
	O inadimplemento também não pode ensejar a suspensão de serviços essenciais, de serviços fundamentais. Eu falei que não pode suspender serviços essenciais. Não pode impedir que a criatura que mora no 25º suba de elevador. Nem vai obstar o recolhimento do lixo. Mas se o serviço não é essencial, pode ser cortado com base na convenção. O STJ tem um prodigioso acórdão falando de um campo de golfe. Um condomínio no Rio de Janeiro nunca pagou a taxa, mas usava o campo de golfe que tinha uma taxa extra. A taxa extra do campo de golfe ele pagava. Aí o STJ disse que o serviço não é essencial e pode ser suspenso.
	Mais ainda. O novo CC limitou na taxa de condomínio juros e multa: juros, 1% ao mês e multa, 2% ao mês. O novo Código Civil estabeleceu limites de juros e multa. Isto vale, inclusive, para os condomínios instituídos antes do Código. Para quem não lembra, antes do Código o valor máximo da multa era de 20%. E de 20, caiu para 2. REsp 722904/RS. Neste julgado, o STJ confirmou que os limites de juros de 1% e multa de 2% se aplicam, inclusive aos condomínios formados antes do advento do código. E no REsp 746589/RS o STJ disse que tais limites se aplicam, inclusive, às dívidas vencidas antes do código. Mesmo as vencidas antes do código estão submetidas a este limite (ou eu tô maluca, ou o julgado em questão – abaixo – não fala isso!):
REsp 746589 / RS - Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR - QUARTA TURMA - DJ 18/09/2006 
I. Acórdão estadual que não padece de nulidade, por haver enfrentado fundamentadamente os temas essenciais propostos, apenas com conclusão desfavorável à parte.
II. A multa por atraso prevista na convenção de condomínio, que tinha por limite legal máximo o percentual de 20% previsto no art. 12, parágrafo 3º, da Lei n. 4.591/64, vale para as prestações vencidas na vigência do diploma que lhe dava respaldo, sofrendo automática modificação, no entanto, a partir da revogação daquele
teto pelo art. 1.336, parágrafo 1º, em relação às cotas vencidas sob a égide do Código Civil atual. Precedentes. III. Recurso especial não conhecido.
	Vou relembrar:cada condômino paga a taxa condominial proporcional à sua fração ideal.
	2.5.	CRITÉRIOS DA CONVENÇÃO
	O STJ vai afirmando que a convenção do condomínio deve se submeter ao critério da razoabilidade. A convenção não pode ser radical (proibitiva excessivamente) e nem permissiva. Os dois exemplos de aplicação desse critério são: animais e culto religioso.
	a)	Animal – Quando a convenção diz que é proibido qualquer animal, ela quer proibir o pitbull e o rotweiller, mas não quer falar do gatinho e nem do peixinho no aquário. A convenção pode estipular a cláusula: “é proibida a entrada de todo e qualquer animal?” Não, até porque se for proibir todo e qualquer animal, não pode nem peixinho no aquário.
	STJ: Razoabilidade. Qual é o critério de razoabilidade? Art. 1.277 (direitos de vizinhança: segurança, sossego e saúde). Os critérios de razoabilidade é: segurança, sossego e saúde.
	Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.
	Então, o gatinho, pode? Pode. E cinqüenta gatinhos? Aí já não pode. Um cachorrinho dócil amoroso, que não morde ninguém. mas ele é um ensandecido uivante notívago. Pode? Não. Porque viola a segurança, sossego e saúde. O critério é razoabilidade. Não é tamanho do animal, é razoabilidade.
	b)	Culto religioso – O mesmo serve para culto religioso. O problema é que todo mundo pensa que culto religioso é aquela sessão de descarrego, exorcismo. No nordeste cultos religiosos nos condomínios são comuns. Para culto religioso também se aplica a razoabilidade.
	c)	Roubo e furto em área comum – A convenção do condomínio pode estabelecer a indenizabilidade por roubo ou furto em área comum. A convenção de condomínio pode estabelecer a indenizabilidade de danos causados a bens particulares que estejam em área comum. Se a convenção nada dispuser, furto e roubo em área comum não geram responsabilização para o condomínio. No silêncio da convenção, roubo e furto em área comum não geram responsabilidade para o condomínio.
	2.6.	SANÇÕES
	Multa aplicável ao condômino. Você viu que, de ordinário, a multa aplicável ao condômino depende de previsão na convenção. Só que não esqueçam que há duas multas que podem ser aplicadas independentemente de previsão na convenção. 
	Art. 1.336, § 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
	Art. 1.336. São deveres do condômino: II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
	Não havendo multa prevista na convenção, a assembléia, por 2/3 pode aprová-la. O condômino que realiza a obras comprometendo a segurança, muda a fachada ou modifica a finalidade, esse condômino pode ser sancionado e a ele pode ser aplicada multa prevista na convenção que não pode ser superior a 5 vezes o valor da taxa. Mas se convenção nada dispuser, a assembléia pode aprovar a multa porque essa multa não decorre da convenção, mas de lei.
	Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
	Quem é o condômino que não cumpre reiteradamente suas obrigações? É o chato, o antissocial, estaciona o carro fora do lugar, toca bateria às 4 da manhã. Agora aumentou a maioria. No caso do condômino que descumpre o art. 1.336, 2/3. No caso do condômino antissocial, 3/4 podem aprovar uma multa que vai até 5 vezes. Se ele reiteradamente não cumpre, a multa pode ser elevada para até dez vezes:
	Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
	Mas se esse cara é chato mesmo, a multa não vai adiantar nada. O código não diz, mas a interpretação que eu fiz é (e escrevi sobre isso), se ele insiste no comportamento antissocial, por força de determinação judicial, pode-se determinar a sua exclusão do condomínio. Abuso do direito de propriedade. Se, aplicadas as multas, ele insiste no comportamento antissocial, aí pode caber medida judicial para obter a sua exclusão por abuso de direito de propriedade. Eu não disse que ele vai perder a propriedade, mas que aquele imóvel vai ser levado a leilão, o dinheiro revertido para ele, mas ele vai ser excluído daquele condomínio.
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