Aula 01

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Planejamento e controle de
obras
Aula 1 - Cálculo de áreas – normas brasileiras
INTRODUÇÃO
Nesta aula, estudaremos o Custo Unitário Básico (CUB): um indicador de custos no setor da Construção, calculado e
divulgado pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil (SINDUSCONs) estaduais e regido pela Lei nº 4.591/1964. 
O CUB Brasil é uma média ponderada dos indicadores de alguns dos principais Estados da federação.
OBJETIVOS
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De�nir CUB.
Explicar o histórico, a metodologia e a �nalidade do CUB.
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CUSTO UNITÁRIO BÁSICO DA CONSTRUÇÃO CIVIL
O Custo Unitário Básico (CUB) é o orçamento de três tipos de insumos para a construção de um projeto-padrão dividido
pela área construída. Assim, chegamos ao valor em R$/m2 médio de uma construção. 
Veja:
Principal indicador do setor da Construção, o CUB é calculado mensalmente pelos Sindicatos da Indústria da
Construção Civil (SINDUSCONs) de todo o Brasil. 
Além disso, determina o custo global da obra para �ns de cumprimento do estabelecido na Lei de Incorporação de
Edi�cações Habitacionais em Condomínio, assegurando aos compradores em potencial um parâmetro comparativo à
realidade dos custos.
Desde a criação do CUB/m2, por meio da Lei nº 4.591/1964 (glossário) , o mercado imobiliário nacional passou a
contar com um importante instrumento para suas atividades. 
Criado, inicialmente, para servir como parâmetro na determinação dos custos dos imóveis, o CUB/m2 foi, ao longo dos
anos, conquistando o caráter de indicador de custo setorial, re�exo de sua seriedade, comprovada tecnicamente pela
evolução normativa que o acompanha. 
O CUB/m2 faz parte do dia a dia do setor da Construção no País. É ele que possibilita uma primeira referência de
custos dos mais diversos empreendimentos e é ele que também permite o acompanhamento da evolução desses
custos ao longo do tempo.
Ressaltar sua importância é destacar a necessidade de bom planejamento em todas as etapas de uma obra.
Atualmente, a variação percentual mensal do CUB tem servido como mecanismo de reajuste de preços em contratos
de compra de apartamentos em construção e até mesmo como índice setorial. 
Assim, os tipos de CUB Residencial previstos na norma atingem 11 especi�cações. O lote básico de cada projeto é
composto de 29 insumos: 25 para materiais, 2 para mão de obra, 2 para despesa administrativa (engenheiro) e
equipamentos (betoneira).
APARATOS LEGAL E TÉCNICO
“Custo por metro quadrado de construção do projeto-padrão considerado, calculado de acordo com a metodologia
estabelecida pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil, em atendimento ao disposto no artigo 54 da Lei nº
4.591/64 e que serve de base para a avaliação de parte dos custos de construção das edi�cações”.
Conforme detalhado anteriormente, o CUB/m2 possui um aparato legal: a Lei nº 4.591/1964. Além dele, o CUB/m2
também possui seu aparato técnico, conforme esclarecido pelo artigo 53 dessa lei. Atualmente, a norma brasileira que
estabelece a metodologia de cálculo do CUB/m2 é a NBR 12721:2005 (ASSOCIAÇÃO, 2005). 
De acordo com essa norma, o CUB é:
Projeto-padrão
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É uma forma de classi�cação, onde projetos são selecionados para representar os diferentes tipos de edi�cações, que
são usualmente objeto de incorporação para construção em condomínio e conjunto de edi�cações. 
Características dos projetos
• Número de pavimentos; 
• Número de dependências por unidade; 
• Áreas equivalentes à área de custo padrão, privativas das unidades autônomas; 
• Padrão de acabamento da construção; 
• Número total de unidades.
Exemplo de caracterização dos projetos-padrão
Sigla Nome e descrição Dormitórios
Área
Real
(m2)
Área
equivalente
(m2)
R1-B
Residência
unifamiliar padrão
baixo: 1 pavimento,
com 2 dormitórios,
sala, banheiro,
cozinha e área para
tanque.
2 58,64 51,94
Fonte: NBR 12721:2005.
Ao todo, são 16 siglas diferentes, que englobam residências simples, condomínios residenciais, prédios comerciais, até
galpões industriais.
OBJETIVO E DIVULGAÇÃO
O objetivo básico do CUB/m2 é disciplinar o mercado de incorporação imobiliária, servindo como parâmetro na
determinação dos custos dos imóveis.
Em função da credibilidade desse indicador, alcançada ao longo de mais de 40 anos de existência, a evolução relativa
do CUB/m2 também tem sido utilizada como indicador macroeconômico dos custos do setor da Construção Civil. 
Publicada mensalmente, a evolução do CUB/m2 demonstra a evolução dos custos das edi�cações. 
Atendendo o disposto no artigo 54 da Lei nº 4.591/1964, os SINDUSCONs �cam obrigados a divulgar o CUB até o dia 5
do mês subsequente, adotando, como referência do indicador, o mês da publicação e coleta de preços e salários.
Portanto, o CUB a ser utilizado é o do mês anterior à data de sua divulgação.
HISTÓRICO
A Lei nº 4.591/1964 (artigo 54) prevê que os SINDUSCONs �cam obrigados a divulgar mensalmente até o dia 5 de cada
mês, os CUBs a serem adotados nas respectivas regiões jurisdicionais, calculados com base nos diversos projetos-
padrão representativos residenciais (R1, PP4, R8, PIS, R16), comerciais (CAL8, CSL8 e CSL16), galpão industrial (GI) e
residência popular (RP1Q). 
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Devem ser levados em consideração os lotes de insumos (materiais e mão de obra), despesas administrativas e
equipamento, e os respectivos pesos de�nidos nos quadros da NBR 12721/2005 (ASSOCIAÇÃO, 2005). 
Essa avaliação inicial deve ser feita por meio de um procedimento matemático simpli�cado e a partir dos CUBs,
fornecidos para o m2 pelos SINDUSCONs.
METODOLOGIA DE CÁLCULO
O CUB/m2 é calculado com base nos diversos projetos-padrão estabelecidos pela NBR 12721:2005 (ASSOCIAÇÃO,
2005), levando em consideração os lotes básicos de insumos (glossário) com seus respectivos pesos constantes na
referida norma. 
Na determinação dos CUBs, os SINDUSCONs devem adotar os seguintes procedimentos:
Os preços coletados de acordo com as determinações apresentadas na norma da ABNT devem ser submetidos a uma
análise estatística de consistência.
Após análise de consistência, calcula-se o promédio de cada insumo.
Aplica-se o coe�ciente físico correspondente ao respectivo insumo no lote básico de cada projeto-padrão ao valor do
promédio de cada insumo.
Para o cálculo dos custos da mão de obra, aplica-se o percentual relativo aos encargos sociais e benefícios. 
 
Esse percentual deve incluir todos os encargos trabalhistas e previdenciários, direitos sociais e obrigações decorrentes
de Convenções Coletivas de Trabalho (CCTs) de cada sindicato. 
 
O método de cálculo e o percentual de encargos sociais e benefícios devem ser explicitados pelos respectivos
SINDUSCONs.
A metodologia de cálculo do CUB/m2 é simples e permite a consecução e gera indicadores muito realistas. 
Os salários, os preços dos materiais de construção, as despesas administrativas e os custos com aluguel de
equipamentos são pesquisados mensalmente pelos SINDUSCONs de todo o País. 
A pesquisa, preferencialmente, é realizada junto às construtoras,mas também pode, eventualmente, ser realizada junto
a fornecedores da indústria, do comércio atacadista ou varejista, conforme prevê o item 8.3.3 da NBR 12721:2005
(ASSOCIAÇÃO, 2005):
“[...] no caso dos materiais de construção, a coleta pode eventualmente ser realizada com
informações levantadas junto a fornecedores da indústria, do comércio atacadista ou
varejista, [...] os preços dos materiais, posto obra, devem incluir as despesas com tributos e
fretes”.
A NBR 12721:2005 (ASSOCIAÇÃO, 2005) recomenda que a coleta de dados (preços dos insumos) seja composta de, no
mínimo, 20 informações, e deve ser realizada mensalmente entre o 1º e o 25º dia do mês de referência do custo. 
Além disso, deve-se efetuar um tratamento estatístico dos dados, ou seja, o cálculo não pode se resumir apenas à
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veri�cação do desempenho médio dos insumos. 
Deve-se buscar, para cada insumo, um dado que espelhe com �delidade a real evolução do preço. Só assim, é possível
obter um CUB mais realista em valor absoluto. Portanto, o tratamento estatístico dos dados é etapa fundamental para
conseguir esses valores. 
De acordo com a ABNT, o lote básico de insumos é composto de materiais de construção, mão de obra, despesas
administrativas e equipamentos, conforme detalhado a seguir:
Lote básico (por m de construção) Unidade
Chapa compensado plastificado 18 mm 2,20 x 1,10 m m
Aço CA-50 ø 10 mm kg
Concreto fck=25 MPa abatimento 5±1cm,.br. 1 e 2 pré-
dosado m
Cimento CP-32 II kg
Areia média m
Brita n° 02 m
Bloco cerâmico para alvenaria de vedação 9 cm x 19 cm x
19 cm un
Bloco de concreto sem função estrutural 19 x 19 x 39 cm un
Telha fibrocimento ondulada 6 mm 2,44 x 1,10 m m
Porta interna semioca para pintura 0,60 x 2,10 m un
Esquadria de correr tamanho 2,00 x 1,40 m, em 4 folhas (2
de correr), sem básculas, em alumínio anodizado cor
natural, perfis da linha 25
m
Janela de correr tamanho 1,20 m x 1,20 m em 2 folhas, em
perfil de chapa de ferro dobrada n° 20, com tratamento em
fundo anticorrosivo
m
2
2
3
3
3
2
2
2
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Fechadura para porta interna, tráfego moderado, tipo IV (55
mm), em ferro, acabamento cromado m
Placa cerâmica (azulejo) de dimensão ~30 cm x 40 cm, PEI
II, cor clara, imitando pedras naturais un
Bancada de pia de mármore branco 2,00 m x 0,60 x 0,02 m un
Placa de gesso liso 0,60 x 0,60 m m
Vidro liso transparente 4 mm colocado com massa m
Tinta látex PVA I
Emulsão asfáltica impermeabilizante kg
Fio de cobre antichama, isolamento 750 V, # 2,5 mm m
Disjuntor tripolar 70 A un
Bacia sanitária branca com caixa acoplada un
Registro de pressão cromado ø 1/2" un
Tubo de ferro galvanizado com costura ø 2 1/2" m
Tubo de PVC-R rígido reforçado para esgoto ø 150 mm m
Mão de obra
Pedreiro h
Servente h
Despesas administrativas
Engenheiro h
2
2
2
²
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Equipamentos (locação)
Betoneira 320 l dia
CUB/M2 REPRESENTATIVO
Os SINDUSCONs podem apurar um CUB padrão representativo de sua região, desde que explicitem o critério utilizado
para obtê-lo, �cando na obrigação de divulgá-lo mensalmente, até o dia 5 do mês subsequente, juntamente aos demais
CUBs referentes aos projetos-padrão previstos na norma e calculados conforme os critérios nela estabelecidos, com a
�nalidade especí�ca de servir como indexador contratual.
Fonte:
Portanto, a NBR 12721:2005 (ASSOCIAÇÃO, 2005) permite que os SINDUSCONs adotem um custo representativo,
desde que explicitem o critério para fazê-lo.
Como o CUB/m2 é calculado para os diversos projetos-padrão, os SINDUSCONs de todo o País utilizam o CUB/m2
representativo, ou seja, um projeto-padrão especí�co, para acompanhar a evolução dos custos do setor.
CUB MÉDIO DO BRASIL
Mensalmente, a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), por meio de seu Banco de Dados, calcula o CUB
médio Brasil. 
Esse procedimento é realizado a partir dos resultados dos CUBs estaduais divulgados pelos SINDUSCONs de todo o
País. O objetivo é acompanhar a evolução dos CUBs estaduais e regionais, além dos preços de seus itens
componentes. 
O CUB médio Brasil funciona como uma média nacional e exerce o papel de parâmetro com o qual se pode comparar e
balizar não apenas os CUBs regionais, mas também outros indicadores nacionais para o setor, como, por exemplo, o
Índice Nacional de Custo da Construção (INCC/FGV). 
Atualmente, 21 Estados compõem a média do CUB Brasil, obtido por meio da agregação dos CUBs regionais por meio
de média ponderada, cuja fórmula é a seguinte:
Pi * Xi / Pi
Onde: 
• Xi = valor do CUB padrão de cada Estado no mês de referência; 
• Pi = ponderação relativa de cada Estado, que foi determinada pela referência das licenças Habite-se (área total das
edi�cações) para os municípios das respectivas capitais e os dados de população residente destas capitais.
Os CUBs de cada Estado estão representados pelos das respectivas capitais, a despeito do fato de existirem CUBs
calculados por outras cidades dos Estados. Para o cálculo do CUB médio Brasil, é utilizado o CUB representativo
adotado por cada Estado.
Na formação desses CUBs, não foram considerados os seguintes itens: 
 
• Fundações; 
• Submuramentos; 
• Paredes-diafragma; 
• Tirantes; 
• Rebaixamento de lençol freático; 
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• Elevadores; 
• Equipamentos e instalações – fogões, aquecedores, bombas de recalque, incineração, ar-condicionado, calefação,
ventilação e exaustão; 
• Playground – quando não classi�cado como área construída; 
• Obras e serviços complementares; 
• Urbanização; 
• Recreação – piscinas, campos de esporte; 
• Ajardinamento; 
• Instalação e regulamentação do condomínio; 
• Impostos; 
• Taxas e emolumentos cartoriais; 
• Projetos – arquitetônicos, estrutural, de instalação, especiais; 
• Remuneração – do construtor e do incorporador.
Esses itens devem ser levados em conta na determinação dos preços por m2 de construção, de acordo com o
estabelecido no projeto e especi�cações correspondentes a cada caso particular.
FINALIDADE DO CUB
Determinar o custo global da obra para �ns de cumprimento do estabelecido na lei de incorporação de edi�cações
habitacionais em condomínio, ressaltando que o CUB é um custo meramente orientativo para o setor da Construção
Civil. 
Não é o custo real da obra, que só é obtido por meio de orçamento completo, com todas as especi�cações de cada
projeto em estudo ou análise. 
No entanto, hoje em dia, a variação percentual mensal do CUB tem servido como mecanismo de reajuste de preços em
contratos de compra de apartamentos em construção e até mesmo como índice setorial.
Questão 1: Em determinada obra, a previsão de gastos é a seguinte: 
• Materiais = R$ 80.000,00; 
• Mão de obra = R$ 135.000,00; 
• Equipamentos = R$ 30.000,00. 
Sabendo que a área a ser construída é de 70 m2, qual será o CUB (cálculo simpli�cado) dessa obra?
R$ 3.000,00
R$ 3.500,00
R$ 4.000,00
R$ 4.500,00
R.N.A.
Justi�cativa
Questão 2: Os SINDUSCONs são obrigados a divulgar mensalmente, até o dia 5 de cada mês, os CUBs a serem
adotados nas respectivas regiões jurisdicionais. A lei que prevê isso é:
Lei nº 5.419/1946
Lei nº 4.591/1964
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Lei nº 12.721/2006
Lei nº 17.221/2007
N.R.A.
Justi�cativa
Questão 3: Qual é o CUB relativo ao Estado do Ceará, no mês de junho de 2017, sem desoneração da mão de obra e
sem variação percentual, para residências (padrão normal tipo R1)?
R$ 1.399,76
R$ 1.304,28
R$ 1.378,70
R$ 1.220,73
N.R.A.
Justi�cativa
Glossário
INSUMOS
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• Materiais de construção; 
• Mão de obra; 
• Despesas administrativas; 
• Equipamentos.