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UNIVERSIDADE ESTÁCIO DE SÁ 
TCC EM SISTEMAS DE INFORMAÇÃO-EAD 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
SISTEMA DE CORREÇAO MONETARIA PARA CONTRATOS DE COMPRA E 
VENDAS DE IMOVEL 
CLAUDEMIR RIBEIRO DA COSTA 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
RECIFE 
2021 
 
CLAUDEMIR RIBEIRO DA COSTA 
 
 
 
 
 
 
SISTEMA DE CORREÇAO MONETARIA PARA CONTRATOS DE COMPRA E 
VENDAS DE IMOVEL 
 
 
 
 
 
Trabalho de Conclusão de Curso 
apresentado a Coordenação do Curso de Graduação 
em Sistema de informação -EAD do Centro 
Universitário Estácio do Recife, como requisito 
parcial à obtenção do grau de Bacharel em Sistema 
de informação. 
Prof.ª. Orientador: Jhonatan Alves 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
RECIFE 
2021 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Dedico este trabalho aos meus pais que 
desde a infância deram grande incentivo ao 
meu desenvolvimento e nunca me deixaram 
desistir dos meus sonhos, E a minha 
esposa, incentivadora fiel do meu sucesso. 
Sem vocês eu não teria compreendido a 
importância de lutar pelos meus objetivos. 
 
 
RESUMO 
Nos últimos 10 (dez) anos o Governo Federal investiu bilhões de reais em 
programas sociais, e como destaque o programa “Minha Casa, Minha Vida”, que 
tem como objetivo fomentar a construção de casas populares e viabilizar a 
aquisição do primeiro imóvel ao povo brasileiro. Diante desse cenário, milhares 
de pequenas construtoras surgiram em todo o território nacional, porém, sem 
nenhuma ou pouca infraestrutura administrativa, necessitando do auxílio de um 
software de gestão capaz de organizar os processos dessas empresas. Em se 
tratando de empresas de pequeno porte, o investimento para aquisição dessa 
ferramenta não poderia ser alto, o que dificultou a compra de produtos existentes 
no mercado, pois estes possuem elevados custos. O desenvolvimento de uma 
Sistema de Correção Monetária para Contratos de Compra e Venda de 
Unidades Imobiliárias, visa atender a esse nicho de mercado carente, 
contribuindo para a organização dessas empresas, melhoria nos fluxos e 
agilidade e eficiência dos processos, facilitando a gestão da informação e a 
tomada de decisão da alta diretoria. 
 
Palavras chave: Construtora, Sistema, Ferramenta, Software, Gestão, Imóvel. 
 
 
 
 
 
 
 
 
ABSTRACT 
In the last 10 (ten) years, the Federal Government has invested billions of reais in 
social programs, and as a highlight in the “Minha Casa, Minha Vida” program, which 
aims to promote the construction of popular houses and enable the acquisition of the 
first property to the people Brazilian. In view of this scenario, thousands of small 
construction companies emerged across the national territory, however, with no or 
little administrative infrastructure, requiring the help of management software capable 
of organizing the processes of these companies. In the case of small companies, the 
investment for the acquisition of this tool could not be high, which made it difficult to 
purchase existing products on the market, as these have high costs. The 
development of a Monetary Correction System for Contracts for the Purchase and 
Sale of Real Estate Units, aims to serve this needy market niche, contributing to the 
organization of these companies, improving the flow and agility and efficiency of the 
processes, facilitating the management of information and decision-making by senior 
management. 
Keywords: Builder, System, Tool, Software, Management, Property. 
 
 
 
 
 
 
Sumário 
 
 
1 INTRODUÇÃO .................................................................................................. 6 
1.1 Breve descrição da solução: ........................................................................ 6 
2 CONTEXTUALIZAÇAO DO PROBLEMA ..................................................... 6 
3 CARACTERIZAÇAO DA EMPRESA ............................................................. 7 
3.1 Atividades da empresa ................................................................................. 7 
3.2 Mercado consumidor ..................................................................................... 8 
3.3 Concorrência ................................................................................................... 8 
3.4 Método do trabalho........................................................................................ 8 
3.5 Previsão e alocação de recursos (humanos e materiais) ....................... 8 
3.6 Previsão orçamentaria .................................................................................. 9 
3.7 Sistema atual .................................................................................................. 9 
3.8 Problema do sistema atual: ....................................................................... 10 
4 SOLUÇÃO ........................................................................................................ 10 
4.1 Objetivos gerais: .......................................................................................... 10 
4.2 Objetivos específicos: ................................................................................. 10 
4.3 Escopo da solução; ...................................................................................... 11 
4.4 Requesitos Funcionais do Sistema ........................................................... 11 
4.5 Requisitos Não-Funcionais do Sistema .................................................... 13 
4.6 Diagrama de Casos de Uso ........................................................................ 15 
4.7 Especificações textuais dos casos de uso ............................................... 15 
4.8 Modelo conceitual de Classes .................................................................... 16 
4.9 Modelo conceitual de Dados ...................................................................... 17 
REFERÊNCIAS ...................................................................................................... 18 
 
 
 
 
6 
 
1 INTRODUÇÃO 
 
O Sistema visa a atender às demandas das Loteadoras e Incorporadoras de 
médio e pequeno porte, através da correção monetária, mensal e cumulativa, ou 
de congelamento anual de contratos de compra e venda de imóveis, mas que 
poderá contemplar outras empresas do ramo da construção civil e similares. 
Com o aumento no número de clientes e empreendimentos, as construtoras 
e loteadoras de pequeno e médio porte perceberam a necessidade de investir em 
soluções tecnológicas, a fim de possibilitar um melhor controle de sua atividade, 
bem como apoiar na tomada de decisão, tornando um gerenciamento eficiente e 
permitindo o crescimento organizacional, pois como é possível gerir uma empresa 
com inteligência, sem uma ferramenta informatizada? Porém, a maioria das 
ferramentas disponíveis no mercado são caras e complexas, inviabilizando a 
informatização dessas empresas. Diante deste cenário, apresento uma possível 
solução no item 1.4 abaixo. 
 
1.1 Breve descrição da solução: 
 
 
Desenvolver uma ferramenta informatizada para gerenciar os contratos 
de compra e venda de unidades imobiliárias, a fim de realizar a correção 
monetária das parcelas, de acordo com os parâmetros pré-definidos, de forma 
rápida, centralizada e eficiente, bem como a disponibilização de relatórios 
operacionais e gerenciais, dando total apoio à tomada de decisão e padronização 
dos processos no ambiente organizacional 
 
 
 
2 CONTEXTUALIZAÇAO DO PROBLEMA 
 
O módulo de correção monetária dependerá da consultoria do gerente do 
setor correspondente; O gerente deverá dedicar duas horas de trabalho por dia, 
durante cinco dias para contribuir na elaboração do projeto do sistema; A empresa 
deverá investir na aquisição de um servidor de aplicação, rede e banco de dados; 
O investimento inicial da empresa não poderá ultrapassar R$10.000,00 (dez mil 
7 
 
reais); O sistema deverá ser homologado pelo gestor, antes da entrega do sistema; 
O Homologador estará disponível quatro horas por dia, cinco dias por semana, 
durante o período de homologação do sistema. 
 
 
3 CARACTERIZAÇAO DA EMPRESA 
 
A empresa Lord Negócios Imobiliários foi criada em novembro de 2000, na 
cidade de Recife – PE, pertencente ao grupo Vertical Engenharia Ltda, empresa 
do ramo da construção civil de grande porte e reconhecimento na capital 
paraibana. O surgimento da empresa “Lord” se deu pelo direcionamento à atividade 
de loteamentos, cujo crescimento despertou o interesse dos sócios proprietários 
da Vertical Engenharia em investir no referido ramo. 
 
3.1 Atividades da empresa 
 
A Lord Negócios Imobiliários é uma empresa que atua na captação de 
grandes áreas, incorporação do loteamento, comercialização das unidades e 
gestão dos contratos de compra e venda de terrenos. 
 
Figura 1 – Organograma da Empresa. 
 
 
 
Fonte: Adaptado pelo Autor, 2021 
 
 
8 
 
3.2 Mercado consumidor 
 
O Público-alvo da Lord Negócios Imobiliários é a população de Classes A e 
B, ou seja, classe Alta e Média, pois incorpora Loteamentos e Condomínios 
Horizontais de alto e médio padrão de luxo. 
 
3.3 Concorrência 
 
No mercado atual existem muitas empresas que atuam no seguimento da 
empresa Lord, porém, o grande diferencial se dá por esta pertencer a um grupo 
pré-existente do ramo da construção civil, o que garante maior segurança aos 
clientes e interfere diretamente no momento da escolha por um determinado 
empreendimento. 
 
 
3.4 Método do trabalho 
 
Para desenvolvimento deste Projeto, serão utilizadas as técnicas de 
Entrevista, Observação e Análise Documental para a atividade de Levantamento 
de Dados 
Análise e Especificação de Requisitos: O paradigma de 
desenvolvimento inclui modelos UML tipicamente para representar orientação a 
objetos; A linguagem UML será utilizada para modelar o sistema; A técnica de 
modelagem conceitual de dados a ser utilizada é o Diagrama de Entidade e 
Relacionamento (DER) ou Modelo de Entidade e Relacionamento (MER). 
Tecnologia de Banco de Dados: O Modelo lógico de dados será do tipo 
Relacional, onde os dados são organizados em tabelas e essas se relacionam 
através de campos-chaves, mostrando a conexão de dados. 
 
3.5 Previsão e alocação de recursos (humanos e materiais) 
 
Recursos Humanos: No projeto em questão, a mão-de-obra será do 
desenvolvedor do projeto, que assumirá os papéis de Analista de Requisitos, 
Analista de Projetos, Analista de Banco de Dados, Programador e Desenvolvedor 
de Interfaces. 
 
9 
 
Recursos Computacionais: 
 
Hardware para desenvolvimento: Para o desenvolvimento do projeto, será 
necessária a utilização de Microcomputador Intel Core I3, HD 500 GB, Memória 
RAM 4GB, ou equipamento compatível com a especificação acima, além de 
conexão com a Internet e Impressora. 
 
Hardware para Execução do Sistema: Para a execução do programa no 
cliente, será necessária a configuração de uma máquina Servidora de Rede, 
Aplicação e de Banco de Dados, que deverá ter a configuração mínima: Intel Core 
I7, Memória RA M 8GB, HD 2 TB, e Sistema Operacional Windows Server, além do 
SGBD Relacional a ser utilizado no projeto. 
 
• Impressora Laser ou Jato de Tinta; 
• Rede Lan/Wireless com Roteador Wi-Fi e Switch de 24 portas; 
 
3.6 Previsão orçamentaria 
 
 
Figura 2 – Previsão orçamentaria 
 
Recursos Tipo Recurso Valor Mês mar/20 abr/20 mai/20 jun/20 Total 
Analista de Sistemas Humano R$ 2.500,00 R$ 2.500,00 R$ 2.500,00 R$ 2.500,00 R$ 2.500,00 R$ 12.500,00 
Computador 
Desktop Tecnológico R$ 2.500,00 R$ 2.500,00 
Impressora Tecnológico R$ 350,00 R$ 350,00 
Pacote Br Off ice Tecnológico 
Designer Tecnológico 
Material de Escritório Material R$ 20,00 R$ 20,00 R$ 20,00 R$ 20,00 R$ 20,00 R$ 100,00 
Resma de Papel Material R$ 15,00 R$ 15,00 R$ 30,00 
Cartucho de Tinta Material R$ 45,00 R$ 45,00 R$ 90,00 
 Total R$ R$ 15.570,00 
 
Fonte: Adaptado pelo Autor, 2021 
 
3.7 Sistema atual 
A empresa atualmente utiliza planilhas eletrônicas, sendo uma planilha para 
cada cliente, em que é preciso digitar manualmente todas as parcelas de cada 
10 
 
contrato, e alimentar mensalmente o índice de correção monetária, sendo que 
este trabalho se repete para cada contrato existente. 
3.8 Problema do sistema atual: 
 
A utilização de planilhas eletrônicas impossibilita a geração de relatórios; 
por não possuir um banco de dados centralizado, se torna uma tarefa demorada e 
falha, a digitação das parcelas mensais de cada contrato, sendo quase impossível 
tomar decisões e gerenciar a carteira de clientes e títulos de forma eficiente e 
rápida. 
 
 
4 SOLUÇÃO 
 
O Sistema a ser desenvolvido é uma ferramenta informatizada que 
automatizará tarefas que são, atualmente, realizadas por várias ferramentas que 
trabalham de forma separada, e que exigem trabalho manual dos setores 
operacionais da empresa, o que leva a retrabalho, maiores chances de erro na 
tratativa das informações, demora na obtenção do resultado, custo elevado na 
manutenção de vários sistemas independentes, e impossibilidade de se gerar 
relatórios de forma unificada e sistêmica. 
 
4.1 Objetivos gerais: 
 
Desenvolver uma ferramenta informatizada para gerenciamento de 
contratos de compra e venda de unidades imobiliárias, para realização de cálculo 
de correção monetária das parcelas, de acordo com os parâmetros pré-definidos, 
de forma rápida, centralizada e eficiente, bem como a disponibilização de 
relatórios operacionais e gerenciais, dando total apoio à tomada de decisão e 
padronização dos processos no ambiente organizacional. 
 
4.2 Objetivos específicos: 
 
• Cadastrar Clientes; 
• Cadastrar Unidades Imobiliárias; 
11 
 
• Cadastrar Índices de Correção Monetária; 
• Gerenciar Histórico de Pagamento; 
• Realizar Cancelamento de Vendas; 
• Emitir relatórios de suas funcionalidades; 
 
 
4.3 Escopo da solução; 
 
Controlar as correções monetárias das parcelas geradas através dos 
contratos de compra e venda de unidades imobiliárias, por meio da aplicação do 
índice de correção monetária pré-definido em contrato, e emitir os relatórios com os 
valores atualizados das referidas parcelas; 
 
O Sistema N ÃO contemplará as seguintes funcionalidades: 
 
• Gestão Financeira de contas a receber e a pagar; 
• Gestão de estoques; 
• Gestão de vendas; 
• Gestão de obras; 
• Gestão de pessoas; 
 
 
4.4 Requesitos Funcionais do Sistema 
 
Código: RF1 
Requisito: Cadastrar Clientes; 
Prioridade: ( ) Essencial ( x ) Importante ( ) Desejável 
 
Regras de Negócio: O cadastro de clientes deverá contemplar, obrigatoriamente, o 
Nome Completo, CPF, RG, Endereço Completo, E-mail e ao menos um número de 
telefone de contato celular e fixo. 
 
Código: RF2. 
Requisito: Cadastrar Unidades Imobiliárias; 
12 
 
Prioridade: ( ) Essencial ( x ) Importante ( ) Desejável 
 
Regras de Negócio: O cadastro das unidades imobiliárias deverá obedecer ao 
padrão de cada empreendimento, Bloco ou Lote e Quadra/Nºda Unidade. 
 
Código: RF3. 
Requisito: Cadastrar Índices de Correção Monetária; 
Prioridade: ( x ) Essencial ( ) Importante ( ) Desejável 
 
Regras de Negócio: O índice a ser cadastrado será o INCC/FGV para imóveis do 
tipo Apartamento e Casas, e será do tipo IGPM/FGV para Loteamentos. 
 
 Código: RF4 
Requisito: Cadastrar Variação de Percentual Mensal do Índice; 
Prioridade: ( x ) Essencial ( ) Importante ( ) Desejável 
 
Regras de Negócio: O Índice deveráser cadastrado na sua variação Mensal na 
forma percentual com 6 casas decimais e na sua forma numeral; 
 
Código: RF5. 
Requisito: Cadastrar Tipos de Parcela que compõem os contratos; 
Prioridade: ( ) Essencial ( x ) Importante ( ) Desejável 
 
Regras de Negócio: Os tipos de parcelas a serem cadastrados serão 
Sinal/Parcela/Mensalidades/Intercaladas/Chaves e Financiamento Bancário. 
 
Código: RF6. 
Requisito: Cadastrar Contrato de Compra e Venda de Unidade Imobiliária; 
Prioridade: ( x ) Essencial ( ) Importante ( ) Desejável 
 
Regras de Negócio: Ao cadastrar o Contrato de Compra e Venda deverá ser 
utilizado o mês anterior ao da data do contrato para servir de Data Base das 
correções monetárias. 
 
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Código: RF7. 
Requisito: Aplicar Correção Monetária Mensal; 
Prioridade: ( x ) Essencial ( ) Importante ( ) Desejável 
 
Regras de Negócio: A correção monetária deverá ser calculada com base na data 
base do contrato até o mês anterior ao de vencimento da referida parcela mensal. 
 
Código: RF8. 
Requisito: Emitir Relatório com os títulos corrigidos do mês; 
Prioridade: ( x ) Essencial ( ) Importante ( ) Desejável 
 
Regras de Negócio: O relatório das parcelas corrigidas no mês deverá ser gerado 
e enviado para a impressora imediatamente. 
 
Código: RF9. 
Requisito: Cancelar Contratos; 
Prioridade: ( x ) Essencial ( ) Importante ( x ) Desejável 
 
Regras de Negócio: Apenas funcionários com cargo de chefia terão permissão 
para cancelar contratos; 
 
 
4.5 Requisitos Não-Funcionais do Sistema 
 
Código: RNF1 
Nome: Interface Intuitiva 
Categoria: Usabilidade 
 
Requisito: O projeto de interfaces deve ser intuitivo e de fácil entendimento para 
agilizar os processos da empresa. 
 
Código: RNF2 
Categoria: Compatibilidade 
Nome: Plataforma Windows 
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Requisito: O sistema deve rodar em plataforma Windows 
 
Código: RNF3 
Categoria: Compatibilidade 
Nome: Impressoras Jato de Tinta 
 
Requisito: O sistema deverá ser compatível com impressora do tipo Jato de Tinta 
 
Código: RNF4 
Categoria: Compatibilidade 
Nome: Ambiente Cliente-Servidor 
 
Requisito: O sistema deverá rodar em rede W indows, ambiente cliente-servidor 
 
Código: RNF5 
Categoria: Implementação 
Nome: Uso da linguagem JAVA 
 
Requisito: O sistema deve ser desenvolvido na linguagem JAVA compatível com 
os sistemas já existentes na empresa. 
 
Código: RNF6 
Categoria: Implementação 
Nome: Uso do SGBD MySql 
 
Requisito: o sistema deve rodar no SGBD MySql compatível com Windows. 
 
Código: RNF7 
Categoria: Desempenho 
Nome: Velocidade no Processamento das Informações 
Requisito: O sistema deverá realizar o processamento das informações em 
 
 
15 
 
4.6 Diagrama de Casos de Uso 
 
Figura 3 – Digrama de Casos de Uso 
 
 
 
 
4.7 Especificações textuais dos casos de uso 
 
 
Caso de Uso: Cadastrar Contrato de Compra e Venda 
 
1 Funcionário insere dados do contrato 
2 Sistema localiza dados do cliente 
2.a Cliente não localizado 
 
- Funcionário cadastra novo cliente 
 
3 Sistema localiza dados do imóvel 
 3.a Imóvel Não Localizado 
 
 - Funcionário cadastra novo imóvel 
 
4 Sistema emite Contrato de Compra e Venda 
5 Cliente recebe documento 
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Caso de Uso: Cadastrar Índice de Correção Imobiliária 
 
1 Funcionário cadastra Índices de Correção Monetária no Sistema 
 
Caso de Uso: Cadastrar Cotação 
 
1 Funcionário Informa Cotação Mensal do Índice 
2 Sistema Realiza Correção Monetária das Parcelas 
 
<extends EMITI R RELATÓRIO DE TÍTULOS CORRI GIDOS> 
 
3 Setor de Contas a Receber recebe o relatório emitido 
 
Caso de Uso: Emitir Títulos a Receber 
 
1 Setor de Contas a Receber gera títulos corrigidos mensais 
2 Cliente recebe título corrigido para pagamento 
 
4.8 Modelo conceitual de Classes 
 
 
Figura 4 – Modelo conceitual de Classes 
 
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4.9 Modelo conceitual de Dados 
 
 
Figura 5 – Diagrama DER 
 
 
 
 
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REFERÊNCIAS 
 
Projeto TCC, Sistemas De Informação, 2020 
 
Folha de aprovação, modelo; https://bit.ly/2PmkTsu 
 
 
 
https://bit.ly/2PmkTsu