Mas o que é fundo de comércio

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Transações imobiliárias
Mas o que é fundo de comércio?
Fundo de comércio são todos os investimentos que o locatário/empresário
realizou no imóvel locado, toda a relação que foi criada com os clientes em razão do
local que a empresa está situada, assim, como toda “fama” que a empresa
conquistou perante concorrentes. Ou seja, o fundo de comércio é composto de um
complexo de bens incorpóreo que viabilizam o exercício da atividade mercantil.
O que é a ação renovatória?
É a ação judicial prevista na Lei de Locações, que visa garantir o direito do
locatário/empresário de ver renovado compulsoriamente o contrato de locação
referente ao imóvel onde está localizado seu ponto comercial.
O empresário ingressa com essa ação para pleitear a renovação compulsória
do contrato, ou seja, renovar o contrato de locação de maneira justa, sem incidência
de luvas ou o aumento abusivo do aluguel, frente ao interesse do locador na
retomada do imóvel.
Quem pode pedir a renovação da locação?
Como regra geral, podem requerer a renovação os locatários, os sócios da
atividade empresarial, os sublocatários e a massa falida da empresa.
Requisitos para renovação compulsória
Para que o locatário possa pleitear essa renovação, ele precisa atender alguns
requisitos dispostos na lei, são eles:
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1.º – Ter contrato escrito de no mínimo 5 anos ininterruptos
Pode-se juntar também dois ou mais contratos sucessivos e ininterruptos para
a soma de 5 anos.
2.º – Exploração trienal da mesma atividade empresarial
O empresário deve estar, no mínimo, há 03 anos na mesma atividade (pet
shop, loja de brinquedos, sorveteria etc.).
3º – Perfeito cumprimento do contrato em curso
Não cumpre perfeitamente o contrato aquele locatário que recorrentemente
atrasa o aluguel, não paga as taxas de condomínio (quando houver), tributos, seguro
contra incêndio e outras despesas determinadas no contrato.
4º – Apresentar uma garantia
O fiador precisa novamente anuir com a contratação, e para o caso de novo
fiador deverá haver toda a comprovação financeira dessa pessoa. Poderá também
ser apresentada nova garantia locatícia.
5º – Propor ação em tempo hábil
O prazo para propor essa ação inicia um ano antes do término da vigência do
contrato e encerra 6 meses antes desse término. Ou seja, o locatário tem 6 meses
para ingressar com a ação.
6º – Apresentar proposta de novo aluguel e condições do novo contrato Na
ação renovatória também será repactuado o valor do aluguel, sendo que o
empresário deve propor na ação além da nova modalidade de garantia, se for o
caso, e do prazo do novo contrato, a forma e o índice de reajuste e o valor do novo
aluguel, com base no valor de mercado.
Defesa do locador
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O locador pode, entre outras coisas, alegar o seguinte em sua defesa:
Falta dos requisitos acima descritos
Insuficiência do valor do aluguel proposto pelo autor
Existência de melhor proposta
Necessidade de realização de obras determinadas pelo poder público
ou obras que aumentem o valor do negócio ou da propriedade
Utilização própria do imóvel ou dos descendentes, ascendentes ou
cônjuges que se estabeleçam no local
Prazo de renovação
O prazo do contrato é renovado pelo mesmo período previsto no anterior, ou
seja, se o empresário tem um contrato de locação de 5 anos, a ação de renovação
irá garantir um novo contrato com o prazo de 5 anos.
Estes são alguns aspectos importantes da ação renovatória, o corretor de
imóveis deve ter muita atenção em todos estes itens, para poder orientar o seu
cliente da melhor maneira possível.
Ação revisional
A ação revisional de aluguel é um instituto jurídico utilizado, tanto pelo locador
quanto pelo locatário, para adequar o valor do aluguel ao de mercado, em razão de
algum descompasso entre as prestações e a realidade do mercado.
Os artigos 68 a 70 da Lei 8.245 – Lei de Locações, abordam exatamente as
normas atinentes a ação revisional de aluguel, atribuindo alguns requisitos para o
ingresso da ação. A ação revisional de aluguel tem como objetivo único, ajustar a
desproporção existente entre a prestação do aluguel e o que seria adequado, de
acordo com o praticado no mercado, quando não foi possível uma composição
amigável.
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Quais os requisitos para se ingressar com essa ação?
A própria Lei de Locações traz em seu artigo 19, os dois requisitos básicos
para o ingresso da ação. O artigo refere o seguinte:
“Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do
contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do
aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”.
Ou seja, o contrato de locação que se pretende discutir deve ter pelo menos 3
anos de vigência ou já deve ter transcorrido 3 anos do último acordo. Além da
desproporcionalidade entre o valor pago a título de aluguel e os preços praticados no
mercado.
Quem pode promover a ação?
Quando se trata do locador promovendo a ação, o objetivo dele é reajustar o
contrato de locação, por sua vez, o locatário quando ingressa com o processo,
busca revisar os valores que estão sendo pagos a título de aluguel.
]Desfecho
Para que o juiz possa chegar a uma decisão final do quanto seria justo a título
de aluguel, ele poderá nomear um perito para auxiliá-lo com as questões
específicas, no que tange a avaliação mercadológica do imóvel em questão. Esse
perito realizará a referida avaliação indicando o valor tido como adequado,
considerando os valores praticados no mercado e as características do imóvel.
Assim, as ações revisionais de aluguel, especialmente em épocas de crise,
buscam trazer um reequilíbrio para os contratos de locação que estão
excessivamente onerosos ou demasiadamente vantajosos, tanto para locatário
quanto para locador. A legislação assegura direitos aos locatários quando viabiliza o
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ingresso da ação renovatória, por exemplo. Mas também busca promover o
equilíbrio na relação entre locador e locatário, quando normatiza a possibilidade de
ações para revisar os contratos que estão em desajuste com a realidade do
mercado.