Claudio e Joana estão casados há 15 anos. Faz uns 2 anos que adquiriram uma cota de consórcio para poderem ter a, tão sonhada, casa num condomínio ...

Claudio e Joana estão casados há 15 anos. Faz uns 2 anos que adquiriram uma cota de consórcio para poderem ter a, tão sonhada, casa num condomínio fechado. Mas eles querem construir algo exclusivo, ainda que num padrão médio (com uma estimativa de vida útil de 70 anos). Por isso, precisam somente do terreno. Eles já têm uma ideia de quanto vão gastar para construir a casa dos sonhos, considerando um CUB – Custo Unitário Básico Da Construção Civil por m² de R$ 1.458,00, já consultado no Sinduscon da região. Este mês, felizmente, foram contemplados e já sabem qual terreno eles querem. Trata-se de um terreno de 170 m². Também sabem que seu verdadeiro valor é, em média, 5% menor do que o anunciado, como normalmente acontece nessa região. Claudio é entusiasta e já queria fechar negócio, mas Joana é bem mais cautelosa. Como Joana é corretora de imóveis, decidiu fazer uma avaliação mercadológica desse imóvel. Acontece que este é um raro terreno à venda no condomínio que eles gostariam de morar. É claro que existem outros imóveis à venda nesse condomínio, mas todos estão edificados. Joana também ficou sabendo que 2 imóveis foram vendidos no mês passado, mas também estavam edificados. Segue lista de imóveis colhidos pela Joana.

R1 – terreno de 250 m² com casa de 150 m² de 10 anos de idade, num estado de conservação regular, anunciado por R$ 500.000,00.

R2 – terreno de 300 m² com casa de 180 m² com 8 anos de idade, num estado de conservação entre novo e regular, anunciado por R$ 600.000,00.

R3 – terreno de 250 m² com casa de 150 m² com 6 anos de idade, num estado de conservação entre novo e regular, vendido por R$ 480.000,00.

R4 – terreno de 300 m² com casa de 150 m² com 10 anos de idade, num estado de conservação regular, vendido por R$ 530.000,00.

R5 – terreno de 250 m² com casa de 150 m² com 10 anos de idade, num estado de conservação regular, anunciado por R$ 510.000,00.

Baseando-se nos dados e informações deste caso, responda a questão seguinte.

Neste caso, temos um imóvel avaliando não edificado, ou seja, apenas terreno, e uma lista de cinco imóveis referenciais edificados, ou seja, terreno mais casa. Ainda que os terrenos sejam similares em suas características e dimensões, seus valores não se referem apenas aos terrenos. O que deve ser feito para que possamos usar esses imóveis como referenciais para determinar o valor do terreno avaliando?

a.

É necessário ajustar os preços de anúncios, devido à superestimação; determinar o valor da edificação de cada imóvel referencial, a partir da multiplicação do CUB pela área edificada; depreciar o preço ajustado, para ter o preço da edificação nas condições atuais; calcular o valor do m² da edificação e, em seguida, o valor médio do m². Por fim, multiplicar o preço médio do m² de edificação pela área do terreno do imóvel avaliando para determinar seu valor.

b.

É necessário ajustar os preços de anúncios, devido à superestimação; determinar o valor da edificação de cada imóvel referencial, a partir da multiplicação do CUB pela área edificada; depreciar o preço ajustado, para ter o preço da edificação nas condições atuais; subtrair o preço da edificação do preço ajustado do imóvel ao todo para ter o preço do terreno; calcular o valor do m² do terreno e, em seguida, o valor médio do m² de terreno e, por fim, multiplicar o preço médio do m² de terreno pela área do terreno do imóvel avaliando para determinar seu valor.

c.

É necessário determinar o valor da edificação de cada imóvel referencial, a partir da multiplicação do CUB pela área edificada; depreciar o preço ajustado, para ter o preço da edificação nas condições atuais; subtrair o preço da edificação do preço ajustado do imóvel ao todo para ter o preço do terreno; calcular o valor do m² do terreno e, em seguida, o valor médio do m² de terreno e, por fim, multiplicar o preço médio do m² de terreno pela área do terreno do imóvel avaliando para determinar seu valor.

d.

É necessário homogeneizar os preços de vendas realizadas de terrenos, depreciando seus valores em função do valor do imóvel avaliando; determinar o valor da edificação de cada imóvel referencial, a partir da multiplicação do CUB pela área edificada; depreciar o preço ajustado, para ter o preço da edificação nas condições atuais; subtrair o preço da edificação do preço ajustado do imóvel ao todo para ter o preço do terreno; calcular o valor do m² do terreno e, em seguida, o valor médio do m² de terreno e, por fim, multiplicar o preço médio do m² de terreno pela área do terreno do imóvel avaliando para determinar seu valor.