PROPRIEDADE CONJUNTA DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO AO TIME SHARING

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PROPRIEDADE CONJUNTA: DO 
CONDOMÍNIO EDILÍCIO AO TIME SHARING 
Ana Cláudia Lessa dos Santos 
Sandriely Souza de Sena 
Prof. Alexis Magno Azevedo de Jesus 
Universidade Federal de Sergipe – UFS 
Curso de bacharelado em Direito 
29/05/2022 
 
RESUMO 
 
Este artigo tem como objetivo aprofundar os principais aspectos do condomínio, 
espécie do gênero composse, cada vez mais relevante dentro do sistema jurídico 
brasileiro atual, sobretudo com a urbanização em massa e consequente 
engessamento das cidades, que ocasionou a construção dos grandes prédios e 
arranha-céus símbolo das grandes metrópoles, suscitando maior interesse 
quanto ao estudo do escopo jurídico dessa figura jurídica. Será apresentado 
ainda, novas tendências condominiais, como a denominada multipropriedade ou 
Time Sharing e o condomínio de fato, e debatido polêmicas em torno do assunto. 
Em conclusão, possibilitará ao leitor um conhecimento amplo acerca do tema ora 
analisado. 
 
Palavras-chaves: Composse ; Condomínio; Urbanização; Tendências 
Condominiais. 
 
 
 
1 NOTAS INTRODUTÓRIAS 
Entende-se por propriedade o direito de usar, gozar e dispor de um bem. 
Nos primórdios da humanidade, a propriedade sobre as coisas era concebida 
como pertencente à coletividade. Até os dias atuais é possível observar tal fato 
tomando como exemplo as sociedades tribais, nas quais a terra utilizada como 
moradia e meio de subsistência constitui propriedade de todos os indivíduos que 
ali vivem. Entretanto, com o advento de ideais mais liberais e individualistas no 
decurso do tempo, surgiu também a ideia de individualização da titularidade sob 
um único proprietário. 
Dentre os atributos inerentes à propriedade estão a exclusividade, a 
perpetuidade e a elasticidade. No caso da propriedade conjunta (condomínio), o 
direito vem relativizando o atributo da exclusividade, tendo em vista que existe 
nela uma pluralidade de sujeitos exercendo direito de propriedade sobre uma 
mesma coisa de forma simultânea, cabendo a cada um dos seus titulares igual 
direito. 
 
Na doutrina existem diversas classificações atribuídas ao condomínio. 
Algumas dessas classificações serão abordadas ao longo do presente trabalho. 
 
2 CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO OU CONVENCIONAL 
Tal modalidade é resultado da manifestação de vontade das partes. Em 
geral, instaura-se quando dois ou mais indivíduos adquirem uma mesma coisa 
móvel ou imóvel ou quando um proprietário aliena parte da coisa. É um exemplo 
desta modalidade o Regime de comunhão de bens. 
 
2.1 ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO 
 A administração deste tipo de condomínio é regida pelos artigos 1.323 a 1326 
do Código Civil Brasileiro. Em resumo, a administração deverá ser realizada por 
um gestor – condômino ou não – e eleito pela maioria, que será calculada 
conforme a quota-parte de cada coproprietário. Os quinhões também são 
considerados na divisão dos frutos gerados pela propriedade, que deverão ser 
distribuídos entre todos conforme suas partes da coisa. 
 
2.2 DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS 
Entre os artigos 1.314 e 1.322, o CC, constam os direitos e deveres a 
serem exercidos pelos condôminos. 
Todos os condôminos podem exercer seus direitos de propriedade sobre 
a coisa, sendo eles: direito de uso e fruição proporcional ao seu quinhão; direito 
de defender a propriedade por um todo, tanto em sede possessória (por meio de 
ação possessória ou desforço incontinenti) quanto em sede reivindicatória (por 
meio de ação reivindicatória); o direito de alienar sua quota-parte ou dá-la em 
garantia em contratos; direito de prelação legal e direito ao voto nas decisões. 
Quanto aos deverem, podemos citar: dever de respeitar a decisão da 
maioria quanto à destinação do bem; dever de não oferecer posse, uso ou gozo 
a terceiros sem antes obter o consentimento dos demais consortes; o dever de, 
na proporção de sua parte, contribuir com as despesas comuns geradas para a 
conservação ou divisão da coisa; e o dever de responder aos consortes pelos 
frutos percebidos e possíveis danos causados. 
2.3 DA VENDA DE BENS EM CONDOMÍNIO OU VENDA DE COISA COMUM: O DIREITO DE 
PRELAÇÃO LEGAL 
De acordo com o artigo 504 do Código Civil, o condômino ou coproprietário de 
uma coisa indivisível não poderá vender a sua parte a um estranho sem antes observar 
se há interesse de um outro consorte em adquirir tal coisa. Portanto, a prelação legal é 
a preferência que é dada ao condômino no momento da venda de bem indivisível, seja 
ele móvel ou imóvel. 
O direito de prelação tem como objetivo facilitar a administração do bem 
indivisível, tendo em vista que a inserção de um novo coproprietário poderá acarretar 
em discordância e levar a situações de conflito. 
De acordo com o artigo 504 do Código Civil, o condômino (ou coproprietário) de 
uma coisa indivisível não poderá vender a sua parte a um estranho sem antes observar 
se há interesse de um outro consorte em adquirir tal coisa sob as mesmas condições de 
pagamento 
Ou seja, é estabelecido um caso de direito de preferência em que, ao se alienar 
um bem comum indivisível ou um bem em condomínio, primeiro se deve oferecer o 
bem aos demais condôminos e só depois se poderá oferecer o bem a terceiros. 
Cabe comentarmos sobre os dois tipos de condomínios: o pro indiviso e o pro 
diviso. O pro indiviso é aquele em que o bem não se encontra dividido no plano físico, 
de modo que seus donos possuem frações do bem. 
Já no pro diviso a divisão é delimitada no plano físico. A esse tipo de bem a 
restrição contida no artigo 504 não se aplica. É o caso do condomínio edilício, do qual 
trataremos posteriormente. 
O artigo 504 do CC também prevê que outro condômino ou coproprietário que 
não tenha tido ciência da venda poderá adquirir para si a parte que foi vendida a 
estranhos, observando-se o prazo decadencial de 180 dias e realizando, o comprador, o 
depósito integral do valor cobrado pelo bem. 
 No que tange ao parágrafo único de tal artigo, consta que, em caso de 
interesse de muitos condôminos, haverá também uma ordem de preferência entre eles. 
A prelação seguirá a seguinte ordem: Primeiro terá preferência o condômino que tiver 
benfeitorias de maior valor; Na falta de benfeitorias, terá preferência o dono do quinhão 
maior; E, por último, na falta de benfeitorias e, caso de todos os quinhões forem iguais, 
a preferência será daquele que depositar previamente o valor. 
 
3 CONDOMÍNIO LEGAL 
Trata-se de um tipo de condomínio gerado a partir da imposição da lei. 
Seus aspectos estão descriminados entre os artigos 1.327 e 1.330 do Código 
Civil de 2002. 
A modalidade de condomínio chamada de forçada, estão reguladas no 
CC nos artigos 1.297 e 1.298 e entre os artigos 1.304 a 1.307. Dispõe sobre 
bens que a lei considera como propriedade conjunta até que se prove o contrário, 
sendo esses bens as paredes divisórias, cercas, muros e valas, itens que 
comumente se encontram em limites de propriedades. 
 
4 VENDA ENTRE CÔNJUGES 
No que se refere à comunhão parcial de bens, se instaura uma relação 
mista quanto à compra e venda patrimonial, uma vez que neste tipo de regime 
há bens tanto individuais, pertencentes a cada um dos cônjuges, como também 
há bens pertencentes ao casal em conjunto. Em virtude disso, somente aqueles 
patrimônios que são excluídos da comunhão serão passíveis de venda e compra 
entre o casal. Todavia, é imprescindível ressaltar que os cônjuges não estão 
libertos da vênia conjugal constante no art. 1.647, que diz: 
Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges 
pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta: 
I – alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis; 
II – pleitear, como autor ou réu, acerca desses bens ou direitos; 
III – prestar fiança ou aval; 
IV – fazer doação, não sendo remuneratória, de bens comuns, ou dos 
que possam integrar futura meação. 
Logo, como expresso acima,o aceite de uma venda ou demais práticas 
constantes no art. 1.647, não são confundidas com a transferência da 
propriedade para si. Assim, por exemplo, se Paulo e Carla são casados com 
regime de comunhão parcial de bens e Paulo recebe de um parente próximo um 
patrimônio por meio de doação e decide vender essa propriedade a um terceiro, 
precisará do aceite de Carla. Mas, caso deseje vender esse bem a Carla, deverá 
ter ciência de que, assim que Carla adquirir a propriedade para si por meio de 
alienação, se tornará um bem comum entre eles, o que traria como consequência 
o pertencimento da metade do bem para cada um dos dois, salvo esteja previsto 
em uma cláusula no contrato em que conste que a aquisição da propriedade foi 
realizada totalmente por meio de um capital pertencente a Carla. Somente neste 
caso há a possibilidade, então, do bem permanecer particular e ser transferido o 
cônjuge em regime de comunhão parcial de bens. 
Por fim, agora sobre o regime universal de bens – quando todos os bens 
dos cônjuges são pertencentes ao casal – só haverá uma única possibilidade de 
transferência patrimonial, que é através de uma cláusula de incomunicabilidade 
também constante na escritura do bem recebido individualmente. Assim, se 
Carla – agora casada com Pedro em regime universal de bens – recebe de sua 
irmã a doação de um patrimônio em que conste uma cláusula de 
incomunicabilidade, lhe será permitida a possibilidade de venda para seu 
cônjuge. Mas, assim como no regime de comunhão parcial, se não constar uma 
cláusula de incomunicabilidade também na venda para Vinícius, 50% do 
patrimônio permanecerá de Carla. 
 
5 CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
5.1 CONCEITO 
Outra espécie de condomínio é o edilício, forma de composse onde os 
proprietários de um mesmo imóvel desfrutam de áreas e exclusivas e áreas 
comuns. Diferentemente do condomínio geral onde os possuidores detém 
conjuntamente todo a coisa, no condomínio edilício apenas uma fração de um 
bem, obrigatoriamente imóvel, é partilhada, sendo a outra individualizada. 
“Por exemplo: num edifício residencial, o apartamento é propriedade 
exclusiva e partes como elevadores, piscinas, portaria etc., são partes 
comuns, sendo que cada condômino é dono de seu apartamento mais 
uma fração ideal nas partes comuns.” (STOLZE, Pablo apud CAMILO 
COLANI, n.p) 
A urbanização e crescimento vertiginoso das cidades, fomentou a 
verticalização das construções, como é possível apreender a partir dos altos 
edifícios e arranha-céus que tornou-se símbolo das grandes metrópoles. Com 
isso, o estudo dos condomínios edilícios tem adquirido cada vez mais maior 
relevância. Destarte, começaremos a aprofundar o tema. 
 
5.2 CRIAÇÃO E NATUREZA JURÍDICA 
O condomínio edilício nasce a parti de um ato de vontade, seja inter vivos 
ou por testamento. Para adquirir validade, no entanto, é necessário ainda seu 
registro no cartório de imóveis. Constando a discriminação das partes exclusivas 
e das partes comuns além da determinação territorial de cada unidade e dos fins 
a que se destinam. Como ato normativo de grande relevância, tem-se a 
convenção de condomínio, que versa sobre informações fundamentais relativas 
a sua estrutura, sendo por isso essencial a sua constituição, diferencia-se, assim 
do regulamento cuja regras são de caráter cotidiano, visando solucionar 
possíveis litígios acerca de questões rotineiras entre o moradores. É necessário 
enfatizar que, uma vez constituído um condomínio edilício jamais poderá ser 
desfeito, senão com a própria destruição material do bem sobre o qual recai. 
Existe polêmica controvérsia doutrinária acerca da natureza jurídica 
dessa espécie condominial. Embora se aproxime dos institutos dispostos no art. 
44 e 45 do Código Civil (sociedades e associações privadas), figuras típicas de 
Direito Privado, sua natureza é peculiar. Nesse sentido, julgado do STJ tem 
reafirmado a natureza despersonificada do condomínio, apenas considerando-o 
pessoa jurídica, fictamente, para efeitos tributário. 
 
5.3 DIREITOS E DEVERES DOS CONDOMÍNIOS 
Se, conforme a visão Hobbesiana, viver em sociedade dar margem a 
discórdia e ao conflito, partilhar de um mesmo edifício residencial pode se tornar 
ainda mais difícil. Posto isso, para facilitar a convivência entre os condôminos é 
essencial estabelecer direitos e deveres. 
Consoante disposto no art. 1.335, CC/2002, são direitos do condômino: 
a) Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades 
b) Usar das partes comuns, conforme a sua destinação, desde que não 
impeça a utilização dos demais compossuidores; 
c) Participar e votar nas deliberações da assembleia e delas participar, 
assembleia e delas, estando quite. 
Observe-se que pelo caráter peculiar desse instituto jurídico, o direito do 
condômino usar, gozar e fluir a coisa encontra-se limitado pelos deveres adstritos 
a assegurar a não exclusão da utilização ou turbação do exercício dos mesmos 
pelos demais compossuidores. Ademais, pelo parâmetro constitucional do 
Direito de Propriedade, tais direitos também devem resguardar o princípio da 
função social. Assim, não pode, por exemplo, o condômino no exercício dos seus 
direitos violar normas ambientais ou utilizá-lo para fins de atividades ilícitas. 
Além desses, constitui de igual modo direito dos compossuidores a 
preferência em caso de venda ou locação de uma das unidades condominiais, 
que caso não acatada, possibilita ao condômino, 180 dias, logo que souber da 
realização do negócio com terceiro, realizar o depósito compulsório do valor 
integral, tomando a coisa para si. Por entrave jurídico é proibida a alienação ou 
locação das áreas comuns ou das áreas exclusivas em separado das áreas 
compartilhadas. Poderá, no entanto, o condômino alienar parte assessória da 
sua unidade a outro, ou a terceiro desde que conste do ato constitutivo do 
condomínio, e se a ela não se opuser a assembleia geral. 
Conforme o art. 1.336, CC/2002, são deveres do condômino: 
a) Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas 
frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; 
b) Não realizar obras que comprometam a segurança de edificação; 
c) Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias 
externas; 
d) Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não 
as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos 
possuidores, ou aos bons costumes. 
Cabe ressaltar que, o não pagamento da taxa de contribuição 
condominial, que deverá ser proporcional a quota parte de cada condômino, em 
acordo com o art. 1.336 do CC/2002, resulta na cobrança de juros de 1% ao mês 
e multa de até 2% sobre débito, quando não convencionado coisa diversa. E, 
caso não quitada a dívida, segundo recente entendimento do STJ, pode 
ocasionar até mesmo a perda do direito do condômino sobre o imóvel, que 
deverá ser penhorado para adimpli-la, ainda que único do seu titular, não se 
podendo invocar a proteção do bem de família. 
 
5.4 DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO 
A Assembleia Geral, é o órgão deliberativo do condomínio, a força de suas 
decisões é tamanha que só poderá ser anulada por decisão judicial. Cabe a está 
nomear um síndico que ficará a cargo da administração do imóvel residencial. 
Lembrando que o sindico também deve se submeter as decisões da Assembleia, 
podendo, inclusive ser por está desconstituído. Seu mandato é de 2 anos 
renováveis, e entre as suas diversas funções encontram-se, atuar como 
representante do condomínio ativa e passivamente, praticando, em juízo ou fora 
dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns, como ainda dar 
conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou 
administrativo, de interesse do condomínio, cumprir e fazer cumprir a convenção, 
o regimento interno e determinações da assembleia; além de diligenciar a 
conservação e a guardadas partes comuns e zelar pela prestação dos serviços 
que interessem aos possuidores. 
Em caso da necessidade de tomada de alguma decisão de maior 
interesse do condomínio deverá o sindico convocar a Assembleia, as 
deliberações serão tomadas, por maioria de votos dos condôminos presentes 
que representem pelo menos metade das frações ideais. Porém, esse quorum 
poderá se modificar de acordo com a relevância do assunto a ser votado, a 
exemplo da realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já 
existentes, que depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, 
e a construção de outro pavimento, ou edifício em solo comum, destinado a 
conter novas unidades imobiliárias, que para ocorrer depende da aprovação da 
unanimidade. 
 
5.5 DA EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO 
Conforme asseverado anteriormente por ser de prazo ilimitado, uma vez 
constituído o condomínio edilício não pode ser desfeito por um processo jurídico 
em específico. No entanto, como resultado da realidade fática, poderá ser 
extinguido com o perecimento do seu objeto ou se todas as unidades que o 
compõem forem alienadas a um mesmo titular. 
 
5.6 CONDOMÍNIO DE LOTES 
Como espécie do gênero condomínio edilício, temos o condomínio de 
lotes recém adicionado pelo Código Civil, através no art. 1.358-A. Que 
estabelece a possibilidade de terrenos ainda sem construções serem 
subdivididos em lotes com propriedades comuns e propriedades exclusivas. O 
novo regramento possibilitou a atualização do direito trazendo maior segurança 
jurídica ao instituto, uma vez que a doutrina já defendia a sua possibilidade, 
agora já é viável juridicamente a incorporação imobiliária em imóveis destinada 
à venda de lotes sob o âmbito de um condomínio. 
 
6 NOVAS TENDÊNCIAS CONDOMINIAS 
6.1 MULTIPROPRIEDADE OU TIME SHARING 
O Time Sharing é a nova tendência de partilha residencial que tem se 
expandindo, sobretudo em regiões de grande atração turística, como cidades 
praianas, montanhas, dumas etc. Esse sistema costuma ser adotado em 
propriedades destinadas ao lazer (casas de praia, chalés, chácaras), e permite 
aos coproprietários desfrutar do imóvel em períodos específicos do ano e por 
determinado tempo. 
De acordo com Andrade: 
“A vantagem é puramente econômica, permitindo ao adquirente usufruir, 
de um imóvel para seu descanso de cada ano, sem suportar gastos 
astronômicos, bem como isentar-se do possível “sofrimento” e mesmo 
desagrado das reservas de hotéis ou mesmo possibilidade de nada 
encontrar para o merecido repouso, enfim, com dificuldades para um 
alojamento cômodo e saudável.” STOLZE, Pablo apud RESENDE, 
Afonso, n.p) 
Exemplo, Maria, ao compor multipropriedade com outras cinco pessoas, 
estabeleceu que no período dos dois últimos meses do ano, quando recebe 
férias, desfrutará de imóvel localizado em frente ao mar. Em geral, é cobrado um 
preço ao condômino que varia conforme o tempo de sua utilização e a temporada 
(alta, média ou baixa). Por isso, há quem considere que o Time Sharing se 
aproxima mais do instituto obrigacional da locação. Em 2016, o STJ pois fim a 
acirrada discursão, decidindo por maioria que o sistema imobiliário tem natureza 
de direito real, reconhecendo, inclusive, a possibilidade de o coproprietário se 
valer de embaraços de terceiro para defender a sua posse. 
 
6.1 CONDOMÍNIO DE FATO 
A margem do sistema jurídico encontra-se, ainda, o condomínio de fato, 
também chamado de irregular ou por adesão. Constitui espécie de condomínio 
onde proprietários de diversos imóveis vizinhos, sejam em mesmo bairro ou em 
parte de uma rua, se reúnem e se apossam de áreas de domínios público, 
restringindo a entrada de pessoas, assim comportando-se como se condôminos 
fossem. 
Isso costuma ocorrer como meio de aumentar a segurança nessas 
regiões, sendo construídas cancelas, guaridas e instaladas câmeras de 
segurança com o rateio do valor pelos moradores, para garantir somente a 
entrada de pessoa autorizada. O problema é que, por não constituir um direito 
real, essa espécie de condomínio não pode ser levada a registro no cartório e, 
portanto, não pode ser oponível contra terceiros (art. 1.333 do CC), já 
entendendo o STJ, por unanimidade, a desobrigação quanto ao pagamento da 
taxa condominial nesses casos. Soma-se a isso o condão de que a autonomia 
privada não pode se apossar de bens de uso comum do povo, como praças e 
ruas e passar a restringir o seu acesso. 
Não obstante, alguns municípios percebendo que o fechamento de certos 
logradouros e a criação de condomínio em áreas mal conservadas e inseguras 
fomenta uma melhor conservação desses espaço, tiveram a iniciativa de aprovar 
leis que viabilizasse a concessão legislativa de uso especial privativo a esses 
bens, desde que preenchidos certos critérios, como a garantia da entrada de 
veículos e pedestres de não moradores mediante simples identificação ou 
cadastramento. 
 
8 CONCLUSÃO 
 
No decorrer do atual artigo analisamos aspectos conceituais e normativos 
que envolvem o instituto da propriedade conjunta. Passamos por meios comuns 
de condomínio que estão presentes na sociedade e abordamos as tendências 
que envolvem o compartilhamento de propriedade. 
O direito de propriedade é um dos direitos e garantias fundamentais 
previstos pela nossa atual Constituição Federal. Observa-se, no entanto, que tal 
direito deve se submete-se ao interesse coletivo de forma a favorecer o 
planejamento urbanístico e a harmônica convivência entre os indivíduos, 
devendo, dessa forma, acompanhar a dinâmica da sociedade, com o fim de 
efetivamente lograr o imperioso princípio da função social. 
Diante disso, é preciso aceitar a natureza relativa dos direitos reais e abrir 
o sistema para que situações do mundo fático possam efetivamente penetrar o 
âmbito do Direito, suscitando a aproximação entre realidade social e sistema 
jurídico. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 
 
BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 05 de outubro de 
1988. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/>. Acesso em 27 de maio de 
2022. 
GAGLIANO, Pablo Stolze. Novo curso de Direito Civil. Volume 5: direitos 
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MELO, Marcelo Augusto Santana de. Multipropriedade imobiliária. Disponível 
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MAIA, Luciano Soares. Direitos Reais e Condomínio de Fato. pag 2842 à 
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