Fundamentos de finanças

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UNIVERSIDADE VEIGA DE ALMEIDA
GRADUAÇÃO EM LOGÍSTICA
Thiago José Rodrigues Reis dos Santos
 Fundamentos de Financias
SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO E ESTUDO DE VIABILIDADE FINANCEIRA
Rio de Janeiro
2021
Thiago José Rodrigues Reis dos Santos
Fundamentos de Financias
SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO E ESTUDO DE VIABILIDADE FINANCEIRA
Trabalho da 2º avaliação apresentado no curso de Graduação em Logística da Universidade Veiga de Almeida.
Orientador: RAFAEL OLIVEIRA DA MOTA
Rio de Janeiro
2021
Introdução
A Empresa Móveis da Bahia, situada no Bairro de São Cristóvão, especializada em móveis sob medida. A Empresa deseja ampliar e sofisticar a sua ação, abrindo uma nova filial, no Bairro do Itaigara em Salvador. Neste sentido a empresa tomará duas ações: Financiar a compra do novo imóvel e contratar uma consultora para avaliar a viabilidade financeira do projeto. Neste sentido, fará algumas simulações.
Situação do Problema
Simulação 1:
A Empresa Móveis da Bahia Ltda deverá obter um imóvel comercial para instalação da de uma nova Sede, no valor de R$ 300.000,00, a ser financiado em 25 meses, a uma taxa de juros de 5% ao mês.
Pelos sistemas utilizados pela Caixa Econômica Federal, deverão ser feitas simulações pelos métodos PRICE e SAC, e em ambos considerar o valor de R$30.000,00 como Entrada.
Simulação 2:
Suponha ainda que a Empresa Móveis Bahia Ltda, após a compra do imóvel, deseje ampliar a sua atuação no mercado na Região Metropolitana de Salvador, abrindo uma nova filial no Bairro do Itaigara em Salvador. Com este objetivo, solicitou um Projeto de viabilidade de Investimento a uma empresa Consultora.
O investimento inicial será de R$380.000,00, e a uma Taxa de Atratividade de 10% ao ano. Nos custos fixos e variáveis já estão inclusas as parcelas do financiamento do imóvel.
 
	Descrição
	Ano 0
	Ano 1
	Ano 2
	Ano 3
	Ano 4
	Receita Esperada
	 
	350.000,00
	350.000,00
	300.000,00
	400.000,00
	Custos Fixos e Variáveis
	 
	100.000,00
	100.000,00
	90.000,00
	120.000,00
	Lucro antes dos Impostos
	 
	 
	 
	 
	 
	IR e CS (32,8%)
	 
	 
	 
	 
	 
	Investimento
	 
	 
	 
	 
	 
	Fluxo de Caixa Livre - FCL
	 
	 
	 
	 
	 
 
Assim, a partir do Fluxo de Caixa, a empresa consultora deverá calcular os indicadores VPL, TIR e Payback, realizando uma análise da viabilidade financeira do projeto
Resolução simulado 01:
Saldo inicial (PV) = R$ 300.000,00 (total do imóvel)
Juros (i) = 10% ao ano (0,833% ao mês)
Meses de financiamento (n) = 25 meses
Método PRICE:	
No método PRICE, o valor das parcelas é fixo, com os valores de amortização do principal crescendo a cada período e os juros compensatórios decrescendo. Principalmente, utilizando a calculadora HP 12C, devemos determinar o valor das parcelas deste fluxo de caixa uniforme (ou PMT), assim:
f FIN
25 n
0,833 i
300000 PV
PMT
O visor mostrara a resposta – 13.342,568
Portando, as parcelas terão o valor de PMT = R$ 13.342,57
Dessa forma, vamos a tabela price com o detalhamento dos valores mês a mês, juros incidem sobre o saldo inicial de cada mês e o valor de amortização é a prestação menos juros. Assim
Método SAC:
No sistema de amortização constante (ou SAC), o principal será pago em parcelas decrescentes e com juros também decrescentes, porem com quotas de amortização iguais ao longo do contrato. Calcula-se o valor destas quotas constantes com a seguinte formula.
AMORTIZAÇÃO = PV/n
Amortização = 300.000,00 / 25
Amortização = R$ 12.000,00
Exemplificando de forma detalhada na tabela, com juro incidindo sobre o valor do saldo 
inicial e valor da amortização sendo resultado a diferença entre prestação e juros. Assim
RESPOSTA SIMULAÇÃO 2: 
De acordo com o enunciado, temos os seguintes dados.
Investimento inicial = R$ 380.000,00
Taxa de atratividade = 10% ao ano 
Além disto, o enunciado apresenta uma tabela com valores referentes a expectativa de 
receita anual para os próximos 4 anos e também o valor ano a ano dos custos fixos e 
variáveis (com o abatimento das parcelas do investimento já inclusas), assim como a taxa
de IR e CS que no caso são de 32,8% sobre a receita.
Observando a natureza dos valores que já constam na tabela, podemos realizar alguns 
cálculos simples para completar as lacunas (valores em vermelho), desta forma:
O Fluxo de Caixa Livre (ou FCL) neste caso será o valor da receita menos os custos e 
impostos, a partir destes valores já podemos construir o fluxo de caixa. Assim:
N0 = (380.000,00)
N1 = 135.200,00
N2 = 135.200,00
N3 = 111.600,00
N4 = 148.800,00
Onde, N = Ano
Payback simples:
Com os valores do fluxo de caixa calculados, podemos aplicar o payback simples e 
encontrar o período de payback, que sinaliza o momento em que o valor do investimento 
inicial retorna ao aplicador, na tabela este período acontece quando na coluna do 
somatório a soma atinge valor igual ou maior que zero. Lembrando que o payback 
simples não considera a taxa de atratividade, temos então:
Podemos concluir então que o período de payback é igual a 3, pois no terceiro período o 
valor do investimento retornou ao investidor, como destacado na tabela.
Payback descontado:
Quando consideramos a taxa de atratividade nos cálculos para se encontrar o período de 
payback, temos então o chamado payback descontado. O valor da taxa sobre o FCL é 
encontrado com a seguinte fórmula:
FCL¹ / (1 + i) para o período 1
FCL² / (1 + i) ² para o período 2
FCLn / (1 + i)n para o período n
Onde:
FCL = valor do fluxo de caixa livre de um determinado período
i = taxa de atratividade
Lembrando que neste caso a taxa é de 10% ao ano (ou 0,1), aplicando a fórmula teremos 
então:
135.200,00 / (1 + 0,1) = 122.909,09 para o ano 1
135.200,00 / (1 + 0,1)² = 111.735,54 para o ano 2
111.600,00 / (1 + 0,1)³ = 83.846,73 para o ano 3
148.800,00 / (1 + 0,1)4 = 101.639,34 para o ano 4
Aplicando o payback descontado
Como podemos observar em destaque no gráfico detalhado, o período de payback 
descontado se dá no ano 4, que é quando o valor do somatório deixa de ser negativo.
Valor presente líquido (VPL):
Definidos os valores do FCL ano a ano e tendo em mãos a taxa de atratividade, podemos 
determinar o VPL, que consiste em descontar o fluxo de caixa a taxa determinada e 
carregar todos os valores anuais ao período inicial ano zero. Desta forma é verificado se o
investimento é ou não viável. Para isto, usamos a seguinte fórmula
Onde:
I = Investimento inicialFCF¹, FCF²,FCFn = fluxo de caixa líquido (free cash flow) nos períodos 1,2 e n
i = taxa de desconto ou de oportunidade a ser aplicada ao fluxo de caixa
Aplicando a fórmula, temos:
VPL = - 380.000,00 + [135.200,00 / (1 + 0,1)] + [135.2000,00/ (1 + 0,1) ²] + [111.600,00 / (1+ 0,1) ³] + [148.800,00/ (1 + 0,1)4]
Logo:
VPL = - 380.000,00 + 122.909,09 + 111.735,54 + 83.846,73 + 101.639,34
VPL = R$ 40.130,70
O resultado é um valor positivo, logo o investimento é viável
Taxa interna de retorno (TIR):
A partir do momento que temos o VPL podemos aplicar a metodologia TIR, que consiste 
em determinar a taxa implícita em um fluxo de caixa por um determinado período de 
tempo observando seu FCL. O TIR busca obter um retorno nulo do investimento, que 
coincide com um desconto do fluxo a um custo de oportunidade interno, o que significa 
um VPL igual a zero, como pode-se se observar na sua fórmula a seguir:
Onde:
I = Investimento inicial FCF¹, FCF²,FCFn = fluxo de caixa líquido (free cash flow) nos períodos 1,2 e n
TIR = taxa interna de retorno
Porém o cálculo utilizando a fórmula se mostra muito complexo, portanto, utilizaremos 
mais uma vez a calculadora HP 12C para realizar o cálculo de forma mais fácil utilizando
os valores previamente calculados. Assim:
f FIN
380000 CHS g CF0
135200 g CFj
135200 g CFj
111600 g CFj
148800 g CFj
4 n
0,1 i
f IRR
O visor mostrará a resposta: 14,773
Portanto a taxa mínima para se obter um retorno igual a zero é de TIR = 14,77% a. a.
Sendo TIR um valor maior do que a taxa de atratividade, o investimento dará retorno 
Positivo
PARECER
A conclusão na simulação 1é que o valor total de juros pagos na tabela SAC é maior do 
que na tabela Price, portanto o método de amortização francês se mostra mais 
interessante para a empresa. 
Tendo em vista os resultados obtidos na simulação 2, podemos concluir que o período de 
payback simples se dará no ano 3, já se considerarmos a taxa de atratividade nos cálculos,
o período de payback descontado se dará no ano 4. Observamos também que temos um 
retorno positivo no cálculo de VPL e no cálculo de TIR encontramos um valor maior do 
que a taxa de atratividade, logo o investimento é viável. 
Fontes:
https://www.sebrae.com.br/sites/PortalSebrae/ufs/pr/artigos/viabilidade-financeira,4e8ccd18a819d610VgnVCM1000004c00210aRCRD
http://monografias.poli.ufrj.br/monografias/monopoli10012135.pdf
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