Aula 09 - Locação por temporada

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Locação por temporada
De�nição
A locação por temporada é definida pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91):
Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática 
de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão 
somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Ao contrário do que muitos pensam, para a caracterização de um contrato de aluguel por tem-
porada, não é necessário que o imóvel locado esteja em cidade praiana ou de campo. Sua localização é 
irrelevante, mas a utilização residencial é imprescindível.
Assim, não existe locação por temporada quando a destinação do imóvel for para o uso comer-
cial. A doutrina ainda afirma que há necessidade de contrato escrito. Ademais, o projeto dessa lei previa 
a exigência expressa de contrato escrito. De qualquer forma, caso não seja atendida essa forma escrita, 
o contrato não deverá ser considerado nulo ou anulável. Trata-se de uma medida de proteção às partes, 
em razão do curto período envolvido. 
Prazos da locação
O prazo máximo, portanto, será de até 90 (noventa) dias. Caso o inquilino alugue determinada casa 
de campo por seis meses, estaremos diante de uma locação residencial por período determinado e não 
locação por temporada.
Forma do contrato
O parágrafo único informa que no caso da locação envolver imóvel mobiliado, constarão obriga-
toriamente no contrato a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem bem como o estado em 
que se encontram.
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Obviamente a omissão desse requisito não desnatura a modalidade de locação, mas criará entra-
ves para eventual recomposição de danos. É aconselhável inclusive que o valor dos bens seja incluído, 
assim como a descrição de marca e modelo de eletrodomésticos e similares, para facilitar sua recom-
posição em caso de perda, destruição ou extravio.
Apesar do caráter de obrigatoriedade trazido no dispositivo legal, verificamos que não há san -
ção em caso de não atendimento do requisito. Como bem ponderado por Sílvio de Salvo Venosa (2006, 
p. 224), o legislador criou uma regra imperfeita, porque lhe falta sanção. Não diz a lei que o contrato é 
nulo sem a respectiva descrição, nem que se presume a inexistência de mobiliário ou utensílios. Assim 
sendo, ainda que ausente esse documento, o locador poderá valer-se da ação indenizatória para co-
brança do quantum devido. 
A Lei do Inquilinato ainda traz uma exceção ao artigo 43, III. Trata-se da hipótese de pagamento 
antecipado dos valores do aluguel. O preço cobrado, entretanto, não pode exceder a 90 dias.
Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze 
meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
[...]
III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.
A cobrança superior a 90 dias, além de caracterizar locação residencial, ainda é considerada con-
travenção penal, nos termos do já citado artigo 43, III, da Lei de Locação.
Além da possibilidade de cobrança antecipada do aluguel, o locador ainda poderá exigir também 
uma das modalidades de garantia locatícia. A garantia não serve apenas para as hipóteses de inadim-
plemento do inquilino, mas também para os danos causados ao imóvel, o não pagamento de contas de 
luz, água e telefone, bem como os danos aos bens móveis que guarnecem a residência.
Prorrogação do contrato
Outra importante determinação da Lei do Inquilinato é trazida pelo artigo 50:
Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, 
presumir-se-á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do 
aluguel e dos encargos. 
Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu 
início ou nas hipóteses do art. 47.
Vale ressaltar que o artigo 59, III, da Lei do Inquilinato garante ao locador a concessão de liminar 
para o despejo no caso de locação por temporada. Assim sendo, caso a locação prorrogue-se por mais 
de 30 dias sem a oposição do locador, a locação passa a ter prazo indeterminado.
Caso ocorra essa prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato 30 meses após o 
seu início. Assim, o locador de má-fé poderá tentar renovar indefinidamente o contrato de locação por 
temporada para valer-se do benefício trazido pelo artigo 59, III, da Lei do Inquilinato. Tal conduta não 
pode ser admitida pelo direito brasileiro em virtude do seu caráter fraudatório.
No caso de prorrogação, o locador também perderá o direito de cobrar antecipadamente os 
valores do aluguel. Verifica-se, portanto, que no caso de prorrogação do contrato por temporada, a 
locação permanece no regime normal, qual seja, residencial por prazo indeterminado.
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Ademais, a renovação do contrato de locação por temporada é plenamente compreensível. 
Imaginemos a hipótese de uma pessoa que aluga um imóvel em virtude de reforma na sua casa. É 
possível que a obra tenha atrasos em razão de fatores externos a ele, por exemplo, como a paralisação 
das obras em virtude das chuvas. 
Cabível, nesse caso, a renovação do contrato de locação por temporada por mais 20 ou 30 dias. 
Não há, nesse caso, fraude de nenhuma das partes. Isso demonstra que a análise ou não da renovação 
do contrato de locação deverá depender de cada caso concreto.
Vantagens e desvantagens da locação por temporada
O contrato de locação por temporada possui suas vantagens e desvantagens. Assim, por exem-
plo, uma casa localizada na praia que o proprietário utiliza com frequência, mas, por outro lado também 
gasta um bom dinheiro para mantê-la, poderá ele alugá-la por um curto período, auferir renda e retor-
nar a utilizá-la. 
Entretanto, a principal desvantagem ao locador nesse tipo de contratação é que o seu objetivo é 
auferir renda. Nesse sentido precisará buscar a todo tempo locatários, vez que é curta a duração deste 
tipo de contrato.
Para o locatário, a grande vantagem dessa contratação é que poderá alugar o imóvel por curto 
período, por exemplo, nas férias. Por outro lado, a principal desvantagem é que como o período é cur-
to, normalmente os valores cobrados pela locação são altos.
Texto complementar
CFF
N.º 70007455892
2003/Cível 
Acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul 
Desistência de locação de imóvel para temporada 
não torna desnecessário seu pagamento
LOCAÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CHEQUE EMITIDO COMO FORMA DE PAGAMENTO DE LO-
CAÇÃO POR TEMPORADA. NEGÓCIO SUBJACENTE. PROVA.
O cheque, em princípio, constitui-se em uma ordem de pagamento à vista revestida dos princípios da literalidade 
e autonomia. Não obstante, quando restar comprovada eventual causa capaz de retirar a certeza, liquidez e exigi-
bilidade do título, o negócio subjacente deve ser analisado.
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Em se tratando de locação por temporada, não existe ilegalidade no ato do locador em exigir o pagamento in-
tegral e antecipado dos aluguéis, nos termos do disposto no artigo 49, da Lei 8.245/91.
O fato de o locatário desistir do contrato de locação por temporada não o exime do pagamento relativo ao perío-
do ajustado, se o mesmo não comprovar que o imóvel foi locado para outra pessoa neste mesmo período.
RECURSO PROVIDO.
RELATÓRIO
Des. Claudir Fidelis Faccenda (RELATOR)
NECI MARIA DE MORAES MARTINS interpõe Embargos de Devedor em Ação de Execução que 
lhe move MARIA TEREZINHA DA ROSA GRAVINA. Narrou que a execução é nula de pleno direito 
posto que não foram observados os artigos 604, 614, II, 652 e 669 do CPC. Relatou que o objetivo do 
cheque em discussão era para a locação de uma casa de veraneio de propriedade da embargada, 
em janeiro de 1997, contudo, devido à perdado emprego de seu marido, viram-se impossibilitados 
de veranear na casa da requerida. Alegou que avisaram a embargada, que não aceitou sua desistên-
cia, querendo, inclusive, trocar a casa objeto do negócio para uma menor, ao contrário do avença-
do. Disse que como o cheque dado à embargada não tinha provisão de fundos e o negócio estava 
desfeito, achou melhor sustá-lo, tentando a requerida descontá-lo antes do período de locação, e 
quando esta já sabia do desfazimento do negócio. Expôs que a requerida foi até sua loja e comprou 
duas jaquetas de couro, não as pagando nem as restituindo como forma de retaliação, sustando, 
após a compra, o cheque. Arguiu excesso de execução, requerendo a extinção do feito ou a proce-
dência dos embargos.
Intimada, a embargada impugnou os embargos, aduzindo contradições na exposição da re-
querente que afirmou não ter condições de veranear, mas afirmando ter veraneado. Frisou que a 
alegação do marido ficar desempregado não prospera, porque este entrou com mandado de se-
gurança, mantendo-se em seu cargo com a percepção de vencimentos até o final de 1997, quando 
fora exonerado. Postulou pela improcedência dos embargos.
Sobreveio sentença julgando procedentes os embargos de devedor, extinguindo a execução, 
com base no art. 269, I, CPC. Condenou a embargada ao pagamento de honorários advocatícios 
ao procurador da embargante, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, suspendendo a 
exigibilidade em face da AJG.
Inconformada, a embargada apela às fls. 73-76. Sustenta que seria impossível alugar a casa 
para outra pessoa no mesmo período, e que os pagamentos das locações para temporada de vera-
neio em praias são exigidos antecipadamente justamente para evitar que os locatários venham a se 
arrepender e causar prejuízos aos locadores com a sua desistência. Assim, mesmo havendo desis-
tência, a locatária deve honrar o contratado, independente do fato de usar ou não o imóvel naquele 
período. Requer o provimento do recurso.
 O apelo foi recebido no duplo efeito à fl. 77.
 Contrarrazões às fls. 80-85 pela confirmação da sentença. 
 Os autos subiram a este Tribunal e foram distribuídos a este Relator.
 É o relatório.
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VOTOS
Des. Claudir Fidelis Faccenda (RELATOR)
Trata-se de recurso de apelação cível contra sentença das fls. 64/70, que julgou procedentes os 
embargos à execução que a apelada move em desfavor da apelante.
O apelo da embargada cinge-se à reforma da decisão no que concerne à manutenção da obri-
gação representada pelo cheque objeto da execução.
A apelante reedita os argumentos expendidos na inicial, no sentido de que o título executado 
(cheque) foi emitido como forma de pagamento pela locação por temporada de um imóvel na praia. 
Aduz que o fato da apelada não ter utilizado o aludido imóvel em nada modifica a sua obrigação em 
adimplir o valor descrito na cártula cambiária. 
Com razão a apelante.
O cheque, em princípio, constitui-se em uma ordem de pagamento à vista revestida dos 
princípios da literalidade e autonomia. Não obstante, quando restar comprovada eventual causa 
capaz de retirar a certeza, liquidez e exigibilidade do título, o negócio subjacente deve ser ana-
lisado.
Na espécie, conforme afirmado em primeiro grau, cuida-se de uma execução de ação monitória, 
sendo que o cheque executado não circulou, motivo pelo qual configura-se como perfeitamente 
possível a discussão acerca da causa debendi.
Superada essa questão, passo a analisar a presente situação fática.
Restou incontroverso nos autos que o cheque executado teve origem nas tratativas de aluguel 
da casa de veraneio da apelante, sendo que a apelada, através de prévia comunicação, manifestou 
o seu desinteresse na ocupação do imóvel, sustando a referida ordem de pagamento.
Salienta-se, que em se tratando de locação por temporada, não existe ilegalidade no ato do lo-
cador em exigir o pagamento integral e antecipado dos aluguéis, nos termos do disposto no artigo 
49, da Lei 8.245/91.
Essa colenda Câmara já decidiu nesse sentido:
LOCAÇÃO POR TEMPORADA. De acordo com o art. 49 da Lei 8.245/91 é possível exigir do locatário, em se tratando 
de contrato por temporada, o pagamento integral e antecipado dos aluguéis e encargos, não sendo nula a cláu-
sula que assim dispõe. Apelo Improvido. (Apelação Cível 70002709111, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de 
Justiça do RS, Relatora: Genacéia da Silva Alberton, julgado em 28/11/2001).
 Quanto ao fato da embargante/apelada não ter utilizado o imóvel alugado, em nada modifica 
a sua obrigação em adimplir o valor descrito no cheque, eis que o imóvel lhe foi disponibilizado, 
sendo que a mesma não o desfrutou por escolha própria.
O fato do marido da apelada ter perdido o emprego, em que pese a lamentável situação, igual-
mente não interfere na sua obrigação em relação à credora, posto que é notável o prejuízo que esta 
sofreu ao não alugar seu imóvel para outra pessoa.
Embora a desistência da embargante constitua-se em um exercício regular de um direito, 
a mesma não poderia ter causado prejuízos à embargada, que por uma questão óbvia, deixou de 
ganhar dinheiro ao reservar o imóvel para a embargada, não conseguindo alugar para outra pessoa. 
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Atividades
1. O que é um contrato de locação por temporada?
2. É necessário que o contrato de locação por temporada, quando envolver imóvel mobiliado, 
seja formalizado por escrito? Em caso positivo, há alguma sanção para os contratantes que não 
observam essa determinação?
Assim, considerando que a embargada demonstrou a origem do débito representado pelo 
cheque, caberia a embargante demonstrar a ausência de prejuízo daquela, a teor do disposto no 
artigo 333, inciso I, do CPC.
No caso, a embargante deveria ter demonstrado que o imóvel teria sido alugado para outra 
pessoa no período ajustado entre as partes, prova que não se incumbiu em produzir.
Diante do exposto, voto no sentido de dar provimento ao recurso, julgando improcedentes os 
embargos à execução.
Invertida a sucumbência.
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3. Com relação ao tempo do pagamento do aluguel, qual a diferença principal entre o contrato de 
locação tradicional e o de locação por temporada?
4. No contrato de locação por temporada, pode o locador exigir do locatário as modalidades de 
garantia previstas para a locação tradicional?