20180314 Seminário Condomínio Edilício

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Pontifícia Universidade Católica de São Paulo 
Matéria: Optativa - Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária 
Turma OPTN17 
Professor Everaldo Augusto Cambler 
Raquel Gama Massaro Duque 
RA00146436 
14/03/2018 
 
Seminário III 
 
“Não se admite, portanto, o chamado “condomínio de lotes”, diante da necessidade de 
vinculação da fração ideal no solo e das outras partes comuns a uma construção (apartamento, 
sala, casa, galpão industrial, quarto de hotel)” (Everaldo Augusto Cambler Responsabilidade 
civil na incorporação imobiliária, p. 39). 
 
Após a leitura da referência doutrinária, responda: 
 
a) Antes do advento da Lei nº 13.465/2017, o sistema jurídico brasileiro admitia a 
criação de “condomínio de lotes”? 
 
Os condomínios de lotes vêm se desenvolvendo cada vez mais. Entretanto, até a lei 
13.465/2017, não havia qualquer regulamento específico no âmbito federal no que tange a esta 
temática. 
Ou seja, cabe dizer que, objetivando regularizar a situação jurídica, vez que é impossível se 
enquadrar os condomínios de lotes nas outras modalidades de condomínios existentes, leis 
municipais passaram a ser editadas objetivando a criação e instauração de condomínios de lotes. 
Portanto, por fim, cabe dizer que os dispositivos municipais são inconstitucionais, visto que não 
há legitimidade para tal edição de norma. E, com isso, previamente à edição da Lei 13.465/2017, 
o sistema jurídico brasileiro, portanto, passava a não admitir a criação dos condomínios de lotes. 
 
b) Após a entrada em vigor desta lei, o condomínio de lotes pode ser instituído de 
acordo com o regime jurídico do condomínio edilício, mediante a vinculação da 
fração ideal de terreno, de maneira proporcional, não a uma construção, mas à 
área do solo de cada unidade autônoma? 
 
O condomínio edilício constitui uma combinação de propriedade comum e propriedade 
exclusiva e forma, portanto, um todo inscindível. Ou seja, as unidades autônomas apenas podem 
existir quando conjugadas às partes comuns a todos os condôminos e às frações ideais de terreno 
e vice-versa. 
 
 
c) Para a instituição do condomínio de lotes, devem ser obedecidos os requisitos 
previstos na Lei nº 6.777/79? 
 
Cabe dizer que existe uma grande diferença entre condomínio por lotes e loteamento. As definições 
não se pressupõem. Ou seja: Para que seja implantado condomínio de lotes, os requisitos da Lei 
6.777/79 não são obrigatórios, visto que tal lei se refere apenas a loteamentos. 
Entretanto, os requisitos da Lei nº 4.591/64 apresentam requisitos de condomínio horizontal. Este 
considera cada lote como sendo unidade autônoma, de maneira que, sua fração corresponde a uma 
unidade completamente autônoma às áreas comuns.