Fatores de influência nos preços dos imoveis

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Transações imobiliárias
Fatores de influência nos preços dos
imóveis: internos e externos
No mercado imobiliário existem muitos fatores que influenciam na formação
de seus valores, tanto internos quanto externos. A lei da oferta e da procura,
também é determinante nesta composição de valores, pois ela mostra que o preço
de um determinado produto é o resultado de sua relação com o mercado no qual
está inserido. Quanto maior for a quantidade disponível de um determinado
produto e sua relação não diretamente proporcional a sua demanda ou procura,
este sofrerá uma desvalorização. É a recessão ou a diminuição de oferta que
eleva os valores.
No mercado imobiliário isto não é diferente, essa situação fica muito evidente
quando uma determinada região passa a atrair mais interessados em habitá-la,
neste caso a tendência natural é de que os valores dos imóveis se elevem
valorizando a região. Seguindo está lógica, existem diversos fatores que podem
influenciar no preço ou valor de um imóvel, tanto para venda ou para locação.
Estes fatores não são somente externos, mas também internos.
Para iniciar, temos que ter em mente que de um modo geral, os fatores
internos se sustentam sob dois pilares: qualidade e a utilidade. Já os fatores
externos, variam de acordo com a faixa de renda e preferência dos clientes.
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Figura 1 – Fatores de influência no preço de um imóvel 
Fonte: <http://www.allluxurymiami.com/fatores-que-influenciam-o-preco-de-um-
imovel-na-florida/>. Acesso em: 16 jan. 2018.
Prédio alto residencial, com os seguintes fatores elencados ao seu lado
esquerdo: face para o sol (demonstrando a importância da posição solar), leiaute
(plantas), elevador, terraços e vista, amenidades (conforto oferecido pelo
empreendimento). Lado direito: tecnologia (automação residencial), localização,
andar, segurança, garagens.
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Fatores internos
Para a maioria dos clientes, a área do imóvel é determinante para a definição
de seu valor. Afinal, devemos levar em consideração o fator utilidade e se área é
compatível com o tamanho da família ou do negócio a ser estabelecido em
determinado negócio, isso passa pela percepção de valor do cliente. O valor
deverá ser sempre compatível com as necessidades do adquirente, devendo
também ser considerada a divisão interna e adequação ao uso que se pretende
dar ao prédio.
Os materiais utilizados na estrutura devem ser avaliados quanto a sua
durabilidade, facilidade de manutenção e de ampliação futura. Os acabamentos
devem ser duráveis, fáceis de limpar e de serem reparados. Um imóvel que utiliza
uma cerâmica caríssima, feita sob encomenda, certamente será mais caro de ser
consertado do que um imóvel que utiliza pedras naturais encontráveis em qualquer
loja especializada, ou cerâmicas encontradas no comércio de azulejos antigos.
Mas, não é somente a área do imóvel que importa, e sim o seu estado geral
de conservação. Imóveis antigos, por exemplo, de um modo geral possuem
instalações elétricas e hidráulicas comprometidas, já em imóveis novos, os
sistemas visam a economicidade, a sustentabilidade e aproveitamento. Dentre os
atributos internos, podemos citar:
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Área (m²)
Suítes
Quantidade de quartos
Quantidade de banheiros
Planta ou leiaute
Ambientes de sala
Dependência de empregada
Ser nascente
Ter poço artesiano
Água quente a gás
Mais de uma vaga de garagem
Varanda ou churrasqueira interna
Vista
Terraço
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Fatores externos
Os fatores externos embora influenciem bastante nos valores, variam muito
de acordo com o perfil do cliente consumidor.
Veja o fator localização, por exemplo, um imóvel localizado próximo ao
trabalho e aos supermercados, é muito desejado pelo público de padrão médio a
popular, por questões de acessibilidade e economicidade. Deste modo,
dependendo da região estes atributos podem influenciar e muito na avaliação de
valor de um determinado imóvel.
Já para clientes e imóveis de alto padrão, estar próximo das paradas de
ônibus e metrôs, por exemplo, é desvalorizante, pois para esse tipo de cliente
esses serviços de transportes públicos não possuem aderência ao seu estilo e
padrão de vida.
Outros aspectos que influenciam, são: andar alto (quanto mais alto, maior
será a luminosidade), menor serão os ruídos vindo de fora, traz uma sensação de
maior conforto e segurança aos moradores e consequentemente maior
valorização.
Dentre os atributos externos podemos destacar:
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Andar do apartamento
Número de apartamentos por andar
Número de pavimentos
Número de elevadores
Área gourmet
Gás encanado
Salão de festas
Área de recreação/quadra de esportes
Ter coleta seletiva
Ter sistema de segurança
Tecnologia e automação
Ter gerador
Ter aproveitamento solar e da água
Ter sistema de sustentabilidade
Jardim
Garagem coberta
Depósito
Área de serviço
Bicicletário
Sauna
Piscina
Histórico
A seguir conheça outros fatores externos que podem influenciar no valor de
avaliação de um imóvel:
Clique ou toque para visualizar o conteúdo.
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Fator localização
É um atributo que influencia no valor do imóvel dependendo da avaliação do
cliente, pois impacta diretamente em sua qualidade de vida. Em uma cidade, como
São Paulo, por exemplo, um imóvel próximo ao trabalho e escola, facilita e muito a
vida de um trabalhador, reduzindo em horas de trânsito diário, nesta situação o
valor do imóvel tende a aumentar com base no valor percebido. Ter acesso fácil ao
transporte público, serviços de banco e supermercados também desperta o
interesse de possíveis compradores, o que valoriza os imóveis dessa região.
Já para imóveis de alto padrão, localizar-se próximo a estações de metrô e
comércio impactam negativamente no preço da propriedade, uma vez que esse
público busca morar em áreas sossegadas, com baixo fluxo de pessoas. Dentre os
atributos de localização, podemos citar:
Proximidade do trabalho
Supermercado/comércio
Farmácia/hospital
Shopping
Praia
Parques e áreas verdes
Praça pública
Escolas e faculdades
Instituições religiosas
Família
Vista para o mar
Delegacia/policiamento
Vizinhança
Fator segurança
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A segurança é um dos fatores externos mais importantes, pois com toda a
violência que estamos expostos, não podemos deixar de avaliar este aspecto tão
importante. É um desejo comum a todos os perfis de clientes. Todos desejam
segurança, tanto em suas residências quanto em seus locais de trabalho.
Deste modo, condomínios residenciais e prédios comerciais, com sistema de
segurança de vigilância noturno, por exemplo, elevam os valores das
propriedades.
Fator lazer
Aqui encontramos os condomínios clubes, pois hoje é cada vez mais comum
que as pessoas busquem moradias onde possam se divertir sem sair de casa. Por
este motivo, condomínios com áreas de lazer, playground, quadra de esportes,
piscinas, salão de festas, churrasqueiras, tendem a custar mais.
Outra questão muito importante em relação a este fator, é a formação de sua
estrutura social e de lazer, a qual deve estar adequada aos usos e necessidades
de seus usuários. Tornando um ambiente agradável de interação e integração
entre os condôminos.
Outro fator que também influencia no valor dos imóveis são as vagas de
garagem ou a falta destas. É imperativo que a facilidade de acesso deve ser
analisada com muito cuidado. Antigamente, as vagas de garagem eram
consideradas dispensáveis, mas hoje, qualquer classe social precisa de um
espaço físico para deixar seu veículo. Com o aumento do crédito, muito clientes,
que antigamente não possuíam carros, agora possuem, isso gerou uma demanda
por imóveis com vagas de garagem, elevando os valores dos imóveis que já
possuíam vagas e depreciando aqueles que não tinham. Para imóveisde alto
padrão, é desejável que o imóvel possua no mínimo três vagas de garagem por
unidade.
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Os fatores que influenciam os valores dos imóveis estão diretamente ligados
ao perfil de compra e interesse dos clientes, o fator que em uma determinada
região valoriza em outra região poderá ser desvalorizante.
Os fatores que influenciam os valores dos imóveis estão diretamente ligados
ao perfil de compra e interesse dos clientes, o fator que em uma determinada
região valoriza em outra região poderá ser desvalorizante.