Decisão judicial sobre locação de imóvel

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ABI
Nº 70082688227 (Nº CNJ: 0240731-83.2019.8.21.7000)
2019/Cível
APELAÇÕES CÍVEIS. LOCAÇÃO. AÇÃO MONITÓRIA. EMBARGOS REJEITADOS. INFRAÇÃO AO ART. 22 LEI DAS LOCAÇÕES NÃO DEMONSTRADA. Os defeitos no imóvel podem acarretar a ruptura do contrato, mas não isentam o locatário de pagar aluguéis até a data da entrega das chaves ao locador. Ausente prova nos autos de que as avarias constatadas no imóvel têm relação com aquelas de responsabilidade da locadora. Aplicação do art. 23, V, da Lei das Locações e da cláusula décima primeira do contrato de locação. APELO DA AUTORA. MULTA POR RESCISÃO ANTECIPADA. CABIMENTO. REDUÇÃO PROPORCIONAL. Efetivada a rescisão do contrato por parte dos embargantes, aplicável a multa rescisória prevista no contrato, cuja isenção somente seria possível caso evidenciado descumprimento contratual por parte da autora/locadora, ônus do qual não se desincumbiram os embargantes (art. 373, II, do CPC). Todavia, a cobrança da multa rescisória deve ser proporcional ao tempo que faltaria para o cumprimento do contrato até o seu termo – incidência do artigo 413, do Código Civil. Sucumbência redefinida.
PRELIMINAR CONTRARRECURSAL REJEITADA. apelação dos réus/embargantes desprovida e da autora/embargada parcialmente provida.
	Apelação Cível
	Décima Quinta Câmara Cível
	Nº 70082688227 (Nº CNJ: 0240731-83.2019.8.21.7000)
	Comarca de Porto Alegre
	CARMEN LUZ VON FRANKENBERG 
	APELANTE/APELADa
	BENNO VON FRANKENBERG BARBATO 
	APELANTE/APELADO
	VL SOLE- PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA 
	APELANTE/APELADa
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos os autos. 
Acordam os Desembargadores integrantes da Décima Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade, em rejeitar a preliminar contrarrecursal, negar provimento à apelação dos réus/embargantes e dar parcial provimento à da autora/embargada.
Participaram do julgamento, além da signatária, os eminentes Senhores Des. Vicente Barroco de Vasconcellos (Presidente) e Des. Leoberto Narciso Brancher.
Porto Alegre, 30 de outubro de 2019.
DES.ª ANA BEATRIZ ISER, 
Relatora.
RELATÓRIO
Des.ª Ana Beatriz Iser (RELATORA)
Adoto o relatório da sentença de fls. 144-145v:
“1.Ação monitória promovida por por VL SOLE – PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA. contra CARMEN LUZ VON FRANKENBERG e BENNO VON FRANKENBERG BARBATO.
Ante a pretensão monitória apresentada pela requerente, visando a cobrança do valor reclamado na inicial (R$ 234.086,87), relativo a aluguéis e multa de contrato de locação havido entre as partes, os requeridos interpõem embargos, nos quais pedem a improcedência da ação “tendo em vista o comprovado descumprimento pela embargada, em evidente afronta ao artigo 22, inciso I, da Lei nº 8.245/91”.
Em resposta, a embargada sustenta que houve vistoria e a parte ré, ora embargante, firmou documento em que declarava receber o imóvel em perfeito estado de conservação e funcionamento, e acerca de supostos vícios os embargantes somente comunicaram a ré mais de um ano depois do início da locação.”
O dispositivo assim redigido:
“Ante o exposto, rejeito os embargos e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a monitória aos efeitos de declarar constituído de pleno direito o título executivo judicial pelo valor reclamado a título de aluguéis (R$ 150.086,87), acrescido de atualização monetária desde o ajuizamento e juros legais de mora desde a citação, além de 70% das custas e honorários de 10% do valor do débito, condenada a requerente, outrossim, por força da parcial sucumbência, ao pagamento de 30% das custas e honorários advocatícios que arbitro em oito mil e quinhentos reais.”
A autora interpôs embargos de declaração, que foram rejeitados, fl. 163 e v. 
Ambas as partes apelam. 
Os embargantes, em suas razões de fls. 150-155, alegam que, no ano 2017, ficaram impossibilitados de exercer o funcionamento do restaurante locado, em razão de irregularidades pelos órgãos de fiscalização municipal (fls. 70/73), tendo efetuado benfeitorias no valor de R$100.467,00, fins de obter licenciamento (período - 10.03.2017 a 10.11.2017) período no qual o imóvel ficou fechado. Afirmam que a apelada descumpriu o art. 22 da Lei das locações, não podendo exigir o pagamento da sua obrigação. Preparo, fl. 156. 
Apresentadas contrarrazões de fls. 166-170, alegando, preliminarmente, que a petição e os documentos de fls. 78/109 são extemporâneos, pois não juntados nos embargos monitórios, devendo ser desentranhados.
A embargada/autora, em suas razões de fls. 171-176, pugna pela aplicação da multa de seis meses de aluguéis, em face da rescisão unilateral e antecipada do contrato de locação, conforme cláusula 14ª. Preparo, fl. 177. 
Apresentadas contrarrazões de fls. 181-186, vieram os autos para julgamento.
Registro, por fim, que foi observado o previsto nos arts. 549, 551 e 552, do CPC, tendo em vista a adoção do sistema informatizado.
VOTOS
Des.ª Ana Beatriz Iser (RELATORA)
Eminentes colegas.
Rejeito a preliminar contrarrecursal de desentranhamento dos documentos de fls. 78/109, pois, embora anexados após a interposição dos embargos monitórios, antes da sentença, foi dada vista à parte embargada, que, por seu turno, impugnou a documentação acostada. Logo, entendo não ser o caso de desentranhamento da aludida documentação.
Cuida-se de ação monitória fundada em contrato de locação comercial, pelo prazo de 30 meses, com início em 10.03.2016 e término em 09.09.2018, visando a cobrança de aluguéis e encargos vencidos desde 10.03.2017 a 10.11.2017, sendo entregues as chaves em 14.11.2017.
A parte ré/apelante não nega o inadimplemento dos locativos e encargos da locação, limitando-se a alegar que estes não são devidos, em face de o imóvel, a partir do ano 2017, apresentar problemas que impediram o funcionamento do restaurante locado.
É sabido que o locador é responsável por entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina (art. 22, I, da Lei n. 8.245/1991), garantindo, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado (inciso II do mesmo artigo).
Na vistoria de fls. 20-21 a parte embargante firmou documento em que declarava receber o imóvel em perfeito estado de conservação e funcionamento.
Com efeito, em que pese a alegação de existência de problemas no imóvel locado, tal fato, por si, não autoriza o inquilino a não pagar os locativos e encargos da locação. Cabe, sim, notificar o locador, por escrito, fins de diligenciar no conserto dos problemas constatados no imóvel, e, na hipótese de ausência de condições de habitabilidade do imóvel, postular a rescisão do contrato. 
No caso em exame, os problemas só foram noticiados à locadora cerca de um ano depois do início da locação, podendo-se concluir que estava em condições de uso até aquele momento, tanto que os aluguéis foram pagos de 03/2016 a 01/2017. 
Por outro lado, ausente prova nos autos de que as avarias demonstradas pelas fotografias de fl. 71-73, constatadas no ano 2017, têm relação com aquelas de responsabilidade da autora/locadora. Ao contrário, se o esgoto transborda, tal fato deve-se à falta de reparo ou manutenção, o que fica a cargo da locatária, na forma do art. 23, V, da Lei das Locações e da cláusula décima primeira do contrato de locação. 
Ainda, mostra-se insubsistente a alegação de que o restaurante locado teve de ser fechado para se adequar às exigências da Municipalidade, fins de liberação de alvará.
 Ora, nada veio aos autos quanto à eventual notificação realizada pelo Município, tampouco foram descritas as exigências da municipalidade para viabilizar a liberação de alvará. Aliás, mostra-se imprestável a documentação juntada pela locatária (fls. 80-109) para demonstrar as reformas necessárias no imóvel, vez que se tratam de simples recibos desacompanhados de documentos probatórios das supostas obras realizadas. 
Ainda, causa estranheza que determinados recibos são de uma empresa de climatização, e a maioria dos serviços dizem respeito à instalação do restaurante no imóvel, efetuados no início da locação, benfeitoriasrealizadas no interesse da locatária.
Por consequência, independentemente das avarias e benfeitorias realizadas no imóvel, estas para instalação e adequação à atividade desenvolvida pelo estabelecimento comercial, entendo cabível a aplicação da multa rescisória pela devolução antecipada do imóvel, prevista na clausula décima quarta do contrato, fl. 57.
Efetivada a rescisão do contrato por parte dos embargantes, aplicável a multa prevista no contrato, cuja isenção somente seria possível caso evidenciado eventual descumprimento contratual por parte da locadora, ônus do qual não se desincumbiram os embargantes (art. 373, II, do CPC).
Todavia, a cobrança da multa rescisória deve ser proporcional ao tempo que faltaria para o cumprimento do contrato até o seu termo – incidência do artigo 413, do Código Civil.
Segue precedente:
AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. CASO CONCRETO. MATÉRIA DE FATO. MULTA CONTRATUAL. NECESSIDADE DE REDUÇÃO PROPORCIONAL EM FACE DO TEMPO DE PERMANÊNCIA NO IMÓVEL. COMPENSAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA. DESCABIMENTO. Primeiro apelo desprovido e segundo provido. (Apelação Cível Nº 70069150167, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Vicente Barrôco de Vasconcellos, Julgado em 03/08/2016)
Dentro desse contexto, acolho, em parte, a pretensão recursal da locadora, ao efeito de condenar a parte locatária ao pagamento de multa por rescisão antecipada de dois meses de aluguel, quantia equivalente ao tempo faltante para o término da locação, em torno de 10 (dez) meses – início da locação (10.03.2016) – 30 meses -, sendo as chaves do imóvel entregues em 14.11.2017 e o término da locação estava previsto para 09.09.2018. 
Pelo exposto, voto em rejeitar a preliminar contrarrecursal, negar provimento à apelação da parte locatária/embargante e dar parcial provimento à apelação da locadora/embargada, condenando a parte embargante ao pagamento de multa rescisória de dois meses de aluguéis e encargos, valores corrigidos pelo IGPM desde o ajuizamento da ação e acrescidos de juros de mora da citação. 
Diante da reforma da sentença, condeno os réus/embargantes ao pagamento integral da sucumbência arbitrada em favor da autora/embargada (art. 86, parágrafo único, do CPC). Em face do desprovimento do apelo dos réus/embargantes, majoro os honorários advocatícios devidos aos procuradores da autora para 12% do valor da condenação, nos termos do art. 85, §11º do CPC. 
Des. Leoberto Narciso Brancher - De acordo com o(a) Relator(a).
Des. Vicente Barroco de Vasconcellos (PRESIDENTE) - De acordo com o(a) Relator(a).
DES. VICENTE BARROCO DE VASCONCELLOS - Presidente - Apelação Cível nº 70082688227, Comarca de Porto Alegre: "REJEITARAM A PRELIMINAR CONTRARRECURSAL. NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO DOS RÉUS/EMBARGANTES. DERAM PARCIAL PROVIMENTO À APELAÇÃO DA AUTORA/EMBARGADA. UNÂNIME."
Julgador(a) de 1º Grau: MAURICIO DA COSTA GAMBOGI
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